在日本的越南籍屋主：遺產繼承如何進行？遺產稅又該怎麼辦？
為越南籍人士整理的日本不動產繼承完整指南：遺產稅率、2024 年起實施的強制登記規則、遺囑，以及親屬居住在越南時所需的相關文件。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
為越南籍人士整理的日本不動產繼承完整指南：遺產稅率、2024 年起實施的強制登記規則、遺囑，以及親屬居住在越南時所需的相關文件。
經過多年在日本的努力打拼，越來越多越南人開始成為屋主，不論是購買公寓（mansion）還是獨棟住宅（ikkodate）。然而，當你決定長期定居，或逐漸在日本累積資產後，一個非常實際、卻常被刻意避談的問題終究會浮現：「多年以後，如果我發生意外，這間房子要如何轉移給我的配偶、子女，或是住在越南的父母？日本的遺產稅會不會很高？更換登記屋主的程序又是什麼？」
OlaChill 編輯團隊將透過本文，為你解答日本不動產繼承法規、最新的強制登記規則、遺產稅的計算方式，以及繼承人居住在越南時應如何處理等各項疑問。
1. 在日本的越南籍屋主：應適用哪個國家的繼承法？
這是大多數越南籍屋主最關心的法律問題。當外國人在日本去世並留下不動產時，究竟應由哪個國家的法律來規範遺產分配？
適用的民法（國際私法）
根據日本《法の適用に関する通則法》（法之適用相關通則法 - ho no tekiyo ni kansuru tsusokuho），繼承的一般原則是適用被繼承人所屬國籍的法律（本国法 - hongokuho）。
也就是說，如果屋主是越南籍人士，民法上的合法繼承人及其各自的遺產分配比例，主要會依據越南《民法典》來判定。不過，如果越南法律將案件轉回不動產所在地國家（日本）的法律處理，或相關當事人已就遺產分配方式達成協議，那麼在日本辦理不動產所有權登記時，仍必須遵守日本法務局（法務局 - homukyoku）的法律程序。
適用的稅法
無論資產的民事分割適用哪個國家的法律，所有位於日本的不動產，都絕對適用日本稅法。無論被繼承人或繼承人是越南籍，無論他們居住在日本還是越南，只要房屋位於日本，就必須受到日本遺產稅（相続税 - sozokuzei）規範，並由日本國稅廳（国税庁 - Kokuzeicho）負責管理。
2. 截至 2026 年 8 月，日本遺產稅（Sozokuzei）如何計算？
日本以擁有全球最高的遺產稅率之一而聞名，最高稅率可達 55%。不過，日本稅制也提供相對較高的基礎扣除額（基礎控除 - kiso kojo），因此許多資產規模中等的家庭，其實不需要繳納遺產稅。
基礎扣除額（Kiso Kojo）
截至 2026 年 8 月，日本遺產稅基礎扣除額的計算公式如下：
基礎扣除額 = ¥30,000,000 +（¥6,000,000 × 法定繼承人人數）
（換算參考：30.000.000 JPY ~ 4,9 billion VND；6.000.000 JPY ~ 980 million VND）
實際案例： 越南籍人士 Nam 持有日本永住權，居住於東京。他去世後留下了一間價值 ¥40,000,000（約 6,5 billion VND）的房屋。他的法定繼承人包括妻子及 2 名子女，共 3 名繼承人（法定相続人 - hotei sozokunin）。
- Nam 家庭的基礎扣除額 = 30.000.000 + (6.000.000 × 3) = ¥48,000,000（約 7,8 billion VND）。
- 由於遺產總價值（¥40 million）低於扣除額（¥48 million），Nam 的家人不需要繳納任何遺產稅。
累進遺產稅率（2026 年更新）
如果扣除債務及喪葬費用後，資產總額仍超過基礎扣除額，超出的部分便會依照以下累進稅率表課稅：
| 每人應課稅評估金額（日圓） | 稅率 | 固定扣除額（日圓） |
|---|---|---|
| 不超過 10.000.000 Yen（約 1,63 billion VND） | 10% | 0 Yen |
| 超過 10.000.000 至 30.000.000 Yen | 15% | 500.000 Yen |
| 超過 30.000.000 至 50.000.000 Yen | 20% | 2.000.000 Yen |
| 超過 50.000.000 至 100.000.000 Yen | 30% | 7.000.000 Yen |
| 超過 100.000.000 至 200.000.000 Yen | 40% | 17.000.000 Yen |
| 超過 200.000.000 至 300.000.000 Yen | 45% | 27.000.000 Yen |
| 超過 300.000.000 至 600.000.000 Yen | 50% | 42.000.000 Yen |
| 超過 600.000.000 Yen（約 98 billion VND） | 55% | 72.000.000 Yen |
配偶者特別優惠（Haigusha no Keigen）
日本政府針對合法配偶提供遺產稅減免制度（配偶者の軽減 - haigusha no keigen）。配偶者繼承的資產，只要不超過 ¥160,000,000（約 26 billion VND）或法定繼承份額（50%）兩者中較高者，便不需要繳納遺產稅。
報稅與繳稅期限
- **期限：**自得知被繼承人死亡之日起 10 個月內。
- 若未在期限內申報及繳稅，可能會產生逾期稅（延滞税 - entaizei），以及少報或漏報的相關罰款。
3. 2024 年起的遺產繼承登記（Sozoku Toki）：規則與罰則
過去，日本並沒有規定繼承不動產後更換登記屋主的強制期限（相続登記 - sozoku toki）。許多家庭在祖父母去世數十年後，仍未完成必要程序，導致大量不動產仍登記在已故親屬名下，所有權關係也變得不明確。
01/04/2024 起的強制規則
自 01/04/2024 起，日本正式修訂《不動產登記法》：
- **登記義務：**任何繼承不動產的人，都必須在法務局（法務局 - homukyoku）完成所有權移轉程序（Sozoku Toki）。
- **期限：**自得知自己繼承不動產之日起 3 年內。
- **罰則（過料 - karyo）：**若繼承人沒有正當理由，未在 3 年內完成登記，最高可能被處以 ¥100,000（約 16,3 million VND）的罰款。
- **追溯適用：**對於在 01/04/2024 之前已繼承、但尚未完成移轉登記的不動產，完成程序的最終期限為 31/03/2027。
及早辦理的好處
一旦不動產已登記在你的名下，並記載於登記事項證明書（登記事項証明書 - tojijiko shomeisho）中，你便擁有完整權利，可以出售房產、作為銀行貸款的抵押品，或出租房屋。若拖延太久，可能引發家庭糾紛，甚至在其他家人去世後，讓法律文件及相關程序變得極其複雜。
4. 在日本訂立遺囑（Igonsho），避免日後的法律問題
對居住在日本的越南人來說，事先準備一份遺囑（遺言書 - igonsho），是非常實際且負責任的做法。這能避免親屬日後因文件或遺產分配問題而感到困惑，甚至發生爭議。
在日本，常見且可靠的遺囑方式有 2 種：
1. 公正證書遺囑（公正証書遺言 - kosei shosho igonsho）
- **辦理方式：**攜帶 2 名見證人前往公證役場（公証役場 - kosho yakuba）。日本公證人會直接根據你的意願起草文件。
- **優點：**法律效力最高，不容易遺失；日後若要用遺囑移轉不動產所有權或從銀行帳戶提領款項，不需要經過家庭法院的遺囑查驗程序（検認 - kennin）。
- **費用（截至 2026 年 8 月）：**公證費用依資產價值而定，約為 ¥30,000 至 ¥100,000（約 4,9 - 16,3 million VND）。
2. 交由法務局保管的自筆遺囑（自筆証書遺言書保管制度）
- **辦理方式：**親筆寫下完整遺囑，包括日期、簽名，以及印章或指紋，再提交至法務局（法務局）保管。
- 優點：費用非常低，每次寄存只需 ¥3,900，而且遺囑會由法務局妥善保管。立遺囑人去世後，也不需要經過家庭法院查驗。
5. 親屬居住在越南時：需要哪些文件及所有權移轉程序？
常見的情況是，居住在日本的越南籍屋主去世後，其父母、配偶或子女等繼承人仍居住在越南。處理相關文件時，以下事項尤其需要注意：
越南方面所需文件
為了向日本法務局證明彼此的繼承關係，居住在越南的親屬需要準備：
- **死亡證明（死亡診断書 / 除籍謄本 equivalent）：**證明屋主已經去世。
- **證明親屬關係的文件：**出生證明（證明親子關係）及結婚證明（證明配偶關係）。
- **居住證明／公民身分證：**可替代日本的住民票（住民票 - juminhyo）。
翻譯與法律認證
- 所有越南文文件都必須翻譯成日文。
- 文件必須辦理領事認證（領事認証 - ryoji ninsho），或在越南的日本大使館／領事館（或日本的越南大使館）完成認證。
簽名證明（Shomei Shomeisho）
居住在越南的人，沒有由日本相關機關核發的個人印章（印鑑 - inkan）或印鑑登錄證明書（印鑑証明書 - inkan shomeisho）。因此，在簽署遺產分割協議書（遺産分割協議書 - isan bunkatsu kyogisho）時，居住在越南的繼承人必須前往位於河內或胡志明市的日本大使館／領事館，取得作為認證用的簽名證明書（署名証明書 - shomei shomeisho）。
登記在日本的聯絡地址（Kokunai Renrakusaki）
自 2024 年 4 月起，當居住海外的繼承人成為日本不動產的登記屋主時，也必須在不動產登記資料中登記一名在日本的聯絡人／聯絡地址（国内連絡先 - kokunai renrakusaki），以便相關機關寄送每年的固定資產稅通知。
常見問題
Q. 持有 Engineer visa 或 Student visa 的人，可以繼承日本的房子嗎？
**Answer：**可以。日本法律不會依照簽證類型或國籍限制不動產的所有權或繼承權。無論你持有 Engineer visa、Technical Intern visa，還是居住在越南，你都擁有完整權利，可以繼承日本的不動產，並將其登記在自己名下。
Q. 如果我無力繳納遺產稅，應該怎麼辦？
**Answer：**遺產稅必須在 10 個月內以現金繳納。如果遺產大多是不動產，而你手上的現金不足，可以申請分期繳納（延納 - enno），最長可分 20 年繳清；也可以使用不動產本身代替現金繳稅（物納 - butsuno）。另一個實際做法是出售房屋，以出售所得繳納稅款，再將剩餘金額分配給各位繼承人。
Q. 委託專業人士辦理繼承不動產的所有權移轉（Sozoku Toki），費用是多少？
**Answer：**建議委託專門處理不動產程序的司法書士（司法書士 - shihoshoshi）。截至 2026 年 8 月，涉及外國因素（越南 - 日本）的繼承案件，專業服務費通常約為 ¥100,000 至 ¥250,000（約 16,3 - 40,8 million VND），不包含登錄免許稅（登録免許税 - toroku menkyozei）；該稅為不動產評估價值的 0,4%。
Q. 如果房子位於偏遠地區，且還背負債務，我應該放棄繼承（Sozoku Hoki）嗎？
Answer：如果房屋價值很低，位於難以出售的偏遠地區，且被繼承人留下的債務超過資產價值，你可以向日本家庭法院申請放棄繼承（相続放棄 - sozoku hoki）。辦理期限為得知自己繼承遺產之日起 3 個月內。
結語
對於努力在海外建立生活的越南人而言，擁有日本不動產是一項值得驕傲的成就。然而，為了確保這份成就能成為下一代穩固的基礎，而不是日後的法律負擔，你應該了解遺產稅扣除額、2024 年起實施的強制登記義務，並考慮提早訂立公正證書遺囑。
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