外國人可以在日本買房嗎？條件與必知事實

擁有房產 ≠ 獲得居留身分（簽證）

3. 買房時，簽證會影響什麼、又不會影響什麼？

了解簽證所扮演的角色，有助於你更準確地規劃財務。

簽證不會影響的事項

1. 登記並合法擁有房產的權利： 日本法律允許技術實習生、留學生、觀光客，以及目前居住在越南的人，將自己登記為房產權狀上的合法所有人。
2. 稅務義務與優惠： 不動產取得稅和每年繳納的固定資產稅，與日本公民所繳納的相同，也不取決於你的簽證類型。

簽證會直接影響的事項

你的簽證會直接影響你取得房屋貸款 住宅ローン（jutaku ron）的能力。

• 如果你擁有永久居留權 永住権（eijuken）： 你可以享有與日本公民相近的貸款政策。貸款核准額度可能涵蓋房產價值的 90–100%，並享有極低的優惠利率（截至 2026 年 8 月，浮動利率每年約僅 0.3% – 0.8%），貸款期限最長可達 35 年。
• 如果你尚未取得永久居留權（Engineer Visa、長期 Work Visa）： 多數大型銀行（MUFG、SMBC、Mizuho）會拒絕申請，或要求嚴格的申請條件。有些銀行接受沒有永久居留權的借款人申請（例如 SMBC Trust Bank、Shinsei Bank，以及部分專門貸款機構），但可能要求：
  • 在目前的日本公司至少工作 2–3 年。
  • 年收入（Gensen）達到 4,000,000 JPY（約 6.6 億越南盾）至 5,000,000 JPY 或以上。
  • 支付房產價值 10% – 20% 的頭期款。
  • 利率可能高於提供給永久居留者的利率。
• 如果你是留學生或技術實習生： 由於按照一般貸款審查標準，你沒有穩定且長期的收入來源，因此要向日本銀行取得買房貸款，實際上幾乎 100% 不可能。若要購買房屋，這些族群通常只有一個選項：支付 100% 現金（或使用家人匯來的資金）。

4. 現金全額付款 vs. 申請銀行貸款（Jutaku Ron）

下表詳細比較在日本購屋時的兩種付款方式：

5. 在日本購屋時的詳細費用與稅金（2026 年 8 月更新）

除了房屋標價之外，你還應準備約為**房產價值 6% – 10%**的額外費用，包括交易費和稅金。截至 2026 年 8 月，這些費用包括：

1. 仲介費 仲介手数料（chukai tesuryo）

根據日本《宅地建物取引業法》，仲介費上限受到公開規範：

• 房產價值超過 4,000,000 JPY：3% + 60,000 JPY + 10% 消費稅 消費税。
• 範例： 如果你購買一間價值 30,000,000 JPY（約 50 億越南盾）的房屋，仲介費上限為：$(30,000,000 \times 3% + 60,000) \times 1.1 = 1,056,000\text{ JPY}$（約 1.75 億越南盾）。

2. 登錄免許稅 登録免許税（toroku menkyo zei）

房產轉讓並向法務局登記所有權變更時，必須向政府繳納這項稅金。

• 土地登記稅：約為土地評估價值的 1.5%（截至 2026 年適用的優惠稅率）。
• 房屋登記稅：約為建築物評估價值的 0.3% – 2.0%，視房屋是新屋或中古屋，以及用途為自住或投資而定。

3. 印花稅 印紙税（inshi zei）

房地產買賣契約上必須貼附收入印紙。

• 契約金額介於 10 million - 50 million JPY：印花稅為 10,000 JPY（約 160 萬越南盾）。

4. 不動產取得稅 不動産取得税（fudosan shutoku zei）

購買房產後，這項稅金只需繳納一次。都道府縣通常會在你取得房產後 3 到 6 個月，將納稅通知寄到房產地址。

• 標準稅率：住宅建築物與土地評估價值（評価額 - hyokagaku）的 3%。
• 注意： 市町村核定的評估價值（hyokagaku）通常只有實際市場購買價格的 50% - 70%，因此實際繳納的稅金會比你預期的低。

5. 每年固定資產稅 固定資産税（kotei shisan zei）與都市計畫稅 都市計画税（toshi keikaku zei）

擁有日本房地產後，每年都必須繳納以下兩種固定稅項：

• 固定資產稅：評估價值的 1.4%／年。
• 都市計畫稅：評估價值的 0.3% 以下／年（如果房產位於指定的都市計畫區域）。
• 減免： 面積小於 200m² 的住宅用地，固定資產稅課稅金額最高可減免 5/6。

6. Gyoseishoshi／Shiho-shoshi 費用

聘請行政書士或司法書士處理所有權轉移與法律審查的費用。一般約為 100,000 JPY – 200,000 JPY（約 1,600 - 3,300 萬越南盾）。

6. 越南買家在日本購屋的 6 個步驟

財務準備妥當後，在日本購屋通常會按照以下標準流程進行：

[步驟 1：尋找房產與尋找房地產仲介]
        ↓
[步驟 2：提交購買申請 買付証明書（kaitsuke shomeisho）]
        ↓
[步驟 3：提交房屋貸款申請 住宅ローン（若向銀行借款）]
        ↓
[步驟 4：接受重要事項說明 重要事項説明（juyo jiko setsumei）並簽署契約]
        ↓
[步驟 5：支付剩餘款項並移轉所有權（移轉 所有権）]
        ↓
[步驟 6：取得鑰匙並在 3-6 個月後繳納所有權相關稅金]

步驟 1：尋找房產並選擇值得信賴的仲介

你可以透過 SUUMO、ATHOME 和 HOMES 等日本房地產網站搜尋，也可以聯絡有越南語或英語服務人員的仲介公司。

步驟 2：提交購買申請 買付証明書（kaitsuke shomeisho）

找到喜歡的房屋後，你需要向賣方提交購買意向申請，並附上出價。這還不是具有法律約束力、會產生金錢懲罰的正式契約，但能表明你是認真的買家。

步驟 3：申請銀行貸款（使用 住宅ローン 時）

向銀行提交初步審查（Kari-shinsa）與正式審查（Hon-shinsa）所需的文件。必要文件包括薪資單、納稅證明、住民票（juminhyo）、在留卡和護照。

步驟 4：接受重要事項說明並簽署契約

具備資格的房地產仲介（Takken）會閱讀並說明重要事項説明（juyo jiko setsumei）。務必仔細確認土地所有權、建築物管理費（公寓大樓適用）以及臨路狀況。雙方接著簽署買賣契約（Baibai keiyakusho），並支付約為房價 5% – 10% 的訂金。

步驟 5：支付剩餘款項並完成撥款

在交屋日，由你或銀行將剩餘款項匯給賣方。司法書士（Shiho-shoshi）會將文件提交給法務局，將所有権（shoyuken）轉移登記到你的名下。

步驟 6：取得鑰匙並完成流程

你會取得鑰匙，完成整個交易。3–6 個月後，不動產取得稅單 不動産取得税（fudosan shutoku zei）會寄送到你的住家。

7. 常見問題

問：居住在越南、從未去過日本的越南公民，可以在日本買房嗎？
可以。你可以用現金一次付清購買房產。不過，由於你在日本沒有住民票（juminhyo），因此需要在越南的公證處，或日本大使館／領事館取得 Affidavit，以確認你的地址和個人印章。

問：在日本鄉村購買便宜房屋（Akiya——0-yen 廢棄房屋，或只要幾百萬日圓的房屋）是好主意嗎？
請務必謹慎。雖然初期購買價格可能非常低，但 Akiya 通常位於偏遠地區，升級水管與隔熱設備的費用可能極其高昂，甚至可能是購買價格的數倍。你還必須持續繳納每年的固定資產稅 固定資産税（kotei shisan zei）；如果日後不再需要這項房產，轉售也可能非常困難。

問：如果我沒有永久居留權 永住権，但與日本公民結婚，申請房屋貸款會比較容易嗎？
會。如果你持有 Japanese Spouse Visa，許多日本銀行都會考慮你的申請，前提是你的配偶（日本籍丈夫或妻子）為貸款提供擔保，或與你共同成為借款人（Pair loan）。

問：買房後不住在裡面，而是出租，會受到處罰嗎？
要視你的購買方式而定。如果你以優惠的自住房屋貸款名義申請 住宅ローン（jutaku ron），銀行通常會要求你或家人居住在該房屋中。如果未通知銀行便將房屋出租營業，可能會被視為違反契約，並被要求立即償還全部貸款。如果你打算出租房產，就必須用現金購買，或使用房地產投資貸款（Toshi-yo loan）。

8. 結論

在日本買房不受國籍或簽證身分限制。任何人都可以透過完整的所有權 所有権（shoyuken）永久擁有土地與房屋。真正的障礙只有是否具備足夠資金，以及在不以現金全額付款時，能否符合房屋貸款 住宅ローン（jutaku ron）的要求。

如果你是計畫長期留在日本的工程師或上班族，建立良好的信用紀錄並努力取得永久居留權 永住権（eijuken），將會是以極低利率擁有夢想家園的絕佳踏腳石。

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