事故物件——日本曾有人死亡的房屋：買房或租屋前如何查證
了解事故物件的意思、日本國土交通省 2021 年指引下仲介業者必須揭露哪些資訊、如何自行查閱 Oshimaland 地圖，以及以 20-30% 折扣購買是否值得。
2026年8月11日·✍️ olablog·⏱ 6 分鐘閱讀
了解事故物件的意思、日本國土交通省 2021 年指引下仲介業者必須揭露哪些資訊、如何自行查閱 Oshimaland 地圖，以及以 20-30% 折扣購買是否值得。
在日本看房的越南人，經常會遇到這種情況：地段極佳、家具設備也不錯的公寓，價格卻比附近類似物件低了 20–30%。先別急著慶祝，請先問一個重要問題：這會不會是事故物件（jiko bukken）？——也就是曾發生非自然死亡的房屋。
什麼是事故物件？
Jiko bukken（物件 = 房產、事故 = 事故）是指曾發生謀殺、自殺、致命火災，或死亡後長時間未被發現的房屋或公寓。日本社會對這類物件特別忌諱，因此其買賣與租賃價格可能大幅下跌——這也是它成為部分投資人願意涉足的利基市場的原因。
仲介業者必須向你揭露哪些資訊？
2021 年 10 月，日本國土交通省（MLIT）發布了關於資訊揭露義務的正式指引「人の死の告知に関するガイドライン」。以下是你需要記住的重點：
| 情況 | 仲介業者是否必須揭露？ |
|---|---|
| 物件內發生謀殺、自殺或致命火災 | 出售時必須揭露——沒有時間限制 |
| 上述事件發生於出租物件 | 自事件發生日起 約 3 年內 必須揭露 |
| 因年老或疾病自然死亡（且很快被發現） | 非強制揭露 |
| 延遲很久才被發現的自然死亡（需要特殊清潔） | 必須按照第一類情況揭露 |
| 公共區域發生事件（走廊、電梯等） | 通常在被詢問時必須揭露 |
最重要的一點是：只要你直接詢問，仲介業者就不可以說謊——即使已經過了 3 年。因此看房時，務必提出這個問題（你甚至可以直接把原文給仲介看）：
この物件で過去に人の死（自殺・他殺・孤独死など）はありましたか？ （這間房屋過去是否有人死亡——例如自殺、他殺或獨居死亡？）
使用 Oshimaland 地圖自行查詢
Oshimaland（大島てる） 是日本最知名的事故物件社群地圖；地圖上的每個 🔥 火焰圖示，都代表該地址曾發生過事件，並附有說明與來源。使用方式如下：
- 開啟地圖，放大到你計畫買房或租屋的區域。
- 點擊地址附近的火焰圖示，查看詳細資訊（事件日期與類型）。
- 請記住，這是由社群使用者提供的資料——內容可能不完整或不準確，因此應將它用於交叉核對，而不是取代直接詢問仲介。
提示：也要查看鄰近建築物——同一棟大樓的其他房間若發生過事件，可能不一定需要揭露，但日後可能影響你這間房屋的轉售價值。
買事故物件作為投資，值得嗎？
- 優點：購入價格低 10–30%；經過幾年及一輪租客更替後，負面觀感會逐漸淡化；以較低購入價格計算的租金收益率，可能明顯更高。
- 缺點：轉售困難，而且出售時仍然必須揭露（謀殺或自殺則永久需要揭露）；部分銀行不願放貸；日本租客可能較為挑剔，通常會要求約 ~10–20% 的租金折扣。
- OlaChill 的結論：如果是自己居住的房屋，取決於你的家人對靈異疑慮的接受程度；若作為出租投資，這確實是一個利基市場，但從買入的那一刻起，就必須規劃好退出策略。
需要一位會說越南語的陪同人員陪你看房，替你向仲介提出正確問題並確保相關規定獲得遵守嗎？請聯絡 OlaChill——我們可以為你介紹一家持有執照的 宅建業 房地產仲介公司，提供越南語支援。
本文依據 MLIT 10/2021 的資訊揭露指引撰寫；地圖資料歸 Oshimaland 所有。本文內容僅供參考，不構成投資建議。
評論
暫無評價,來做第一個吧!
