日本住宅不動產租賃所得稅：計算方式、可扣除費用與法律須知
2026 年日本租賃所得稅完整指南：如何計算不動產所得（fudōsan shotoku）、可扣除費用，以及藍色申告（aoiro shinkoku）的好處。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 18 分鐘閱讀
2026 年日本租賃所得稅完整指南：如何計算不動產所得（fudōsan shotoku）、可扣除費用，以及藍色申告（aoiro shinkoku）的好處。
累積了一段時間的存款後，許多在日本的越南人會決定購買公寓（mansion）或獨棟住宅（isshodate），作為自住兼出租收租之用，或當成獲取被動投資報酬的來源。然而，當租金開始匯入銀行帳戶後，許多人便會感到不知所措：「租賃所得需要繳稅嗎？」「如何申報所得稅才不會被處罰？」「有沒有合法扣除費用、降低應繳稅額的方法？」
複雜的行政程序與語言障礙，讓許多人選擇不申報所得，或無法妥善規劃可扣除的費用，最後導致稅額高於實際所需。在本文中，OlaChill 將逐一說明這些問題，並介紹截至 2026 年 8 月日本對租賃不動產所得的稅務規定，以及完全合法的「節稅扣除技巧」。
日本住宅不動產的租賃所得如何計算？
依照日本稅制，出租土地、房屋、公寓或停車場所產生的所得，會被歸類為不動產所得 — 不動産所得 (fudōsan shotoku)。
需要注意的是，課稅所得並不是你收取的租金總額，而是扣除符合條件的營業費用後所剩的金額。
$$ \text{應稅不動產所得} = \text{總收入 (総収入金額)} - \text{可扣除費用 (必要経費)} $$
計入總收入的項目（総収入金額 - sōshūnyū kingaku）
- 每月租金 — 賃料 (chinryō)： 向房客收取的定期租金。
- 共益費／管理費 — 共益費・管理費 (kyōeki-hi / kanri-hi)： 向房客額外收取，用於支付水電費及公共區域清潔費等費用的款項。
- 禮金 — 礼金 (reikin)： 簽訂租約時由房客支付給房東、且不予退還的款項。這筆金額在收到的當年度會 100% 計入應稅所得。
- 續約費 — 更新料 (kōshin-ryō)： 房客續租時產生的費用（通常每 2 年一次，金額一般相當於 1 個月租金）。
- 押金中不予退還的部分 — 敷金のうち返還不要なもの (shikikin)： 初始押金 敷金 (shikikin) 通常只是暫時保管的款項；但如果合約載明其中一部分會被扣除且不予退還（例如 敷引き - shikibiki），該部分就必須計入當年度收入。
適用哪些稅率？
在日本，房地產所得會與其他來源的所得（例如受僱所得 社員 - shain）合併，適用綜合課稅制度 — 総合課税 (sōgō kazei)。
計算出總應稅所得後，會依照累進稅率課徵所得稅 — 所得税 (shotoku-zei)，稅率範圍為 5% 至 45%（截至 2026 年 8 月）：
- 低於 1.950.000 JPY (~315 million VND)： 稅率 5%（扣除額 0 JPY）
- 1.950.000 - 3.300.000 JPY： 稅率 10%（扣除額 97.500 JPY）
- 3.300.000 - 6.950.000 JPY： 稅率 20%（扣除額 427.500 JPY）
- 6.950.000 - 9.000.000 JPY： 稅率 23%（扣除額 636.000 JPY） （注意：除了所得稅之外，納稅人還必須繳納 2,1% 的特別復興所得稅 复兴特别所得税。）
可合法扣除、用於降低稅額的費用（必要経費）
妥善規劃稅額的關鍵，在於了解必要費用 — 必要経費 (hitsuyō keihi)。只要正確申報以下各項費用，就能大幅降低應稅所得。
1. 折舊費 — 減価償却費 (genka shōkyaku-hi)
這是最大、也最重要的一項費用。房屋會隨著時間經過而耗損，政府允許你將這種「耗損」視為每月費用，即使實際上沒有現金支出。
- 黃金法則： 只有建物（建物 - tatemono）以及設備與器具（設備 - setsubi）的價值可以折舊。土地絕對不能折舊（土地 - tochi），因為土地不會隨時間自然耗損。
- 法定耐用年數（法定耐用年数）： 木造住宅（木造 - mokuzō）的耐用年數為 22 年；鋼筋混凝土住宅（RC - reinforced concrete）的耐用年數為 47 年。
2. 銀行貸款利息 — 借入金利息 (kariirekin risoku)
如果你透過銀行貸款（住宅ローン 或 アパートローン）購買出租用不動產，每年的**貸款利息（利息 - risoku）**可以作為合理的可扣除費用。
- 重要提醒： 每月償還的本金（元金 - gankin）不屬於費用。稅務上只有利息可以扣除。
3. 稅金與公課 — 租稅公課 (sozei kōka)
因持有出租不動產而產生的稅費，可以列為費用：
- 每年繳納的固定資產稅 — 固定資産税 (kotei shisan-zei)及都市計畫稅 — 都市計画税 (toshi keikaku-zei)。
- 不動產取得稅 — 不動産取得税 (fudōsan shotokuzei)（購買新不動產時僅需繳納一次）。
- 買賣及租賃契約上的印紙稅 — 印紙税 (inshi-zei)。
4. 管理費與仲介費 — 管理費・仲介手數料
- 委託房產管理費（每月）— 管理委託料 (kanri itaku-ryō)： 支付給負責管理房客的房地產公司的費用（通常為每月租金的 3% - 5%）。
- 招租仲介費 — 仲介手数料 (chūkai tesūryō)： 找到新房客時通常相當於 1 個月租金。
5. 修繕費 — 修繕費 (shūzen-hi)
包括重新粉刷牆面、更換馬桶、修理管線，以及更換損壞的冷氣機等費用。
- 區分方式： 為維持不動產原有狀態而進行的小規模修繕，可以在發生當年度全額列為修繕費 (shūzen-hi)。如果工程屬於會提高不動產價值的大規模翻修（例如拆除並重新打造整個室內空間，並安裝高級設備），則會被視為資本性支出 — 資本的支出 (shihonteki shishutsu)，必須分數年攤提折舊。
6. 其他費用
- 保險 — 損害保險料 (songai hoken-ryō)： 火災保險（火災保険）及地震保險（地震保険）。
- 旅費交通費與通信費 — 旅費交通費・通信費： 前往房產巡查時的交通費，以及與房客或管理公司聯絡所產生的電話費。
- 專業服務費 — 専門家報酬： 支付給稅理士（税理士 - zeirishi）或律師／程序顧問的費用。
可扣除稅務費用摘要表
| 日文費用名稱 | 中文名稱 | 條件／計算方式 |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | 折舊費 | 僅計入建物／設備部分，並採用直線法（定額法）。 |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | 購屋貸款利息 | 僅計入利息；償還銀行本金的部分不得扣除。 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資產稅／都市計畫稅 | 依地方政府發出的年度納稅通知計算。 |
| 管理費・修繕積立金 | 管理費／修繕積立金 | 支付給大樓管理組合的每月款項（適用於公寓）。 |
| 修繕費 (shūzen-hi) | 維護與修繕費 | 將損壞的物品與設備恢復至正常可使用狀態的小規模修繕。 |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | 保險費 | 每年的火災、災害及其他保險費。 |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | 稅理士服務費 | 聘請他人協助準備 確定申告 所得稅申報的費用。 |
居民稅（住民税）與個人事業稅（個人事業税）
除了國家所得稅（所得税）之外，租賃所得還可能觸發 2 項房東需要特別留意的地方稅：
1. 居民稅 — 住民税 (jūmin-zei)
居民稅按照前一年度總應稅所得的**固定 10%**計算（包括 6% 的市區町村民稅 市区町村民税，以及 4% 的都道府縣民稅 道府県民税）。
例如：如果扣除所有費用後的淨不動產所得為 1.000.000 JPY (162 million VND)，你隔年就必須另外繳納 100.000 JPY (16,2 million VND) 的居民稅。
2. 個人事業稅 — 個人事業税 (kojin jigyō-zei)
並不是所有出租房產的人都必須繳納個人事業稅。只有當你的出租活動達到事業規模（事業規模 - jigyō kibo）[1.2.2, 1.2.3] 時，才會適用這項稅款。
日本稅務機關制定的標準基準是**「5 棟 10 室規則」— 5棟10室ルール (go-tō jisshitsu rūru)**：
- 出租 5 棟以上的獨棟住宅（戸建て）。
- 或出租 10 間以上的公寓房間（アパート・マンション）。
如果符合這項事業規模，房地產事業將適用 5% 的個人事業稅率。不過，政府針對此稅項提供每年 2.900.000 JPY (~470 million VND) 的基本免稅額。如果淨利潤低於這個金額，仍然不需要繳稅。
藍色申告（青色申告 - Aoiro Shinkoku）：房東的節稅「武器」
申報 確定申告 (kakutei shinkoku) 所得稅時，你有 2 種選擇：較簡單但優惠較少的白色申告（白色申告 - shiroiro shinkoku），以及需要更詳細記帳、但能享有大幅稅務優惠的藍色申告（青色申告 - aoiro shinkoku）。
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│ 所得申報方式 (確定申告) │
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│ 白色申告 (白色) │ │ 藍色申告 (青色) │
│ - 簡易記帳 │ │ - 大幅稅務優惠 │
│ - 無扣除額 │ │ - 需要正確記帳 │
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│ 100.000 JPY 扣除額 │ │ 550.000 JPY 扣除額 │ │ 650.000 JPY 扣除額 │
│- 小規模經營 │ │- 5棟10室規模 │ │- 5棟10室規模 │
│- 簡易記帳 (簡易簿記) │ │- 複式記帳 (複式簿記) │ │- 複式記帳 + e-Tax 申報│
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藍色申告（青色申告）的 3 項重要優惠
- 藍色申告特別扣除（青色申告特別控除）：
- 100.000 JPY (~16,2 million VND)： 適用於未達 5棟10室、只需維持簡易帳簿（簡易簿記）的小規模房東。
- 550.000 JPY (~89 million VND)： 達到 5棟10室 規模、採用複式記帳（複式簿記 - fukushiki boki），並以紙本申報時適用。
- 650.000 JPY (~105 million VND)： 達到 5棟10室 規模、採用複式記帳，並透過 e-Tax 電子申報或保存電子帳簿時適用。
- 虧損可向後 3 年結轉扣除 — 純損失の繰越控除 (junsonshitsu no kurikoshi kōjo)：
- 如果今年出現虧損（例如修繕費高於所收租金），可以將虧損結轉，從接下來 3 年的應稅所得中扣除，長期節省稅款。
- 支付薪資給家人 — 青色事業専従者給与 (aoiro jigyō senjūsha kyūyo)：
- 如果符合事業規模要求，可以支付每月薪資給協助管理房產的配偶或親屬，並將全部薪資金額列為合理費用，藉此降低應稅所得。
越南居民的報稅須知 確定申告 (Kakutei Shinkoku)
1. 善用損益通算 — 損益通算 (son'eki tsūsan)
這是對任職於公司（社員 - shain）並投資出租不動產的人而言的一項「秘密武器」。
購買房產後的最初幾年，折舊費（減価償却費）、仲介費及取得稅通常相當可觀，可能導致不動產所得變成負數（虧損）。日本稅務機關允許你利用這項不動產虧損，直接抵銷受僱所得。因此，該年度的總應稅所得會降低，你可能會收到雇主預扣所得稅（所得税）的退稅，隔年的居民稅（住民税）也會隨之降低！
注意： 銀行貸款利息中，歸屬於土地價值的部分（土地にかかる借入金利息）不得用來抵銷受僱所得。
2. 申報期限與程序
- 申報期間： 每年 16/02 to 15/03（申報前一個曆年所取得的所得）。
- 藍色申告登記： 如果想使用藍色申告（青色申告），必須在當年度 15/03 前，將「藍色申告承認申請書」（青色申告承認申請書 - aoiro shinkoku shōnin shinseisho）提交給稅務署（税務署 - zeimushho）；或者在開始出租房產後 2 個月內提交。
常見問題
Q. 持有工程師簽證或日本永久居留的外國人，可以出租房產嗎？
回答： 可以。個人持有並出租不動產並不違反簽證規定。不過，如果你成立大規模房地產事業，便應考慮變更為適當的在留資格（例如經營・管理簽證 - 経営・管理）。
Q. 我有一間出租中的公寓，每年收入為 1,2 million yen，但費用總計 1,5 million yen（虧損 300.000 yen）。我需要申報 確定申告 所得稅嗎？
回答： 如果你不想申報，並非一定要申報。不過，為了將虧損（損益通算）與受僱所得抵銷並取得所得稅退稅，建議你申報。
Q. 向房客收取的押金 敷金 (shikikin) 需要課稅嗎？
回答： 如果合約載明房客搬離時會退還押金，則不需要。只有在合約包含「不予退還」條款（敷引き），或房客搬離後你為支付修繕費而保留部分押金時，押金才會計入應稅所得。
Q. 如果我自行購買會計軟體（例如 Yayoi Kaikei 或 Freee）來準備自己的 Kakutei Shinkoku 所得稅申報，軟體費用可以扣除嗎？
回答： 可以。購買或租用會計軟體的費用，以及準備稅務文件時使用的印表機與列印紙張，都可以列入通信費與消耗品費（通信費・消耗品費）。
結語
了解在日本出租住宅不動產的稅務規定，不僅能幫助你遵守法律，也是妥善提高投資報酬的重要關鍵。務必保留收據與相關證明文件，並充分利用房產折舊（減価償却費）及藍色申告（青色申告）等合法可扣除費用與優惠。
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