在日本買房時要支付哪些稅費？估算額外增加 7–10% 的成本
完整介紹在日本買房涉及的所有稅金與額外費用（shohiyou）。詳細說明不動產取得稅、仲介費、登記費的計算方式，並提供一間 30-million-yen 房屋的試算範例。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 17 分鐘閱讀
完整介紹在日本買房涉及的所有稅金與額外費用（shohiyou）。詳細說明不動產取得稅、仲介費、登記費的計算方式，並提供一間 30-million-yen 房屋的試算範例。
許多在日本生活的越南人，存夠錢或符合銀行貸款資格後，都會開始興奮地尋找自己的房子。然而，不少人在收到房地產公司的費用估算時，會感到些許「價格衝擊」：房屋標價為 30 million yen（按照 2026 年 8 月的匯率計算，約相當於 5.1 billion VND），但實際總金額卻達到 32–33 million yen！
這幾百萬日圓的差額，正是由稅金與額外費用所組成，在日文中統稱為諸費用（shohiyou）。如果一開始不了解每一項費用，到了簽約或辦理交屋手續時，很容易發現自己的資金準備不足，甚至面臨現金短缺。本文將由 OlaChill 詳細拆解每一項必要的稅金與費用，說明截至 2026 年 8 月適用的稅率，並以一間 30-million-yen 的房屋提供具體估算，幫助你更有信心地規劃預算。
在日本買房時，額外費用（Shohiyou）是什麼？占房價的多少比例？
額外費用——諸費用（shohiyou）——是指在日本購買房屋或土地時，需支付給政府的各項稅金、仲介商與銀行收取的服務費，以及相關保險費的總和。
這些費用通常約為不動產總價的 5% 至 10%，具體比例取決於你選擇的房屋類型：
- 新建房屋（新築 - shinchiku）： 額外費用通常約為 3% - 7%。這是因為直接向建商購買新屋時，通常不需要支付仲介費，而且往往可以適用各種新屋稅務優惠。
- 中古屋／老屋（中古 - chūko）： 額外費用通常約為 6% - 10%。由於大多數中古屋交易都會透過房地產仲介公司進行，因此還需要支付相對可觀的仲介費。
例如，若你以 30 million yen 買下一間中古屋，就應準備額外 2.1 to 2.7 million yen 的現金，或申請涵蓋這些費用的貸款（相當於 350 - 460 million VND）。
在日本購買不動產時必須支付的稅金
當你成為日本房屋或土地的登記所有人後，就必須履行對中央政府及地方自治體的納稅義務。
1. 印花稅（印紙税 - inshizei）
這是在簽署房地產買賣契約（売買契約書 - baibai keiyakusho）及銀行貸款契約（金銭消費貸借契約書 - kinsen shōhi taishaku keiyakusho）時所需支付的印花稅。
印花稅金額取決於契約金額。截至 2026 年 8 月，紙本不動產買賣契約的印花稅減免措施仍然有效：
- 契約金額為 10 million - 50 million yen：買賣契約的印花稅為 10.000 yen（原本的標準稅額為 20.000 yen）。
- 銀行貸款契約（以 30-million-yen 貸款為例）：20.000 yen。
小提醒： 如果使用電子契約（電子契約 - denshi keiyaku），則可完全免繳印花稅。
2. 登錄免許稅（登録免許税 - tōroku menkyo zei）
當房屋所有權在法務局（法務局 - Hōmukyoku）辦理移轉時，必須支付登錄免許稅，以登記所有權移轉（所有権移転登記 - shoyūken iten tōki）並設定銀行抵押權（抵当権設定登記 - teitōken setteitōki）。
標準稅率是根據固定資產稅評價額（固定資産税評価額 - kotei shisan zei hyōkagaku）計算，該金額通常約為市場價格的 50-70%：
- 土地所有權移轉登記： 1,5%（由 2,0% 減免而來的優惠稅率，適用至 March 2027）。
- 住宅建物登記（中古屋移轉）： 0,3%（房屋符合住宅標準時）。
- 貸款抵押權登記： 銀行貸款總額的 0,1%。
3. 不動產取得稅（不動産取得税 - fudōsan shutoku zei）
這是都道府縣徵收的不動產取得稅（都道府県税 - todōfuken zei），適用於取得不動產的情況。
- 標準稅率（截至 2026 年 8 月）： 土地及住宅建物均為 3%（由標準稅率 4% 減免而來，適用至 31/03/2027）。
- 繳納時間： 與房屋交屋時立即支付的費用不同，不動產取得稅的繳稅通知通常會在取得房屋 3 to 6 months 後寄達。
- 免稅／減免： 如果房屋符合規定的面積（50m² 至 240m²）及耐震標準（耐震 taishin），建物的課稅標準將扣除 12 million yen。許多購買自住住宅的情況下，建物的不動產取得稅可減免至 0 yen。
4. 固定資產稅與都市計畫稅的清算金（固定資産税・都市計画税の清算金 - kotei shisan zei / toshi keikaku zei no seisankin）
日本的不動產所有人每年都必須繳納固定資產稅（固定資産税 - kotei shisan zei）及都市計畫稅（都市計画税 - toshi keikaku zei），並以 January 1 的所有權狀態為基準計算。
如果在年中購買房屋，買方與賣方會依照實際持有天數分攤稅金，並從交屋日（引き渡し日 - hikiwatashi bi）開始計算。買方必須補償賣方該年度剩餘天數所對應的稅金。
簽約時的服務費與保險費
除了稅金之外，第三方服務費也會占房屋購買預算相當大的比例。
1. 房地產仲介費（仲介手数料 - chūkai tesūryō）
如果你是透過房地產仲介公司，而不是直接向建設公司購買房屋，就必須支付仲介費。根據日本《宅地建物取引業法》，價格超過 4 million yen 的物件，其最高仲介費可使用以下簡化公式計算：
$$\text{仲介費（未稅）} = (\text{房屋價格} \times 3%) + 60.000\text{ yen}$$
之後再加上 10% 的消費稅（消費税 - shōhizei）。
以 30-million-yen 的房屋為例：$(30.000.000 \times 3% + 60.000) \times 1,1 = \mathbf{1.056.000\text{ yen}}$（約 180 million VND）。
2. 司法書士費用（司法書士報酬 - shihō shoshi hōshū）
在日本，為了保障買方、賣方及銀行的法律權益，房屋所有權移轉及抵押權登記通常必須由司法書士（司法書士 - shihō shoshi）向法務局辦理。
- 服務費： 通常介於 70.000 and 150.000 yen 之間，視文件數量及案件複雜程度而定。
3. 銀行貸款相關費用（住宅ローン関連費用 - jūtaku rōn kanren hiyō）
使用房屋貸款（住宅ローン - jūtaku rōn）時，可能會產生以下費用：
- 貸款保證費（保証料 - hoshōryō）或貸款手續費（融資手数料 - yūshi tesūryō）： 通常約為貸款總額的 2,2%（以 30-million-yen 貸款計算，約為 660.000 yen）。
- 電子契約費／銀行公證費： 約 10.000 - 30.000 yen。
4. 火災與地震保險（火災保険・地震保険 - kasai hoken / jishin hoken）
日本的銀行會要求房屋貸款借款人投保火災保險（火災保険 - kasai hoken）。地震保險（地震保険 - jishin hoken）雖然是自願投保，但非常建議一併加入。
- 期間： 火災保險通常以 5 年為一個方案購買（目前的最長期間）；地震保險則一次支付 1-5 年的保費。
- 費用： 5 年方案約為 150.000 to 300.000 yen，具體金額取決於房屋結構（木造或鋼筋混凝土）。
在日本購買房屋時的稅費總整理表
下表整理了各項額外費用（shohiyou），讓你完整掌握截至 2026 年 8 月的相關支出：
| 費用名稱（越南語） | 日文名稱（羅馬拼音） | 支付時間 | 預估費用／稅率 |
|---|---|---|---|
| 印花稅 | 印紙税 (inshizei) | 簽署買賣契約與貸款契約時 | 10.000 - 30.000 yen |
| 仲介費 | 仲介手数料 (chūkai tesūryō) | 分 2 期支付：簽約時及交屋時 | 最高為（房屋價格 × 3% + 6万）× 1,1 |
| 登錄免許稅 | 登録免許税 (tōroku menkyo zei) | 房屋交屋日（透過司法書士支付） | 土地 1,5%、建物 0,3%、抵押權 0,1% |
| 司法書士費用 | 司法書士報酬 (shihō shoshi hōshū) | 房屋交屋日 | 70.000 - 150.000 yen |
| 銀行貸款費用 | 融資手数料 / 保証料 (yūshi tesūryō) | 銀行撥款日 | 約為貸款金額的 2,2% |
| 房屋保險 | 火災保険・地震保険 (kasai/jishin hoken) | 房屋交屋日前 | 150.000 - 300.000 yen（5 年） |
| 稅金清算金 | 固定資産税清算金 (kotei shisan zei seisankin) | 房屋交屋日 | 按實際持有天數比例計算（約 50k - 100k yen） |
| 不動產取得稅 | 不動産取得税 (fudōsan shutoku zei) | 入住後 3 - 6 months | 3%（住宅通常可大幅減免或免稅） |
在日本購買 30-Million-Yen 房屋的額外費用估算
假設你在 Saitama 或 Kanagawa 購買一間價格為 30.000.000 yen（約 5.1 billion VND）的獨棟中古屋（一戸建て - ikkodate），並透過 35 年期銀行貸款全額借入 30 million yen：
| 費用項目 | 計算方式／依據 | 預估金額（Yen） | 預估換算金額（VND） |
|---|---|---|---|
| 房地產仲介費 | (30.000.000 × 3% + 60.000) × 1,1 | 1.056.000 JPY | ~ 180 million VND |
| 銀行貸款手續費 | 30.000.000 × 2,2% | 660.000 JPY | ~ 112 million VND |
| 登錄免許稅 + 司法書士費用 | 土地 + 建物 + 抵押權 + 專業服務費估算 | 380.000 JPY | ~ 65 million VND |
| 火災與地震保險（5 年） | 標準房屋保險方案 | 220.000 JPY | ~ 37 million VND |
| 印花稅（買賣契約 + 貸款契約） | 10.000 + 20.000 | 30.000 JPY | ~ 5 million VND |
| 固定資產稅清算金 | 該年度剩餘期間的平均金額 | 80.000 JPY | ~ 13,6 million VND |
| 不動產取得稅（4 個月後支付） | 適用標準住宅扣除額 | 0 - 50.000 JPY | ~ 0 - 8,5 million VND |
| 額外費用總計（SHOHIYOU） | 比例：約為房屋價值的 8,1% | ~ 2.426.000 JPY | ~ 412 million VND |
重點： 因此，購買一間 30-million-yen 的房屋，總共約需準備 32.426.000 yen，其中包括房屋價格及額外費用。
在日本買房時節省額外費用的實用建議
- 尋找由建商直接出售的物件（売主物件 - urinushi bukken）： 如果直接向建商購買新屋，就能立即省下 100% 的仲介費（以 30-million-yen 的房屋計算，約可節省 1 million yen）。
- 比較不同銀行的貸款方案： 有些銀行會收取固定貸款手續費（50.000 yen），而不是按照貸款金額的 2,2% 計算，能大幅降低初期支出。
- 申請稅務減免（軽減措置 - keigen sochi）： 請房地產公司或司法書士協助申請住宅用家屋證明書（住宅用家屋証明書 - jūtakuyō kaoku shōmeisho），以享有較低的登錄免許稅及不動產取得稅率。
- 提前準備所有個人文件： 住民票（住民票 - juminhyo）、印鑑證明書（印鑑証明書 - inkan shōmeisho）及課稅證明書（課税証明書 - kazei shōmeisho）都能幫助貸款與登記手續快速進行，並避免產生延期費用。
常見問題
Q. 沒有永久居留權（eijūken）的外國人在日本買房時，是否需要比日本國民支付更高的稅費？
不需要。日本法律對外國人與日本國民適用相同的稅率（印花稅、登錄免許稅及不動產取得稅）及仲介費。一般而言，唯一的差異在於銀行貸款利率或貸款申請的核准率。
Q. 額外費用（shohiyou）可以納入銀行房屋貸款嗎？
可以。現在許多日本銀行都提供包含額外費用的貸款（諸費用ローン - shohiyou rōn），或允許將這些費用加進整體房屋貸款額度（住宅ローン）中。不過，將這些費用併入貸款後，利率可能會提高約 0.1% - 0.2%。
Q. 簽署房屋買賣契約前，應準備哪些日本個人文件？
你應準備在留卡（在留カード - zairyū kādo）、護照（パスポート - pasupōto）、登記印章（実印 - jitsuin）、印鑑證明書（印鑑証明書 - inkan shōmeisho），以及從所在地市役所或區役所（shyakusho/kuyakusho）取得的住民票（住民票 - juminhyo）。
總結與延伸閱讀
在日本購買房屋，是建立穩定生活的重要一步。了解各項稅金與費用的細節——這些支出合計約占房屋價值的 7-10%——能幫助你制定完善的財務計畫，避免因準備不足而措手不及。
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