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Louer un logement au Japon — reikin, shikikin et 5 à 100,000 yens de frais initiaux

Guide 2026 de la location d’un logement au Japon pour les Vietnamiens : reikin, shikikin, shagashi, frais initiaux de 5 à 100,000 yens, sociétés de caution, 7 applications dont Suumo, Homes et Pitat, et conseils pour éviter les arnaques.

10 mars 2026·✍️ olablog·⏱ 12 min de lecture

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Guide 2026 de la location d’un logement au Japon pour les Vietnamiens : reikin, shikikin, shagashi, frais initiaux de 5 à 100,000 yens, sociétés de caution, 7 applications dont Suumo, Homes et Pitat, et conseils pour éviter les arnaques.

Trouver un logement est le premier grand défi pour les Vietnamiens nouvellement arrivés au Japon. Contrairement au système familier du Vietnam, le Japon exige de régler reikin + shikikin + shagashi + les frais d’une société de caution avant de recevoir les clés — soit un total de 5 à 100,000 yens de frais initiaux (environ 8 à 17 millions de VND). Ce guide détaille chaque frais, présente 7 applications fiables pour rechercher un logement et explique 5 arnaques courantes.

Frais initiaux — décryptage détaillé

Contrairement au Vietnam, où il suffit généralement de verser 1 à 2 mois de caution, le Japon compte jusqu’à 6 frais initiaux :

1. Shikikin (敷金) — dépôt de garantie

Équivalent à 1 à 2 mois de loyer
Remboursé à la fin du bail (déduction faite des éventuels frais de réparation)
En pratique, les propriétaires en conservent souvent environ 50 % pour « remettre le logement à neuf » avant de le relouer → vous devez donc considérer cette somme comme effectivement perdue

2. Reikin (礼金) — cadeau de bienvenue au propriétaire

Équivalent à 0 à 2 mois de loyer
Un « paiement de remerciement au propriétaire » — une ancienne coutume qui n’est PAS remboursable
De nos jours, de nombreux logements récents ne facturent pas de reikin (repérez la mention « 礼金ゼロ » dans l’annonce)

3. Shagashi / chukai tesuryo (仲介手数料) — frais d’agence

Équivalent à 1 mois de loyer (+ 10 % de taxe)
Versés à l’agence immobilière (fudosan) qui vous a présenté le logement
Certaines agences proposent des frais réduits de 50 % ou nuls — recherchez « 仲介手数料半額/無料 »

4. Premier mois de loyer + deuxième mois payé à l’avance

Le premier mois est calculé au prorata de votre date d’emménagement (par exemple, si vous emménagez le 15, vous payez un demi-mois)
De nombreux propriétaires exigent également que le deuxième mois soit payé à l’avance

5. Hoken (火災保険) — assurance incendie

Obligatoire, 15 000 à 25 000 yens pour 2 ans
Payée une fois à la compagnie d’assurance indiquée par le propriétaire
Renouvelée lorsque le bail arrive à sa date de renouvellement

6. Hosho (保証会社) — frais de société de caution

Comme vous n’avez pas de proches au Japon, les étudiants internationaux ont besoin d’une société de caution à la place d’un garant individuel
Les frais s’élèvent initialement à 50 à 100 % d’un mois de loyer + 10 000 à 20 000 yens par an ensuite
Parmi les sociétés de caution courantes figurent Nippon Safety, Casa, JID et GTN

7. Kagi koukan (鍵交換) — remplacement de la serrure

10 000 à 20 000 yens
Obligatoire lorsqu’un nouveau locataire emménage

Exemple concret pour une chambre 1R à Tokyo coûtant 65 000 yens par mois :

Poste	Calcul	Montant (yens)
Shikikin (dépôt)	1 mois	65 000
Reikin (cadeau au propriétaire)	1 mois	65 000
Shagashi (frais d’agence)	1 mois + taxe	71 500
Premier mois (mois entier)	1 mois	65 000
Deuxième mois payé à l’avance	1 mois	65 000
Hoken (2 ans)	forfait	20 000
Frais de société de caution	50 % du loyer mensuel	32 500
Kagi koukan	forfait	15 000
TOTAL DES FRAIS INITIAUX		~399 000 yens

En VND, cela représente environ 68 millions de VND simplement pour emménager durant le premier mois. Cette somme n’inclut pas l’achat des appareils électroménagers et des articles ménagers (réfrigérateur, lave-linge, cuisinière à gaz).

Types de chambres courants — comprendre le vocabulaire

Louer un logement au Japon — reikin, shikikin et 5 à 100,000 yens de frais initiaux

1R (one room) : une seule pièce de 15 à 20 m² avec la cuisine à l’intérieur, ainsi que les toilettes et la salle de bains dans un même espace. L’option la plus courante pour les étudiants internationaux.
1K (one kitchen) : une pièce + une petite cuisine séparée, 18 à 25 m². Environ 5 000 à 10 000 yens plus cher qu’un 1R
1DK : une chambre + un espace salle à manger/cuisine. 25 à 35 m². Convient aux couples.
2K / 2LDK : deux chambres + une cuisine (avec un salon s’il y a un L). ≥40 m², convient aux familles
Share house (シェアハウス) : chambre privée avec cuisine/toilettes/salle de bains partagées. Abordable, sans shikikin ni reikin, et meublée
Gaijin house (外人ハウス) : destinée spécifiquement aux étrangers et ne nécessitant pas de garant

💡 Conseil pour réduire les frais initiaux : choisissez une share house ou une gaijin house pendant les 6 à 12 premiers mois (il vous suffit de verser 1 mois de dépôt + 1 mois de loyer, et les meubles sont fournis). Une fois que vous aurez des revenus et un historique de crédit au Japon, vous pourrez louer un appartement privé.

7 applications / sites fiables pour rechercher un logement

1. Suumo (スーモ) — le numéro un au Japon

suumo.jp, application mobile
1,5 million d’annonces par mois, avec des filtres détaillés (à moins de 5 minutes d’une gare, climatisation, animaux acceptés…)
L’interface est en japonais, mais les photos et les icônes sont claires — même les personnes qui ne parlent pas japonais peuvent l’utiliser

2. Homes (ホームズ)

homes.co.jp
Comparez les prix avec Suumo + consultez les avis sur les propriétaires
Excellente fonction de « recherche sur carte »

3. Pitat (ピタットハウス)

pitat.com
Fait partie de la grande chaîne d’agences Starts Corporation
Propose une assistance aux résidents étrangers

4. Canary — disponible en vietnamien !

canary-app.jp
Application avec filtres par budget + secteur
Certaines annonces proposent des traductions en anglais/vietnamien

5. Iitoko

iitoko-ichi.jp
Spécialisé dans les logements abordables sans reikin
Nombreux logements « zero-zero » (shikikin zéro + reikin zéro)

6. OYO Life

oyolife.com
Société indienne ; aucun garant requis et les contrats peuvent être signés en ligne
Les prix sont 15 à 25 % plus élevés, mais la procédure est plus simple

7. GTN (Global Trust Networks)

gtn.co.jp
Spécialisé dans les étudiants internationaux / travailleurs étrangers
Une assistance en vietnamien est disponible dans les principales agences
Prend en charge à la fois les services de caution + la traduction du contrat

La procédure de location — 7 étapes

Louer un logement au Japon — reikin, shikikin et 5 à 100,000 yens de frais initiaux

Étape 1 : rechercher une chambre sur une application (2 à 4 semaines)

Choisissez un secteur (près de votre école ou de votre lieu de travail, avec une ligne de train directe)
Budget = 1/3 de vos revenus prévus
Notez les 5 à 7 chambres que vous souhaitez visiter

Étape 2 : contacter une agence immobilière (fudosan)

Envoyez un e-mail via le formulaire de l’application, ou téléphonez
Exemple : « Suumoで見た◯◯の部屋を見学したいのですが… »
L’agence organisera une visite (内見 — naiken)

Étape 3 : visiter la chambre (1 à 2 heures par chambre)

Apportez votre carte de résident + votre passeport
Vérifiez :
- La luminosité (une orientation sud ou est est préférable)
- Le bruit (entendez-vous les trains aux heures de pointe ?)
- Les odeurs (vérifiez l’espace de la machine à laver et la cuisine — la présence de moisissure est un mauvais signe)
- L’eau (ouvrez le robinet pour vérifier la pression et assurez-vous que l’eau n’est pas jaunâtre)

Étape 4 : déposer une candidature (moshikomi)

Documents requis :

Passeport + carte de résident (copies)
Livret de famille (si disponible)
Justificatif de revenus : bourse ou emploi
Si vous êtes étudiant international : certificat de scolarité de votre établissement
Garant : parents au Vietnam (vous devrez fournir un acte de naissance pour prouver le lien de parenté) OU une société de caution

Étape 5 : examen du dossier (shinsa) — 3 à 7 jours

La société de caution + le propriétaire examinent votre dossier
Des documents supplémentaires peuvent vous être demandés
Le taux d’acceptation est d’environ 70 à 80 % pour les étudiants internationaux fréquentant des établissements réputés

Étape 6 : signer le contrat (keiyaku)

Un rendez-vous de 1 h 30 à 2 h dans les bureaux de l’agence immobilière
LISEZ ATTENTIVEMENT toutes les clauses : durée du bail (généralement 2 ans), frais de renouvellement (koushinryou — 1 mois de loyer) et pénalités en cas de résiliation anticipée
Réglez la totalité des 5 à 100,000 de frais initiaux (virez l’argent avant la signature)
Recevez les clés

Étape 7 : enregistrer votre juminhyo + les services essentiels

Dans les 14 jours, rendez-vous au kuyakusho pour déclarer votre nouvelle adresse
Appelez ou inscrivez-vous en ligne pour l’électricité (東京ガス(Tokyo Gas), TEPCO), le gaz (東京ガス(Tokyo Gas)), l’eau (la municipalité) et Internet (So-net, NURO…)

5 arnaques courantes

1. Faux agents immobiliers

Publient des logements extrêmement bon marché dans des groupes vietnamiens sur Facebook/Zalo
Demandent un dépôt avant même de vous faire visiter la chambre
La réalité : le logement n’existe pas et votre argent est perdu
Pour l’éviter : utilisez uniquement une société fudosan enregistrée auprès du kuyakusho (demandez à voir sa licence takken)

2. Share houses abusives

Annoncent des chambres privées, mais en réalité 4 à 6 personnes partagent une chambre de 15 m²
Le contrat indique explicitement que les visites ne sont pas autorisées
Pour l’éviter : visitez le logement en personne et vérifiez le nombre de lits

3. Électricité/gaz/Internet « gratuits », en réalité inclus dans des frais gonflés

Le propriétaire affirme que les « charges sont gratuites », puis ajoute des « frais de gestion » de 15 000 à 20 000 yens par mois
Pour l’éviter : demandez la facture originale chaque mois

4. Shikikin non remboursé

À la fin du bail, le propriétaire facture des réparations déraisonnables (plâtrage des murs, remplacement du matelas) et conserve la totalité du dépôt
Pour l’éviter : photographiez l’état de la chambre le jour où vous recevez les clés (une vidéo de 5 à 10 minutes), puis envoyez un e-mail au propriétaire + à l’agence fudosan afin de conserver une preuve

5. « Piège » de la société de caution

Certaines sociétés de caution sans licence exigent des frais de 50 % chaque année + des coûts cachés
Pour l’éviter : choisissez l’une des 5 sociétés reconnues (Nippon Safety, Casa, JID, GTN, Crown)

Coût de la vie mensuel après l’emménagement

Après avoir payé les 5 à 100,000 de frais initiaux, vos dépenses mensuelles comprendront :

Loyer : 40 000 à 80 000 yens
Frais de gestion (kanrihi) : 3 000 à 10 000 yens (pour les escaliers, ascenseurs et dispositifs de sécurité de l’immeuble)
Électricité : 3 000 à 6 000 yens (l’utilisation de la climatisation en été/hiver fera monter la facture à 8 000 yens ou plus)
Gaz : 2 000 à 4 000 yens
Eau : 2 000 à 3 000 yens (facturée une fois tous les 2 mois)
Internet : 3 500 à 5 500 yens (fibre 1 Gbit/s)

💡 Moyens de faire des économies : choisissez un immeuble sans ascenseur (kanrihi moins élevé), une chambre au 3e ou 4e étage (moins chère qu’au rez-de-chaussée ou au dernier étage) et un logement situé à 10 à 15 minutes à pied de la gare (le loyer baisse de 5 000 à 10 000 yens par rapport à un logement près de la gare)

En résumé

Pour louer au Japon en 2026, prévoyez 5 à 100,000 yens (8 à 17 millions de VND) de frais initiaux, comprenant shikikin + reikin + shagashi + hoken + hosho + kagi. Les 7 applications fiables de recherche de logement sont Suumo, Homes, Pitat, Canary, Iitoko, OYO Life et GTN. Méfiez-vous des 5 types d’arnaques (faux agents, share houses surpeuplées, frais de services gonflés, shikikin retenu et sociétés de caution sans licence). Une share house ou une gaijin house pendant les 6 à 12 premiers mois constitue l’option la plus économique avant de louer un appartement privé.

Vous venez d’arriver au Japon et devez gérer les formalités de location ? Utilisez une eSIM pour le Japon pour appeler l’agence fudosan et Google Maps afin de visiter les logements plus facilement. Une fois installé, réservez un billet de Shinkansen pour rendre visite à vos amis à Osaka et Kyoto.