Affittare una casa in Giappone: reikin, shikikin e costi iniziali di 50.000-100.000 yen

7 app / siti affidabili per cercare casa

1. Suumo (スーモ) — tra i più grandi del Giappone

• suumo.jp e app mobile
• Offre 1,5 milioni di annunci immobiliari ogni mese e permette di filtrare dettagli come distanza dalla stazione entro 5 minuti, aria condizionata e animali ammessi
• L’interfaccia è in giapponese, ma foto e icone sono intuitive anche per chi non conosce la lingua

2. Homes (ホームズ)

• homes.co.jp
• Permette di confrontare i prezzi con Suumo e di controllare le recensioni sui proprietari
• La funzione “map search” è molto comoda

3. Pitat (ピタットハウス)

• pitat.com
• È gestito da Starts Corporation, una grande catena di agenzie immobiliari
• Offre anche assistenza per gli stranieri

4. Canary — disponibile anche in vietnamita!

• canary-app.jp
• App che consente di filtrare gli annunci in base al budget e alla zona
• Alcune informazioni sugli immobili sono tradotte in inglese e vietnamita

5. Iitoko

• iitoko-ichi.jp
• È specializzato in appartamenti economici senza reikin
• Propone molti immobili “zero-zero” (zero shikikin + zero reikin)

6. OYO Life

• oyolife.com
• Azienda indiana: non richiede guarantor e permette di firmare il contratto online
• Gli affitti sono generalmente più alti del 15-25%, ma la procedura è semplice

7. GTN (Global Trust Networks)

• gtn.co.jp
• Offre servizi specializzati per studenti stranieri e lavoratori internazionali
• Nelle filiali più grandi è possibile ricevere assistenza in vietnamita
• Gestisce insieme garanzia e traduzione del contratto

Procedura per affittare una casa — 7 passaggi

Passaggio 1: cercare una stanza tramite le app (2-4 settimane)

• Scegli la zona (vicino alla scuola o al lavoro, su una linea che permetta di arrivare senza cambi)
• Budget = un terzo del reddito previsto
• Segna 5-7 appartamenti che vuoi visitare

Passaggio 2: contattare l’agenzia immobiliare (fudosan)

• Invia una richiesta dal modulo dell’app oppure telefona
• Per esempio: “Vorrei visitare l’appartamento ◯◯ che ho visto su Suumo…”
• Concorda giorno e ora per la visita, o naiken

Passaggio 3: visitare l’appartamento (1-2 ore per immobile)

• Porta con te residence card e passaporto
• Controlla:
  • Luce naturale (sono preferibili gli orientamenti a sud o a est)
  • Rumore (verifica che il passaggio dei treni non sia troppo rumoroso nelle ore di punta)
  • Odori (controlla lo spazio per la lavatrice e la cucina: l’odore di muffa è un brutto segnale)
  • Acqua (apri i rubinetti e verifica che la pressione sia sufficiente e che l’acqua non abbia un colore giallastro)

Passaggio 4: presentare la domanda di affitto (moshikomi)

Documenti necessari:

• Passaporto + residence card (copie)
• Certificato di stato di famiglia o documento equivalente (se disponibile)
• Prova del reddito: certificato della borsa di studio o del datore di lavoro
• Per gli studenti stranieri: certificato di ammissione rilasciato dalla scuola
• Garante: i genitori residenti in Vietnam (con certificato di nascita che dimostri il rapporto) oppure una guarantor company

Passaggio 5: valutazione della domanda (shinsa) — 3-7 giorni

• La guarantor company e il proprietario esaminano la richiesta
• Potrebbero essere richiesti documenti aggiuntivi
• Per gli studenti iscritti a scuole con una buona reputazione, la percentuale di approvazione è circa del 70-80%

Passaggio 6: firmare il contratto (keiyaku)

• Presso l’ufficio dell’agenzia riceverai una spiegazione della durata di circa 1,5-2 ore
• Leggi attentamente tutte le clausole: durata del contratto (di solito 2 anni), costo di rinnovo (koushinryou — una mensilità) e penale in caso di recesso anticipato
• Prima di firmare, versa l’intero importo dei costi iniziali, pari a 50.000-100.000 yen
• Ricevi le chiavi

Passaggio 7: juminhyo + attivazione delle utenze

• Entro 14 giorni vai al kuyakusho e registra il nuovo indirizzo
• Richiedi elettricità (Tokyo Gas, TEPCO), gas (Tokyo Gas), acqua (municipalità) e internet (So-net, NURO) per telefono oppure online

In Giappone molte spese iniziali e affitti vengono pagati tramite bonifico bancario o addebito sul conto, quindi è utile aprire rapidamente un conto locale. Le carte internazionali possono essere accettate in alcuni uffici, ma non bisogna darlo per scontato: chiedi sempre in anticipo quali metodi di pagamento sono disponibili.

5 truffe comuni negli affitti

1. Agenzia immobiliare inesistente

• Pubblica su Facebook o Zalo VN immobili a prezzi incredibilmente inferiori al mercato
• Chiede di pagare il deposito prima della visita
• La realtà: l’immobile non esiste e il truffatore scappa con il denaro
• Come proteggersi: usa solo agenzie immobiliari (fudosan) registrate presso il kuyakusho e controlla la licenza immobiliare, detta takken

2. Share house “sfruttatrice”

• Viene pubblicizzata come camera privata, ma in realtà 4-6 persone vivono in una stanza di 15 m²
• Nel contratto è scritto esplicitamente che non è possibile effettuare un controllo prima dell’ingresso
• Come proteggersi: visita sempre personalmente l’alloggio e conta i letti presenti

3. La realtà dietro “elettricità, gas e internet gratuiti”: included + costi gonfiati

• Il proprietario dice che le utilities sono gratuite, ma aggiunge ogni mese 15.000-20.000 yen di “spese di gestione”
• Come proteggersi: chiedi di vedere ogni mese le fatture originali

4. Lo shikikin che non viene restituito

• Alla fine del contratto vengono addebitati costi ingiustificati, come la riverniciatura delle pareti o la sostituzione del materasso, e il deposito viene trattenuto interamente
• Come proteggersi: il giorno in cui ricevi le chiavi fotografa lo stato dell’appartamento e registra un video di 5-10 minuti. Invia le prove via e-mail al proprietario e al fudosan

5. La “trappola” della guarantor company

• Alcune società poco affidabili chiedono una commissione annuale del 50% più costi nascosti
• Come proteggersi: scegli una delle 5 società principali con esperienza comprovata: Nippon Safety, Casa, JID, GTN e Crown

Spese mensili dopo l’ingresso

Dopo aver pagato 50.000-100.000 yen di costi iniziali, ogni mese dovrai sostenere le seguenti spese:

• Affitto: 40.000-80.000 yen
• Spese di gestione (kanrihi): 3.000-10.000 yen (per strutture comuni come scale, ascensore e sicurezza)
• Elettricità: 3.000-6.000 yen (8.000+ in estate/inverno quando si usa l’aria condizionata)
• Gas: 2.000-4.000 yen
• Acqua: 2.000-3.000 yen (pagata una volta ogni 2 mesi)
• Internet: 3.500-5.500 yen (fibra da 1 Gbps)

💡 Consigli per risparmiare: scegli un edificio senza ascensore per ridurre le spese di gestione (kanrihi), preferisci un appartamento al 3° o 4° piano (spesso più economico del piano terra o dell’ultimo piano) e cerca una casa a 10-15 minuti a piedi dalla stazione (può costare 5.000-10.000 yen in meno rispetto a una casa vicina alla stazione)

In sintesi

Nel 2026, per affittare una casa in Giappone, i costi iniziali sono di 50.000-100.000 yen (8-17 milioni di VND). Comprendono shikikin + reikin + shagashi + hoken + hosho + kagi. Le 7 app affidabili per cercare casa sono Suumo, Homes, Pitat, Canary, Iitoko, OYO Life e GTN. Fai attenzione a cinque truffe: agenzie immobiliari inesistenti, share house sovraffollate, utilities con costi gonfiati, shikikin non restituiti e guarantor company poco affidabili. Per i primi 6-12 mesi, vivere in una share house o gaijin house e passare in seguito a un appartamento privato è la soluzione più economica.

Se sei appena arrivato in Giappone e devi affrontare la procedura per un contratto d’affitto, una eSIM per il Giappone ti permetterà di telefonare al fudosan e usare Google Maps durante le visite. Quando la tua vita quotidiana sarà più stabile, prenota un biglietto per lo Shinkansen e vai a trovare gli amici che vivono a Osaka o Kyoto.

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