在日本開越南餐廳：選在哪裡才能吸引顧客？
在日本開設越南餐廳時的選址攻略：比較越南人聚居區與日本顧客喜愛的地區、地面層與樓上店面，以及更新至 2026 年 8 月的詳細租金指南。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
在日本開設越南餐廳時的選址攻略：比較越南人聚居區與日本顧客喜愛的地區、地面層與樓上店面，以及更新至 2026 年 8 月的詳細租金指南。
在日出之國開設一家供應家鄉風味的餐廳，是許多居住在日本的越南實習生、工程師、留學生與家庭共同的夢想。然而，要把料理創意轉化為真正有利可圖的事業，還有一段漫長的路要走，而最重要的第一步，就是找到並選擇合適的店址。如果選錯地點、承擔過重的租金，或無法接觸到正確的目標顧客，無論料理多麼美味，餐廳都可能「安靜得像寺廟」一樣。在這篇實用指南中，OlaChill 編輯團隊將詳細分析各種選址考量：究竟該選越南人口眾多的地區，還是日本顧客經常出入的地區？店址應該靠近車站，還是位於巷弄內？應選地面層店面，還是樓上空間？文中也整理了截至 2026 年 8 月日本主要城市的實際商用租金指南。
1. 選定目標顧客：越南人聚居區，還是日本顧客喜愛的地區？
在看任何物件之前，首先要回答的問題是：你要把東西賣給誰？ 不同的顧客族群，適合的店址與經營模式也完全不同。
越南人聚居的地區
在東京及關東地區，Shin-Okubo（新大久保）、Takadanobaba（高田馬場）、Hirai（平井）、Nishi-Kawaguchi（西川口 - 位於埼玉縣），以及大阪的 Yao 和 Ikuno 一帶，都是越南社群的重要聚集地。
- 優點： 越南同鄉顧客數量龐大。道地的越南風味——濃郁的調味、蝦醬、發酵魚露與新鮮越南香草——不必為了迎合日本口味而大幅調整，就能獲得顧客喜愛。透過日本越南社群的社群媒體群組，也很容易進行促銷。
- 缺點： 競爭非常激烈。當數十家河粉、越南法國麵包與蝦醬米線餐廳集中在附近時，顧客很容易逐一比較價格。只要競爭對手推出新菜色或折扣，顧客忠誠度可能就會降低。
商業中心與日本顧客喜愛的地區
東京的 Shibuya（渋谷）、Shinjuku（新宿）、Ebisu（恵比寿）和 Ginza（銀座），以及大阪的 Umeda（梅田）和 Namba（難波）等地，會吸引日本上班族、年輕人與國際旅客。
- 優點： 日本顧客通常消費能力較高，也願意為一碗河粉或一份午餐套餐（ランチ - ranchi）支付 1,200 - 1,800 JPY（約 190,000 - 290,000 VND）。日本顧客通常也有固定外食的習慣，舉止較為禮貌。
- 缺點： 你需要調整口味——減少辣度、降低刺激性發酵醬料的味道，並採用更細緻的調味——同時提供符合日本期待的精緻服務。這些地區的租金非常高。
OlaChill 建議：如果資金有限，想要「先從小規模開始，再逐步擴大」，在較小車站周邊服務越南顧客會是比較穩妥的選擇。如果資金充足、擁有訓練有素的廚房團隊，並希望長期建立品牌，則可以鎖定市中心地區的日本顧客。
2. 地點比較：車站附近（Ekichika）與巷弄內（Rojiura）
車站到餐廳的距離，是影響人流的重要因素；在日文中稱為 人通り (hitodori)。
車站附近的商用店面（駅近 - Ekichika）
這類店址位於車站出口步行 3 分鐘以內的範圍。
- 最大優點： 能接觸到最多經過的通勤族、學生與臨時進店的顧客（一見さん - ikkensan）。店址也容易在 Google Maps 上找到。
- 挑戰： 租金（家賃 - yachin）與押金都非常昂貴，還要面對大型日本連鎖餐廳的激烈競爭。
巷弄內的商用店面（路地裏 - Rojiura）
這類店址位於小巷內，距離車站步行 7 - 12 分鐘。
- 優點： 與車站附近同等大小的店面相比，租金只有 40% - 60%。較為安靜的環境適合深夜飲酒場所（居酒屋 - izakaya）或專門型家庭餐廳。
- 挑戰： 你必須擅長數位行銷，在 SNS 平台（Facebook、TikTok、Instagram）上投放廣告，並優化 Google Maps 商家頁面（MEO），讓顧客找得到你。如果只依賴路過人潮，餐廳幾乎肯定會門可羅雀。
3. 地面層店面（1階）與地下室／樓上店面（地下・階上）
許多第一次經營餐廳的人都會疑惑：「為什麼有些位於 3 樓或 4 樓的餐廳，顧客還是絡繹不絕？」
地面層店面（1階 - Ikkai）
- 較高的臨時進店率： 顧客可以透過窗戶看到店內環境與食物，當下就決定進店用餐。
- 充分利用店面門面： 很容易設置醒目的招牌（看板 - kanban）、展示食物模型的展示櫃（サンプルケース - sanpurukesu），或外帶越南法國麵包櫃檯（テイクアウト - teikuauto）。
- 租金： 通常是整棟大樓中最高的店面之一。
地下室店面（地下 - Chika）或樓上店面（階上 - Kaijo）
- 成本較低： 與同等大小的地面層店面相比，租金便宜 30% 到 50%。
- 必要條件： 需要在地面層入口設置清楚的指示牌、提供方便使用的電梯，更重要的是，必須在線上放置吸引人的食物照片。位於 2 樓或 3 樓的越南居酒屋風餐廳與越南吃到飽餐廳，在建立起忠實顧客群後相當常見。
4. 各城市商用租金估算（截至 2026 年 8 月）
在日本，商用空間以 坪 (tsubo) 計算，其中 1 tsubo ≈ 3.3 m²。
下表整理了截至 2026 年 8 月日本主要城市每坪平均商用租金與初期押金需求：
| 城市／地區 | 每坪租金／月（JPY） | 換算為 VND（約 160 JPY/VND） | 押金／保證金（保証金/敷金） | 適合的越南餐廳類型 |
|---|---|---|---|---|
| Tokyo - Central（Shinjuku、Shibuya、Ginza） | 30,000 - 65,000 JPY | 約 4.8 - 10.4 百萬 VND | 8 - 12 個月租金 | 日本顧客；高級料理／現代風河粉 |
| Tokyo - Outer areas/Vietnamese hubs（Takadanobaba、Hirai、Kamata） | 15,000 - 30,000 JPY | 約 2.4 - 4.8 百萬 VND | 6 - 10 個月租金 | 越南顧客＋喜歡輕鬆用餐的日本顧客 |
| Osaka - Central（Umeda、Namba、Shinsaibashi） | 22,000 - 45,000 JPY | 約 3.5 - 7.2 百萬 VND | 6 - 10 個月租金 | 遊客＋大阪上班族 |
| Osaka - Suburbs/Residential areas（Yao、Higashiosaka） | 10,000 - 20,000 JPY | 約 1.6 - 3.2 百萬 VND | 4 - 8 個月租金 | 越南居民與家庭 |
| Nagoya（Sakae、Meieki） | 14,000 - 28,000 JPY | 約 2.2 - 4.5 百萬 VND | 6 - 8 個月租金 | 結合居酒屋風格的越南餐廳 |
| Saitama / Chiba（Nishi-Kawaguchi、Funabashi） | 11,000 - 22,000 JPY | 約 1.7 - 3.5 百萬 VND | 4 - 6 個月租金 | 主要服務越南實習生與工程師 |
商用租約初期費用（截至 2026 年 8 月）
假設在東京租用一間 15 tsubo（約 50 m²）的商用店面，每月租金為 250,000 JPY，所需準備的初期費用不會像租住宅一樣只限於 1-2 個月租金。實際上，你還需要負擔以下必要費用：
- 保証金 (hoshokin)／敷金 (shikikin) - 押金： 通常為 6 到 10 個月租金 = 1,500,000 - 2,500,000 JPY。
- 礼金 (reikin) - 禮金： 1 到 2 個月租金（不可退還）= 250,000 - 500,000 JPY。
- 仲介手数料 (chukai tesuryo) - 仲介手續費： 1 個月租金＋稅 = 275,000 JPY。
- 前家賃 (maeyachin) - 預付租金： 1 - 2 個月 = 250,000 - 500,000 JPY。
- 造作譲渡料 (zosakujotoryo) - 現有裝潢與設備轉讓費（適用於居抜き - Inuki 物件）： 視廚房與家具狀況而定，為 500,000 - 2,000,000 JPY。
=> 簽訂商用租約的初期總費用可能介於 3,000,000 到 6,000,000 JPY（約 480 - 960 百萬 VND）。
節省成本小技巧：優先尋找居抜き (inuki) 物件——也就是前租戶離開後，仍留下排煙系統、管線與廚房設備的前餐廳店面。與重新裝修空屋（スケルトン - sukeruton）相比，這樣可以節省 5,000,000 到 10,000,000 JPY。
5. 日本成功越南餐廳的實用經驗
回顧近年來日本的越南法國麵包連鎖店、河粉餐廳與越南料理店，可以整理出 3 個關於選址的寶貴經驗，值得你牢記：
經驗 1：「快速越南法國麵包／河粉」與「坐下來飲酒的餐廳」
- 外帶／快速越南法國麵包模式： 需要 5 - 8 tsubo（約 16 - 26 m²）的小型店面，而且必須位於地面層門面，靠近車站出口或人流密集的十字路口。雖然每坪租金較高，但因為空間小，整體月租仍然不高。
- 越南居酒屋／火鍋與燒烤模式： 顧客通常成群入店，停留時間較長（2 - 3 小時），也會在飲料上消費不少。這種模式不需要昂貴的地面層店面。選擇寬敞的 2 樓或地下室店面（15 - 30 tsubo），既能最大化用餐空間，也能降低每月固定成本。
經驗 2：支付押金前，別忘了確認法律程序
在支付押金之前，你必須仔細確認該物件是否能取得營業許可：
- 餐飲店營業許可（飲食店営業許可 - inshokuten eigyo kyoka）： 由當地保健所（保健所 - hokenjo）核發。廚房必須設有 2 個分開的水槽、符合規定的通風系統，以及獨立的廁所區域。
- 防火管理者（防火管理者 - boka kanrisha）： 如果餐廳容納人數達到 30 人以上，大樓內必須有持有此項資格的人員。
- 個人文件： 你需要準備住民票（住民票 - juminhyo），以及允許從事商業活動的有效在留資格（經營・管理簽證 - Business Manager Visa），或由日本國民或永久居民擔任代表人。
6. 結論與給新餐廳經營者的重要建議
在日本為越南餐廳選址，是在成本與顧客之間取得微妙平衡。不要因為租金便宜，就在該地區人流稀少或不在顧客平常活動路線上時，急著簽下租約。同時，也不要承擔租金超過預估營業額 15% 的過度風險。
在簽約前，請於一週內不同時段查看物件——平日與週末的早上、下午及晚上——實際計算人通り (hitodori)。
想了解更多日本生活、法律與經商相關的實用資訊，歡迎閱讀 OlaChill Blog 上的實用文章，或瀏覽 OlaChill 首頁。如果你需要帶親戚或商業夥伴在首都圈看店址，Day Tours from Tokyo 服務能協助你彈性安排行程並節省時間。
希望你能找到完美的店址，在日本打造蓬勃發展的事業！
常見問題
問：持有 Engineer Visa 或 Intern Visa 的越南籍人士，可以用自己的名義簽約，在日本開設餐廳嗎？
答： 根據日本出入國在留管理廳的規定，Engineer Visa 或 Intern Visa 不允許持有人在核准工作領域以外，直接經營獨立的營利事業。若要以自己的名義開設餐廳，你需要變更為 Business Manager Visa（経営・管理ビザ），或與擁有永久居留權或日本國籍的人合作，並由對方登記為法定代表人。
問：在日本開餐廳時，一定要接手居抜き (Inuki) 物件的裝潢與設備嗎？
答： 不一定。你可以選擇空屋物件（スケルトン - sukeruton），再依照自己的需求設計。不過，空屋物件的施工費通常是居抜き (Inuki) 物件的 3-4 倍，而且完工所需時間也更長。
問：商用租約到期時，保証金 (hoshokin) 押金會全額退還嗎？
答： 通常不會全額退還 100%。日本的商用租約通常會包含償卻條款（償却 - shokyaku），例如在解約時扣除 10-20% 或 1-2 個月租金。如果合約有明文規定，你也可能需要負責將物件恢復原狀（原状回復 - genjokaifuku）。
問：在日本經營越南餐廳，租金占營業額的多少比例才算安全？
答： 在日本的餐飲業中，理想的租金／營業額比例通常是每月總營業額的 8% 到 12%。如果比例超過 15%，食材與人事成本將承受相當大的財務壓力。
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