在日本租房——reikin、shikikin，以及 5-10 萬日圓的初期費用
2026 年越南人在日本租屋指南：reikin、shikikin、shagashi、5-10 萬日圓的初期費用、保證公司、包含 Suumo、Homes 和 Pitat 在內的 7 個找房 App，以及如何避免詐騙。
2026年3月10日·✍️ olablog·⏱ 12 分鐘閱讀
2026 年越南人在日本租屋指南：reikin、shikikin、shagashi、5-10 萬日圓的初期費用、保證公司、包含 Suumo、Homes 和 Pitat 在內的 7 個找房 App，以及如何避免詐騙。
對於剛抵達日本的越南人來說，找到住處是第一個重大挑戰。不同於越南熟悉的租屋制度，在日本，拿到鑰匙前必須支付 reikin + shikikin + shagashi + 保證公司費用，初期費用合計約 5-10 萬日圓（約 800-1,700 萬越南盾）。本指南將詳細拆解各項費用、介紹 7 個可靠的找房 App，並說明 5 種常見詐騙手法。
初期費用——詳細拆解
不同於通常支付 1-2 個月押金就足夠的越南，日本最多可能有 6 項初期費用：
1. Shikikin (敷金)——押金
- 相當於 1-2 個月房租
- 租約結束時退還（如有需要，會扣除修繕費）
- 實際上，房東常會保留約 50%，用於再次出租前的「整理翻新」→ 因此你應該把它視為實際上拿不回來的費用
2. Reikin (礼金)——禮金
- 相當於 0-2 個月房租
- 是給房東的「感謝金」——屬於古老習俗，不會退還
- 如今許多較新的物件不收 reikin（找房源時可搜尋「礼金ゼロ」）
3. Shagashi / chukai tesuryo (仲介手数料)——仲介費
- 相當於 1 個月房租（另加 10% 稅）
- 支付給介紹該物件的房仲公司（fudosan）
- 有些房仲公司提供 50% 或 0% 的仲介費——可搜尋「仲介手数料半額/無料」
4. 第一個月房租 + 預付第二個月房租
- 第一個月會依入住日期按比例計算（例如 15 日入住，就支付半個月房租）
- 許多房東也要求預先支付第二個月房租
5. Hoken (火災保険)——火災保險
- 強制投保，2 年保費為 15,000-25,000 日圓
- 一次支付給房東指定的保險公司
- 租約到續約日期時需要續保
6. Hosho (保証会社)——保證公司費用
- 由於你在日本沒有親屬，留學生需要使用 保證公司，而不是個人保證人
- 初次費用為 1 個月房租的 50-100%，之後每年另收 10,000-20,000 日圓
- 常見的保證公司包括 Nippon Safety、Casa、JID 和 GTN
7. Kagi koukan (鍵交換)——換鎖費
- 10,000-20,000 日圓
- 新租客入住時強制收取
東京一間每月租金 65,000 日圓的 1R 房間：實際費用範例
| 項目 | 計算方式 | 金額（日圓） |
|---|---|---|
| Shikikin（押金） | 1 個月 | 65,000 |
| Reikin（禮金） | 1 個月 | 65,000 |
| Shagashi（仲介費） | 1 個月 + 稅 | 71,500 |
| 第一個月（整月） | 1 個月 | 65,000 |
| 預付第二個月房租 | 1 個月 | 65,000 |
| Hoken（2 年） | 套餐 | 20,000 |
| Hosho 保證公司費用 | 每月租金的 50% | 32,500 |
| Kagi koukan | 套餐 | 15,000 |
| 初期費用總計 | 約 399,000 日圓 |
換算成越南盾，光是第一個月入住就要 約 6,800 萬越南盾。這還不包括購買家電和生活用品（冰箱、洗衣機、瓦斯爐）的費用。
常見房型——了解相關術語
- 1R（one room）：一間 15-20m² 的單人房，廚房設於室內，廁所和浴室位於同一個共用空間。是留學生最常選擇的房型。
- 1K（one kitchen）：一間房間 + 一個獨立的小廚房，面積 18-25m²。比 1R 約貴 5-10k 日圓
- 1DK：一間臥室 + 用餐／廚房空間。面積 25-35m²。適合情侶或夫妻。
- 2K / 2LDK：兩間臥室 + 廚房（若有 L，則另有客廳）。≥40m²，適合家庭
- Share house（シェアハウス）：擁有私人房間，但廚房／廁所／浴室共用。價格實惠，不需 shikikin/reikin，且通常附家具
- Gaijin house（外人ハウス）：專為外國人設計，不需要保證人
💡 降低初期費用的小技巧：前 6-12 個月選擇 share house 或 gaijin house（只需要 1 個月押金 + 1 個月房租，且備有家具）。等你在日本有了收入和信用紀錄後，再租私人公寓。
7 個可靠的找房 App／網站
1. Suumo (スーモ)——日本第一大找房平台
- suumo.jp、手機 App
- 每月有 1,5 百萬筆房源，並提供詳細篩選條件（距離車站 5 分鐘內、空調、可養寵物……）
- 介面是日文，但照片和圖示都很清楚——即使不懂日文也能使用
2. Homes (ホームズ)
- homes.co.jp
- 可與 Suumo 比較價格，並閱讀房東評價
- 「地圖搜尋」功能非常好用
3. Pitat (ピタットハウス)
- pitat.com
- 隸屬於大型仲介連鎖 Starts Corporation
- 提供外國居民支援
4. Canary——提供越南文！
- canary-app.jp
- 可依預算 + 地區篩選的 App
- 部分房源提供英文／越南文翻譯
5. Iitoko
- iitoko-ichi.jp
- 專門提供沒有 reikin 的平價房源
- 有許多「zero-zero」物件（shikikin 零 + reikin 零）
6. OYO Life
- oyolife.com
- 印度公司；不需要保證人，也可以在線上簽約
- 價格高出 15-25%，但流程比較簡單
7. GTN (Global Trust Networks)
- gtn.co.jp
- 專門服務留學生／外籍勞工
- 主要分店提供越南語支援
- 同時處理保證服務 + 合約翻譯
租屋流程——7 個步驟
Step 1：在 App 上尋找房間（2-4 週）
- 選擇 地區（學校／工作地點附近，且有直達電車路線）
- 預算 = 預期收入的 1/3
- 記下 5-7 間想看房的物件
Step 2：聯絡房仲公司（fudosan）
- 透過 App 上的表格寄送電子郵件，或直接致電
- 範例：「Suumoで見た◯◯の部屋を見学したいのですが…」
- 房仲會安排看房（内見——naiken）
Step 3：看房（每間 1-2 小時）
- 攜帶在留卡 + 護照
- 檢查：
- 採光（朝南或朝東最佳）
- 噪音（尖峰時段是否聽得到電車聲？）
- 氣味（檢查洗衣機區域和廚房——有霉味是警訊）
- 用水（水龍頭打開檢查水壓，並確認水不是黃色）
Step 4：提交申請（moshikomi）
所需文件：
- 護照 + 在留卡（影本）
- 戶籍謄本（如有）
- 收入證明：獎學金或工作證明
- 如果是留學生：學校開立的在學證明
- 保證人：越南的父母（需要出生證明來證明關係）或保證公司
Step 5：審查（shinsa）——3-7 天
- 保證公司 + 房東會審查你的申請
- 可能會要求補充文件
- 就讀知名學校的留學生，通過率約為 ~70-80%
Step 6：簽約（keiyaku）
- 在房仲公司辦公室進行 1,5-2 小時的會面
- 務必仔細閱讀所有條款：租約期限（通常為 2 年）、續約費（koushinryou——1 個月房租），以及提前解約的違約金
- 支付全部 5-10 萬日圓的初期費用（簽約前匯款）
- 領取鑰匙
Step 7：登記 juminhyo + 申辦水電瓦斯
- 在 14 天內前往 kuyakusho 登記新地址
- 電力（Tokyo Gas、TEPCO）、瓦斯（Tokyo Gas）、自來水（地方政府）和網路（So-net、NURO……）可致電或線上申辦
5 種常見詐騙手法
1. 假房仲
- 在越南文 Facebook／Zalo 群組發布極度便宜的物件
- 看房前要求先支付押金
- 真相：房間根本不存在，你的錢也拿不回來
- 避免方式：只使用在 kuyakusho 登記的 fudosan 公司（要求對方出示 takken 執照）
2. 惡劣的 share house
- 宣稱是私人房間，但實際上 4-6 人共用一間 15m² 的房間
- 合約明確寫著禁止看房
- 避免方式：親自查看物件，並確認床位數量
3. 實際上包含在高額費用中的「免費」電力／瓦斯／網路
- 房東說「水電免費」，之後卻加收每月 15-20k 日圓的「管理費」
- 避免方式：每月要求查看原始帳單
4. Shikikin 不退還
- 租約結束時，房東收取不合理的修繕費（牆面粉刷、床墊更換），並扣留全部押金
- 避免方式：拿到鑰匙當天拍下房間狀況（錄製 5-10 分鐘影片），再寄電子郵件給房東 + fudosan，留下證據
5. 保證公司「陷阱」
- 有些未經許可的保證公司每年要求收取 50% 費用，還會加收隱藏費用
- 避免方式：選擇熟悉的前 5 大公司之一（Nippon Safety、Casa、JID、GTN、Crown）
搬入後每月生活費
支付 5-10 萬日圓的初期費用後，每月支出包括：
- 房租：40,000-80,000 日圓
- 管理費（kanrihi）：3,000-10,000 日圓（用於共用公寓的樓梯、電梯和保全）
- 電費：3,000-6,000 日圓（夏季／冬季使用空調時，會增加至 8,000+）
- 瓦斯費：2,000-4,000 日圓
- 水費：2,000-3,000 日圓（每 2 個月收費一次）
- 網路：3,500-5,500 日圓（1Gbps 光纖）
💡 省錢方法：選擇沒有電梯的公寓大樓（kanrihi 較低）、3-4 樓的房間（比 1 樓或頂樓便宜），以及距離車站步行 10-15 分鐘的地點（比住在車站附近便宜 5-10k 日圓房租）
總結
2026 年在日本租屋，預計需要支付 **5-10 萬日圓（800-1,700 萬越南盾）**的初期費用，包括 shikikin + reikin + shagashi + hoken + hosho + kagi。7 個可靠的找房 App 是 Suumo、Homes、Pitat、Canary、Iitoko、OYO Life 和 GTN。請留意 5 種詐騙（假房仲、過度擁擠的 share house、膨脹的水電費、遭扣留的 shikikin，以及未經許可的保證公司）。在租私人公寓前，先住 6-12 個月的 share house 或 gaijin house是最經濟的選擇。
剛到日本、正在處理租屋文件嗎？使用 Japan eSIM 打電話給 fudosan，也能更方便地用 Google Maps 看房。安頓下來後，可以預訂 Shinkansen 車票，前往大阪和 Kyoto 探望朋友。
評論
暫無評價,來做第一個吧!
