日本真的有 ¥0 房屋嗎？取得免費房屋，以及你必須付出的代價
日本 ¥0 房屋（Akiya）的真相：屋主為何願意免費送出、實際稅金與翻修費用，以及誰真正適合接手免費房屋。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 15 分鐘閱讀
日本 ¥0 房屋（Akiya）的真相：屋主為何願意免費送出、實際稅金與翻修費用，以及誰真正適合接手免費房屋。
你可能看過社群媒體上的貼文，或聽朋友談起日本的 ¥0 房屋，心裡不禁疑惑：真的可以免費取得房子嗎？還是這只是一場騙局？對於居住、工作，或計畫長期定居日本的越南人來說，不必支付購屋款就能擁有一間獨立住宅，聽起來確實非常誘人。然而，如果不了解相關法律規定與財務現實，「免費的東西最後可能反而讓你付出更多」這句話尤其適用。本文將由 OlaChill 陪你全面了解——從屋主為何願意免費移轉房屋、如何透過官方管道尋找，到截至 August 2026 接手這類負擔所涉及的實際費用、稅金、手續費與風險。
日本的 ¥0 房屋（0 yen Akiya）：傳聞還是真實存在？
日本的 ¥0 房屋（0円物件 - zero yen bukken）確實存在。這些房屋通常是位於鄉村地區、小型城鎮或郊區的空屋（空き家 - akiya），當地正面臨人口高齡化與勞動人口減少。
根據日本總務省公布的《住宅・土地統計調査》，全日本的空屋數量已超過 9 million。為了解決這個問題，許多地方政府與私人屋主寧願以 ¥0 移轉房屋，也不想繼續持有它。
不過，「¥0」只適用於房屋所有權的購買價格（売買価格）。這並不代表你可以一日不花錢就搬進去居住。
為什麼日本屋主願意免費送出房地產？
許多剛來日本不久的越南人都會疑惑：「為什麼有人願意免費送出房屋和土地？」答案在於日本屋主必須承擔的財務義務與法律風險。
1. 固定資產稅的負擔
在日本，登記為房地產所有人的人，每年都必須按照評估價值的 1,4% 標準稅率繳納固定資產稅（固定資産税 - kotei shisanzei）。如果房產位於都市計畫區域，屋主還必須繳納最高 0,3% 的都市計畫稅（都市計画税 - toshi keikaku zei）。
一般而言，住宅用地可享有小規模住宅用地減稅特例（小規模住宅用地の特例 - shokibo jutaku yochi no tokurei），使應稅金額降至原本的 1/6。然而，如果房屋嚴重老化，並被主管機關認定為「特定空屋」（特定空き家 - tokutei akiya），這項減稅優惠就會被撤銷。屆時，土地稅可能增加至原來的六倍！
2. 拆除費用極其高昂
如果不想讓房屋持續閒置，屋主也可以選擇拆除。但在日本，拆除（解体費用 - kaitai hiyou）一棟傳統木造房屋的費用約為 1,5 million 至 3 million yen（約 250 - 500 million VND）。若房屋位於大型機具無法進入的狹窄巷弄，人工拆除費用甚至可能高達 4 - 5 million yen。免費送出房屋，是屋主擺脫這項負擔的方法之一。
3. 複雜的繼承問題
許多年輕人為了工作搬到 Tokyo 或 Osaka，根本沒有意願回到家鄉。父母過世後，他們便會繼承（相続 - sozoku）老家的房屋。即使不住在那裡，他們仍須每年支付稅金與維護費用；如果倒塌的屋頂或圍牆砸傷路人，還可能依法負責。
在日本哪裡能找到可靠的 ¥0 房屋？
如果你想了解或尋找取得 ¥0 房屋的機會，在日本有兩個合法且安全的管道：
1. 政府空屋銀行（空き家バンク - Akiya Bank）
這是由日本各地的區公所、町公所與市役所（市役所/町役場 - shiyakusho / machiyakuba）營運的資料庫系統。
- 運作方式： 地方政府會在屋主與想購買或接收捐贈房產的人之間擔任中介。許多地方政府會為搬到當地的年輕人或家庭提供最高 500.000 – 1.000.000 yen 的翻修補助金（リフォーム補助金 - rifomu hojokin）。
- 主要搜尋入口網站： 你可以搜尋由 HOME'S 或 At Home 彙整的房源，這些平台與日本國土交通省（MLIT）合作。
2. 民營 ¥0 房屋交易網站
- Minna no 0-yen Bukken（みんなの0円物件）： 專門協助希望免費送出房地產的屋主，與可能接手房產的人建立聯繫。網站會相當詳細地公開房屋的法律狀態、實際狀況與相關義務。
- Zero Yen Estate（0-yen.jp）： 專門刊登日本各都道府縣與市町村中，價格為 ¥0 或象徵性 1 yen 的房地產。
接收 ¥0 房屋時的稅金與費用總整理（Updated 8/2026）
這是所有越南人都必須充分了解的重點。即使合約上的價格寫著 ¥0，你仍須支付以下稅金與行政手續費（figures updated as of August 2026）：
| 費用／稅金類型 | 日文名稱（羅馬拼音） | 實際稅率／費用（August 8/2026） | 備註與計算方式 |
|---|---|---|---|
| 贈與稅 | 贈与税 (zouyazei) |
超過免稅門檻的金額，稅率為 10% 至 55% | 稅務機關會根據固定資產稅評估額（固定資産税評価額）計算，而不是依照合約中寫明的 ¥0 價格計算。每年的基本免稅額為 1,1 million yen。 |
| 所有權移轉登記及許可稅 | 登録免許税 (touroku menkyozei) |
房產評估價值的 2,0% | 以贈與（贈与）方式移轉所有權時適用。土地與房屋的稅率均為 2,0%。 |
| 購買／接收時的不動產取得稅 | 不動産取得税 (fudousan shutokuzei) |
3,0%（住宅用地與房屋） | 適用至 31/03/2027 的住宅用地與房屋，並依評估價值計算。¥0 房屋仍須繳納此稅（繼承取得的房產則免稅）。 |
| 文件準備與所有權登記費 | 司法書士報酬 (shihoshoshi houshu) |
約 50.000 – 150.000 yen（約 8 – 25 million VND） | 聘請司法書士（司法書士）進行法律確認，並在法務局（法務局）辦理所有權移轉登記。 |
| 印花稅 | 印紙税 (inshizei) |
200 – 1.000 yen | 在移轉合約上貼附印花所需的費用。 |
實際案例： 假設你接收一間土地與房屋的固定資產稅評估總值（固定資産税評価額）為 2,5 million yen 的 ¥0 房屋：
- 贈與稅（贈与税）： 2,5 million - 1,1 million（免稅額）= 1,4 million yen。稅率 10% = 140.000 yen。
- 登記稅（登録免許税）： 2,5 million x 2,0% = 50.000 yen。
- 不動產取得稅（不動産取得税）： 2,5 million x 3,0% = 75.000 yen。
- 司法書士費用（司法書士）： 約 100.000 yen。
👉 初期法律相關費用合計： 約 365.000 yen（約 60 million VND），即使房屋本身的價格是 ¥0。
隱藏成本：翻修與維護 ¥0 房屋要花多少錢？
所有權移轉費用只是「冰山一角」。真正讓許多人感到吃不消的支出，往往出現在翻修與持續維護階段。
1. 翻修與耐震補強費用（リフォーム費用）
日本大多數 ¥0 房屋建於 1981 年以前，符合的是舊耐震標準（旧耐震基準 - kyu taishin kijun）。
- 結構耐震補強（耐震補強 - taishin hokyo）： 1,5 million – 3 million yen。
- 屋頂更換與漏水修繕： 1 million – 2 million yen。
- 更換水管、廁所與浴室： 1 million – 2,5 million yen。
- 白蟻防治（防蟻処理 - bogi shori）與除霉： 300.000 – 800.000 yen。
👉 讓房屋達到基本可居住程度的翻修費用，通常約為 3 million 至 8 million yen（約 500 million - 1,3 billion VND）。
2. 每年維護費用
- 固定資產稅（固定資産税）： 約 30.000 – 100.000 yen/year，視地點與房屋面積而定。
- 火災與地震保險（火災保険・地震保険）： 約 30.000 – 80.000 yen/year。
- 町內會費（町内会費 - chonaikai hi）： 約 500 – 2.000 yen/month，用於維持環境整潔與當地街道照明。
誰適合——以及誰不適合——尋找日本的 ¥0 房屋？
¥0 房屋並不是對所有人而言都是「便宜貨」。以下是給在日越南社群的一些實用建議：
✅ 適合的人選：
- 具備 DIY 或建築技能的人： 如果你能自行翻修、油漆，以及安裝或修理電力與管線系統，就能節省 60-70% 的人工費。
- 遠端工作者（Telework / Freelancers）： 不受公司所在地限制，又想享受鄉村寬敞生活的人（田舎暮らし - inaka gurashi）。
- 備有緊急預備金的人： 手上有 3 – 5 million yen 現金，可支付稅金、行政費用與房屋升級支出的個人。
❌ 不適合參與的人：
- 技能實習生與剛來日本的留學生： 他們的財務狀況尚未穩定，簽證期限較短，也可能還不了解日本的法律與行政程序。
- 通勤依賴電車的人： ¥0 房屋通常遠離主要車站，交通上往往必須擁有私人汽車。
- 期待「完全不花錢就能立即入住」的人： 如上所述，你仍會面臨數十萬至數百萬 yen 不等的初期費用。
常見問題
Q. 沒有永久居留權（Eiju）的外國人，可以在日本接收 ¥0 房屋嗎？ 可以。日本法律並未限制外國人持有房地產的能力，不論持有哪一類簽證（engineer、student、business visa 等）皆是如此。不過，擁有房屋並不會自動幫助你延長簽證，或改拿永久居留簽證。你仍須依照出入國在留管理廳的規定，維持合法的居留身分。
Q. 我可以申請銀行貸款（住宅ローン）來翻修 ¥0 房屋嗎？ 非常困難。日本銀行要求作為抵押的房產具有擔保價值。¥0 房屋通常商業估值非常低，甚至沒有估值，而且可能不符合較新的耐震標準，因此銀行很少核准房屋購買貸款（住宅ローン - jutaku ron）。你可能必須改用無擔保個人貸款（フリーローン）或翻修貸款（リフォームローン），而這兩種貸款通常都適用高得多的利率。
Q. 接收 ¥0 房屋後，如果我不再住在裡面，可以賣掉或歸還嗎？ 你不能直接把房屋「退還」給地方政府。如果想出售，就必須自行找到買家。若房屋位於極其偏遠的地區，你可能會一直被迫承擔每年的稅金與維護費用。因此，在簽署移轉協議之前，務必審慎考慮。
OlaChill 的總結與建議
對於有緊急預備金、具備房屋翻修技能，並且嚮往安靜生活環境的人來說，日本的 ¥0 房屋確實是一個真實的機會。然而，¥0 價格只是起點。其背後還有各種稅金與手續費（August 8/2026），以及相當可觀的翻修成本。在決定花錢或簽約之前，請親自前往查看房產，仔細檢查房屋結構，並諮詢當地的司法書士（司法書士）。
延伸閱讀建議：
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