日本で競売（keibai）の家を買う：30%も安いが、どんなリスクがある？
日本の競売（keibai）住宅の仕組みを解説し、三点セット（santenset）、立ち退かない占有者のリスク、通常の住宅購入との比較を2026年最新版として詳しく分析します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 20 分で読める
日本の競売（keibai）住宅の仕組みを解説し、三点セット（santenset）、立ち退かない占有者のリスク、通常の住宅購入との比較を2026年最新版として詳しく分析します。
日本で数年間働いてまとまったお金を貯めると、多くのベトナム人が、毎月高い家賃を払い続ける代わりに、安心して暮らせるマイホームを夢見るようになります。しかし、Tokyo、Osaka、Nagoyaなどの大都市では、不動産価格が上がり続けています。そんなとき、「裁判所の競売物件」――日本語では競売（keibai）――が、市場価格より20%から30%安く購入できる魅力的な近道として注目されます。
とはいえ、その「お買い得」な価格には、購入者を思わぬトラブルに巻き込む法的な落とし穴や、現実的なリスクも少なくありません。この記事では、競売に参加すべきかどうかを判断できるよう、さまざまな側面を実用的かつ詳しく分析します。
1. 日本の競売（keibai）物件とは？なぜ30%も安いのか？
競売物件――競売物件（keibai bukken）――とは、以前の所有者が住宅ローン（jutaku rōn）を返済できなくなったり、抵当権が実行されたりしたことで、地方裁判所（chiho saibansho）が売却手続きを行う住宅やマンションのことです。
2026年8月現在、競売物件の売却基準価額（baikyaku kijun kagaku）は、市場価格（shijo kakaku）よりも通常20% - 30%ほど低く設定されています（老朽化した中古住宅では、40% - 50%も値下がりしているケースもあります）。このように大幅に安くなる主な理由は、次のとおりです。
- 裁判所は保証責任を負わない: 裁判所は債権回収のための売却手続きを仲介するだけで、通常の売主ではありません。
- 家の内部を見学できない（内覧不可 - nairan fuka）: 入札参加者は、入札前に物件へ入って内装や電気・水道設備の状態を確認できません。
- 残された問題は自分で解決する必要がある: 占有者が立ち退かない場合や、マンションの管理費などに滞納がある場合、落札者が自分で対応したり、負担したりしなければなりません。
一般の人や投資家は、日本の裁判所が運営する公式情報システムBIT（不動産競売物件情報サイト - Fudosan Keibai Bukken Joho Saito）で、競売物件の一覧を検索できます。
2. 「裁判所の三点セット」（santenset）を読み解く――物件を見極める唯一の手段
競売物件は内部に入って実際の状態を確認できないため、購入希望者は必ず「裁判所の三点セット」――3点セット（santen setto）――を確認する必要があります。これは、競売期日の約2週間前に裁判所が公開する資料です。
2.1. 物件明細書（bukken meisaisho）
裁判所書記官（saibansho shokikan）が作成します。この資料には、不動産に関係する法的な権利関係が詳しく記載されています。
- 購入後、所有権がきれいな状態で移転されるのか。
- 入札後も第三者の賃貸権（chintaiken）が存続するのか。
- 落札者である買受人（kaiukenin）が引き受けなければならない法的義務はあるのか。
2.2. 現況調査報告書（genkyo chosa hokokusho）
執行官（shikkokan）が実際に現地を訪れ、ドアを叩いて確認し、写真を撮影して作成する報告書です。主な内容は次のとおりです。
- 外観写真と、執行官が入室できた場合は内部の一部の写真。
- その家に住んでいる、または占有している人物――以前の所有者、賃借人、不法占有者など。
- 土地や土地上の建物・設備が実際にどのように利用されているか。
2.3. 評価書（hyokasho）
不動産鑑定士（fudosan kanteishi）が作成します。評価書には、次のような情報が含まれます。
- 土地の地図や建物の間取り・設計図。
- 周辺環境（駅や学校までの距離、交通計画）。
- 周辺の取引事例と競売物件特有のリスクを考慮して算出した売却基準価額（baikyaku kijun kagaku）。
3. 日本で競売物件を買う際の4大リスク
Tokyo郊外の一戸建てが15,000,000 JPY（2026年8月時点で約2.47億VND、為替レートは1 JPY ≈ 165 VND）と表示されているのを見て、ベトナム人の中にはすぐに手付金を支払いたくなる人もいるでしょう。しかし、その裏に潜むリスクによって、さらに数百万Yen単位の費用がかかる可能性があります。
3.1. 内部を見学できない（内覧不可 - nairan fuka）
通常の不動産購入であれば、内見（naiken）をして家の状態を詳しく確認できます。しかし競売では、代金を全額支払うまで、基本的に家の中へ入ることができません。
落札して引き渡しを受けてから、床が腐っている、天井から水漏れしている、壁に深刻なカビが生えている、あるいは前の所有者が退去前にトイレや浴室などの設備を故意に壊していた、と初めて気づくケースもあります。修繕費用――リフォーム費用（rifōmu hiyō）――が3,000,000 - 5,000,000 JPY（約4,950万 - 8,250万VND）まで膨らみ、当初の30%の価格差がすべて消えてしまうこともあります。
3.2. 占有者（占有者 - senyusha）が立ち退かないリスクと強制執行費用
以前の所有者や賃借人が退去を拒んだとしても、勝手に鍵を交換したり、荷物を道路へ放り出したりすることはできません（日本では違法行為にあたります）。
- 法的な解決策: 裁判所に引渡命令（hikidashi meirei）を申し立てる必要があります。
- 強制執行: それでも相手が居座り続ける場合は、強制執行（kyosei shikko）の手続きを行わなければなりません。
2026年8月現在、強制執行の手続きには約2-3か月かかり、執行官、運搬業者、荷物を一時保管する倉庫などの費用として、500,000から1,500,000 JPY（約8,250万 - 2.475億VND）が必要になります。
3.3. 裁判所は瑕疵を保証しない（瑕疵担保責任 - kashi tampo sekinin）
通常の取引では、購入後しばらくの間に雨漏りや構造上の不具合が見つかった場合、不動産会社や以前の所有者が契約不適合責任（keiyaku futekigo sekinin）に関する契約条項に基づき、修繕責任を負うことがあります。しかし競売では、裁判所に保証義務は一切ありません。引き渡し後に発生する故障や不具合のリスクは、100%自分で負担することになります。
3.4. 以前の所有者が滞納したマンションの管理費を引き継ぐ
マンション（manshon）を競売で購入した場合、日本の法律上、落札者は以前の所有者が滞納していた管理費――管理費（kanrihi）――や修繕積立金――修繕積立金（shuzen tsumitatekin）――を全額、連帯して支払う義務を負います。
この滞納額はsantensetの資料で確認できますが、以前の所有者が2-3年にわたって滞納していると、500,000 - 1,500,000 JPY（約8,250万 - 2.475億VND）に達することもあります。
4. 競売（keibai）の保証金、入札、取引完了までの流れ
裁判所の競売に参加するには、書類と期限を正確に管理する必要があります。
[Bước 1: Tra cứu hồ sơ santenset trên hệ thống BIT]
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[Bước 2: Chuyển khoản tiền cọc 20% (買受申出保証金)]
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[Bước 3: Nộp hồ sơ入札書 kèm 住民票 & 陳述書]
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[Bước 4: Mở thầu (開札) & Xác định người trúng thầu]
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[Bước 5: Thanh toán 80% còn lại trong vòng 1-2 tháng]
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[Bước 6: Tòa án làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (所有権移転)]
- 買受申出保証金（kaiuke moshide hoshokin）: 裁判所が定める最低20%の開始価格を保証金として支払います。保証金は裁判所の銀行口座へ直接振り込みます。落札できなかった場合、裁判所は数日後にこの金額を100%返還します。
- 入札書（nyusatsusho）の提出時に必要な書類:
- 住民票（juminhyo）（3か月以内に発行されたもの）。
- 暴力団員等に該当しない旨の陳述書（borokudan-in to ni gaitoshinai mune no chinjutsu-sho）。
- 保証金を銀行から振り込んだことを証明する書類。
- 残代金の支払い: 売却許可決定（baikyaku kyoka kettei）が出た後、落札者は定められた期限（通常1から2か月）までに、残りの80%を支払わなければなりません。期限までに全額を支払えない場合、最初に納めた20%の保証金は全額没収されます。
5. 競売（keibai）と通常売買（tsujo baibai）の比較
以下は、日本で住宅を購入する2つの方法を詳しく比較した表です（費用と制度は2026年8月現在の情報）。
| 比較項目 | 競売物件 — 競売 (keibai) | 通常の住宅購入 — 通常売買 (tsujo baibai) |
|---|---|---|
| 購入価格 | 市場価格より20% - 30%安い | 市場価格どおり（多少の交渉は可能） |
| 内見（naiken） | できない（santensetの写真で確認するのみ） | 何度でも直接見学できる |
| 住宅ローン（住宅ローン） | 通常の銀行融資は非常に難しい（自己資金が必要） | 住宅価格の90% - 100%まで融資を受けられる商品がある |
| 仲介手数料（仲介手数料） | 0 JPY（仲介業者を介さない） | 3% + 60,000 JPY（+消費税10%） |
| 瑕疵保証 | 保証なし | 保証あり（契約により1から2年） |
| 入居までの期間 | 2 - 6か月（引き渡し状況や占有者による） | 契約締結後1 - 2か月 |
| 追加リスク | 高い（立ち退かない占有者、管理費滞納、見えない損傷） | 低い（重要事項説明書で詳しく確認できる） |
6. 日本で競売物件を購入してみるべき人とは？
競売物件の購入は、誰にでも向いている簡単な道ではありません。
試してもよいのは、こんな人:
- 不動産投資家、またはDIYや懇意にしている職人・業者など、住宅の修理やリフォーム経験がある人。
- 銀行融資だけに頼らず、十分な現金（自己資金）を用意できる人。
- 法律に関する日本語を理解している、または専門的な競売代行会社（keibai daiko kaisha）と協力できる人。
- リスクを受け入れ、占有者への対応や改修など、追加費用に備えた資金計画がある人。
試さないほうがよいのは、こんな人:
- 日本で初めて家を購入し、すぐに家族と暮らしたい人。
- 銀行の住宅ローン（jutaku rōn）に全面的に頼る人。
- 周辺環境を実際に調査したり、複雑な法的書類を日本語で読んで理解したりする時間がない人。
よくある質問
Q. エンジニアビザや技能実習生の在留資格を持つベトナム人でも、競売物件の入札に参加できますか？
回答: はい、参加できます。日本の法律では、不動産競売への参加者について、国籍や在留資格による制限は設けられていません。ただし、日本国内の住民票（juminhyo）と、自分名義の銀行口座を用意し、保証金を支払う必要があります。
Q. 落札した後に、銀行から融資を断られた場合はどうすればよいですか？
回答: 裁判所が定めた期限までに残りの80%を支払えない場合、落札は取り消され、事前に納めた20%の保証金――買受申出保証金（kaiuke moshide hoshokin）――を全額失うことになります。そのため、入札書を提出する前に、自己資金を準備するか、資金調達の方法を確定しておくべきです。
Q. 競売物件を購入する場合、通常の住宅購入と税金は違いますか？
回答: 2026年8月現在、基本的な税率は同じです。落札者は通常の取引と同様に、所有権保存・移転登記にかかる登録免許税――登録免許税（toroku menkyozei）――と、不動産取得税――不動産取得税（fudosan shutokuzei）――を日本政府の定める規則に従って支払う必要があります。
まとめ
日本の裁判所による競売物件（keibai）の購入は、20%から30%のコスト削減が期待できる有望な投資手段です。一方で、確かな法的知識と、金融面での優れたリスク管理能力が求められます。最初に表示された価格だけを見て、リフォーム費用、強制執行費用、滞納金の引き継ぎといった隠れたコストを見落とさないようにしましょう。
日本の住宅市場について調べ始めたばかりの人は、決断を下す前に、リスクと利益のバランスを慎重に検討してください。
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