日本房仲公司：仲介費是多少？如何選擇可靠的房仲？
詳解日本房仲費用（3% + 6 man），比較両手與片手交易、辨識囲い込み，並提供越南居民選擇可靠房仲公司的實用建議。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 17 分鐘閱讀
詳解日本房仲費用（3% + 6 man），比較両手與片手交易、辨識囲い込み，並提供越南居民選擇可靠房仲公司的實用建議。
在日本找房或購買房產，對越南人而言往往是人生的重要轉折點——無論是留學生、技能實習生、工程師，還是打算長期定居的家庭。然而，從語言障礙、複雜的業界術語到各種隱藏費用，層層阻礙常讓不少人覺得自己付出了高昂代價，卻沒有得到相應的服務。你是否想知道日本的房仲費用實際上要多少？如何判斷房仲是否哄抬價格或扣住物件？又該如何在眾多房仲公司中選出值得信賴的一家？本文由 OlaChill 清楚、透明地拆解各項費用，同時分享實用經驗，幫助你更有信心地與日本的房仲公司合作。
1. 日本的房仲費（仲介手数料，chūkai tesūryō）如何計算？
在日本的不動產交易中，仲介費稱為仲介手数料（chūkai tesūryō），也就是當買賣或租賃契約順利完成時，需要支付給房仲公司的費用。最高費用受到宅地建物取引業法（takuchi tatemono torihikigyōhō）明確規範。
截至 August 2026，最高仲介費依交易類型如下：
Case 1：買賣房產時的仲介費
買賣交易的最高仲介費，是以不含 10% 消費稅的房產價格為基準計算：
- 價格高於 4,000,000 JPY（約 680 million VND）的房產：
$$\text{Maximum fee (before tax)} = (\text{Property price} \times 3%) + 60,000\text{ JPY}$$
接著再加上 10% 的消費稅 消費税（shōhizei）。房仲經常使用的簡化說法，就是 「3% + 6 man」（另加稅）。 - 價格低於 8,000,000 JPY 的低價房產（約 1.36 billion VND）：
根據日本國土交通省（MLIT）於 July 2024 修訂的規定——截至 August 2026 仍然有效——為了鼓勵低價倉庫與空屋 空き家（akiya）的交易，房仲公司向每一方（賣方或買方）收取的最高仲介費為稅前 300,000 JPY，含 10% 稅則為 330,000 JPY（約 ~56 million VND）。
購屋時的實際範例：
你以 30,000,000 JPY（3,000 man JPY，約 ~5.1 billion VND）在 Tokyo 購買一間中古公寓：
- 基本費用：$30,000,000 \times 3% + 60,000 = 960,000\text{ JPY}$
- 10% 消費稅：$960,000 \times 10% = 96,000\text{ JPY}$
- 你必須支付的仲介費總額： $1,056,000\text{ JPY}$（約 ~179 million VND）。
Case 2：租屋時的仲介費
對於租賃住宅，日本法律規定，向房客與房東雙方收取的仲介費總額不得超過 1 個月租金（另加 10% 消費稅）。
- 依照法律的預設原則，房仲向房客收取 0.5 個月租金，向房東收取 0.5 個月租金。
- 不過，如果房客同意——通常是透過簽署仲介委託或同意書表示同意——房仲公司可以向房客收取完整 1 個月租金（另加 10% 稅）。實務上，在 Tokyo、Osaka 等大城市，多數房仲都採用 1 個月租金的收費方式。
2. 両手與片手：買家和租客都應留意的囲い込み扣屋陷阱
為了保障自身權益，你需要了解日本房地產市場在檯面下的運作方式。
什麼是片手取引（katate torihiki）與両手取引（ryōte torihiki）？
- 片手取引（katate torihiki－單邊交易）： A 公司代表賣方（或房東），B 公司代表買方（或房客）。A 公司向賣方收取費用，B 公司向買方收取費用。這種安排較為客觀，利益衝突也比較少。
- 両手取引（ryōte torihiki－雙邊交易）： 同一家房仲公司同時代表賣方與買方（或房東與房客），並向交易雙方收取仲介費。
[賣方／房東] <---> [房仲公司 A] <---> [買方／房客]
│
（雙邊收費 = 両手）
囲い込み（kakoi-komi）與おとり物件（otori bukken）陷阱
對雙邊交易（両手）的追求，造成了日本相當常見的一種負面作法，稱為 囲い込み（kakoi-komi－隱瞞或扣住物件）。
當房東或賣方將房產委託給房仲公司時，法律要求房仲將物件登錄到 REINS（レインズ）——日本全國性的房地產資訊網路，讓其他房仲公司也能查詢。然而，為了自行找到買家並收取最高的雙邊仲介費，某些房仲會故意對其他房仲說謊，例如 「這間物件已經有人申請了」 或 「現在無法看房」。
這會如何影響你：
- 如果你是買家或房客： 你可能僅僅因為持有物件的房仲不願與你的房仲合作，就失去以合理價格看好物件的機會。
- 如果你遇到假物件 おとり物件（otori bukken）： 你在網路上看到一間條件極好、價格低得令人難以置信的物件。聯絡後，對方告訴你：「剛剛有人付訂金了」，接著立即把你引導到價格更高或品質更差的物件。
3. 越南語房仲公司：不容忽視的機會與風險
日本出現許多越南人經營的房仲公司，以及會說越南語的房地產專業人士，確實帶來了很大的便利；但如果沒有仔細調查，也可能伴隨一定風險。
與越南語房仲合作的好處
- 消除語言障礙： 你可以輕鬆討論自己的偏好、財務狀況與理想地點，不必擔心溝通誤會。
- 了解外國居民的實際情況： 他們知道哪些大樓接受外國人 外国人可（gaikokujin ka），也知道哪些物件對保證公司 保証会社（hoshō gaisha）有嚴格要求。
應辨識並避開的風險
- 無照房仲／自由接案中間人： 許多人以自由合作夥伴（CTV）的名義工作，既沒有專業資格，也未隸屬於持牌公司。他們從日本房仲取得物件資訊後，可能哄抬價格，或收取違法的額外服務費。
- 諮詢費或申請代辦費不明： 日本法律嚴格禁止收取受規範的仲介手数料（chūkai tesūryō）以外的任何額外費用。如果房仲要求支付額外的「2–3 man 翻譯費」或「5-man 申請費」，你應該特別提高警覺。
4. 協助你辨識可靠房仲公司的 5 個「壓力測試」問題
在簽署任何文件或支付訂金之前，可以用以下 5 個問題檢查房仲公司的專業能力與透明度：
- 「貴公司的房地產營業執照號碼 免許番号（menkyo bangō）是多少？」
目的： 在日本合法營業的公司，必須持有由國土交通大臣（国土交通大臣）或都道府縣知事核發的執照號碼（格式為 東京都知事 (X) 第XXXXXX号）。括號中的(X)代表執照更新或重新核發的次數（每 5 年一次）；(X)越高，表示公司經營時間越長。 - 「哪一位持牌的宅地建物取引士（takuchi tatemono torihikishi）會親自向我說明契約內容？」
目的： 值得信賴的房仲公司必須有具備國家認證 Takken（宅建士）資格的員工，對交易承擔法律責任。 - 「仲介手数料（chūkai tesūryō）總額是多少？是否已包含 10% 消費稅？還有其他額外費用嗎？」
目的： 這能迫使房仲一開始就提供透明的金額，也能幫助你避免在完成契約時才遇到意料之外的「隱藏費用」。 - 「這個物件是否公開登錄在 REINS（レインズ）系統中？」 （適用於購買房產時）
目的： 確認物件是否遭到囲い込み。 - 「如果我的申請在審查過程中被拒絕，申込金（mōshikomikin）會全額退還 100% 嗎？」
目的： 如果保證公司或房東不批准你的申請，可以保障你的資金。
5. 租屋或購屋時最重要的文件：重要事項説明（Jūyō jikō setsumei）
許多在日本租屋或買房的越南人只關注契約書（keiyakusho），卻忽略了一份可能至關重要的文件：重要事項説明書（jūyō jikō setsumei sho－重要事項說明書），通常簡稱為 Jūsetsu（重説）。
為什麼 Jūsetsu 如此重要？
根據日本宅地建物取引業法第 35 條，在你簽署租賃或買賣契約之前，持有執照的 宅地建物取引士（takuchi tatemono torihikishi） 必須出示身分證明，並逐項詳細朗讀及說明 Jūsetsu 的完整內容。
Jūsetsu 中你 MUST 仔細確認的 4 個重點
- 提前解約違約金 違約金（iyakukin）： 多數租賃契約規定，如果你在入住未滿 1 年（或 2 年）前解約，必須支付 1 至 2 個月的租金作為違約金。
- 回復原狀費用 原状回復費用（genjō kaifuku hiyō）： 文件應清楚寫明搬出時需要支付多少 man 的清潔費 清掃費用（seisō hiyō），以及換鎖費用 鍵交換費用（kagi kōkan hiyō）是多少。
- 使用規則 💡： 是否可以養寵物 ペット飼育（petto shiiku），以及是否可以與他人合住或讓其他人入住 同居人（dōkyōnin）。
- 建築結構狀況與災害風險： 查看災害風險地圖 ハザードマップ（hazādo mappu），確認地區是否有淹水或土石流風險；購買房屋時，則應確認耐震標準 新耐震基準（shin taishin kijun－適用於 June 1981 以後）。
6. 日本房仲費用與應了解文件的摘要表
為了幫助你了解並準備相關資金與文件，以下整理截至 August 2026 的主要仲介費與文件：
| 項目 | 規定／費用（截至 08/2026） | 相關日文文件（羅馬字） |
|---|---|---|
| 買賣交易的最高仲介費（Property > 400 man JPY） | (Property price x 3% + 60,000 JPY) + 10% tax |
仲介手数料（chūkai tesūryō） |
| 買賣交易的最高仲介費（Property ≤ 800 man JPY） | 最高 300,000 JPY + 10% tax（= 330,000 JPY） |
宅地建物取引業法（takuchi tatemono torihikigyōhō） |
| 租賃住宅的最高仲介費 | 最高 1 month’s rent + 10% tax |
賃貸借契約（chintaishaku keiyaku） |
| 重要事項說明書 | 必須在簽署主要契約前朗讀並簽署 | 重要事項説明書（jūyō jikō setsumei sho） |
| 住民票（身分確認） | 向市／區公所 市役所 / 区役所 申請 | 住民票（juminhyo） |
| 租賃住宅押金 | 通常為 1 - 2 個月租金（或 0 yen） | 敷金（shikikin） |
| 禮金／給房東的謝禮 | 通常為 0 - 2 個月租金（不可退還） | 礼金（reikin） |
常見問題
Q. 我可以和房仲協商降低仲介費（仲介手数料）嗎？
可以，但如果是熱門物件或市中心住宅，協商成功的難度相對較高。買賣交易的 3% + 6 man，或租賃交易的 1 個月租金，都是法律規定的「最高」費用。有些房仲若能從房東那裡取得廣告獎勵金 AD（Advertisement fee），便會透過提供 50% 折扣，甚至完全免收仲介費來競爭。開始辦理之前，務必主動、禮貌地詢問！
Q. 房仲要求我支付保留訂金（Mōshikomikin）。如果我改變心意、不想租這間房子了，可以拿回來嗎？
依照日本法律，申込金（mōshikomikin）只是代表你有意租屋或購屋，並且是在申請審查過程中支付的款項；它不是違約金。在正式契約簽署之前，如果你決定撤回申請，房仲公司有責任將這筆款項 100% 退還給你。
Q. 如果我的日語不流利，可以自己簽署購屋或租屋契約嗎？
如果你的日語程度還不足以理解法律上的 Jūsetsu 文件（重説），值得信賴的房地產公司會要求你帶翻譯，或提供越南語／英語翻譯與說明。這是為了保護你的權益，避免你在不知情的情況下簽下對自己不利的條款。
結語
只要了解仲介費的結構（買賣交易為 3% + 6 man，租賃則為 0.5–1 個月租金）、辨識囲い込み 等交易陷阱，並主動確認重要事項説明（jūyō jikō setsumei）中的法律細節，與日本房仲公司合作就會簡單、安全許多。務必選擇清楚公開執照號碼、收費透明的房仲公司，讓你在旭日之國建立穩定生活與事業的旅程能夠盡可能順利。
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