住宅ローンの繰り上げ返済：したほうがいい？お得に返済する方法は？

3. 日本の主要銀行における繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済には高額な手数料がかかるのではないかと心配する人も多いでしょう。しかし、2026年8月時点では、日本の大手銀行のほとんどが、インターネットバンキングから手続きすれば手数料を100%無料としています。

以下は、一部繰り上げ返済（ichibu kuriage hensai）の最新手数料一覧です。

注意： **全額繰り上げ返済 (zengaku kuriage hensai)**の手続きをする場合、一部の銀行では、固定金利型か変動金利型かによって、11.000 JPYから55.000 JPY（約1,8 - 9,3百万VND）の手数料がかかることがあります。

---

4. 繰り上げ返済と住宅ローン控除（Jūtaku Rōn Kōjo）の関係

これは、日本に住む多くのベトナム人が見落としがちな重要ポイントで、「得したつもりが、実は損をしていた」という結果につながることがあります。

Jūtaku Rōn Kōjo（住宅ローン控除）とは？

住宅ローン控除は、日本政府が提供する税制上の優遇制度です。2026年時点の現行制度では、住宅購入者は毎年12月31日時点のローン残高の0,7%を、所得税（所得税 - shotokuzei）および住民税（住民税 - juminzei）から控除できます。控除期間は最長で10から13年です。

リスク1：返済期間を短縮しすぎると控除資格を完全に失う

Jūtaku Rōn Kōjoを利用するための必須条件は、当初の借入期間または残りの返済期間が10年以上（120か月）であることです。

注意： 返済期間短縮型 (kikan tanshuku gata)を選び、残りの返済期間を誤って10年未満（例：11年から9年11か月）にしてしまうと、残りのすべての年について住宅ローン控除の権利を完全に失います！

リスク2：借入金利が還付率を下回る場合（有利な金利差）

銀行から0,35%/年 - 0,5%/年という非常に優遇された変動金利で借り入れているとします。 一方、住宅ローン控除では、年末の元金残高に対して0,7%/年が還付されます。

• 年末まで1.000.000 JPYの元金残高を残した場合：7.000 JPYの税金が還付されます。一方、銀行に支払う利息は約3.500 - 5.000 JPYです。
• つまり、税制によって、残高100万円あたり年間2.000 - 3.500 JPYの純利益が得られる計算です。

そのため、Jūtaku Rōn Kōjoの優遇を受けられる最初の10-13年間は、早い段階で繰り上げ返済をしすぎると、税務上は通常、有利になりません。

---

5. 早期返済ではなく、現金を残す・投資するべきタイミングは？

税金以外にも、日本で暮らすベトナム人は、繰り上げ返済に資金を回す前に、次の3つの財務上のポイントを検討しましょう。

1. 日本での生活に備えた緊急予備資金

繰り上げ返済を行う前に、少なくとも家族の6か月から1年分の生活費（約1.500.000 - 3.000.000 JPY、日本円にして約2,5億 - 5億VND）を、緊急予備資金として確保しておく必要があります。この資金は、失業、在留資格の変更、転勤、突然の医療費などのリスクに対応するためのものです。いったん住宅ローンの返済に充てたお金は、急な事情が発生しても引き出して戻すことはできません。

2. 団体信用生命保険（団体信用生命保険 - Danshin）の保障効果

日本で住宅ローンを借りる場合、原則として団体信用生命保険（Danshin）への加入が必要です。ローン契約者が万一、死亡または重度の障害状態になった場合（保険プランによっては3-8大疾病にかかった場合も含む）、住宅ローンの残債は保険会社によって100%完済されます。家は家族のものとして完全に残ります。

• 早くローンを完済してしまうと、銀行があなたのために提供している、数千万の円に相当する「生命保険」を自ら手放すことになります。

3. 新NISA（新NISA）への投資との比較

日本の住宅ローン金利は世界でも非常に低い水準にあり、年間わずか0,3% - 1,5%です。貯金を積立型の**新NISA (新NISA)**に回し、S&P 500やeMAXIS Slim All Countryなど、世界的に信頼されているインデックスファンドへ投資した場合、長期的に期待できる平均利回りは年間4% - 7%です。資金運用による収益は、住宅ローンの繰り上げ返済で節約できる0,5%の利息を大きく上回る可能性があります。

---

6. 正しく繰り上げ返済を行うための4ステップ

検討した結果、それでも心理的な負担を軽くするために繰り上げ返済をしたい場合は、以下の4ステップで手続きを進めましょう。

ステップ1：返済期間と残高を確認する

借り入れ先の銀行のインターネットバンキングにログインし、現在の元金残高、適用金利、そして何よりも残りの返済年数を確認します。

ステップ2：シミュレーションを実行する (シミュレーション - Shimuyreshon)

日本の銀行アプリには、すべてKuriage Hensai Simulationの機能が用意されています。返済したい金額（例：500.000 JPY）を入力し、期間短縮型または返済額軽減型を選択します。システム上で次の項目が正確に表示されます。

• 節約できる利息額。
• 短縮される月数、または毎月の返済額の減少額。

ステップ3：オンラインで手続きを申し込む

• 繰り上げ返済を実行する日を選択します（利息計算をしやすくするため、通常は毎月の約定返済日と同じ日にします）。
• 規約を確認し、OTPまたは取引パスワードで手続きを承認します。

ステップ4：税務書類と新しい返済予定を確認する

手続きが完了すると、銀行から新しい返済予定表（返済予定表 - hensai yoteihyo）が送られてきます。年末（およそ10月 - 11月）には、銀行から年末残高証明書（住宅ローン控除用の残高証明書 - zandaka shomeisho）が届きます。12月31日時点の残高をよく確認し、確定申告（確定申告 - kakutei shinkoku）または勤務先での年末調整（年末調整 - nenmatsu chosei）に備えましょう。

---

よくある質問

Q. 1年のうち、いつ繰り上げ返済をするのが最もよいですか？

回答： Jūtaku Rōn Kōjoの適用条件に抵触しないのであれば、早く返済するほど節約できる利息は多くなります。最適なタイミングは、ボーナスを受け取った直後、または余裕資金ができたときです。税金を最適化したい場合は、12月31日より後に手続きを行うか、12月31日時点の元金残高が自分の住宅ローン控除の上限額を十分に満たすよう調整しましょう。

Q. 1.000.000 JPYを繰り上げ返済すると、Danshinの保険料も安くなりますか？

回答： Danshinの保険料は、基本的に銀行が毎月の借入金利に直接上乗せしています。元金残高が減れば、元金をもとに毎月計算される利息と保険料も、それに応じて自動的に減少します。

Q. 技術・人文知識・国際業務ビザや家族滞在ビザ（永住権PRをまだ取得していない場合）でも、無料でオンラインの繰り上げ返済ができますか？

回答： できます。繰り上げ返済の手続きは、ビザの種類や国籍にかかわらず、その銀行でローンを借りているすべての顧客に共通して適用されます。アプリやインターネットバンキングから、自分で無料で手続きを行えます。

Q. 家を売るために元金を100%完済したい場合、手続きは違いますか？

回答： 違います。100%完済（全額繰り上げ返済）は、完済日までの元金と利息の金額を銀行が確定し、抵当権抹消書類（抵当権抹消書類 - teitoken massho shorui）を準備できるよう、通常は2 - 4週間前に銀行へ申し込む必要があります。この手続きでは、11.000 JPYから55.000 JPYの手数料が発生することがあります。

---

まとめ

日本の住宅ローンの繰り上げ返済 (kuriage hensai)は、借金による負担を軽くし、利息を節約できる非常に有効な金融手段です。ただし、2026年8月時点でも日本の住宅ローン金利は非常に低いため、貯金をすべて急いで返済に回すべきとは限りません。まずは十分な緊急予備資金を確保し、Jūtaku Rōn Kōjoの10-13年間の優遇を最大限に活用したうえで、余裕資金の一部を新NISAなどの投資先に振り分けることも検討しましょう。

日本でのマイホーム購入、住宅ローンの手続き、または長期的に安定した暮らしを築く方法について調べている方は、Blog OlaChillのほかの詳しい記事もぜひご覧ください。bds-mua-nha-tai-nhatで詳しいガイドを確認したり、Tour ngày từ Tokyoでリラックスできる日帰り旅行を楽しんだりしながら、OlaChillと一緒に桜の国での新生活に向けてエネルギーをチャージしましょう。

---