搬離日本租屋處：通知期限與盡可能取回押金的實用建議

日本國土交通省（MLIT）指引下的責任分配方式

日本國土交通省（国土交通省 - Kokudo Koutsuushou / MLIT）針對「原狀回復相關糾紛與指引」發布了標準指引（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）。根據日本《民法》（民法 - Minpou）第 621 條以及上述指引，費用通常依照以下方式分配：

• 一般使用耗損（自然損耗 - shizen somou）與隨時間產生的劣化（経年劣化 - keinen rekka）： 由房東支付。
• 故意、過失造成的損壞，或違反房客善良管理注意義務（故意・過失・善管注意義務違反 - koi, kashitsu, zenkan chuui gimu ihan）： 由房客支付。

下表具體比較搬離時各類費用應由哪一方負擔：

6 年折舊規則與特約（特約）

許多人不了解的一個重點是隨時間產生的折舊（残存価値 - zanzon kachi）。

1. 壁紙的 6 年折舊規則

依據 MLIT 指引，壁紙（クロス - kurosu）的使用年限（耐用年数 - taiyou nensuu）為 6 年。

• 如果你已在公寓住滿 6 年，壁紙的剩餘價值會降至僅 1 JPY（残存価値1円）。
• 即使你不小心撕破部分牆面，原則上也只需按照居住年數計算剩餘價值，再加上部分施工費（施工費 - sekouhi）進行賠償，而不是支付 100% 的更換費用。

2. 留意特別條款 特約 (tokuyaku)

許多合約都包含特別條款 特約 (tokuyaku)，規定房客搬離時必須支付固定的 ハウスクリーニング代 (hausu kuriiningu dai) 清潔費。

• 截至 August 8/2026，1K/1DK 公寓的清潔費約為 30,000 to 50,000 JPY（約 4,950,000 - 8,250,000 VND）。
• 如果這項條款清楚記載於合約中，並且你入住時已簽署同意，該條款在法律上通常有效。請仔細查看原始合約，確認是否包含這類條款。

準備退租檢查（立ち合い）：盡可能取回押金的實用建議

立ち合い (tachiai) 退租檢查是決定你能取回多少押金的關鍵時刻。請運用以下建議保障自己的金錢：

Step 1：盡可能徹底清潔公寓

無論合約是否包含 ハウスクリーニング代 清潔費，你仍應清潔水槽、瓦斯爐、廁所、浴室，以及窗框上的黴菌。乾淨的公寓能讓檢查人員留下良好印象，也能降低對方針對小問題提出異議的風險。

Step 2：拍照並錄影留存證據

搬走所有物品後，使用手機拍攝每個房間、地板與天花板的廣角照片，也要近距離拍攝入住前就存在的刮痕或痕跡。若日後發生爭議，這些都是重要證據。

Step 3：簽名前仔細檢查退租檢查報告

立ち合い 檢查結束時，管理公司代表會交給你一份報告，記錄房間狀況並估算可能產生的賠償費用。

• 黃金法則： 仔細閱讀每一項！如果你看到不合理的收費，例如只有牆角一小部分損壞，卻被要求更換整個房間的壁紙，或被收取過高的清潔費，你不必當場立即簽名。
• 保持冷靜並說：「我需要把這份文件帶回家，與合約及 MLIT 指引比較後再確認，之後會再與你們聯絡」（確認してから連絡します - Kakunin shite kara renraku shimasu）。

Step 4：歸還鑰匙（鍵の返却 - kagi no henkyoku）

請歸還入住時拿到的所有原始鑰匙與備用鑰匙。如果適用，也別忘了歸還停車卡或大樓門禁卡。

如果被收取不合理費用，該怎麼辦？

如果管理公司寄給你的最終結算單（敷金精算書 - shikikin seisansho）幾乎扣光全部押金，或要求你額外支付不合理的金額，請按照以下步驟處理：

1. 要求詳細估價單（見積書 - mitsumorisho）： 請對方清楚分列材料費、人工費，以及根據你居住年數計算的折舊金額。
2. 寄送正式書面或電子郵件提出異議： 引用相關合約條款與 MLIT 指引，說明為何這項扣款不恰當。
3. 聯絡免費法律支援服務：
   • 消費者熱線 消費者ホットライン (188)： 撥打 188（Shouhisha Hotto Rain），即可轉接至所在地的消費生活中心。工作人員可以協助你判斷賠償帳單是否違法。
   • 房地產諮詢中心 住まいるダイヤル (Smile Dial)： 專線 0570-016-100 提供住宅相關的技術與法律資訊。
   • 日本法律支援中心 法テラス (Houterasu)： 為合法居住於日本的外國人提供法律諮詢與口譯服務。

常見問題

Q. 如果我在不到 1 個月前才提交解約通知 解約通知書 (kaiyaku tsuchisho)，會發生什麼事？
如果你延遲提交，實際解約日會按照遲交的天數順延。即使你已經把物品搬到其他地方，這段期間的租金仍然必須支付。

Q. 房屋清潔費 ハウスクリーニング代 (hausu kuriiningu dai) 是強制性的嗎？
如果原始合約包含特約 特約 (tokuyaku)，明確規定房客必須支付這筆費用並列出金額，你就必須支付。如果合約沒有提到這項費用，則應由房東負擔。

Q. 如果搬離時遺失房間鑰匙（鍵 - kagi），更換需要多少費用？
截至 August 8/2026，更換門鎖的費用（鍵交換費用 - kagi koukan hiyou）約為 15,000 to 35,000 JPY（約 2,470,000 - 5,770,000 VND），實際金額取決於是機械鎖還是智慧電子鎖。

Q. 剩餘的敷金 (shikikin) 押金需要多久才會退回我的帳戶？
通常在立ち合い 檢查完成並確認最終結算後，剩餘押金會在 1 to 2 個月內匯回你的帳戶。

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文章摘要與延伸閱讀

只要了解 1-2 個月的通知期限、徹底清潔公寓，並熟悉 MLIT 原状回復 恢復原狀指引下的權利，在日本搬離租屋處並不困難。請務必保留合約與公寓的照片，並根據相關法律標準冷靜討論任何問題，以盡可能保障並取回你的押金。

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