日本商用租賃契約：定期借家與重要條款
了解日本的商用租賃契約：定期借家與普通借家的差異、保証金押金、敷引き扣除，以及將物業恢復原狀時的重要注意事項。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
了解日本的商用租賃契約：定期借家與普通借家的差異、保証金押金、敷引き扣除，以及將物業恢復原狀時的重要注意事項。
在日本開設越南餐廳、美甲沙龍、雜貨店或公司辦公室，是許多在日生活和工作的越南人的夢想。然而，不少人因為簽署商用租賃契約時，套用了普通住宅租約的思維，最後不僅蒙受數十萬日圓的損失，甚至陷入破產。日本的商用房地產完全是另一個「賽場」：你不會被當作個人消費者保護，而是被視為專業的企業經營者。本文將詳細解析日本商用租賃契約中的重要條款。
1. 在日本租用商業空間，與租住宅有何不同？
租用住宅用途的公寓（居住用 - kyojūyō）時，日本法律（土地租賃法 - 借地借家法 - shakuchi shakkyahō）會優先保障租戶。因時間經過而造成的自然耗損（経年劣化 - keinen rekka），一般由房東負責。
然而，租用商業空間（事業用 - jigyōyō）時，你的身分是企業經營者（事業主 - jigyōnushi）。法律會將這視為兩個地位平等的商業主體之間的交易，因此無論租約條款多麼嚴苛，租賃契約書（賃貸借契約書 - chintaishaku keiyakusho）的內容都會優先適用。
住宅租約與商用租約之間，最大的三項差異如下：
- **極高的初期費用：**住宅押金通常只有約1–2個月租金，但商用押金一般是6–12個月租金（大型購物中心甚至可能是12–24個月）。
- **嚴格的恢復原狀要求：**你必須將租用空間完全清空，通常還要恢復成裸露混凝土結構（スケルトン - sukeruton）。
- **較長的解約預告期：**住宅租戶通常只需提前1個月通知，而商用租約一般要求提前3–6個月通知。
2. 定期借家 vs. 普通借家：可能決定你能否生存的選擇
收到重要事項說明書（重要事項説明書 - jūyō jikō setsumeisho）時，第一件要確認的事就是租約類型。日本的商業空間一般分為以下兩種主要契約：
普通建物賃貸借 (futsū tatemono chintaishaku)
這是一種能為租戶提供強力保障的租約類型。
- **特點：**租期通常為2–3年。租期屆滿時，只要租戶希望繼續承租，契約就會自動續約（更新 - kōshin）。
- **優點：**除非有法律認可的「正當事由」（正当事由 - seitō jiyū），例如建築有倒塌風險或即將進行大型改建，否則房東不能單方面要求你搬離或拒絕續約。
- **續約費：**續約時，租戶通常需要支付相當於1個月租金的續約費（更新料 - kōshinryō）。
定期建物賃貸借 — 定期借家 (teiki tatemono chintaishaku / commonly shortened to: teiki shakuya)
這種租約在高級商業設施和購物中心中越來越常見。
- 特點：租約會在文件所載的日期準確屆滿，不會自動續約。
- **風險：**租期結束時（例如經過3年或5年後），房東有權收回租用空間，無需提出任何理由。即使你的餐廳品牌經營得非常成功，你仍可能必須結業或搬遷。
- **續簽契約（再契約 - saikeiyaku）：**只有在雙方同意簽署一份全新契約的情況下，你才能繼續營業。此時，房東有權將租金調高至其選定的任何水準。
- 關於提前解約的重要提醒：在定期借家契約下，除非契約明文載有提前解約條款（中途解約特約 - chūto kaiyaku tokuyaku），否則租戶一般不得在租約屆滿前單方面解約。如果你自行取消契約，可能必須賠償房東剩餘月份的全部應付租金。
3. 保証金 (hoshōkin) 押金與償却 (shōkyaku) 扣除條款
規劃開店預算時，押金往往是最大的財務負擔。
保証金 (hoshōkin)／敷金 (shikikin) 押金／保證金
- 一般金額：截至2026年8月，在2026年年中，東京、大阪、名古屋等大城市的商業空間押金通常是6到12個月租金。
- **範例：**如果月租是300.000 JPY（以1 JPY ≈ 165 VND的匯率計算，約為49,5 million VND），6個月押金就是1.800.000 JPY（約297 million VND）。若為12個月，金額則會達到3.600.000 JPY（約594 million VND）。
- **用途：**如果你拖欠租金，押金可用來抵付租金；若發生問題，也可用於支付修繕或改善處理費用。
押金扣除／折舊 — 償却 (shōkyaku) 或 敷引き (shikibiki)
許多越南租戶會誤以為，搬離商業空間時，扣除未繳租金後，保証金押金就會100%退還。實際上，日本的商用租約經常包含**償却 (shōkyaku - 折舊)或敷引き (shikibiki - 押金扣除)**條款。
- 運作方式：租約結束時，無論租用空間多新或維護得多好，房東都會自動保留預先約定的金額。
- 計算方式：
- *按比例計算：*例如「扣除保証金的20%」（保証金の20%償却）。如果押金是2.000.000 JPY，搬離時你就會損失400.000 JPY（約66 million VND）。
- *按月租計算：*例如「扣除相當於2個月租金的金額」（賃料の2ヶ月分償却）。
| 費用項目 | 住宅租約 (Kyojūyō) | 商用租約 (Jigyōyō) |
|---|---|---|
| 押金 (敷金/保証金) | 1–2個月租金 | 6–12個月租金（最高可能達24個月） |
| 扣除 (償却/敷引き) | 少見；押金通常大部分會退還 | 常見（扣除押金的10–30%，或扣除1–2個月租金） |
| 解約預告期 (解約予告) | 提前1個月 | 提前3–6個月 |
| 自然耗損 (経年劣化) | 房東負責 | 若租約有約定，則由租戶負責 |
| 恢復原狀 (原状回復) | 清潔以及修復租戶造成的損壞 | 恢復成裸露混凝土結構（Skeleton），或恢復至入住時的狀態 |
4. 恢復商業空間原狀 原状回復 (genjō kaifuku) 的昂貴「惡夢」
住宅租賃通常只需清潔房屋，並支付數萬日圓的清潔費；但在商用租約下，恢復原狀 — 原状回復 (genjō kaifuku) — 可能會讓你大吃一驚。
將商業空間恢復成裸露混凝土結構（スケルトン戻し - sukeruton modoshi）
如果你接手的是原始空置空間，並自行安裝了室內裝潢、地板、通風系統、管線及其他設備，那麼搬離時通常必須將所有東西拆除，包括拆掉隔間牆和懸吊天花板，將空間恢復至原本的混凝土結構。
- **費用：**截至2026年8月，日本的拆除、搬運和工業廢棄物處理費非常高，每坪約為30.000 JPY至80.000 JPY（1 tsubo ≈ 3,3 m²）。一間20-tsubo的餐廳（約~66 m²），光是拆除和搬運就可能花費600.000 JPY至1.600.000 JPY（約100至264 million VND）。
移轉完整裝潢的餐廳（居抜き - inuki）
為了避免高昂的拆除費用，許多餐廳經營者會選擇以居抜き (inuki) 狀態將店舖轉讓給下一位租戶，並保留現有的設備與裝潢。然而，這必須取得房東的書面批准。如果房東拒絕，你就必須將空間恢復原狀。
A/B/C工程類別（A・B・C工事区分 - A/B/C kōji kubun）
在辦公大樓和購物中心中，工程分為3個類別：
- **A工事 (A kōji)：**由房東指定承包商並支付工程費用，例如建築結構和電梯。
- **B工事 (B kōji)：**由房東指定承包商，但由你支付工程費用，例如消防系統、中央空調，以及主要電氣和管線系統。這類費用最容易被灌水，因為你無法選擇更便宜的承包商。
- **C工事 (C kōji)：**由你自行選擇承包商並支付工程費用，例如室內裝潢、桌椅和招牌。
5. 在日本簽署商用租約前的談判技巧
為了保障你在日本創業時的資金，簽約前應採取以下措施：
- **協商償却 (shōkyaku) 扣除：**要求將押金扣除比例從20%降低至10%；如果你同意以狀況良好的居抜き (inuki) 狀態歸還空間，也可以要求完全取消扣除。
- **要求加入居抜き (inuki) 轉讓條款：**要求加入允許你在停止營業時尋找承接現有裝潢的後繼租戶之條款。這能幫助你避免數百萬日圓的拆除費用。
- **加入提前解約條款 (中途解約 - chūto kaiyaku)：**如果你簽署的是定期借家 (teiki shakuya) 租約，務必確認契約允許你提前3至6個月通知解約，且不會被收取契約剩餘期間的全部租金。
- **仔細確認B工事 (B kōji) 承包商：**要求提供B工事報價範本，或要求房東允許第三方提供競爭性報價（相見積もり - aimitsumori），以避免價格遭到灌水。
- **拍照並準備交屋紀錄（引き渡し確認書 - hikitowashi kakuninsho）：**接收商業空間時，仔細拍下每一道裂縫，並記錄管線的狀況。保留這些紀錄，以便恢復原狀時進行比對，作為證據。
常見問題
問：外國人（包括越南籍人士）可以用自己的名義在日本簽署商用租約嗎？ 可以。不過，如果你以個人身分簽約，日本房地產公司通常會要求你持有工程師簽證、永住身分、定住者身分或經營・管理簽證等長期簽證，並且需要日本籍保證人（保証人 - hoshōnin），或透過租金保證公司（保証会社 - hoshō kaisha）申請。如果你代表公司（法人 - hōjin）簽約，則需要提供公司的法人登記證明書（履歴事項全部証明書 - rireki jigyō zenbu shōmeisho）。
問：我可以同時住在商業空間內，並在那裡經營商店或辦公室嗎？ 這取決於契約中所載的允許用途（用途 - yōto）。大多數商業空間都禁止留宿或在該處登記居住地址（住民票 - jūminhyō），原因包括消防安全規定和房地產稅制。如果你想結合居住與工作，就需要尋找明確標示「可作為辦公室／允許SOHO」的公寓（事務所可 / SOHO可）。
問：如果我的餐廳經營不善，最後回到原籍國，我會失去押金嗎？ 房東幾乎肯定會保留押金，或將其全額用於支付提前解約違約金、拖欠租金及恢復商業空間原狀的費用。此外，如果你簽署了個人保證，保證公司或房東可能會提起訴訟，追討你在日本持有的資產，嚴重影響你的信用紀錄以及未來進入日本的能力。
問：我的定期借家租約即將到期，但我想繼續租用，該怎麼辦？ 你應在到期日前約6至12個月，主動聯絡房東或管理公司，表達希望簽署新契約（再契約 - saikeiyaku）的意願。如果房東同意，雙方會重新協商新的租金和租約條件。如果房東拒絕，你就必須在契約指定的確切日期歸還商業空間。
結語
在日本簽署商用租賃契約，需要比租用普通住宅更加謹慎。尚未完全了解**定期借家 (teiki shakuya)**契約的性質、**償却 (shōkyaku)扣除，以及你的原状回復 (genjō kaifuku)**義務之前，不要急著簽約。從一開始就做好充分的法律準備並進行協商，是保障你資金以及日本事業未來最有力的措施。
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