Quitter une location au Japon : préavis à respecter et conseils pour récupérer le maximum de votre dépôt de garantie

Répartition des responsabilités selon les directives du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT)

Le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 - Kokudo Koutsuushou / MLIT) a publié des directives de référence sur les « problèmes et directives concernant la remise en état d’origine » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン). En vertu de l’article 621 du Code civil japonais (民法 - Minpou) et de ces directives, les frais sont généralement répartis comme suit :

• Usure normale (自然損耗 - shizen somou) et dégradation due au temps (経年劣化 - keinen rekka) : à la charge du PROPRIÉTAIRE.
• Dommages causés intentionnellement, par négligence ou par manquement à l’obligation de diligence du locataire (故意・過失・善管注意義務違反 - koi, kashitsu, zenkan chuui gimu ihan) : à la charge du LOCATAIRE.

Le tableau ci-dessous compare précisément la personne responsable de chaque type de dépense lors du déménagement :

La règle de dépréciation sur 6 ans et les clauses particulières (特約)

Un point essentiel que beaucoup de personnes ignorent concerne la dépréciation au fil du temps (残存価値 - zanzon kachi).

1. La règle de dépréciation sur 6 ans applicable au papier peint

Selon les directives du MLIT, la durée d’utilisation prévue (耐用年数 - taiyou nensuu) du papier peint (クロス - kurosu) est de 6 ans.

• Si vous avez vécu dans l’appartement pendant 6 ans complets, la valeur résiduelle du papier peint tombe à seulement 1 JPY (残存価値1円).
• Même si vous déchirez accidentellement une partie d’un mur, vous ne devriez indemniser que la valeur résiduelle calculée en fonction du nombre d’années pendant lesquelles vous avez vécu dans le logement, ainsi qu’une partie des frais de pose (施工費 - sekouhi), et non 100% du coût de son remplacement.

2. Attention aux clauses particulières 特約 (tokuyaku)

De nombreux contrats comportent une clause particulière 特約 (tokuyaku) obligeant le locataire à payer des frais fixes de nettoyage ハウスクリーニング代 (hausu kuriiningu dai) au moment du départ.

• En date du August 8/2026, le coût du nettoyage d’un appartement 1K/1DK se situe entre 30,000 et 50,000 JPY (~4,950,000 - 8,250,000 VND).
• Cette clause est juridiquement valable SI elle est clairement indiquée dans le contrat et que vous avez signé pour l’accepter lors de votre emménagement. Vérifiez attentivement le contrat original pour voir si une telle clause y figure.

Bien se préparer à l’état des lieux de sortie (立ち合い) : conseils pour récupérer le maximum de votre dépôt

L’état des lieux de sortie 立ち合い (tachiai) est le moment qui détermine le montant de votre dépôt de garantie qui vous sera restitué. Suivez les conseils ci-dessous pour protéger votre argent :

Étape 1 : Nettoyez l’appartement aussi soigneusement que possible

Que votre contrat inclue ou non les frais de nettoyage ハウスクリーニング代, nettoyez tout de même l’évier, la cuisinière à gaz, les toilettes, la salle de bains ainsi que les éventuelles moisissures sur les encadrements des fenêtres. Un appartement propre donne une bonne impression à la personne chargée de l’inspection et réduit le risque de contestation pour des problèmes mineurs.

Étape 2 : Prenez des photos et filmez les lieux pour conserver des preuves

Après avoir retiré toutes vos affaires, utilisez votre téléphone pour prendre des photos grand angle de chaque pièce, des sols et des plafonds, ainsi que des gros plans des éventuelles rayures ou marques préexistantes. Ces éléments constitueront des preuves importantes en cas de litige ultérieur.

Étape 3 : Examinez attentivement le rapport d’état des lieux avant de le signer

À la fin de l’inspection 立ち合い, le représentant de la société de gestion vous remettra un rapport décrivant l’état du logement et estimant les éventuels frais d’indemnisation.

• La règle d’or : lisez attentivement chaque élément ! Si vous constatez des frais injustifiés — par exemple le remplacement de tout le papier peint d’une pièce alors qu’un seul petit coin est endommagé, ou des frais de nettoyage excessivement élevés — vous n’êtes PAS OBLIGÉ de signer immédiatement sur place.
• Restez calme et dites : « Je dois emporter ce document chez moi pour le comparer avec mon contrat et les directives du MLIT, puis je vous recontacterai plus tard » (確認してから連絡します - Kakunin shite kara renraku shimasu).

Étape 4 : Rendez les clés (鍵の返却 - kagi no henkyoku)

Rendez toutes les clés originales et les doubles qui vous ont été remis lors de votre emménagement. N’oubliez pas non plus de rendre, le cas échéant, toute carte de parking ou carte d’accès à l’immeuble.

Que faire si des frais injustifiés vous sont facturés ?

Si la société de gestion vous envoie un relevé final de régularisation (敷金精算書 - shikikin seisansho) qui retient presque la totalité de votre dépôt ou vous réclame un paiement supplémentaire déraisonnable, suivez les étapes suivantes :

1. Demandez un devis détaillé (見積書 - mitsumorisho) : demandez que les coûts des matériaux, la main-d’œuvre et le calcul de la dépréciation en fonction du nombre d’années passées dans le logement soient clairement distingués.
2. Envoyez une lettre ou un e-mail officiel de contestation : citez les clauses pertinentes du contrat et les directives du MLIT pour expliquer pourquoi la retenue est injustifiée.
3. Contactez des services d’aide juridique gratuits :
   • Ligne d’assistance aux consommateurs 消費者ホットライン (188) : appelez le 188 (Shouhisha Hotto Rain) pour être mis en relation avec le Centre local des affaires de consommation. Le personnel peut vous aider à déterminer si la facture d’indemnisation est contraire à la loi.
   • Centre de consultation immobilière 住まいるダイヤル (Smile Dial) : la ligne 0570-016-100 fournit des informations techniques et juridiques sur le logement.
   • Centre japonais d’aide juridique 法テラス (Houterasu) : propose des consultations juridiques et des services d’interprétation aux ressortissants étrangers résidant légalement au Japon.

Foire aux questions

Q. Que se passe-t-il si j’envoie l’avis de résiliation du contrat 解約通知書 (kaiyaku tsuchisho) moins d’un mois à l’avance ?
Si vous l’envoyez en retard, la date effective de résiliation sera repoussée exactement du nombre de jours de retard. Vous devrez continuer à payer le loyer pour cette période, même si vous avez déjà déménagé vos affaires ailleurs.

Q. Les frais de nettoyage ハウスクリーニング代 (hausu kuriiningu dai) sont-ils obligatoires ?
Si le contrat original contient une clause particulière 特約 (tokuyaku) indiquant que le locataire doit payer ces frais et en précisant le montant, vous êtes tenu de les régler. Si le contrat ne les mentionne pas, ces frais sont à la charge du propriétaire.

Q. Combien coûte le remplacement d’une clé (鍵 - kagi) de chambre si je la perds en déménageant ?
En date du August 8/2026, le remplacement de la serrure (鍵交換費用 - kagi koukan hiyou) coûte entre 15,000 et 35,000 JPY (~2,470,000 - 5,770,000 VND), selon qu’il s’agit d’une serrure mécanique ou d’une serrure électronique intelligente.

Q. Combien de temps faut-il pour que le solde du dépôt 敷金 (shikikin) soit remboursé sur mon compte ?
En général, une fois l’inspection 立ち合い terminée et le décompte final confirmé, le solde éventuel du dépôt est versé sur votre compte dans un délai de 1 à 2 mois.

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Résumé de l’article et lectures complémentaires

Quitter une location au Japon n’est pas difficile si vous comprenez le délai de préavis de 1-2 mois, nettoyez soigneusement l’appartement et connaissez vos droits en vertu des directives du MLIT sur la remise en état 原状回復. Conservez toujours votre contrat et les photos du logement, et discutez calmement de tout problème en vous fondant sur les normes juridiques applicables afin de protéger la plus grande partie possible de votre dépôt.

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