在日本經營民泊（Airbnb）事業：需要哪些許可？該如何申請？
日本民泊（Airbnb）事業經營 A 到 Z 詳細指南：3 種合法架構、消防安全要求、登記流程，以及違法經營的處罰。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
日本民泊（Airbnb）事業經營 A 到 Z 詳細指南：3 種合法架構、消防安全要求、登記流程，以及違法經營的處罰。
許多住在日本的越南人——從技術實習生、工程師、留學生，到已在當地定居多年的家庭——都看到了日本觀光產業的巨大潛力。將家中閒置的房間，或租下、買下一間公寓，透過 Airbnb 或 Booking.com 提供短期住宿（民泊 - Minpaku），是相當吸引人的額外收入來源。然而，日本對住宿服務的規範極為嚴格。許多人明知或不知情的情況下，在未取得所有必要法律許可的狀態接待房客，可能面臨高達數百萬日圓的罰款、在留資格被取消，甚至遭到遣返。本文將完整介紹相關規定、3 種可行的合法途徑，以及取得必要核准的正確步驟。
1. 為什麼在日本經營民泊事業對越南人具有吸引力？
日本的觀光產業持續強勁成長，國際旅客紛紛前往 Tokyo、Osaka、Kyoto 等主要城市，以及各類自然觀光景點。飯店房間供不應求，也帶動了俗稱民泊（民泊 - Minpaku）的私人公寓式住宿服務發展。
對在日本的越南社群而言，這是一種能帶來穩定被動收入的模式。不過，與越南及其他一些國家不同，你不能只是把房源刊登到 Airbnb 上，就開始接待付費房客。日本法律將此類行為歸類為提供付費住宿服務（有料宿泊服務），並受到多項法律規範，包括《旅館業法》（旅館業法 - Ryokan Gyōhō）、《住宅宿泊事業法》（住宅宿泊事業法 - Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō，通常稱為新民泊法／民泊新法 - Minpaku Shinpō），以及《國家戰略特別區域法》。
2. 日本民泊事業 3 種合法途徑比較
根據你的事業目標、房產規模及所在地，可以從以下 3 種合法途徑中選擇 1 種。
Minpaku Shinpō（住宅宿泊事業法 - 新民泊法）
這是個人利用現有住宅時最常見的選項。不需要申請複雜的旅館業許可，只要向相關主管機關提交申報（届出 - todokede）即可。
- **營業天數：**每年最多 180 days/year（計算期間為當年 1/4 12:00 至翌年 1/4 12:00）。
- *法規更新（截至 August 8/2026）：*部分區及城市（例如 Tokyo 的 Shinjuku 區、Chuo 區，以及 Kyoto）會制定自己的加強規定（上乗せ条例 - uonose jōrei），將 Minpaku Shinpō 的營業限制在週末，甚至在某些純住宅區限制為 0 days。
- 類型：
- *屋主居住型（家主居住型 - yanushi kyojū gata）：*你與房客住在同一棟房屋，只出租閒置房間。
- *屋主不在型（家主不在型 - yanushi fuzai gata）：*出租整棟房屋或獨立公寓。你必須委託持牌管理公司（住宅宿泊管理業者 - jūtaku shukuhaku kanri gyōsha）進行管理。
Ryokan Gyōhō 許可（旅館業法 - 簡易宿所）
如果你希望全年專業經營 365 days/year，不受營業天數限制，就必須依據 Ryokan Gyōhō 取得簡易宿所許可（簡易宿所 - Kan'i Shukusho）。
- **優點：**全年最大化收益，不受 180-day 限制。
- **挑戰：**房產必須位於《都市計畫法》所規定、允許經營旅館業的用途地域（用途地域 - yōto chiiki）。建築、消防安全及櫃檯（フロント - furonto）等要求極為嚴格，可能需要投入高額翻修費用。
Tokku Minpaku（特區民泊 - 特區民泊）
這是國家戰略特別區（国家戦略特区 - Kokka Senryaku Tokku）提供的特殊政策，適用地區包括 Osaka City 和 Ota Ward (Tokyo)...
- **優點：**不必取得較複雜的 Ryokan Gyōhō 許可，也可以經營 365 days/year。
- **要求：**房客必須入住當地政府規定的最低期間（通常至少 2 nights and 3 days）。你必須向特區主管機關取得認定（認定 - nintei）。
3. 合法經營民泊的強制要求
無論選擇哪一種途徑，在開始接待房客前，都必須完成以下 3 個必要的「檢查關卡」：
消防安全規定
這是最嚴格的一道門檻。一旦房產被用於營業，消防機關會將其歸類為「住宿設施」（特定防火対象物 - tokutei bōka taishōbutsu）。
- **消防安全證明：**你必須取得由當地消防機關核發的 消防法令適合通知書（消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho）。
- **必要設備：**根據房產的面積與結構，你可能需要安裝：
- 自動火災報知設備（自動火災報知設備 - jidō kasai hōchi setsubi）。
- 緊急出口引導燈（誘導灯 - yūdōtō）。
- 滅火器（消火器 - shōkaki）。
- 防焰窗簾與地毯（防炎物品 - bōen buppin）。
鄰里關係與公寓大樓規約
- 公寓大樓管理規約（マンション管理規約 - manshon kanri kiyaku）：如果你在公寓大樓內經營民泊，大樓管理規約不得禁止民泊經營。若規約沒有明確記載，你必須取得管理組合（管理組合 - kanri kumiai）的書面確認。
- **事前向鄰居說明（周辺住民への事前説明 - jizen setsumei）：**你必須舉行說明會，或向鄰近住戶寄送書面通知，說明你將經營民泊，並提供 24/7 的問題通報電話，以避免噪音或垃圾等問題。
民泊管理公司的要求
如果你採用「屋主不在型」（yanushi fuzai gata）經營民泊，《民泊法》要求你與**持牌民泊管理公司（住宅宿泊管理業者 - jūtaku shukuhaku kanri gyōsha）**簽訂合約，將所有管理工作委託給該公司。
該公司負責：
- 核實房客身分並確認其護照（本人確認・パスポート確認）。
- 建立並保存房客名冊（宿泊者名簿 - shukuhakusha meibo）3 years。
- 24/7 處理鄰居投訴，並確保清潔與房務工作。
4. 手續、費用與所需時間總覽表（As of August 8/2026）
為了幫助你了解整體財務狀況與準備時程，以下是截至 August 8/2026 的詳細比較：
| 條件 | Minpaku Shinpō（住宅宿泊事業法） | Ryokan Gyōhō（旅館業法） | Tokku Minpaku（特區民泊） |
|---|---|---|---|
| 每年營業天數 | 最多 180 days | 365 days（全年） | 365 days（Minimum stay of 2 nights） |
| 申請類型 | 申報（届出 - todokede） | 許可申請（許可 - kyoka） | 認定申請（認定 - nintei） |
| 處理時間 | 2 - 4 weeks | 2 - 4 months | 1 - 2 months |
| 行政申請費 | 免費 (0 JPY) | ||
| 消防安全翻修費用 | |||
| 委外管理費 | 營收的 15% - 20%（屋主不在型適用） | 依經營模式而定 | 營收的 15% - 20% |
| 適用稅項 | 所得稅、住民稅、住宿稅（視地區而定） | 所得稅、住民稅、住宿稅 | 所得稅、住民稅、住宿稅 |
（註：截至 August 8/2026 的預估匯率為 1 JPY ≈ 170 VND）。
5. 透過政府資訊入口網站進行民泊登記的流程
Minpaku Shinpō 的申報流程目前已全面數位化。你可以自行辦理，也可以請行政書士（行政書士 - gyōsei shoshi）依照以下步驟代辦：
[Step 1: 地點與消防安全調查]
↓
[Step 2: 準備法律文件]
↓
[Step 3: 向當地消防機關取得消防安全證明]
↓
[Step 4: 在 Minpaku Portal System 建立帳戶]
↓
[Step 5: 取得民泊登記號碼（以字母 M 開頭）]
需要準備的重要文件：
- **不動產登記證明書（登記事項証明書 - tōki jigyō shōmeisho）：**證明土地與房屋的所有權。
- **住民票（住民票 - jūminhyō）：**屋主登記居住資訊的副本。
- **住宅平面圖（住宅の図面 - jūtaku no zumen）：**清楚標示臥室、逃生路線及消防安全設備。
- 消防安全證明（消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho）。
- **管理委外合約（住宅宿泊管理委託契約書）：**如果你不住在該房產內，就必須提供。
- **房東／管理組合的書面同意：**若你要轉租房產經營民泊，則必須提供（賃貸人・転貸人の承諾書）。
將所有必要文件透過日本國土交通省（MLIT）的 Minpaku System Operations Portal（民泊制度運営システム - Minpaku Seido Un-ei System）提交後，申請獲得核准即可取得民泊登記號碼。這組號碼通常以字元 M 開頭，例如：M13000XXXX。請將此號碼填入 Airbnb 房東頁面，房源才能通過審核並公開刊登。
6. 違法經營民泊的風險與嚴重處罰
目前，日本主管機關正與 OTA 平台（Airbnb、Agoda、Booking.com）及出入國在留管理廳密切合作，打擊未取得許可的民泊房源（無許可民泊／闇民泊）。
具體處罰（As of August 8/2026）：
- **無許可營業（無許可営業）：**違反 Ryokan Gyōhō 或《民泊法》，可能面臨 up to 6 months’ imprisonment 或 maximum fine of 1,000,000 JPY (~170 million VND)。
- **虛假申報及違反 180-day 限制：**未改用其他許可便超過 180 days，將被視為違法旅館業經營。違反申報義務或提交偽造文件，將處以 300,000 JPY to 500,000 JPY (~51 - 85 million VND) 的罰款。
- **對在留資格的影響（例如：Engineer visa 或 student visa）：**經營違法事業可能被視為超出在留資格範圍的活動（資格外活動 - shikakugai katsu dō），或構成嚴重違法行為，導致 visa cancellation, denial of status-of-residence renewal, and deportation 的風險。
- **被列入黑名單：**房源可能會被所有訂房平台永久下架，並被記錄為曾有行政違規行為。
常見問題
Q. 持有 Engineer visa 或 student visa 的越南人，可以用自己的名義登記民泊事業嗎？
除非你已轉為 Business Manager visa（經營・管理 - Keiei Kanri），或持有 Permanent Resident status（永住者 - Eijūsha）或 Long-Term Resident status，否則不應以個人身分登記並經營民泊事業。Engineer visa 與 student visa 會限制可從事的工作及活動類型，親自經營有收益的民泊可能被視為違反在留資格。不過，你可以成立公司並聘用專業經理人，或持有房產後將所有營運管理委託給管理公司。
Q. 我可以租一間公寓，然後自行轉租成 Airbnb 嗎？
這麼做非常困難，也有很高風險。日本大多數一般住宅租約（賃貸借契約 - chintai shaku keiyaku）都包含禁止轉租給第三方的條款（転貸禁止 - tentai kinshi）。如果未經許可經營 Airbnb，房東或房地產管理公司可能單方面終止租約、要求損害賠償，並立即將你驅逐。只有在合約明確載明「允許民泊使用」（民泊利用可）的情況下，才可以這麼做。
Q. M-number 民泊登記需要支付年度維護費嗎？
透過政府入口網站提交 Minpaku Shinpō 申報，完全不需要政府申請費。不過，如果你採用屋主不在型模式，仍須每年支付委外管理公司的費用；此外，也要負擔消防安全系統維護費，以及依照當地規定接受定期消防安全檢查的費用。
結論
在日本經營民泊事業是很有前景的投資機會，但前提是必須完全遵守法律。首先應選擇正確的合法途徑（Minpaku Shinpō、Ryokan Gyōhō 或 Tokku Minpaku），再與當地消防機關仔細合作，並找一家值得信賴的民泊管理公司提供支援。
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