日本購屋 A–Z 全流程：從看房到 2–3 個月後拿到所有權證
詳細介紹在日本購屋的完整流程，從看房、接受銀行房貸初審，到決済、拿到鑰匙，以及在 2–3 個月內完成所有權移轉登記。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 18 分鐘閱讀
詳細介紹在日本購屋的完整流程，從看房、接受銀行房貸初審，到決済、拿到鑰匙，以及在 2–3 個月內完成所有權移轉登記。
在日本擁有自己的房子——無論是公寓（chuko mansion）還是獨棟住宅（ikkodate）——都是許多在日本生活、工作的越南人夢寐以求的目標。然而，語言隔閡、各種複雜的日文法律術語，以及名目繁多的額外費用，往往讓不少越南居民感到不知所措。不具備永久居留資格也能申請房貸嗎？具體有哪些步驟？要多久才能真正拿到鑰匙？本文將以最實用、易懂的方式，從 A 到 Z 完整整理日本購屋流程，協助你在 2 到 3 個月內更有信心地掌握全家安居日本的旅程。
1. 日本購屋流程總覽與 2-3 個月的時間表
一般來說，從決定購買心儀房產並提交申請，到正式拿到鑰匙、搬入新居，大約需要 2 到 3 個月（8 到 12 週）。如果採現金全額付款（cash package），時間可以縮短至約 3–4 週。不過，大多數在日本居住的越南人會選擇申請房貸（住宅ローン - jutaku ron），因此 2-3 個月是最符合實際情況的標準時程。
以下是日本常見的購屋流程時間表：
| 階段 | 流程／主要工作 | 預估時間 |
|---|---|---|
| Step 1 | 搜尋房產並親自看房（内見 - naiken） | Week 1 - Week 2 |
| Step 2 | 提交購屋申請（申込 - moshikomi）及房貸初審（仮審査 - kari shinsa） | Week 2 - Week 3 |
| Step 3 | 接受重要事項說明（重説 - juusetsus）及簽署買賣契約（売買契約 - baibai keiyaku） | Week 3 - Week 4 |
| Step 4 | 接受房貸正式審查（本審査 - hon shinsa）及簽署貸款契約（金融消費貸借契約 - kinshou） | Week 5 - Week 8 |
| Step 5 | 決済（決済 - kessai）、所有權移轉登記（所有権移転登記 - shoyuken iten touki）及接收房產 | Week 8 - Week 12 |
2. 購屋過程中會接觸到的相關人士
想在日本順利買房，通常不會只和屋主單獨打交道，而是會透過一系列專業人士完成交易：
- 房仲公司／仲介業者（不動産会社 / 仲介業者 - fudousan kaisha / chuukai gyoosha）： 負責連結買方與賣方的主要窗口。他們會協助尋找房產、安排看房、協商價格、準備法律文件，以及協助你提交銀行房貸申請。
- 銀行／貸款機構（銀行 - ginkou）： 負責評估你的財務狀況並提供房貸（jutaku ron）的機構。
- 司法書士（司法書士 - shihou shoshi）： 扮演極其重要角色的獨立法律專業人士。他們會出席決済（kessai），確認款項已全額轉帳，並親自前往法務局（法務局 - houmukyoku）塗銷原有抵押權、登記新屋主的所有權（紅色／粉紅色的權狀），以及替銀行登記抵押權。
- 屋主／賣方（売主 - urinushi）： 可能是準備搬到其他住處的個人，也可能是開發或興建新住宅的房地產公司（house maker）。
3. 日本購屋 A 到 Z 的 5 個步驟
Step 1: 搜尋房產並親自看房（内見 - Naiken）
你可以透過 Suumo、Homes、At Home 等日本大型房地產網站搜尋房產，也可以直接委託房仲。選定 3–5 間心儀物件後，房仲會安排時間帶你進行 内見 (naiken - 看房)。
看房時，不要只注意房子外觀是否漂亮，也要仔細確認以下實際條件：
- 實際步行到車站的距離（應以越南人的步行速度為準，而不只是看房產資料上的數字）。
- 採光、通風、周遭噪音，以及牆角和天花板是否有發霉或潮濕的跡象。
- 獨棟住宅（一戸建て - ikkodate）：確認房屋前方的道路（公道或私道 - 私道 shidou）以及土地界線（境界杭 - kyoukaikui）。
- 公寓（マンション - mansion）：務必仔細詢問管理費（管理費 - kanrihi）及修繕積立金（修繕積立金 - shuuzen tsumitatekin）。
Step 2: 提交購屋申請（申込 - Moshikomi）並接受房貸初審（仮審査 - Kari shinsa）
決定購買某間房產後，你需要填寫 購入申込書 (kounyuu moshikomisho - 購屋申請書) 或 買付証明書 (kaitsuke shoumeisho - 購屋意向書)。這份文件會載明你希望提出的價格——購買老屋時，通常可能還有一些協商小幅折扣的空間——以及預計的交易時程。
提交 moshikomi 的同時，你必須向 1–3 間銀行提交 仮審査 (kari shinsa - 房貸初審) 申請。
- 房貸初審所需文件：
- 在留卡（zairyu card）、護照。
- 健康保險證（shakai hoken / kokumin hoken）。
- 報稅資料／最近一份扣繳憑單（源泉徴収票 - gensen choushuuhyou）。
- Kari shinsa 審查時間： 最快只需 2–4 天，最長約 1 週。銀行會根據你的收入、信用紀錄（CIC）及簽證身分，提供預估的可貸額度與利率。
Step 3: 接受重要事項說明並簽署買賣契約（売買契約 - Baibai keiyaku）
收到仮審査 (kari shinsa) 通過通知後，房仲會安排簽署買賣契約。在正式簽約前，房仲依法必須提供 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei - 重要事項說明)。
具備執照的宅建士（Takkenshi - 房地產交易專業人士）會逐項詳細朗讀並說明篇幅很長的重説（Juusetsu）文件，內容包括土地用途分區、災害風險（災害地圖）、財務義務，以及違約時的處罰等。
Juusetsu 說明結束並回答所有問題後，買賣雙方會立即簽署 売買契約 (baibai keiyaku - 買賣契約)。此時你需要支付以下兩筆款項：
- 訂金（手付金 - tetsukekin）： 通常為房產價格的 5% 到 10%（會直接從總購屋款中扣除）。
- 印花稅（印紙税 - inshizei）： 貼附於買賣契約上。
重要契約提醒： 務必確認契約中是否包含 ローン特約 (Loan tokuyaku - 房貸特約條款)。若銀行因你沒有任何故意過失——例如刻意偽造文件——而拒絕房貸正式審查（hon shinsa），此條款可確保買賣契約無條件解除，且賣方必須 100% 退還你的訂金 手付金 (tetsukekin)。
Step 4: 接受房貸正式審查（本審査 - Hon shinsa）
簽署買賣契約後，你需要將契約正本提交給銀行，接受 本審査 (hon shinsa - 房貸正式審查)。
- hon shinsa 需要更完整的文件，包括：
- 全家人的住民票（住民票 - juminhyo）。
- 印鑑證明書（印鑑証明書 - inkan shoumeisho）。
- 最近 1–3 年的課稅證明書（課税証明書 - kazei shoumeisho）及納稅證明書（納税証明書 - nouzei shoumeisho）。
- 工作契約，以及現有債務資料（汽車分期、信用卡餘額等）。
- Hon shinsa 審查時間： 通常需要 2 到 4 週。
- 通過 hon shinsa 後，你需要前往銀行簽署正式貸款契約，稱為 金銭消費貸借契約 (kinsen shouhi taishaku keiyaku - 通常簡稱為 金消 kinshou)。
Step 5: 決済（決済 - Kessai）、所有權移轉及接收房產（引き渡し - Hikiwatashi）
這是決定性的一天——你正式成為新家的屋主！
決済 (kessai) 通常在平日上午（週一至週五），於提供房貸的銀行分行內進行。出席人員包括你（買方）、賣方或賣方代表、房仲，以及 司法書士（司法書士 - shihou shoshi）。
kessai 的流程如下：
- 法律確認： 司法書士（shihou shoshi）會確認你的身分證件及屋主的身分證件，確保所有權移轉程序均已準備就緒。
- 撥款： 銀行將完整的貸款金額匯入你的帳戶。
- 付款： 銀行會從你的帳戶扣除必要款項，將剩餘購屋款轉給賣方，並支付房仲費、司法書士費、火災保險保費（火災保険 - kasai hoken）及其他費用。
- 交付鑰匙與文件： 賣方交付鑰匙及房屋設備相關文件。
- 所有權登記： 司法書士會將所有文件帶到法務局（法務局），提交 所有権移転登記 (shoyuken iten touki - 所有權移轉登記) 申請。約 1–2 週後，載有你姓名的新權狀會由司法書士寄到你的住址。
4. 日本購屋時的稅金與額外費用總整理（Updated 08/2026）
除了房屋本身的標價外，你還需要預留額外支出（統稱為諸費用 - shohiyou）。截至 August 2026，無論新屋或中古屋，這些費用約占房產總價的 6% - 9%。
以下表格整理截至 August 2026 適用的費用與稅率：
| 費用／稅項 | 日文名稱（Romaji） | 費用／稅率（As of August 2026） | 以 40 million JPY 房產為例（~6,6 - 6,8 billion VND） |
|---|---|---|---|
| 仲介費 | 仲介手数料 (Chukai tesuryou) | 標準公式：(Property price × 3% + 60.000 JPY) + 10% tax (Properties ≤ 8 million JPY: maximum 330.000 JPY) |
|
| 印花稅 | 印紙税 (Inshizei) | 10.000 – 20.000 JPY（適用於價值 10-50 million JPY 契約的優惠稅率至 March 2027） | 10.000 JPY (~1,6 million VND) |
| 登錄免許稅及所有權移轉費 | 登録免許税 (Touki menkyo zei) | 土地稅約 ~1,5%；建物稅約 ~0,1%-0,3%（以評估後的固定資產價值計算）＋司法書士費 80.000 - 150.000 JPY | |
| 火災／地震保險 | 火災保険・地震保険 (Kasai/Jishin hoken) | 取決於保險方案與建築結構（10 年火災保險、5 年地震保險） | |
| 銀行房貸手續費 | 住宅ローン 事務手数料 (Ginkou tesuryou) | 通常為總貸款金額的 2,2%（含稅） | |
| 購屋後的不動產取得稅 | 不動産取得税 (Fudousan shutoku zei) | 一次性稅金，帳單會在 3–6 個月後寄出。稅率：3%（自住住宅可享有大幅減免） | 扣除減免後通常為 0 JPY 至 ~100.000 JPY |
参考匯率（August 2026）： 1 JPY ≈ 165 - 170 VND。以 40.000.000 JPY 房產（
6,6 - 6,8 billion VND）計算，諸費用總額約為 2,5 - 3,2 million JPY（410 - 530 million VND）。
5. 協助越南買家避開常見陷阱的實用建議
- 不要隱瞞不良債務或分期付款： 申請銀行房貸時，銀行會查詢你的 CIC 信用紀錄。分期購買手機時曾逾期付款、信用卡債務或未繳交通罰款等情況，都可能嚴重影響你的申請。
- 不要被價格極低的超老舊房屋吸引： 1981 年以前興建的房屋（新耐震基準 - 新耐震基準 Shin Taishin Kijun 引入之前），較難透過銀行取得長期房貸，維修保養費也可能非常高。
- 善用房貸減稅（住宅ローン控除 - Jutaku ron koujo）： 截至 2026 年，日本政府仍針對符合節能標準的住宅，依年末房貸餘額提供年度個人所得稅退稅。可以向房仲確認該房產是否符合相關認證資格。
常見問題
Q. 沒有永久居留資格（永住権 - Eijuuken），可以在日本買房並申請銀行房貸嗎？ 可以。若以現金支付 100%，通常只需要護照及個人文件。若想在沒有永久居留資格的情況下申請房貸，一般需要符合一些條件，例如持有穩定的工作簽證（工程師、高度專門職等）、在日本居住超過 2-3 年，以及在目前公司工作超過 1 年。銀行通常也會要求支付房產價值約 10% – 20% 的頭期款。提供無永久居留資格人士房貸的銀行包括 SMBC Trust Bank (PRESTIA)、Shinsei Bank、Kansai Mirai Bank，以及部分由中國或台灣資本持有的銀行。
Q. 如果我的銀行房貸申請被拒，會失去手付金 (Tetsukekin) 訂金嗎？ 不會，前提是你的買賣契約明確包含 ローン特約 (Loan tokuyaku - 房貸特約條款)。如果房貸正式審查（hon shinsa）被完全拒絕，你可以依法解除契約，賣方必須 100% 退還手付金訂金。簽約前務必仔細確認是否有這項條款！
Q. 房價以外的額外費用（交易成本）是多少？ 額外費用（諸費用 - shohiyou）包括仲介費、所有權移轉稅、保險及銀行房貸費用等，新屋通常約為 6% - 8%，中古屋則約為 7% - 9%。你應事先準備好這筆現金，因為大多數銀行都會限制將這些額外費用一併納入房貸方案。
Q. 從看房到拿到鑰匙，整個購屋流程需要多久？ 如果申請銀行房貸，整體平均時程約為 2 到 3 個月（約 8–12 週）。通常最耗時的階段是銀行房貸正式審查（hon shinsa），以及協調所有相關人士的 kessai 決済日期。
結語
在日本買房是一個值得紀念的人生里程碑，但需要仔細留意各項細節，並做好完整的財務與法律準備。了解從看房（naiken）、房貸初審（kari shinsa）、簽署契約，到房貸正式審查（hon shinsa）及決済（kessai）的 5 個步驟，能協助你全程掌握進度，降低不必要的風險。
如果想進一步了解在日本安居的相關資訊，並持續掌握這個日出之國的生活，也可以閱讀以下實用文章：
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