Flat 35：35 年期固定利率貸款——沒有永久居留資格的越南居民可以申請嗎？
日本 Flat 35 房屋貸款詳細指南：永久居留要求、2026 年固定利率、住宅標準，以及沒有 PR 人士可採取的方案。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 17 分鐘閱讀
日本 Flat 35 房屋貸款詳細指南：永久居留要求、2026 年固定利率、住宅標準，以及沒有 PR 人士可採取的方案。
對於生活、工作在日本的越南人來說，安定下來並建立自己的事業，是人生中的一大夢想。工作穩定幾年後，相信很多人都曾算過這筆帳：與其每月花 70,000 to 120,000 yen 的房租（約 11.5 - 20 million VND），不如把這筆錢用來支付獨棟住宅（戸建て - kodate）或公寓大廈（マンション - manshon）的房貸，為家人打造一個真正屬於自己的家。在研究房屋貸款（住宅ローン - jutaku ron）時，Flat 35（フラット35） 這個名稱經常出現，因為它在整個 35 年貸款期間都採用固定利率。不過，最讓許多人困擾的問題是：「我還沒有取得永久居留權（永住権 - eijuken），可以申請這項貸款嗎？」 OlaChill 將在本文中詳細回答你的各項疑問。
Flat 35 是什麼？35 年期固定利率貸款如何運作
Flat 35（フラット35） 是由日本住宅金融支援機構（住宅金融支援機構 - Jutaku Kinyu Shien Kiko - 簡稱 JHF）與民營商業銀行合作提供的長期固定利率房屋貸款（固定金利 - kotei kinri）。
Flat 35 最大的優點在於穩健的財務保障：
- 最長貸款期限為 35 年：將每月還款分攤到更長期間，讓還款金額更符合家庭收入狀況。
- 整個貸款期間固定利率：即使金融市場出現波動，或日本銀行（BOJ）調高政策利率，你每月應支付的本金與利息也不會改變。
- 不強制加入團體信用生命保險（団体信用生命保険 - Danshin）：雖然 JHF 鼓勵借款人加入新的 Danshin 方案（新機構団信 - shin kiko danshin），但這並不是核准貸款的必要條件。對有特定健康病史的人來說，也因此多了一個取得貸款的機會。
- 免保證費（保証料0円 - hoshoryo 0 yen）：借款人不必向銀行的保證公司支付高額的前期保證費。
沒有永久居留權（永住権）的越南居民可以申請 Flat 35 貸款嗎？
這是最重要的問題。OlaChill 的簡短明確回答是：根據 JHF 的官方規定，沒有永久居留權（永住権 - eijuken），也不是特別永久居留者（特別永住者 - tokubetsu eijusha）的外國人，不能以自己的名義申請 Flat 35 貸款。
Flat 35 的個人必要申請資格
根據日本住宅金融支援機構（JHF）的官方說明：
- 國籍：申請人必須是日本國民。
- 外國人：必須持有依《出入境管理法》核發的「永久居留者」身分（永住者 - eijusha）。提交申請時，必須同時出示能清楚顯示永久居留身分的在留卡（在留カード - zairyu kado）及住民票（住民票 - juminhyo）。
極其重要的警告：有些人可能會告訴你，可以「規避規定」或使用不正當文件。請務必小心！JHF 明確表示，如果在貸款撥款後發現借款人在簽約當時實際上並未持有永久居留身分，整筆貸款將立即被要求一次付清（一括返済 - ikkatsu hensai）。這可能使你陷入違約，或被迫以大幅折價出售房產。
沒有永久居留權、想在日本買房的人有哪些選擇？
如果你是工程師（技術・人文知識・国際業務 - gijutsu jinbun chishiki kokusai gyomu）、經營・管理簽證持有人（経営・管理 - keiei kanri），或是尚未取得永久居留權、但現在就想買房的家庭，仍有以下幾種實際方案：
1. 與持有永久居留權或日本國籍的配偶共同申請
如果你的配偶是日本人，或持有永久居留身分，對方可以成為主要借款人（主債務者 - shu saimusha），而你則擔任連帶債務人或連帶保證人（連帯債務者 / 連帯保証人 - rentai saimusha / rentai hoshonin）。如此一來，你們可以合併收入（収入合算 - shunyu gassan），提高 Flat 35 的可貸額度。
2. 考慮民營商業銀行
Flat 35 不接受沒有 PR 的人士申請，但日本部分民營商業銀行有針對沒有永久居留權的外國人推出自有房屋貸款產品。常見條件包括：
- 在日本居住及工作年資：至少連續 2 - 3 年。
- 年收入（年収 - nenshu）：通常至少 4,000,000 yen/年（約 ~660 million VND）。
- 頭期款（頭金 - atamakin）：準備房屋價值的至少 10% - 20%。
- 日語能力：必須能閱讀、理解並以日語溝通貸款合約內容。
可能支援沒有 PR 申請人的知名銀行包括 Suruga Bank（スルガ銀行）、Aeon Bank（イオン銀行）、SBI Shinsei Bank（SBI新生銀行）及 Tokyo Star Bank（東京スター銀行）。不過，這些銀行對沒有 PR 的借款人通常會收取高於平均水準的利率。
3. 優先準備申請永久居留權（PR）
透過高度專門職（高度専門職 - kodo senmonshoku）點數制度，只要取得足夠分數，目前永久居留的等待期可縮短至 1 to 3 年。OlaChill 的實際建議是耐心準備，先取得永久居留權。這不僅能讓你以優惠利率申請 Flat 35，也能擴大你申請主要銀行（Megabanks）超低變動利率貸款的選擇，例如 MUFG、SMBC 及 Mizuho。
房產的嚴格技術標準：適合證明書（適合証明書 - tekigo shomeisho）
與主要著重借款人「個人信用能力」的民營商業銀行貸款不同，Flat 35 非常重視 「房產本身的實際品質」。你打算購買的房產必須通過嚴格的技術檢查，並取得 適合證明書（適合証明書 - tekigo shomeisho），才能符合 Flat 35 貸款資格。
Flat 35 的基本技術標準
- 可使用樓地板面積（床面積 - yukamenseki）：
- 獨棟住宅（戸建て）：至少 70 m²。
- 公寓大廈（マンション）：至少 30 m²。
- 耐震性（耐震性 - taishinsei）：房產必須符合新耐震標準（新耐震基準 - shin taishin kijun，適用於 1981 年 6 月以後建造的住宅），或已完成符合要求標準的耐震補強工程。
- 防火安全與耐久性：牆壁、屋頂及逃生路線必須符合 JHF 制定的標準。
取得適合證明書需要多少費用？
為取得這份證明，買方或房仲必須委託指定檢查機構進行現場調查。
- 檢查費用（截至 August 2026）：一般住宅或公寓大廈約為 30,000 yen to 50,000 yen（約 5 - 8.3 million VND）。
- 重要提醒：如果你購買的是中古住宅（中古住宅 - chuko jutaku），並非每一間房產都能取得適合證明書。從一開始就要向房地產公司（不動産会社 - fudosan kaisha）清楚確認：「這間房產可以取得 Flat 35 所需的適合證明書嗎？」 如此能避免在不符合資格的房產上浪費時間，甚至支付訂金。
2026 年 Flat 35（固定利率）與變動利率（変動金利）比較
截至 August 2026，日本金融環境在日本銀行（BOJ）多次調高政策利率後已出現明顯變化。Flat 35 的固定利率與變動利率（変動金利 - hendo kinri）之間存在差距，因此購屋者需要非常仔細地評估各種選擇。
以下是截至 August 2026 的一般比較：
| 項目 | Flat 35（固定利率） | 變動利率（変動金利） |
|---|---|---|
| 利率性質 | 整個貸款期間（最長 35 年）100% 固定 | 根據市場變動每 6 個月調整 |
| 基準利率（截至 8/2026） | 約 3.2% - 3.3%/年（優惠前） | 約 1.2% - 1.55%/年（視銀行而定） |
| 優惠方案 | 可使用 Flat 35S / Kosodate Plus 方案（前 5-10 年每年減息 0.25% - 1.0%） | 視各銀行個別優惠政策而定 |
| 永久居留權（PR）要求 | 100% 必須具備 | 大多數 Megabanks 要求具備；部分民營銀行較有彈性 |
| 房產要求 | 非常嚴格；必須取得適合證明書 | 較有彈性；主要著重抵押品估值 |
| 財務風險 | 零：每月還款永遠不會增加 | 存在風險：若 BOJ 持續升息，利息支出可能增加 |
| 保證費（保証料） | 0 yen | 視銀行而定（通常約為貸款總額的 2%） |
實際利率可能會因貸款成數（房產價值低於 90% 或高於 90%）以及育有年幼子女家庭的優惠方案（子育てプラス - Kosodate Plus），或符合 ZEH 節能標準的住宅（【フラット35】S）而有所不同。
Flat 35 適合哪些人？申請時應如何準備？
雖然 Flat 35 公開的利率高於變動利率，但由於具有穩定性，對許多家庭而言，這項貸款仍然是理想的選擇。
Flat 35 最適合哪些人？
- 已經取得永久居留身分（PR）的人，並且重視完整的財務穩定性，不想擔心總體經濟環境或利率上升。
- 大家庭／購買節能住宅的人：善用 Flat 35 Kosodate Plus（子育てプラス） 等方案，在最初幾年將利率降低 0.25% 至 more than 1%，使實際利率降至極具競爭力的水準。
- 有特定健康病史的人：想買房，但可能難以加入商業銀行要求的標準團體信用生命保險（Danshin）。
- 想降低前期支出的人：希望節省初始保證費（保証料 - hoshoryo）。
Flat 35 貸款申請所需文件
符合永久居留要求並選定心儀房產後，請準備以下日文文件：
- 身分證明文件：
- 清楚顯示「永住者」身分的在留卡（在留カード - zairyu kado）。
- 3 個月內核發的住民票（住民票 - juminhyo）。
- 健康保險證（健康保険証 - kenko hokensho）或駕駛執照（運転免許証 - untenhyo）。
- 收入證明（収入証明書 - shunyu shomeisho）：
- 最近 1-2 年的源泉徵收票（源泉徴収票 - gensen choshuhyo）。
- 由區公所或市公所核發的課稅證明書（課税証明書 / 納税証明書 - kazei shomeisho / nozei shomeisho）。
- 房產相關文件：
- 房地產買賣契約書（売買契約書 - baibai keiyakusho）。
- 建築圖紙及基地位置圖。
- 技術適合證明書（適合証明書 - tekigo shomeisho）。
常見問題
Q. 我沒有永久居留權，但已與日本人結婚。我可以自己申請 Flat 35 貸款嗎？
A. 你不能成為 唯一借款人。不過，你的配偶若是日本人或持有永久居留權，可以成為主要借款人（主債務者 - shu saimusha），而你則以保證人或連帶債務人（連帯債務者 - rentai saimusha）的身分參與。
Q. 我在取得永久居留權之前申請了 Flat 35 貸款。如果被發現會怎樣？
A. 這是嚴重違反貸款契約的行為。根據 JHF 規定，如果發現借款人在簽約時並未持有永久居留身分，機構有權要求你 立即一次付清所有未償還本金及利息（一括返済 - ikkatsu hensai）。準備申請資料時務必誠實！
Q. 取得適合證明書（適合証明書 - tekigo shomeisho）的費用由誰支付？
A. 這筆費用（截至 August 2026 通常為 30,000 and 50,000 yen 之間）通常由 購屋者（借款人） 支付給技術檢查機構。請與提供協助的房地產公司仔細討論這項費用，因為它屬於購屋初期費用（諸費用 - shohiyo）的一部分。
Q. 我正在等待永久居留權（PR）申請結果，可以申請 Flat 35 嗎？
A. 你可以先提交預審申請（事前審査 - jizen shinsa）作為參考，但到了正式審查（本審査 - hon shinsa）以及簽署貸款撥款契約（金銭消費貸付契約 - kinsen shohi kaisatsu keiyaku）時，手上必須持有已更新並顯示「永住者」身分的在留卡（在留カード）。
結語
Flat 35 35 年期固定利率貸款，是協助你在日本擁有夢想家園的優秀財務方案，讓你不必持續擔心利率上升。不過，最基本且不可或缺的條件是 你必須持有永久居留身分（永住権 - eijuken）。如果你目前還沒有 PR，可以考慮向提供外國人貸款產品的民營商業銀行借款，或耐心準備永久居留申請，以降低整體借款成本。
在支付訂金前，請務必仔細準備個人財務資料及房產技術文件（適合証明書）。希望你很快就能在日出之國找到理想的家！
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