在日本購買法院拍賣住宅（keibai）：便宜 30%，但有哪些風險？
了解日本法院命令住宅拍賣（keibai）的運作方式，讀懂 santenset 文件套件，評估原屋主或租戶拒絕搬遷所帶來的風險，並比較截至 2026 年 keibai 與一般住宅購買的差異。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
了解日本法院命令住宅拍賣（keibai）的運作方式，讀懂 santenset 文件套件，評估原屋主或租戶拒絕搬遷所帶來的風險，並比較截至 2026 年 keibai 與一般住宅購買的差異。
許多越南人在日本工作多年、存下一筆可觀積蓄後，都夢想擁有一間能安定生活的房子，不必每月承擔高昂租金。然而，Tokyo、Osaka、Nagoya 等大城市的房價仍持續上漲。這時，「法院命令的房產拍賣」——競売（keibai）便成為一條看似吸引人的捷徑，價格通常比市場價低 20% 到 30%。即便如此，這些「超值」價格背後仍藏著許多法律陷阱與實務風險，最終可能讓買家付出高昂代價。本文將以實務且詳細的角度，逐一解析相關事項，協助你判斷自己是否適合進入 keibai 市場。
1. 什麼是日本的法院拍賣住宅（keibai）？為什麼最多可便宜 30%？
拍賣物件——競売物件（keibai bukken）——是由地方法院——地方裁判所（chiho saibansho）——強制出售的房屋或公寓，原因通常是原屋主無法繼續償還房貸——住宅ローン（jutaku rōn），或法院正在執行抵押權以追回債務。
截至 2026 年 8 月，keibai 物件的起拍基準價——売却基準価額（baikyaku kijun kagaku）——通常約為市場價格——市場価格（shijo kakaku）——的 20% - 30% 以下；在某些情況下，老舊且失修的住宅甚至可能折價 40% - 50%。這些物件之所以明顯便宜，主要原因包括：
- 法院不提供任何保固： 法院只是協助強制出售資產以追回債務，並不是一般意義上的賣方。
- 無法進入屋內查看（内覧不可 - nairan fuka）： 競標者在投入資金前，不能進入物件檢查室內或電氣、給排水系統。
- 未解決的問題由買方負責： 如果有人住在物件內，或公寓管理費有欠繳，中標者必須自行處理或承擔這些問題。
居民與投資者可以在日本法院官方資訊平台 BIT（不動産競売物件情報サイト - Fudosan Keibai Bukken Joho Saito）上搜尋拍賣物件。
2. 解讀「法院三件套」（santenset）——檢查物件的唯一工具
由於無法親自進入物件查看，買家必須依靠「法院三件套」——3点セット（santen setto）。這些是法院在拍賣前約 2 週發布的公開文件。
2.1. 物件明細書——物件明細書（bukken meisaisho）
這份文件由法院書記官——裁判所書記官（saibansho shokikan）——製作，會清楚記載與物件相關的法律權利：
- 購買後所有權是否能在沒有任何負擔的情況下移轉。
- 第三方租賃權——賃貸権（chintaiken）——在拍賣後是否仍然有效。
- 中標買受人——買受人（kaiukenin）——必須承擔的法律義務。
2.2. 現況調查報告書——現況調査報告書（genkyo chosa hokokusho）
這份報告由法院執行官——執行官（shikkokan）——製作。執行官會前往物件、敲門、拍照並整理報告，內容包括：
- 房屋外觀照片，以及執行官能夠進入時所拍攝的部分室內照片。
- 居住或占用物件者的資訊：原屋主、租戶或未經授權的占用人。
- 土地與其上建築物的實際狀況及使用情形。
2.3. 評價書——評価書（hyokasho）
這份報告由持有執照的不動產鑑定士——不動産鑑定士（fudosan kanteishi）——製作，內容提供：
- 土地位置圖與房屋平面圖。
- 周邊環境資訊，包括前往車站、學校及規劃中的交通基礎設施之距離。
- 根據附近交易案例，並扣除拍賣相關風險後計算出的標準評估價格——売却基準価額（baikyaku kijun kagaku）。
3. 在日本購買法院拍賣住宅的 4 大風險
許多越南人看到 Tokyo 郊區一間房屋的掛牌價格為 15,000,000 JPY（截至 2026 年 8 月約為 2.47 billion VND，匯率為 1 JPY ≈ 165 VND），便立刻躍躍欲試，準備支付保證金。然而，隱藏風險可能讓最終成本增加數百萬日圓。
3.1. 無法檢查室內（内覧不可 - nairan fuka）
購買一般房產時，你可以到現場仔細參觀、檢查房屋——內見（naiken）。但對 keibai 物件而言，在付清全額之前，你完全不得進入房屋。
許多買家往往要到取得物件後才發現，地板已腐爛、天花板漏水、牆壁嚴重發霉，或原屋主搬離前故意破壞了浴室設備。裝修費用——リフォーム費用（rifōmu hiyō）——可能一下子增加至 3,000,000 - 5,000,000 JPY（約 495 - 825 million VND），直接抵銷原本 30% 的折扣。
3.2. 占用人（占有者 - senyusha）拒絕搬遷與驅逐費用的風險
如果原屋主或租戶拒絕搬離，你不能自行換鎖或把對方的物品丟到街上，因為這在日本屬於違法行為。
- 法律解決方式： 你必須向法院申請交付命令——引渡命令（hikidashi meirei）。
- 強制執行： 如果對方仍故意拒絕離開，你必須啟動強制執行程序——強制執行（kyosei shikko）。
截至 2026 年 8 月，強制執行約需 2-3 個月，費用介於 500,000 至 1,500,000 JPY（約 82.5 - 247.5 million VND），其中包括執行官、搬家公司及暫存物品的費用。
3.3. 法院不對瑕疵提供保固（瑕疵担保責任 - kashi tampo sekinin）
在一般交易中，如果房屋在購買後不久漏水或出現結構問題，不動產公司或原屋主可能須依契約不符合責任——契約不適合責任（keiyaku futekigo sekinin）——負責修繕。然而，keibai 中法院完全不負保固責任。取得物件後，所有瑕疵風險 100% 由你承擔。
3.4. 承擔原屋主積欠的公寓管理費
如果你透過拍賣購買公寓——マンション（manshon），日本法律要求中標者共同支付原屋主積欠的所有管理費——管理費（kanrihi）——及修繕積立金——修繕積立金（shuzen tsumitatekin）。
這些欠款可能會列在 santenset 文件中，但如果原屋主已拖欠 2-3 年，總額可能達到 500,000 - 1,500,000 JPY（約 82.5 - 247.5 million VND）。
4. keibai 保證金、競標與完成交易的流程
參與法院房產拍賣時，文件與期限都必須準確無誤。
[步驟 1：在 BIT 系統查閱 santenset 文件]
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[步驟 2：匯入 20% 保證金（買受申出保証金）]
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[步驟 3：提交入札書，附上 住民票 & 陳述書]
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[步驟 4：開標（開札）& 確定中標者]
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[步驟 5：在 1-2 個月內支付剩餘 80%]
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[步驟 6：法院辦理所有權移轉手續（所有権移転）]
- 保證金——買受申出保証金（kaiuke moshide hoshokin）： 至少為法院設定起拍價的 20%。款項須直接匯入法院的銀行帳戶。如果你沒有中標，法院會在幾天後退還 100% 的保證金。
- 提交投標書——入札書（nyusatsusho）時所需的文件：
- 居民票——住民票（juminhyo），須於最近 3 個月內開立。
- 確認自己不屬於暴力團體的聲明書——暴力団員等に該当しない旨の陳述書（borokudan-in to ni gaitoshinai mune no chinjutsu-sho）。
- 證明保證金已支付的銀行確認文件。
- 支付剩餘款項： 法院作出出售許可決定——売却許可決定（baikyaku kyoka kettei）——後，中標者必須在指定期限內支付剩餘 80%，通常為 1 到 2 個月。如果未能按時付清全額，最初支付的 20% 保證金將全部沒收。
5. 比較法院拍賣購屋（keibai）與一般購屋（tsujo baibai）
下表詳細比較在日本購買住宅的兩種方式，費用與規則截至 2026 年 8 月更新：
| 標準 | 法院拍賣購屋——競売（keibai） | 一般購屋——通常売買（tsujo baibai） |
|---|---|---|
| 購買價格 | 比市場價低 20% - 30% | 市場價格，可保留一定議價空間 |
| 物件查看（naiken） | 無法查看；只能在 santenset 中查看照片 | 可直接看屋多次 |
| 銀行融資（住宅ローン） | 很難取得一般銀行貸款；需要準備大量自有資金 | 有貸款方案可涵蓋物件價值的 90% - 100% |
| 仲介費（仲介手数料） | 0 JPY；沒有仲介參與 | 3% + 60,000 JPY（+ 10% 消費稅） |
| 瑕疵保固 | 無保固 | 可享有保固，依合約而定，通常為 1 至 2 年 |
| 取得物件所需時間 | 2 - 6 個月，視交屋情況及占用人而定 | 合約完成後 1 - 2 個月 |
| 額外風險 | 高：占用人、未繳公寓管理費、隱藏瑕疵 | 低：物件已透過重要事項說明仔細確認 |
6. 誰適合考慮在日本購買 keibai 物件？
購買 keibai 物件並不是一條適合所有人的輕鬆道路。
如果你符合以下情況，可以考慮：
- 是不動產投資者，或具備住宅修繕與翻新經驗，無論是自行 DIY，還是與值得信賴的承包團隊合作。
- 擁有充足的現金流與自有資金，不完全依賴銀行貸款。
- 看得懂法律日文，或願意與專業拍賣代理公司——競売代行会社（keibai daiko kaisha）——合作。
- 能接受相關風險，並已為額外費用做好財務預案，例如清除占用人及進行裝修的費用。
如果你符合以下情況，不建議考慮：
- 是第一次在日本購屋，且需要讓家人立即入住。
- 完全依賴銀行的住宅ローン（jutaku rōn）。
- 沒有時間親自查看周邊環境，或無法閱讀、理解複雜的日文法律文件。
常見問題
問：持工程師簽證或實習生簽證的越南人，可以參加 keibai 房產拍賣嗎？
答： 可以。日本法律不會依國籍或居留身分限制參與者。不過，你必須在日本持有居民票——住民票（juminhyo），並擁有以自己名義開立的銀行帳戶，用來支付保證金。
問：如果我在拍賣中標，但銀行拒絕借款，會發生什麼事？
答： 如果你無法在法院指定的期限內支付剩餘 80%，中標結果將被取消，而你事先支付的全部 20% 保證金——買受申出保証金（kaiuke moshide hoshokin）——也會被沒收。因此，你應在投標前準備充足的自有資金，或先確定融資方案。
問：拍賣住宅的稅金與一般購屋的稅金不同嗎？
答： 截至 2026 年 8 月，基本稅率相同。中標者仍須依日本政府的一般規則，支付登錄免許稅——登録免許税（toroku menkyozei）——及不動產取得稅——不動産取得税（fudosan shutokuzei）。
結論
在日本購買法院拍賣物件（keibai）可能是一個值得考慮的投資管道，有機會將成本降低 20% 至 30%，但同時也需要扎實的法律知識與強大的財務風險管理能力。不要讓最初的掛牌價格分散注意力，忽略裝修、驅逐占用人或承擔欠款等隱藏成本。如果你才剛開始探索日本住宅市場，請在做出決定前，仔細衡量潛在報酬與相關風險。
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