Rifiutati per affittare una casa perché stranieri: perché succede e come aumentare le proprie possibilità

3. Consigli per rafforzare la candidatura e aumentare le possibilità di approvazione (審査に通るコツ)

Se vuoi massimizzare le possibilità di superare il processo di valutazione (shinsa), prepara in anticipo e con metodo un dossier di candidatura “impeccabile” e professionale fin dall’inizio.

3.1 Prepara un insieme completo e ben organizzato di documenti

Non aspettare che sia l’agente a chiederti i documenti prima di cercarli. Raccogli tutto quanto segue prima di visitare gli immobili (ricorda di portare sia gli originali sia le fotocopie):

• Carta di soggiorno (在留カード - zairyu kado): valida per almeno 1 anno o per un periodo più lungo rispetto alla durata del contratto.
• Carta di soggiorno / Passaporto (パスポート - pasupoto).
• Certificato di residenza (住民票 - juminhyo): richiedilo presso il municipio o l’ufficio del quartiere (市役所/区役所) in cui è registrato il tuo indirizzo.
• Prova del reddito:
  • Dipendenti: certificato della ritenuta d’acconto (源泉徴収票 - gensen choshuhyo), buste paga degli ultimi 3 mesi oppure contratto di lavoro (雇用契約書 - koyo keiyakusho).
  • Studenti internazionali: certificato di idoneità per lo status di soggiorno (在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho), certificato del saldo bancario (預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho) oppure prova di una borsa di studio o del sostegno economico della famiglia.

3.2 Esercitati a rispondere alla telefonata di verifica (本人確認 - honnin kakunin)

Dopo aver presentato la richiesta, la società di garanzia o la società di gestione ti chiamerà direttamente per verificare le tue informazioni.

• Atteggiamento: rispondi in modo chiaro e cortese, utilizzando il giapponese onorifico di base (keigo).
• Contenuto: conferma con precisione il tuo nome e cognome, la data di nascita, il nome dell’azienda o della scuola, lo stipendio e il tuo impegno a rispettare le regole della vita in comune.
• Consiglio: se il tuo giapponese non è ancora fluente, esercitati sulle domande più comuni con qualcuno che abbia già affrontato il processo oppure chiedi all’agente immobiliare di fare una simulazione prima di rispondere alla chiamata.

3.3 Utilizza società di garanzia (保証会社) specializzate nei residenti stranieri

Se non hai un garante personale giapponese, scegli un agente che collabori con società di garanzia affidabili e dotate di assistenza multilingue:

• GTN (Global Trust Networks): società specializzata nelle garanzie per i residenti stranieri in Giappone, con personale che parla vietnamita.
• Epos Card / Nihon Safety / Casa: importanti fornitori di garanzie con procedure di valutazione relativamente flessibili per i lavoratori stranieri in possesso di visti validi.

---

4. Riepilogo dei costi iniziali di un affitto in Giappone (ad agosto 2026)

I costi iniziali (初期費用 - shoki hiyo) per affittare una casa privata in Giappone ammontano generalmente a 3-5 volte il canone mensile. Di seguito trovi una suddivisione dettagliata dei costi medi ad agosto 2026 (utilizzando un tasso di cambio approssimativo di 1 JPY ≈ 165 VND):

---

5. Opzioni abitative e canali immobiliari adatti ai vietnamiti (Gaikokujin-friendly)

Se non vuoi trascorrere molto tempo ricevendo rifiuti da parte dei proprietari tradizionali, concentrati su soluzioni abitative pensate appositamente per i residenti stranieri o comunque favorevoli alla loro accoglienza.

5.1 Alloggi UR (UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku)

Gli alloggi UR sono un sistema di edilizia pubblica gestito dall’Agenzia per la Rinascita Urbana del Giappone. Spesso vengono considerati una vera “terra promessa” dagli stranieri che vivono in Giappone:

• Nessun denaro di buonuscita (礼金ゼロ - reikin zero).
• Nessun garante / nessun costo di garanzia.
• Nessuna commissione di rinnovo del contratto (更新料ゼロ - koshinryo zero).
• Requisiti: devi soltanto dimostrare che il tuo reddito mensile è circa 3-4 volte il canone oppure avere risparmi sufficienti a soddisfare i requisiti UR.

5.2 Village House (ヴィレッジハウス) e sharehouse

• Village House: complessi di ex alloggi per dipendenti ristrutturati, che offrono affitti estremamente convenienti (a partire da soli 20.000-40.000 JPY al mese), senza richiedere depositi cauzionali o denaro di buonuscita.
• Sharehouse (Oakhouse, Borderless House, Sakura House): affitta una stanza privata in un appartamento con cucina e bagno condivisi. La procedura è estremamente semplice: puoi trasferirti portando soltanto il passaporto o la carta di soggiorno e non devi affrontare una valutazione complessa.

5.3 Agenzie specializzate e sistema Safety Net Housing

• Cerca su SUUMO / HOME'S: seleziona il filtro “外国人相談可” (Gaikokujin sodan ka - stranieri ammessi, previa consultazione) per eliminare fin dall’inizio gli immobili che rifiutano i cittadini stranieri.
• Safety Net Housing (セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku): una piattaforma gestita dal Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo del Giappone (MLIT), che raccoglie immobili disponibili ad accettare persone che necessitano di assistenza abitativa, compresi i residenti stranieri.

---

6. Diritti degli inquilini e norme legali da conoscere

Dopo aver firmato un contratto di affitto in Giappone, sei tutelato dalla legge esattamente come i cittadini giapponesi.

• Legge sulle locazioni di terreni e fabbricati (借地借家法 - Shakuchi Shakyakaho): tutela il diritto degli inquilini a vivere nella propria abitazione. Un proprietario non può sfrattarti unilateralmente senza una “ragione giustificabile” (正当事由 - seito jiyu) riconosciuta da un tribunale.
• Regole sulla restituzione del deposito cauzionale (敷金返還 - shikikin henkan): ai sensi del Codice Civile riveduto (articolo 621) e delle Linee guida del MLIT per il ripristino dell’immobile alle condizioni originarie (原状回復のガイドライン), gli inquilini NON devono pagare i normali segni di usura dovuti al trascorrere del tempo, come le pareti sbiadite dalla luce del sole o i segni del frigorifero sul pavimento. Sei responsabile soltanto delle riparazioni dei danni causati intenzionalmente o per negligenza.

---

Domande frequenti

D. Posso presentare una richiesta di affitto prima di arrivare in Giappone, mentre mi trovo ancora in Vietnam?
R. Sì, ma le tue opzioni saranno più limitate. Puoi cercare alloggi UR, sharehouse oppure agenzie immobiliari che offrono assistenza a distanza per le richieste dei residenti stranieri, come GTN e Best-Estate. Molte aziende accettano un Certificato di idoneità (COE) al posto della carta di soggiorno.

D. Il tipo di visto influisce sul tasso di approvazione di una richiesta di affitto?
R. Sì. I visti di lavoro a lungo termine, come Engineer, Humanities o Skilled Labor, oppure i visti di residente permanente (永住者 - eijusha) hanno generalmente i tassi di approvazione più elevati. Le richieste presentate da studenti internazionali o tirocinanti del programma Technical Intern Training possono essere sottoposte a controlli più rigorosi riguardo alla fonte del sostegno economico.

D. Se la mia richiesta viene rifiutata per 1 appartamento, questo rifiuto viene registrato e influisce sulle possibilità relative ad altri immobili?
R. Non influirà sull’intero mercato. Tuttavia, se vieni rifiutato da una specifica società di garanzia (保証会社), i dati potrebbero essere conservati nel sistema di quella società o dall’associazione di garanzia a cui appartiene. Un agente immobiliare può aiutarti a presentare la richiesta a una società di garanzia diversa.

D. Posso lasciare l’abitazione prima della scadenza del contratto di 2 anni?
R. Sì. Nella maggior parte dei casi devi soltanto informare la società di gestione con 1-2 mesi di anticipo, in base alle condizioni del contratto. Tuttavia, se lasci l’abitazione molto presto — per esempio entro il primo anno, nell’ambito di un contratto che prevede una penale per la risoluzione anticipata (違約金 - iyakukin) — potresti dover pagare 1 mensilità come risarcimento.

---

Conclusioni e consigli da OlaChill

Essere rifiutati per una casa in affitto in Giappone non significa essere “non abbastanza bravi”. È semplicemente il risultato delle pratiche, talvolta conservative, di prevenzione del rischio adottate dal mercato immobiliare nazionale. Preparando una documentazione trasparente, dimostrando rispetto per le abitudini della vita quotidiana giapponese e scegliendo i giusti canali immobiliari favorevoli agli stranieri, puoi assolutamente trovare una casa confortevole a un costo ragionevole.

Altre letture di OlaChill:

• Scopri di più sull’affitto di immobili in Giappone nella Guida dalla A alla Z per affittare una casa in Giappone, che illustra ogni passaggio, dalla ricerca dell’immobile alla consegna delle chiavi.
• Trova altri consigli e guide utili per adattarti alla vita in Giappone sul Blog di OlaChill.
• Esplora informazioni di viaggio ed esperienze in Giappone sulla homepage di OlaChill.

---