Flat 35：35年固定ローン — 永住権を持たないベトナム人でも利用できる？
日本のFlat 35ローンについて詳しく解説：永住権の条件、2026年の固定金利、住宅の技術基準、PRを持たない人向けの選択肢。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 22 分で読める
日本のFlat 35ローンについて詳しく解説：永住権の条件、2026年の固定金利、住宅の技術基準、PRを持たない人向けの選択肢。
日本で暮らし、働くベトナム人コミュニティにとって、生活の基盤を築き、仕事で成功することは大きな願いです。数年間安定して働いた後、「毎月70.000〜120.000円（約11,5〜20百万VND）も家賃に支払うくらいなら、そのお金を家族のための一戸建て（戸建て - kodate）やマンション（マンション - manshon）のローン返済に充てたほうが、ずっとお得なのでは」と考えたことがある方も少なくないでしょう。住宅ローン（住宅ローン - jutaku ron）について調べると、35年間金利が変わらないというメリットを持つ Flat 35（フラット35） という名前が何度も登場します。しかし、多くの人が最も気にしているのは、「まだ永住権（永住権 - eijuken）を取得していないのですが、このローンに申し込めますか？」 という疑問です。この記事では、OlaChillが皆さんの疑問を一つひとつ詳しく解消します。
Flat 35とは？35年固定ローンの仕組み
Flat 35（フラット35） は、長期の固定金利（固定金利 - kotei kinri）で住宅を分割購入するためのローン商品です。住宅金融支援機構（住宅金融支援機構 - Jutaku Kinyu Shien Kiko - 略称JHF）が、民間の金融機関と連携して提供しています。
Flat 35の最大の特徴は、資金計画における高い安心感です。
- 借入期間は最長35年：毎月の返済額を家計の収入に見合った水準まで抑えられます。
- 借入期間中は金利が固定：金融市場が変動しても、また日本銀行（BOJ）が政策金利を引き上げても、毎月支払う元金と利息は変わりません。
- 団体信用生命保険（団体信用生命保険 - Danshin）への加入は必須ではない：JHFは新機構団信（新機構団信 - shin kiko danshin）への加入を推奨していますが、加入は融資審査の必須条件ではありません。そのため、健康上の事情がある方にも利用できる可能性があります。
- 保証料がかからない（保証料0円 - hoshoryo 0 yen）：借入人は、銀行の保証会社に支払う高額な初期保証料を負担する必要がありません。
永住権（永住権）を持たないベトナム人でもFlat 35を利用できる？
これは最も重要な質問です。OlaChillから、簡潔かつ率直にお答えします。JHFの公式規定によると、永住権（永住権 - eijuken）を持たない外国人、または特別永住者（特別永住者 - tokubetsu eijusha）ではない外国人は、Flat 35の借入人になることができません。
Flat 35で必須となる申込者の条件
住宅金融支援機構（JHF）の公式案内によると、条件は以下のとおりです。
- 国籍：日本国籍を有していること。
- 外国籍の場合：出入国管理法に基づき、「永住者」（永住者 - eijusha）の在留資格を取得していること。申請時には、永住者であることが明記された在留カード（在留カード - zairyu kado）と住民票（住民票 - juminhyo）を必ず提出する必要があります。
特に注意すべき危険なポイント：一部では、「抜け道」や不正確な書類を使う方法についての噂が出回っています。十分に注意してください。JHFは、融資実行後に、契約締結時点で借入人が実際には永住資格を有していなかったことが判明した場合、借入金全額を直ちに一括返済（一括返済 - ikkatsu hensai）しなければならないと明確に定めています。その結果、債務不履行に陥ったり、不動産を急いで売却せざるを得なくなったりする可能性があります。
永住権を持たずに日本で家を買いたい人に、どんな道がある？
技術・人文知識・国際業務（技術・人文知識・国際業務 - gijutsu jinbun chishiki kokusai gyomu）や経営・管理（経営・管理 - keiei kanri）の在留資格を持っている方、または家族にまだ永住権がなくてもすぐに家を購入したい方には、次のような現実的な選択肢があります。
1. 永住権または日本国籍を持つ配偶者と共同で申し込む
配偶者が日本人、または永住者である場合、その配偶者が主債務者（主債務者 - shu saimusha）として借入人になり、あなたは連帯債務者／連帯保証人（連帯債務者 / 連帯保証人 - rentai saimusha / rentai hoshonin）として加わることができます。この方法なら、収入合算（収入合算 - shunyu gassan）によってFlat 35の借入限度額を引き上げられます。
2. 民間金融機関の住宅ローンを検討する
Flat 35では永住権のない申込者が対象外であっても、日本の一部の民間銀行には、永住権を持たない外国人向けの住宅ローン商品があります。一般的な条件は次のとおりです。
- 日本での居住・就労期間：継続して最低2 - 3年。
- 年収（年収 - nenshu）：通常、年間4.000.000円以上（約660百万VND）。
- 頭金（頭金 - atamakin）：住宅価格の最低10% - 20%を準備。
- 日本語能力：日本語で書かれた融資契約書を読んで理解し、会話できること。
永住権のない外国人をサポートしている代表的な銀行としては、Suruga Bank（スルガ銀行）、Aeon Bank（イオン銀行）、SBI Shinsei Bank（SBI新生銀行）、Tokyo Star Bank（東京スター銀行）などが挙げられます。ただし、これらの銀行では、永住権のない人向けの金利が一般的な水準より高くなることが多い点には注意が必要です。
3. まず永住権（PR）の申請に集中する
高度専門職（高度専門職 - kodo senmonshoku）向けのポイント制などを利用し、必要な点数を満たせば、現在は永住権取得までの期間を1〜3年に短縮できる場合があります。OlaChillからの現実的なアドバイスは、まず焦らず永住権を取得することです。Flat 35の優遇金利を利用できるようになるだけでなく、MUFG、SMBC、Mizuhoなどの大手銀行（Megabank）が提供する、非常に低金利の変動型ローンも選択肢に入れられるようになります。
住宅に求められる厳しい技術基準：適合証明書（tekigo shomeisho）
「借入人の信用力」を重視する民間銀行のローンとは異なり、Flat 35では 「住宅そのものの実際の品質」 が非常に重視されます。Flat 35の融資を受けるには、購入予定の不動産が厳格な技術審査に合格し、適合証明書（適合証明書 - tekigo shomeisho） の交付を受けなければなりません。
Flat 35の基本的な技術基準
- 床面積（床面積 - yukamenseki）：
- 一戸建て（戸建て）：最低 70 m² 以上。
- マンション（マンション）：最低 30 m² 以上。
- 耐震性（耐震性 - taishinsei）：新耐震基準（新耐震基準 - shin taishin kijun、1981年6月以降に建築された住宅に適用）を満たしているか、基準に適合する耐震補強が行われていること。
- 防火構造と耐久性：壁、屋根、避難経路などの構造が、JHFの定める基準を満たしていること。
適合証明書の交付費用はいくら？
この証明書を取得するには、購入者または仲介業者が、指定された検査機関に現地調査を依頼する必要があります。
- 検査費用（2026年8月時点）：一般的な一戸建て／マンションの場合、30.000円〜50.000円（約5〜8,3百万VND）。
- 重要な注意点：中古住宅（中古住宅 - chuko jutaku）の場合、すべての住宅が適合証明書の基準を満たすとは限りません。時間や手付金を無駄にしないためにも、早い段階で不動産会社（不動産会社 - fudosan kaisha）に、「この家はFlat 35の適合証明書を取得できますか？」 と必ず確認しましょう。
Flat 35（固定金利）と変動金利（変動金利）の比較：2026年
2026年8月時点の日本の金融情勢は、日本銀行（BOJ）による複数回の政策金利引き上げを受けて、明らかに変化しています。Flat 35の固定金利と変動金利（変動金利 - hendo kinri）の差を踏まえ、住宅購入者は慎重に試算する必要があります。
以下は、2026年8月時点の概要比較です。
| 比較項目 | Flat 35（固定金利） | 変動金利（変動金利） |
|---|---|---|
| 金利の性質 | 借入期間中100%固定（最長35年） | 市場の変動に応じて6か月ごとに変更 |
| 基準金利（8/2026時点） | 約 3,2% - 3,3%/年（優遇適用前） | 約 1,2% - 1,55%/年（銀行により異なる） |
| 金利引き下げ優遇 | Flat 35S / Kosodate Plusの制度あり（最初の5-10年間、0.25% - 1.0%/年引き下げ） | 各銀行独自の優遇制度による |
| 永住権（PR）の要件 | 100%必須 | 大手銀行のほとんどで必須。一部の民間銀行は条件を緩和 |
| 不動産の条件 | 非常に厳格で、適合証明書が必須 | より柔軟で、担保物件の評価を重視 |
| 金融面のリスク | ゼロ：毎月の返済額が上がることはない | リスクあり：BOJがさらに利上げすれば利息が増加 |
| 保証料（保証料） | 0円 | 銀行により異なる（通常、借入総額の約2%） |
実際の金利は、借入比率（住宅価格の90%未満か90%以上か）や、子どものいる家庭向けの金利引き下げ優遇（子育てプラス - Kosodate Plus）、省エネ基準を満たすZEH住宅向けの優遇（【フラット35】S）によって変わる場合があります。
Flat 35が向いている人と申込書類の準備手順
Flat 35は表示金利が変動金利より高いものの、安全性の高さから多くの家庭にとって有力な選択肢となっています。
Flat 35が特に向いているのはどんな人？
- 永住権（PR）を取得済みの人で、経済情勢や金利上昇を心配せず、資金計画の安定性を最優先したい人。
- 子どもが多い家庭／省エネ住宅を購入する人：Flat 35 Kosodate Plus（子育てプラス） などの優遇制度を活用すれば、最初の数年間は金利を0,25%から1%以上引き下げられ、実質金利を競争力のある水準まで下げられます。
- 健康上の事情がある人：住宅を購入したいものの、民間銀行の一般的な団体信用生命保険（Danshin）への加入が難しい人。
- 初期費用を自由に選びたい人：初期の保証料（保証料 - hoshoryo）を節約したい人。
Flat 35の融資申込時に準備する書類
永住権の条件を満たし、希望に合う住宅を見つけたら、以下の日本語の書類を準備しましょう。
- 本人確認書類：
- 永住者の在留資格が明記された在留カード（在留カード - zairyu kado）。
- 3か月以内に発行された住民票（住民票 - juminhyo）。
- 健康保険証（健康保険証 - kenko hokensho）または運転免許証（運転免許証 - untenhyo）。
- 収入証明書（収入証明書 - shunyu shomeisho）：
- 直近1-2年分の源泉徴収票（源泉徴収票 - gensen choshuhyo）。
- 区市町村が発行する課税証明書／納税証明書（課税証明書 / 納税証明書 - kazei shomeisho / nozei shomeisho）。
- 不動産関連書類：
- 不動産売買契約書（売買契約書 - baibai keiyakusho）。
- 設計図面、住宅の位置図。
- 技術基準適合証明書（適合証明書 - tekigo shomeisho）。
よくある質問
Q. 永住権はありませんが、日本人と結婚しています。Flat 35を自分一人で借りられますか？
A. 一人で借入人になることはできません。ただし、配偶者（日本国籍または永住権を持つ人）に主債務者（主債務者 - shu saimusha）として申し込んでもらい、あなたが保証人または連帯債務者（連帯債務者 - rentai saimusha）として加わることは可能です。
Q. 永住権がないままFlat 35に申し込んでしまいました。発覚した場合、どのような結果になりますか？
A. これは重大な融資契約違反です。JHFの規定では、契約締結時点で借入人が永住資格を有していなかったことが判明した場合、JHFはあなたに 元金と利息の全額を直ちに一括返済（一括返済 - ikkatsu hensai）するよう求める権利を持ちます。申請時には必ず正確な情報を申告してください。
Q. 適合証明書（tekigo shomeisho）の交付費用は誰が支払いますか？
A. この費用（2026年8月時点で通常30.000〜50.000円）は、一般的に 住宅購入者（借入人） が技術検査機関に支払います。住宅購入時の諸費用（諸費用 - shohiyo）に含まれるこの費用について、不動産会社の担当者とよく確認しておきましょう。
Q. 永住権（PR）の申請結果を待っている間に、Flat 35の申請を先に提出できますか？
A. 参考として事前審査（事前審査 - jizen shinsa）を申し込むことはできます。しかし、本審査（本審査 - hon shinsa）および金銭消費貸付契約（契約に基づく融資実行）（金銭消費貸付契約 - kinsen shohi kaisatsu keiyaku）の段階では、永住者の在留資格に更新された在留カード（在留カード - zairyu kado）を必ず手元に用意していなければなりません。
まとめ
35年固定ローン Flat 35 は、金利上昇の波を過度に心配することなく、日本で夢のマイホームを手に入れるための優れた資金調達方法です。ただし、絶対的な条件として、永住権（永住権 - eijuken）を取得している必要があります。まだPRを持っていない場合は、外国人向け商品を用意している民間銀行のローンを検討するか、借入コストを抑えるために永住権の申請書類をじっくり準備しましょう。
融資の申込みや手付金の支払いに進む前に、個人の資金計画だけでなく、住宅の技術基準（適合証明書）についても入念に確認することを忘れないでください。皆さんが近いうちに、日の昇る国で理想の住まいを見つけられますように！
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