180 天民泊法規：讓日本 Airbnb 難以獲利的限制，以及如何計算營運帳目
深入分析日本的 180 天民泊法規、新宿的平日限制、模擬收益計算，以及何時值得升級為旅館業許可。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
深入分析日本的 180 天民泊法規、新宿的平日限制、模擬收益計算，以及何時值得升級為旅館業許可。
許多居住在日本的越南人——從工程師、留學生，到已在當地定居的家庭——都曾考慮租下一間公寓，將其經營成 Airbnb（民泊）事業，在國際旅遊持續成長的浪潮中賺取被動收入。每月獲得幾十萬日圓利潤的前景，聽起來相當誘人。然而，許多人往往是在支付押金 敷金 (shikikin) 和禮金 礼金 (reikin) 之後，才驚訝地發現：房源可出租的天數受到限制，營運成本不斷膨脹，實際收入甚至可能不足以支付每月房租 家賃 (yachin)。最大的障礙，就是《住宅宿泊事業法》規定每年最多只能營運 180 晚。本文將深入解析相關法律環境，實際拆解財務數字，並說明在日本經營短期住宿時，可以採取哪些合法途徑來優化現金流。
什麼是 180 天民泊法規（住宅宿泊事業法）？
Minpaku（民泊）是指將私人住宅或公寓短期出租給旅客的一種形式。2018 年以前，這種商業模式處於法律上的「灰色地帶」。為了將其納入正式的法律框架，日本政府制定了《住宅宿泊事業法》住宅宿泊事業法 (Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō)，通常稱為新民泊法／民泊新法 Minpaku Shinpō。
根據全國性的法律框架（截至 2026 年 8 月）：
- 每年 180 天上限： 每間房源在一個會計年度內最多可營運 180 晚（從 1/4 中午 12:00 至翌年 1/4 中午 12:00）。
- 申報程序（届出 - Todokede）： 房源所有人必須向地方政府機關（通常是區公所或市役所）提交申報，並取得以字母 M 開頭的登記號碼。此號碼必須公開顯示在 Airbnb 或 Booking.com 的房源頁面上。
- 委託管理（住宅宿泊管理業者 - Jūtaku Shukuhaku Kanri Gyōsha）： 如果房東不住在該房源內（家主不在型 - yanushi fuzai gata），就必須與取得日本國土交通省（MLIT）許可的民泊管理公司簽訂管理委託合約。
- 安全標準與旅客管理： 每位旅客至少須有 3.3 m² 的空間，房內還必須配備緊急照明、滅火器及逃生地圖。營運者必須保存旅客名冊 宿泊者名簿 (shukukaksha meibo)，包括護照影本掃描檔，並每 2 個月向主管機關提交報告。
這項法律讓旅客更加安心，但每年 180 晚的限制就像一道「玻璃天花板」，使個人投資者很難達到損益平衡。
當地的「陷阱」：新宿及東京各區更嚴格的規定（上乗せ条例）
如果你以為在東京買下或租下一間公寓，就自動可以每年營運完整 180 天，那將會是個代價高昂的誤解。國家法律允許最多 180 天，但也授權地方政府制定額外規定 上乗せ条例 (Uwonose Jōrei)，依據住宅區的治安、垃圾及噪音問題施加進一步限制。
以下是截至 2026 年 8 月，東京幾個主要地區的法規情況：
1. 新宿區（新宿区）
新宿是東京民泊房源最密集的地區之一，但同時也收到大量噪音與垃圾問題的投訴。
- 商業地域（商業地域）： 可營運完整的 180 天／年。
- 純住宅區（住居専用地域 - Jūkyō Sen'yō Chiiki）： 從星期一中午 12:00 至星期五中午 12:00 禁止營運。也就是說，旅客只能從星期五中午入住，一直到翌週星期一中午退房（週末期間）。因此，若你在簽約前沒有確認土地用途分類（用途地域 - yōto chiiki），這些地區實際可營運的天數會被壓縮到每年大約 80 – 90 天，整個財務規劃也會因此失去基礎。
2. 東京其他各區
- 澀谷區（渋谷区）： 在住宅區，民泊通常只允許於學生放假期間營運（春假、暑假及寒假），每年實際可營運天數僅約 50 – 60 天。
- 中央區（中央区 - Ginza、Tsukishima 一帶）： 整個區施行一項規定，只允許旅客從星期六中午 12:00 入住至星期一中午 12:00。
- 千代田區（千代田区）： 實際上施行了在房東不住現場時幾乎禁止此種模式的規定。
此外，東京約 80% – 90% 的公寓大樓（マンション）都有在管理規約 管理規約 (kanri kiyaku) 中明文禁止短期住宿事業。如果未經管理組合（組合 - kumiai）批准便偷偷營運，可能面臨合約終止、罰款，甚至訴訟。
模擬財務分析：為什麼 180 天民泊很難獲利？
為了讓情況更具體，我們來製作一份新宿區一房公寓（1DK/1LDK）的模擬財務表（位於商業地域，全年可營運完整的 180 天）。
以下價格、成本及稅率均調查並更新至 2026 年 8 月：
1. 每月固定及營運成本
- 房租 家賃 (yachin) + 管理費 管理費 (kanrihi)： 每月 140,000 JPY（約 23.5 百萬 VND）。
- 水電瓦斯及網路 光熱費 (kōnetsuhi)： 每月 20,000 JPY。
- 民泊管理公司費用（收入的 15%）： 平均每月約 ~33,750 JPY。
- 平台費用（Airbnb/Booking 3% - 15%）： 平均每月約 ~10,000 JPY。
- 耗材、床單更換及折舊： 每月 10,000 JPY。
- 公寓維護總成本： 每月約 213,750 JPY（每年約 ~2,565,000 JPY）。
2. 180 天上限下的預估收入
- 平均每日房價（ADR）： 每晚 15,000 JPY（約 2.5 百萬 VND）。
- 獲准營運的 180 天期間入住率： 假設為 83%（相當於每年出租 150 晚）。
- 全年總收入（150 晚 x 15,000 JPY）： 2,250,000 JPY（約 378 百萬 VND）。
3. 結果
- 全年收入： 2,250,000 JPY
- 全年總成本： 2,565,000 JPY
- 稅前淨利： -315,000 JPY（每年虧損約 ~53 百萬 VND）
資深營運者提醒： 即使你把 180 晚全部租出（180 晚 x 15,000 JPY = 2,700,000 JPY），全年利潤也只有約 135,000 JPY（約 22.6 百萬 VND），或每月不到 12,000 JPY！如果再將初期投資（家具、電表、消防安全設備，以及約 500,000 – 800,000 JPY 的 敷金 juminhyo/shikikin 押金）計算在內，可能需要 4–5 年才能回本。
這就是為什麼在日本主要城市中，如果完全依照新民泊法經營，「租房再轉租作為 180 天民泊」（Sublease Minpaku）的模式，在經濟上幾乎已經不可行。
日本 3 種短期住宿商業模式比較表
為了解決 180 天的問題，如今日本的投資者正轉向其他許可選項。以下是目前 3 種常見模式的比較（數據截至 2026 年 8 月）：
| 條件 | 新民泊法 (住宅宿泊事業法) | 簡易住宿／旅館業 (旅館業法 - 簡易宿所) | 特區民泊 (国家戦略特区民泊) |
|---|---|---|---|
| 營運天數上限 | 每年最多 180 晚 | 365 天／年（無上限） | 365 天／年（無上限） |
| 土地用途分類 (用途地域) | 大多數地區（除非受到區級規定限制） | 僅限商業地域及準工業地域 | 取決於特區地方政府的指定 |
| 最短住宿天數 | 1 晚 | 1 晚 | 最少 2 – 3 晚（依區／市而定） |
| 許可及消防安全升級成本 | 低（約 100,000 – 300,000 JPY） | 高（約 800,000 – 2,000,000+ JPY） | 中等（約 300,000 – 600,000 JPY） |
| 常見適用地區 | 全國 | 全國 | 大田區（東京）、Osaka、Kitakyushu... |
| 財務適用性 | 適合與自住結合，出租多餘空間 | 最適合專業投資者 | 適合在 Osaka／Ota-ku 購買整棟房屋 |
什麼時候應該「升級」為旅館業許可（旅館業法）？
如果你決定把住宿事業當成在日本長期經營的投資管道，只停留在 180 天民泊並不足夠。遇到以下情況時，可以考慮依據《旅館業法》旅館業法 (Ryokan Gyōhō) 申請旅館／簡易住宿營業許可，也就是 簡易宿所 Kan'i Shukusho 類別：
1. 你擁有整棟房屋（戸建て - Kodate）或獨立建築物
如果你購買的是位於商業地域（商業地域）或準工業地域（準工業地域）的獨立住宅或小型建築物，取得旅館業許可後，就能全年 365 天營運。如此一來，收入相較於 180 天上限可增加 2 至 2.5 倍，足以支付所有成本，並創造每年 8% – 12% 的報酬率。
2. 你最重視快速回收資本
截至 2026 年 8 月，將房屋升級至旅館業標準的成本——包括安裝互聯式自動火災警報系統 🧯、防火門、緊急出口，以及與保健所 保健所 Hokenjo 合作——介於 800,000 JPY 至 2,000,000 JPY。雖然初期成本高，但全年營運通常比 180 天民泊模式的回本期短得多，因為後者有半年時間房源閒置。
3. 你想結合月租
如果你保留 180 天民泊許可，許多房東目前採用的一種做法是：在 180 個旅遊旺季期間以民泊形式營運（3 月–4 月的櫻花季、10 月–11 月的紅葉季，以及聖誕節／新年）。剩餘的 185 天則改為月租短期出租（マンスリー Monthly rentals），租給工程師、留學生或商務旅客。這種混合模式能填補收入缺口，同時維持完全符合法規。
常見問題
Q. 如果偷偷將房源出租超過 180 天，或沒有 M 登記號碼就營運，會被抓到嗎？ 被查獲的機率非常高。從 2026 年起，日本觀光廳以及 Airbnb、Booking 等平台已自動同步登記號碼資料。此外，日本鄰居對噪音及不當丟棄垃圾十分敏感。只要有人打 1 通電話到區公所，警方和衛生稽查人員就可能進行突擊檢查。違法營運可能導致最高 1,000,000 JPY 的罰款、監禁，或直接影響你在日本的居留身分（例如簽證或永久居留身分）。
Q. 持有工程師簽證或家族滯在簽證的外國人，可以用自己的名義登記民泊事業嗎？ 你可以擁有房地產，但若要實際經營事業，就必須確認你的居留身分（在留資格 - zairyū shikaku）所允許的活動範圍。工程師簽證或家族簽證並不允許你直接經營可獲取可觀利潤的商業事業，除非你已申請「資格外活動許可」（資格外活動許可 - shikakugaikatsu dōkyoka）；否則就必須將全部營運委託給專業民泊管理公司（住宅宿泊管理業者）。
Q. 我可以自己清潔民泊房間來節省費用嗎？ 如果你登記為房東居住型（家主居住型 - yanushi kyojū gata），且公寓出租房間少於 5 間，就可以自行管理及清潔。不過，如果你不住在房源內（家主不在型），就必須與持牌管理公司簽約。至於由你自行清潔還是外包，則取決於你與該管理公司協議中的條款。
給在日越南居民的總結與建議
在日本經營 Airbnb，並不是一個美好而輕鬆賺錢的機會。新民泊法每年 180 天的限制，加上新宿、中央等地更嚴格的區級規定，使租房轉租的民泊模式風險很高。
想要成功，你需要：
- 在租屋或購買房產之前，務必仔細確認土地用途分類（用途地域）以及該區的額外規定（上乗せ条例）。
- 確認大樓的管理規約 管理規約允許經營住宿事業。
- 如果你計畫長期營運，應計算申請全年 365 天旅館業許可（旅館業法）是否能優化你的現金流。
推薦延伸閱讀：
- 在 Blog OlaChill 了解更多租屋、行政手續及實用省錢技巧。
- 透過 Day Tours from Tokyo 預訂由越南語導遊帶領的日本探索之旅。
- 在 OlaChill 首頁尋找更多關於日常生活、文化及服務的實用資訊。
評論
暫無評價,來做第一個吧!
