Confronto dei prezzi delle case a Tokyo, Osaka, Nagoya e Fukuoka: qual è il posto migliore per comprare?

3. Rapporto tra stipendio e prezzo della casa (Price-to-Income): dove il peso finanziario è più basso?

Il moltiplicatore del reddito annuo 年収倍率 (nenshu bairitsu) indica quanti anni di reddito familiare sarebbero necessari per acquistare una casa, escluse le spese alimentari e gli altri costi. Più basso è questo rapporto, più leggero sarà il peso del rimborso del prestito bancario.

1. Tokyo (12x - 15x): pressione finanziaria molto elevata

Lo stipendio medio annuo dei lavoratori di Tokyo è di circa 4,5 - 6 milioni di yen. Con un prezzo medio di un appartamento nuovo superiore a 100 milioni di yen, il 年収倍率 può superare le 15 volte. Comprare una casa nella Tokyo centrale richiede solitamente che entrambi i coniugi lavorino, ottenendo entrambi un reddito elevato, oppure che si disponga di un consistente anticipo 頭金 (atama-kin).

2. Nagoya (4x - 5x): una base finanziaria ideale

Nagoya presenta il 年収倍率 più gestibile tra le 4 principali aree metropolitane. Grazie alla solida industria manifatturiera, che comprende Toyota e le aziende collegate, ingegneri e operai delle fabbriche nella prefettura di Aichi ricevono stipendi molto buoni, in media 4,2 - 5,5 milioni di yen all’anno. Con prezzi medi delle case di soli 30 - 40 milioni di yen, una famiglia vietnamita potrebbe realisticamente estinguere il mutuo entro 15–20 anni senza subire una pressione finanziaria eccessiva.

3. Osaka (8x - 11x): equilibrio tra redditi e costi

Gli stipendi a Osaka equivalgono all’85% - 90% di quelli di Tokyo, mentre i prezzi delle case raggiungono soltanto il 50% - 60% dei livelli della capitale. Con un 年収倍率 di 8x - 11x, Osaka è una scelta eccellente per le giovani famiglie che desiderano vivere in una città vivace mantenendo i costi a un livello ragionevole.

4. Fukuoka (9x - 14x): gli stipendi non hanno tenuto il passo con la crescita dei prezzi delle case

Sebbene i prezzi delle case a Fukuoka siano ancora inferiori a quelli di Tokyo, gli stipendi medi nel Kyushu sono più bassi rispetto alle regioni del Kanto e del Kansai. La rapida crescita dei prezzi immobiliari nel periodo 2023–2026 ha spinto il 年収倍率 di Fukuoka vicino a livelli elevati, esercitando una notevole pressione sui lavoratori dipendenti locali.

4. Potenziale di crescita e rendimento degli affitti

Se state valutando il potenziale d’investimento o la possibilità di rivendere in futuro, questi sono i dati chiave da considerare ad agosto 2026:

Rendimento netto medio degli affitti (Net Yield):
┌─────────────────────────────────────────┐
│ Tokyo (23 quartieri):  3,0% - 4,0%/anno │
│ Osaka:                 4,2% - 5,2%/anno │
│ Nagoya:                5,0% - 6,0%/anno │
│ Fukuoka:               4,5% - 5,5%/anno │
└─────────────────────────────────────────┘

• Tokyo: i rendimenti degli affitti non sono particolarmente elevati a causa dell’alto prezzo d’acquisto iniziale. Tuttavia, Tokyo offre la migliore capacità di conservare il valore, una liquidità estremamente elevata, cioè la possibilità di rivendere rapidamente gli immobili, e un solido potenziale di aumento del capitale nel tempo.
• Osaka: Osaka sta beneficiando in modo significativo dei progetti infrastrutturali, dell’Expo di Osaka e dello sviluppo di resort integrati (IR). La crescita dei prezzi delle case nel periodo 2026–2030 è considerata molto promettente.
• Fukuoka: il progetto di riqualificazione urbana Tenjin Big Bang (天神ビッグバン) sta dando un forte impulso alla città. Gli immobili vicini alle stazioni principali, come 博多駅(Hakata) e 天神駅(Tenjin), presentano un elevato potenziale di crescita dei prezzi.
• Nagoya: i prezzi dei terreni oscillano in modo stabile e con una speculazione relativamente contenuta, rendendo la città più adatta alla proprietà abitativa di lungo periodo che agli investimenti a breve termine.

5. Qual è il posto migliore per comprare? Suggerimenti in base alla professione e ai progetti di insediamento

Non esiste un’unica risposta “giusta per tutti”. La città migliore per acquistare una casa dipende dal vostro lavoro e dai progetti della vostra famiglia:

Suggerimenti per ingegneri informatici, professionisti della finanza e digital marketer

• Consigliato: Tokyo oppure Osaka.
• Perché: queste città ospitano numerose aziende multinazionali e importanti società tecnologiche. Gli stipendi nei settori IT e finanziario di Tokyo sono sufficientemente elevati da sostenere un mutuo. Per ottimizzare i costi, potreste acquistare in zone servite da trasporti comodi, come 埼玉県(Saitama) — Omiya e Kawaguchi — o 神奈川県(Kanagawa) — Kawasaki — e raggiungere la Tokyo centrale in soli 30–40 minuti di treno.

Suggerimenti per ingegneri meccanici, automobilistici e manifatturieri e tecnici di fabbrica

• Consigliato: Nagoya (Aichi) o le aree circostanti (Mie, Gifu).
• Perché: Aichi è la “capitale” industriale del Giappone. I lavori nell’ingegneria meccanica sono numerosi e stabili. Grazie ai prezzi ragionevoli delle case, potrete acquistare facilmente una casa indipendente 一戸建て (ikkodate) con un ampio spazio per parcheggiare l’auto della famiglia.

Suggerimenti per studenti internazionali che passano a un visto di lavoro, freelance e lavoratori nei settori dei servizi e del turismo

• Consigliato: Osaka oppure Fukuoka.
• Perché: queste città offrono un clima mite, abitanti cordiali e un costo della vita più gestibile. Osaka e Fukuoka vantano solidi settori commerciale, dei servizi, della ristorazione e del turismo. Sono ambienti ideali per i vietnamiti che desiderano aprire un ristorante, gestire un’attività di servizi oppure comprare una casa in cui vivere e affittarne una parte.

Suggerimenti per i residenti del Technical Intern Training Program (TITP) / Specified Skilled Worker (Tokutei Ginou) che desiderano stabilirsi a lungo termine

• Consigliato: le periferie di Osaka, Nagoya o Fukuoka.
• Perché: se i vostri risparmi iniziali sono ancora limitati, acquistare nelle periferie di queste città può permettervi di accedere più facilmente a prestiti di importo ridotto oppure di comprare una casa vecchia ristrutturata per appena 10 - 20 milioni di yen (~1,6 - 3,3 miliardi di VND).

6. Costi aggiuntivi e documenti che gli acquirenti vietnamiti devono ricordare

Oltre al prezzo d’acquisto, dovrete prepararvi a sostenere costi aggiuntivi 諸費用 (shohiyo) pari a circa il 6% – 10% del valore complessivo dell’immobile.

Tabella dei costi aggiuntivi e delle imposte per l’acquisto di una casa

Documenti importanti che gli acquirenti vietnamiti devono preparare:

Per richiedere un mutuo 住宅ローン (jutaku ron) e trasferire la proprietà, avrete bisogno dei seguenti documenti in giapponese:

1. 住民票 (juminhyo): certificato di residenza, ottenuto presso il municipio o l’ufficio del quartiere 市役所/区役所, che riporti tutte le informazioni relative al vostro status di residenza.
2. 印鑑登録証明書 (inkan toroku shomeisho): certificato che dimostra che il vostro timbro personale è stato registrato ufficialmente.
3. 源泉徴収票 (gensen chosuhyo): certificato annuale dei redditi e delle ritenute fiscali rilasciato dal datore di lavoro per gli ultimi 2–3 anni.
4. 課税・納税証明書 (kazei / nozei shomeisho): certificati rilasciati dall’amministrazione locale che attestano l’accertamento fiscale e il completo pagamento delle imposte.
5. Carta di soggiorno 在留カード (zairyu card) e passaporto: le persone con residenza permanente 永住権 (eijuken) possono ottenere dalle banche giapponesi i tassi di mutuo più favorevoli, a partire da appena lo 0,5% - 0,8% all’anno. Se non avete la residenza permanente, potreste comunque riuscire a ottenere un prestito da alcune banche, come SBJ Bank, Suruga Bank o banche cinesi, con un anticipo 頭金 (atama-kin) di circa il 10% - 20%.

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Domande frequenti

D. I vietnamiti possono comprare una casa in Giappone senza avere la residenza permanente (永住権)?
Sì. La legge giapponese non vieta agli stranieri di acquistare e possedere immobili, inclusa la proprietà perpetua sia della casa sia del terreno. Tuttavia, ottenere un mutuo 住宅ローン (jutaku ron) è più difficile senza la residenza permanente. Dovrete prepararvi a disporre di una maggiore liquidità, compreso un anticipo pari al 10% - 20% del valore della casa, oppure rivolgervi a banche che offrono condizioni per i richiedenti senza residenza permanente, come SBJ Bank e Shinsei Bank.

D. È meglio comprare una casa indipendente 一戸建て (Ikkodate) o un appartamento condominiale マンション (Mansion)?
Un appartamento è adatto a chi preferisce vivere vicino a una stazione, attribuisce grande importanza alla sicurezza e non vuole preoccuparsi della manutenzione esterna. Tuttavia, dovrete pagare le spese di gestione 管理費 (kanrihi) e il fondo di riserva per le riparazioni 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin), pari a circa 20.000 - 30.000 JPY al mese. Una casa indipendente 一戸建て (Ikkodate), invece, offre più spazio e un parcheggio privato senza spese mensili di gestione, ma le riparazioni a vostre spese dopo 10–15 anni possono essere costose e queste abitazioni si trovano spesso più lontano dalle stazioni.

D. È sicuro comprare una casa vecchia in Giappone? Devo preoccuparmi dei terremoti dopo l’acquisto?
È molto sicuro se scegliete una casa costruita secondo i più recenti standard antisismici 新耐震基準 (shin-taishin kijun), applicati dal giugno 1981. Quando acquistate una casa vecchia, dovreste controllare attentamente la storia delle ristrutturazioni dell’immobile, soprattutto nel caso di un appartamento, oppure incaricare una società di ispezione abitativa 住宅診断 (jutaku shindan) prima di procedere all’acquisto.

D. Quanto costa mantenere una casa in Giappone ogni anno?
Ogni anno dovrete pagare l’imposta sugli immobili 固定資産税 (kokassetsanzei) e l’imposta comunale di pianificazione urbana 都市計画税 (toshi keikakuzei), che ammontano in media a circa 100.000 - 200.000 JPY all’anno, a seconda del valore catastale dell’immobile.

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Conclusione

Scegliere se comprare una casa a Tokyo, Osaka, Nagoya o Fukuoka non è soltanto una questione di confronto dei prezzi. Ancora più importante, la città deve essere adatta ai progetti professionali della vostra famiglia e alle vostre capacità finanziarie. Ad agosto 2026, se cercate sicurezza economica e un peso più contenuto delle rate, Nagoya e Osaka sono le candidate principali. Se invece le vostre priorità sono la liquidità, il potenziale di crescita e un’ampia scelta di opportunità professionali, Tokyo e Fukuoka sono destinazioni ideali.

Speriamo che questo articolo dettagliato vi abbia offerto indicazioni pratiche e vi abbia dato maggiore fiducia nel vostro percorso verso la costruzione delle vostre radici e di una vita in Giappone!

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