Refus de louer un logement parce que vous êtes étranger : pourquoi cela arrive et comment améliorer vos chances
Découvrez pourquoi les étrangers se voient refuser un logement locatif au Japon et apprenez des conseils pratiques pour renforcer votre dossier et augmenter vos chances d’approbation jusqu’à 90%.
7 août 2026·✍️ olablog·⏱ 13 min de lecture
Découvrez pourquoi les étrangers se voient refuser un logement locatif au Japon et apprenez des conseils pratiques pour renforcer votre dossier et augmenter vos chances d’approbation jusqu’à 90%.
« Désolé, cet appartement n’accepte pas les ressortissants étrangers » — c’est probablement l’une des choses les plus décourageantes et stressantes qu’une personne vivant au Japon ou se préparant à s’y installer puisse entendre. Que vous soyez étudiant international, stagiaire technique, ingénieur avec un revenu stable ou que vous vous installiez avec un visa familial, voir votre demande de location refusée simplement parce que vous n’avez pas la nationalité japonaise reste courant. Pourquoi cet obstacle existe-t-il ? Et comment traverser la procédure de sélection (審査 - shinsa) aussi facilement que possible ? Cet article d’OlaChill vous aidera à comprendre les aspects méconnus du marché immobilier japonais et vous fournira des stratégies concrètes pour obtenir le logement que vous souhaitez.
1. La réalité des refus de location visant les étrangers au Japon
Selon des enquêtes menées par le ministère japonais de la Justice et des organisations reconnues telles que YOLO JAPAN, environ 40% des étrangers vivant au Japon se sont vu refuser un contrat de location au moins une fois, leur nationalité en étant la raison directe ou indirecte. Fait notable, près de 70% des personnes refusées possédaient un niveau de japonais allant d’une bonne aisance conversationnelle à une maîtrise professionnelle.
Cela montre que le problème ne concerne pas uniquement vos finances ou votre niveau de langue. La procédure de sélection locative au Japon repose sur un système extrêmement strict d’évaluation des risques en deux étapes :
- La société de garantie (保証会社 - hoshon gaisha) vérifie votre capacité financière et vos antécédents de crédit.
- La société de gestion (管理会社 - kanri gaisha) et le propriétaire (大家さん - oyasan) prennent leur décision en fonction de l’impression que vous donnez d’être un locataire « fiable et facile à gérer ».
Si votre dossier rencontre un problème à l’une ou l’autre de ces étapes, il peut être rejeté immédiatement.
2. 5 raisons principales pour lesquelles les propriétaires et les sociétés de gestion hésitent
Pour résoudre ce problème, vous devez comprendre le point de vue des propriétaires japonais (oyasan). La plupart des oyasan au Japon sont âgés, attachés à la stabilité et très méfiants face aux problèmes susceptibles de survenir pendant une location.
2.1 Barrière de la langue et difficultés de communication
De nombreux propriétaires craignent qu’en cas d’urgence — fuite d’eau, incendie, catastrophe naturelle ou canalisation éclatée en hiver, par exemple — le locataire ne puisse pas communiquer en japonais ni réagir rapidement. Si la société de gestion ne compte aucun employé parlant anglais ou vietnamien, elle peut simplement rejeter la demande pour éviter toute complication.
2.2 Différences dans les habitudes quotidiennes (tri des déchets et bruit)
- Tri des déchets (ゴミ分別 - gomi bunbetsu) : jeter ses ordures le mauvais jour, en dehors des horaires prévus ou sans séparer les déchets combustibles (chaux/plastique/bouteilles PET) constitue une cause majeure de conflits avec les voisins.
- Bruit (騒音 - soon) : les murs des logements japonais — en particulier dans les bâtiments en bois (木造 - mokuzo) ou les appartements exigus (アパート - apato) — sont souvent très fins. Recevoir des amis pour manger et boire, ou parler bruyamment tard le soir, peut facilement entraîner des plaintes (kujo) auprès de la société de gestion.
2.3 Craintes liées au risque financier et au « départ sans respecter le contrat »
Les propriétaires craignent qu’un locataire étranger arrive soudainement au terme de la validité de son visa, retourne dans son pays d’origine (帰国 - kikoku) ou déménage pour échapper à ses dettes (夜逃げ - yonige), sans payer l’électricité, l’eau, le loyer ou les frais de nettoyage. Pour un propriétaire particulier, récupérer des dettes impayées depuis l’étranger est presque impossible.
2.4 Difficulté à trouver un garant (保証人 - hoshonin)
Traditionnellement au Japon, les locataires doivent avoir un garant solidaire (連帯保証人 - rentai hoshonin) japonais disposant d’un revenu stable. La plupart des Vietnamiens récemment arrivés au Japon ne connaissent personne répondant à ces critères.
2.5 Craintes liées à la colocation non déclarée
Dans de nombreux cas, le contrat est établi pour 1 occupant, mais en réalité 3-4 amis s’installent ensemble. Il s’agit d’une violation grave des contrats de location japonais, qui fait perdre confiance aux propriétaires.
3. Conseils pour renforcer votre dossier et améliorer vos chances d’approbation (審査に通るコツ)
Si vous souhaitez maximiser vos chances de réussir la procédure de sélection (shinsa), préparez dès le départ un dossier de candidature « impeccable » et professionnel.
3.1 Préparez un dossier complet et bien organisé
N’attendez pas que l’agent vous demande vos documents pour commencer à les chercher. Rassemblez tous les éléments suivants avant de visiter des logements (pensez à apporter les originaux et des photocopies) :
- Carte de résident (在留カード - zairyu kado) : valable au moins 1 an ou pour une durée supérieure à celle du contrat.
- Carte de résident / Passeport (パスポート - pasupoto).
- Certificat de résidence (住民票 - juminhyo) : à demander à la mairie ou à l’arrondissement (市役所/区役所) où votre adresse est enregistrée.
- Justificatif de revenus :
- Salariés : certificat de retenue à la source (源泉徴収票 - gensen choshu-hyo), fiches de paie des 3 derniers mois ou contrat de travail (雇用契約書 - koyo keiyakusho).
- Étudiants internationaux : certificat d’éligibilité au statut de résident (在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho), attestation de solde bancaire (預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho) ou justificatif de bourse/soutien financier familial.
3.2 Entraînez-vous à répondre à l’appel de vérification (本人確認 - honnin kakunin)
Après le dépôt de votre demande, la société de garantie ou la société de gestion vous appellera directement pour vérifier vos informations.
- Attitude : répondez clairement et poliment, en utilisant les formules honorifiques japonaises de base (keigo).
- Contenu : confirmez avec exactitude votre nom complet, votre date de naissance, le nom de votre entreprise ou de votre établissement scolaire, votre salaire et votre engagement à respecter les règles de la vie en communauté.
- Conseil : si votre japonais n’est pas très bon, entraînez-vous aux questions courantes avec une personne ayant déjà suivi cette procédure ou demandez à l’agent immobilier de faire une simulation avant de répondre à l’appel.
3.3 Faites appel à des sociétés de garantie spécialisées dans les résidents étrangers
Si vous n’avez pas de garant personnel japonais, choisissez un agent travaillant avec des sociétés de garantie réputées proposant un accompagnement multilingue :
- GTN (Global Trust Networks) : société spécialisée dans les garanties pour les résidents étrangers au Japon, avec du personnel parlant vietnamien.
- Epos Card / Nihon Safety / Casa : grands prestataires de garantie dont les procédures de sélection sont relativement souples pour les travailleurs étrangers titulaires d’un visa valide.
4. Récapitulatif des frais initiaux de location au Japon (en août 2026)
Les frais initiaux (初期費用 - shoki hiyo) pour louer un logement privé au Japon représentent généralement 3 à 5 fois le loyer mensuel. Voici le détail des coûts moyens en août 2026 (sur la base d’un taux de change approximatif de 1 JPY ≈ 165 VND) :
| Frais (japonais + romaji) | Coût habituel | Exemple pour un logement à 60.000 JPY/mois (~9,9 millions de VND) | Remarques et caractéristiques |
|---|---|---|---|
| Dépôt de garantie (敷金 - shikikin) | 1 - 2 mois de loyer | 60.000 – 120.000 JPY (~9,9 - 19,8 millions de VND) | Remboursable en partie après déduction des frais de nettoyage conformément à la loi. |
| Droit d’entrée (礼金 - reikin) | 0 - 2 mois de loyer | 0 – 120.000 JPY (~0 - 19,8 millions de VND) | Somme versée au propriétaire en guise de « remerciement », non remboursable. De nombreux logements proposent aujourd’hui « 0 reikin ». |
| Frais d’agence (仲介手数料 - chukai tesuryo) | 0,5 - 1 mois de loyer + taxes | 33.000 – 66.000 JPY (~5,4 - 10,8 millions de VND) | Versés à l’agence immobilière. |
| Frais de garantie (保証料 - hoshoryo) | 50% - 100% du premier mois de loyer | 30.000 – 60.000 JPY (~4,9 - 9,9 millions de VND) | Versés à la société de garantie (frais de renouvellement d’environ 10.000 JPY/an). |
| Assurance incendie (火災保険料 - kasai hokenryo) | Forfait fixe de 2 ans | 15.000 – 25.000 JPY (~2,4 - 4,1 millions de VND) | Obligatoire lors de la signature du contrat. |
| Frais de changement de serrure (鍵交換費用 - kagi kokan hiyo) | Forfait fixe | 15.000 – 25.000 JPY (~2,4 - 4,1 millions de VND) | Couvre le remplacement du barillet pour des raisons de sécurité. |
| Loyer payé à l’avance (前家賃 - mae yachin) | 1 mois de loyer | 60.000 JPY (~9,9 millions de VND) | Loyer du premier mois suivant l’emménagement. |
| Total estimé des frais initiaux | Environ 3,5 - 5 mois de loyer | 230.000 – 380.000 JPY (~37,9 - 62,7 millions de VND) | En août 2026. |
5. Options de logement et agences immobilières accueillantes envers les Vietnamiens (adaptées aux étrangers)
Si vous ne souhaitez pas perdre beaucoup de temps à essuyer les refus de propriétaires traditionnels, concentrez-vous sur les logements conçus spécifiquement pour les résidents étrangers ou qui leur sont favorables.
5.1 Logements UR (UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku)
Les logements UR constituent un système de logement public géré par la Japan Urban Renaissance Agency. Ils sont souvent considérés comme le « graal » des étrangers vivant au Japon :
- Pas de droit d’entrée (礼金ゼロ - reikin zero).
- Pas de garant ni de frais de garantie.
- Pas de frais de renouvellement du contrat (更新料ゼロ - koshinryo zero).
- Conditions : il suffit de prouver que votre revenu mensuel représente environ 3 - 4 fois le loyer ou de disposer d’une épargne suffisante pour satisfaire aux exigences de l’UR.
5.2 Village House (ヴィレッジハウス) et sharehouses
- Village House : anciens complexes de logements pour employés rénovés, proposant des loyers extrêmement abordables (à partir de seulement 20.000 – 40.000 JPY/mois), sans exiger de dépôt de garantie ni de droit d’entrée.
- Sharehouses (Oakhouse, Borderless House, Sakura House) : louez une chambre privée dans un appartement doté d’une cuisine et d’une salle de bains communes. La procédure est extrêmement simple : vous pouvez emménager avec seulement votre passeport/carte de résident et n’avez pas à subir une sélection complexe.
5.3 Agences spécialisées et système Safety Net Housing
- Recherchez sur SUUMO / HOME'S : sélectionnez le filtre « 外国人相談可 » (Gaikoku-jin sodan ka - consultation possible pour les étrangers) afin d’éliminer les logements qui refusent d’emblée les ressortissants étrangers.
- Safety Net Housing (セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku) : plateforme gérée par le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT), qui répertorie les logements s’engageant à accepter les personnes ayant besoin d’une aide au logement, notamment les résidents étrangers.
6. Droits des locataires et règles juridiques à connaître
Une fois votre contrat de location signé au Japon, vous êtes protégé par la loi au même titre que les citoyens japonais.
- Loi sur les baux fonciers et immobiliers (借地借家法 - Shakuchi Shakuyakaho) : protège le droit des locataires à résider dans leur logement. Un propriétaire ne peut pas vous expulser unilatéralement sans « motif valable » (正当事由 - seito jiyu) reconnu par un tribunal.
- Règles de remboursement du dépôt de garantie (敷金返還 - shikikin henkan) : conformément au Code civil révisé (article 621) et aux Directives du MLIT sur la remise du bien dans son état d’origine (原状回復のガイドライン), les locataires N’ONT PAS À PAYER les effets de l’usure normale au fil du temps, comme la décoloration des murs due au soleil ou les marques laissées par un réfrigérateur sur le sol. Vous êtes uniquement responsable des dommages causés intentionnellement ou par négligence.
Questions fréquemment posées
Q. Puis-je demander à louer un logement avant mon arrivée au Japon (alors que je suis encore au Vietnam) ?
R. Oui, mais vos possibilités seront plus limitées. Vous pouvez chercher des logements UR, des sharehouses ou des agences immobilières proposant une assistance à distance aux résidents étrangers, comme GTN et Best-Estate. De nombreuses entreprises acceptent un certificat d’éligibilité (COE) à la place d’une carte de résident.
Q. Le type de visa influence-t-il le taux d’approbation d’une demande de location ?
R. Oui. Les visas de travail de longue durée (Engineer, Humanities, Skilled Labor) ou les visas de résident permanent (永住者 - eijusha) présentent généralement les taux d’approbation les plus élevés. Les visas d’étudiant international ou de stagiaire technique peuvent faire l’objet de vérifications plus strictes concernant la source du soutien financier.
Q. Si ma demande est refusée pour 1 appartement, cet historique sera-t-il enregistré et affectera-t-il mes chances pour d’autres logements ?
R. Cela n’aura pas d’incidence sur l’ensemble du marché. Toutefois, si vous êtes refusé par une société de garantie spécifique (保証会社), les données peuvent être conservées dans le système de cette société ou par l’association de garantie à laquelle elle appartient. Un agent immobilier peut vous aider à soumettre votre demande à une autre société de garantie.
Q. Ai-je le droit de déménager avant l’expiration du contrat de 2 ans ?
R. Oui. Dans la plupart des cas, il vous suffit d’informer la société de gestion 1 à 2 mois à l’avance, selon les conditions de votre contrat. Cependant, si vous déménagez très tôt — par exemple au cours de la première année d’un contrat prévoyant une pénalité de résiliation anticipée (違約金 - iyakukin) — vous devrez peut-être payer 1 mois de loyer à titre de dédommagement.
Conclusion et conseils d’OlaChill
Se voir refuser un logement locatif au Japon ne signifie pas que vous n’êtes « pas à la hauteur ». C’est simplement le résultat des pratiques de prévention des risques, quelque peu conservatrices, du marché immobilier national. En préparant des documents transparents, en montrant que vous respectez les habitudes de vie japonaises et en choisissant les bons circuits immobiliers favorables aux étrangers, vous pouvez tout à fait trouver un logement confortable à un prix raisonnable.
Pour aller plus loin avec OlaChill :
- En savoir plus sur la location d’un logement au Japon grâce au Guide A-Z de la location d’un logement au Japon, qui couvre toutes les étapes, de la recherche d’un bien à la remise des clés.
- Retrouvez d’autres conseils et guides utiles pour vous adapter à la vie au Japon sur le blog d’OlaChill.
- Découvrez des informations de voyage et des expériences au Japon sur la page d’accueil d’OlaChill.
Commentaires
Pas encore d'avis — soyez le premier !
Plus d'articles dans cette région — Autres
Tout voir →
Dewa Sanzan et le chemin de pèlerinage du mont Haguro
8 min · destinations
Geibikei : une promenade en barque entre des falaises de 100 mètres
8 min · destinations
Goshiki-numa : les étangs aux cinq couleurs d’Urabandai
9 min · destinations
Hiraizumi : temples dorés et jardins de l’ancien Iwate
9 min · destinations