在日本出售房屋時要繳哪些稅？轉讓所得稅與¥30 Million扣除額
詳細介紹日本房地產轉讓所得稅，包括短期與長期持有的差異、¥30 Million扣除額，以及最新的房屋出售仲介手續費。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
詳細介紹日本房地產轉讓所得稅，包括短期與長期持有的差異、¥30 Million扣除額，以及最新的房屋出售仲介手續費。
對許多居住、工作於日本，或考慮返回越南的越南家庭來說，在日本出售房屋或公寓是一項重大的財務決定。然而，不少人在交易完成後才發現，實際拿到手的金額比預期少，原因是沒有事先計算所有適用的稅金與相關支出。如果出售房屋時有獲利，需要繳多少稅？又要如何避免被課徵錯誤的所得稅？本文由 OlaChill 團隊為你整理，以最具體、實用且容易理解的方式，解答所有疑問；內容已根據截至 8/2026 的法律規定準確更新。
日本的不動產轉讓所得稅是什麼？
在日本出售房屋或土地時，如果交易產生獲利，就必須繳納轉讓所得稅，日文稱為 譲渡所得税 (joto shotokuzei)。這不是按照房產總售價固定課徵的稅，而是只針對淨利潤（譲渡所得 - joto shotoku）課稅。
日本國稅廳（国税庁 - Kokuzeicho）規定的應稅獲利計算公式如下：
$$\text{Taxable profit} = \text{Sale price} - (\text{Acquisition costs} + \text{Selling costs}) - \text{Special deduction}$$
其中：
- 出售價格（譲渡収入金額 - joto shunyu kingaku）： 出售房產所收到的總金額，包括固定資產稅的調整金額。
- 取得費（取得費 - shutokuhi）： 房屋原始購買價格，加上相關購買費用（登錄許可稅、所有權移轉費等），再扣除建築物部分在耐用年限內產生的折舊費用（減価償却費 - genka shokyakuhi）。
- 出售費用（譲渡費用 - joto hiyou）： 仲介手續費、土地測量費、取消既有合約的費用，以及適用時的舊屋拆除費。
- 特別扣除（特別控除 - tokubetsu kojo）： 政府政策提供的扣除與免稅優惠，例如自住房屋的¥30 Million扣除額。
套用公式後，如果結果為 0 或負數，也就是出售房屋時虧損，就不需要繳納轉讓所得稅。
短期持有與長期持有：關鍵的 5 年門檻
在日本出售房屋時，所有人都必須理解的一個重點，就是持有房產的時間長短。日本將房產出售獲利分為兩類，稅率差距接近一倍：
- 短期持有（短期譲渡所得 - tanki joto shotoku）： 持有 5 年或以下。
- 長期持有（長期譲渡所得 - choki joto shotoku）： 持有 超過 5 年。
轉讓所得稅率比較（截至 8/2026）
| 持有類型 | 國家所得稅（所得税） | 地方居民稅（住民税） | 特別重建所得稅（復興特別所得税） | 適用總稅率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期（≤ 5 年） | 30.0% | 9.0% | 0.63%（所得稅的 2.1%） | 39.63% |
| 長期（> 5 年） | 15.0% | 5.0% | 0.315%（所得稅的 2.1%） | 20.315% |
（注意：特別重建所得稅 復興特別所得税 - fukko tokubetsu shotokuzei 目前仍依現行規定適用。）
5 年的計算方式非常容易搞錯！
許多越南人會誤以為，2021/4/1 買房、2026/4/2 賣房——實際上相隔正好 5 年又 1 天——就符合長期持有的稅率。但實際情況並不是這樣！
日本稅法是以出售房屋當年的 1 月 1 日為基準，判斷是否達到 5 年門檻。
- 例子： 你在 2021/5/15 買房，並於 2026/10/10 出售。
- 截至 2026/1/1，你的持有期間僅從 2021/5/15 計算至 2026/1/1，未滿 5 年。
- 因此，這筆交易仍會被歸類為短期持有，適用 39.63% 的稅率。
- 若想適用 20.315% 的長期持有稅率，就必須等到 2027/1/1 或之後再出售房屋。
自住屋適用的¥30 Million特別扣除（3000万円特別控除）
這是日本政府為出售自住房屋（マイホーム - mai homu）的人提供的最大、也最實用的稅務優惠。這項政策的正式名稱是自住房產¥30 Million特別扣除（居住用財産の3000万円特別控除 - kyujuyo zaisan no sansei manen tokubetsu kojo）。
優惠內容
無論房屋持有時間未滿 5 年或超過 5 年，都可以從應稅獲利中扣除最高 30,000,000 JPY（約 5.1 billion VND）。
- 如果出售房屋的獲利為 10,000,000 JPY（約 1.7 billion VND）：扣除¥30 Million後，應稅獲利為 0 JPY $\rightarrow$ 完全不需要繳納任何轉讓所得稅。
- 如果獲利為 35,000,000 JPY（約 5.9 billion VND）：只需要針對剩餘的 5,000,000 JPY（約 850 million VND）繳稅。
¥30 Million扣除額的適用條件（2026 年更新）
要申請這項優惠，必須符合稅務署規定的以下所有條件：
- 房屋必須是你的實際住所： 你本人或家人必須曾居住於此。如果已經搬到其他地方，則必須在搬出年份的第 3 年 12 月 31 日前簽訂出售合約。
- 不得出售給特殊關係人： 買方不得是你的配偶、父母、子女，或由你持有或控制的公司。
- 過去 3 年內未曾使用過這項優惠： 在出售當年及前 2 年內，不得申請過這項¥30 Million扣除額或其他換屋優惠。
- 必須申報所得稅（確定申告 - kakutei shinkoku）： 即使扣除¥30 Million後應納稅額為 0 JPY，仍然必須提交所得稅申報及相關證明文件，才能獲得稅務優惠核准！
關於房屋貸款扣除額（住宅ローン控除 - jutaku ron kojo）的重要提醒： 如果你出售舊屋時使用了¥30 Million扣除額，之後立即以銀行貸款購買新房，未來 3 年內將無法使用新房的房屋貸款稅額扣除（住宅ローン控除）（包括出售當年、前 2 年及後 2 年）。在做決定前，請仔細比較哪一種方案能帶來較大的財務利益！
仲介手續費與其他交易成本
除了稅金之外，也需要預留交易相關支出。通常其中最大的一筆費用，就是支付給房地產公司的仲介費。
1. 房地產仲介手續費（仲介手数料 - chukai tesuryo）
根據日本《不動產交易業法》（宅地建物取引業法），仲介手續費上限依照以下標準累進公式計算：
- 超過 4,000,000 JPY 的部分：（出售價格 × 3% + 60,000 JPY）+ 10% 消費稅（消費税 - shohizei）。
最新規定： 對於售價為 8,000,000 JPY 或以下的低價房產——尤其是老屋與郊區房產——仲介公司可以與賣方協商，收取最高 **330,000 JPY（含 10% 稅）**的固定費用，用於支付測量及其他相關成本。
2. 抵押權登記註銷費用（抵当権抹消登記 - teitoken massho toki）
如果房屋仍有未償還的銀行貸款，出售時必須解除抵押並註銷相關登記。
- 登錄許可稅（登録免許税 - toroku menkyozei）： 1,000 JPY / 1 筆房產（土地與建築物分開計算，合計 2,000 JPY）。
- 司法書士費用（司法書士報酬 - shihoshoshi hoshu）： 約 15,000 JPY – 30,000 JPY（約 2.5 – 5 million VND），由司法書士代辦相關程序。
出售一間 30,000,000 JPY 公寓時的預估費用（約 5.1 billion VND）
| 費用項目 | 日文（羅馬拼音） | 預估費用（JPY） | 約當金額（~VND） |
|---|---|---|---|
| 最高仲介手續費 | 仲介手数料 (chukai tesuryo) | 1,056,000 JPY | ~179,000,000 VND |
| 抵押權登記註銷 | 抵当権抹消登記 (teitoken massho toki) | 20,000 JPY | ~3,400,000 VND |
| 文件副本與證明書 | 登記事項証明書 (toki jiko shomeisho) | 3,000 JPY | ~500,000 VND |
| 印花稅 | 印紙税 (inshizei) | 10,000 JPY | ~1,700,000 VND |
| 預估總費用 | — | ~1,089,000 JPY | ~184,600,000 VND |
非居住者（非居住者）出售房產時的重要注意事項
許多越南人在日本完成工作合約並返回越南後，仍持有日本的房產，之後才將其出售。在這種情況下，從稅務角度來看，你會被視為非居住者（非居住者 - hikyujusha）。
1. 預扣 10.21% 稅款（源泉徴収 - gensen choshu）
非居住者在日本出售房屋時，買方——或購買房屋的公司——依法必須從總出售價格中預扣 10.21%（由 10% 所得稅 + 0.21% 重建稅組成），並在將剩餘金額（89.79%）匯給你之前，直接繳交給日本稅務機關。
- 10.21% 預扣稅的例外：免除預扣： 買方是以自住用途購買房屋的個人（供自己或家人居住），且交易金額不超過 100,000,000 JPY（約 17 billion VND）。
2. 必須指定納稅管理人（納税管理人 - nozei kanri nin）
由於你已不住在日本，必須指定居住於日本的個人或稅務顧問公司，擔任你的納稅管理人（納税管理人 - nozei kanri nin）。此人將代你接收稅務通知，並在隔年的 2 月 - 3 月提交 確定申告 (kakutei shinkoku)，以申請退還多扣的 10.21% 稅款（如果實際獲利較低，或符合免稅或扣除條件）。
越南賣方的報稅流程與必要文件
如果出售房屋時有獲利，或出售自住房屋並希望申請¥30 Million扣除額，就必須在確定申告（確定申告 - kakutei shinkoku）期間提交所得稅申報；申報期間為隔年的 16/2 至 15/3。
必要文件包括：
- 所得稅申報書（確定申告書 - kakutei shinkokusho）： 用於申報房產轉讓的表格。
- 轉讓所得明細書（譲渡所得の内訳書 - joto shotoku no uchiwake sho）： 詳細列出出售價格、原始購買價格及仲介手續費。
- 買賣合約（売買契約書 - baibai keiyakusho）： 當初購買房屋時的合約副本，以及目前的出售合約。
- 登記事項證明書（登記事項証明書 - toki jiko shomeisho）： 向法務局（法務局 - Homukyoku）申請取得。
- 住民票（住民票 - juminhyo）： 若申請¥30 Million扣除額，用來證明你過去曾居住於該地址。
常見問題
Q. 如果出售房屋時虧損（出售價格低於購買總成本 + 出售費用），還需要繳稅嗎？ 不需要。如果出售時虧損，轉讓所得為 0，因此不必繳納 譲渡所得税 (joto shotokuzei)。此外，如果這是你的自住房屋，還可能透過損益通算機制（損益通算 - soneki tsusan），申請退還當年薪資所得稅的一部分。
Q. 我是越南籍實習生／工程師。如果持有房屋 2 年後返回越南，再出售房屋，可以申請¥30 Million扣除額嗎？ 可以。無論你是外國籍人士，或只持有房屋很短的時間（2 年），只要房屋登記在你名下，且你確實以 住民票 (juminhyo) 登記居住於該地址，出售時就完全符合申請¥30 Million扣除額（3000万円特別控除）的資格。
Q. 出售公寓（Mansion）與出售獨棟住宅（Ikkodate）在稅務上有差異嗎？ 原則上，兩者的稅率與¥30 Million扣除額完全相同。唯一的差異在於原始取得費（取得費 - shutokuhi）的計算方式：公寓的土地（不折舊）與建築物（會隨時間折舊）之間的價值分配，與獨棟住宅有所不同。
Q. 什麼時候必須繳納這項轉讓所得稅？ 國家所得稅（所得税）會在報稅期間（隔年的 16/2 - 15/3）繳納。地方居民稅（住民税）則會由地方政府在隔年的 6 月左右，以稅款繳納通知書（納付書 - nofucho）的形式寄到你的住址。
總結與延伸閱讀
只要了解日本的稅務規則，在日本出售房屋並不算複雜：確認 5 年持有門檻，避免適用高達 39.63% 的稅率；充分利用自住房屋的¥30 Million扣除額；並準備好 確定申告 報稅所需的全部文件。事先計算仲介手續費與稅金，有助於盡可能保留更多資金。
如果想了解更多日本生活、財務與行政手續相關資訊，也可以參考以下文章：
- 造訪 Blog OlaChill，進一步了解費用管理與行政手續。
- 在 OlaChill homepage 查看越南人在日本生活的綜合資訊。
- 如果想在完成房產出售或購買後，帶家人享受輕鬆愉快的旅程，可以參考 Day Tours from Tokyo 的精彩行程。
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