2026 年東京各區租金：哪些地區既實惠又方便通勤？
2026 年更新版東京 23 區 1K 與 1LDK 公寓租金指南。介紹如何選擇山手線附近的平價車站，以及透過挑選合適的電車路線降低居住成本，專為在日越南居民提供實用建議。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 15 分鐘閱讀
2026 年更新版東京 23 區 1K 與 1LDK 公寓租金指南。介紹如何選擇山手線附近的平價車站，以及透過挑選合適的電車路線降低居住成本，專為在日越南居民提供實用建議。
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對於在日本的越南居民來說，要在東京找到符合預算、同時又能方便前往工作或學校的公寓，一直都是一大挑戰。不論你是實習生、剛到日本的工程師、留學生，還是準備在此定居的家庭，每月房租通常會占總收入的 25% 到 35%。選對行政區、車站與電車路線，不僅能減輕經濟負擔，也能大幅提升日常生活品質。
本文由 OlaChill 整理截至 2026 年 8 月東京 23 區的詳細租金概況，並介紹山手線主要車站附近高性價比的居住地區，協助你更有效地規劃預算。
1. 東京 23 區的租金行情（截至 2026 年 8 月）
東京 23 個中心區（23区 - niju-san ku）的租金差異相當大，主要取決於地理位置（市中心或郊區）、交通建設，以及各地區的繁華程度。
越南居民最常選擇的兩種公寓格局如下：
- 1K (ワンケー)： 一間獨立房間，搭配分開的廚房（約 18 – 25 $m^2$），適合單身人士或學生。
- 1LDK (ワンエルディーケー)： 一間臥室，另有與餐 dining area 及廚房相連的客廳（35 – 50 $m^2$），適合年輕夫妻或小家庭。
以下是截至 2026 年 8 月，東京幾個代表性行政區的 1K 與 1LDK 公寓平均月租概況：
| 行政區類別 | 日文行政區名稱 | 英文行政區名稱 | 1K 平均租金（圓/月） | 換算（約 VND） | 1LDK 平均租金（圓/月） | 換算（約 VND） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 昂貴的市中心行政區（前 5 名） | 港区 (Minato-ku) | Minato | 120.000 - 150.000 | ~20,4 - 25,5 million | 230.000 - 320.000 | ~39,1 - 54,4 million |
| 渋谷区 (Shibuya-ku) | Shibuya | 110.000 - 135.000 | ~18,7 - 22,9 million | 220.000 - 290.000 | ~37,4 - 49,3 million | |
| 千代田区 (Chiyoda-ku) | Chiyoda | 115.000 - 140.000 | ~19,5 - 23,8 million | 230.000 - 300.000 | ~39,1 - 51,0 million | |
| 平均價位－交通便利 | 新宿区 (Shinjuku-ku) | Shinjuku | 90.000 - 110.000 | ~15,3 - 18,7 million | 180.000 - 230.000 | ~30,6 - 39,1 million |
| 豊島区 (Toshima-ku) | Toshima | 80.000 - 95.000 | ~13,6 - 16,1 million | 150.000 - 190.000 | ~25,5 - 32,3 million | |
| 文京区 (Bunkyo-ku) | Bunkyo | 85.000 - 100.000 | ~14,4 - 17,0 million | 160.000 - 210.000 | ~27,2 - 35,7 million | |
| 杉並区 (Suginami-ku) | Suginami | 72.000 - 85.000 | ~12,2 - 14,4 million | 130.000 - 165.000 | ~22,1 - 28,0 million | |
| 最實惠（平價地區） | 足立区 (Adachi-ku) | Adachi | 62.000 - 72.000 | ~10,5 - 12,2 million | 100.000 - 130.000 | ~17,0 - 22,1 million |
| 葛飾区 (Katsushika-ku) | Katsushika | 60.000 - 70.000 | ~10,2 - 11,9 million | 98.000 - 125.000 | ~16,6 - 21,2 million | |
| 江戸川区 (Edogawa-ku) | Edogawa | 62.000 - 73.000 | ~10,5 - 12,4 million | 105.000 - 135.000 | ~17,8 - 22,9 million | |
| 板橋区 (Itabashi-ku) | Itabashi | 68.000 - 78.000 | ~11,5 - 13,2 million | 115.000 - 145.000 | ~19,5 - 24,6 million | |
| 練馬区 (Nerima-ku) | Nerima | 65.000 - 75.000 | ~11,0 - 12,7 million | 110.000 - 140.000 | ~18,7 - 23,8 million |
（注意：VND 換算是以截至 2026 年 8 月約 1 JPY ≈ 170 VND 的匯率為基準。）
2. 越南居民適合的平價便利地區
如果你的工作地點位於 Shinjuku、Tokyo、Ginza 或 Roppongi 等市中心路線沿線，其實不一定要住在昂貴的市中心行政區。以下 3 個地區群，因為兼具租金實惠與交通便利，深受許多越南居民青睞。
足立区 (Adachi-ku) — Kita-Senju 地區交通樞紐
- 優點： Kita-Senju (北千住) 是重要的交通樞紐，共有 5 條電車線路經過（JR Joban Line、Tokyo Metro Chiyoda Line、Hibiya Line、Tobu Skytree Line、Tsukuba Express）。
- 通勤： 前往 Ueno、Otemachi 或 Ginza 約只需 20 分鐘，且可直達，不必轉車。
- 生活環境： 附近有 Gyomu Super (業務スーパー)、Ito-Yokado 等平價超市及傳統市場，有助於將日常生活費控制在較低水準。
板橋区 (Itabashi-ku) 與 練馬区 (Nerima-ku) — 西北部門戶
- 優點： 位於東京北部及西北部，與 Toshima Ward (Ikebukuro) 接壤。
- 通勤： 這一帶可搭乘 Tobu Tojo Line (東武東上線)、Seibu Ikebukuro Line (西武池袋線) 或 Toei Mita Line (都営三田線) 直達各地。搭電車前往主要交通站 Ikebukuro Station 約只需 10 – 15 分鐘。
- 費用： 此地區屋齡較新、品質不錯的 1K 公寓，月租約為 65.000 到 75.000 yen/月。
江戸川区 (Edogawa-ku) 與 葛飾区 (Katsushika-ku) — 寧靜的東部地區
- 優點： 租金是 23 區中最低的一批。
- 通勤： 這一帶有 Tokyo Metro Tozai Line (東西線)、JR Sobu Line (総武線) 及 Keisei Line (京成線) 連接。如果公司位於 Nihombashi 或 Otemachi 一帶，從 Edogawa 搭乘 Tozai Line 出發，車程不到 20-25 分鐘。
3. 山手環狀線（山手線）附近的平價車站
JR Yamanote Line (山手線) 連接東京多個主要市中心（Shinjuku、Shibuya、Ikebukuro、Shinagawa、Tokyo）。住在山手線車站附近可以節省不少轉車時間，但租金通常也高出許多。
不過，如果選擇山手環狀線北半部的車站，租金會比南半部（Ebisu、Meguro、Shibuya）實惠得多。
以下是截至 2026 年 8 月，山手線較平價車站的平均租金比較：
| 日文車站名稱 | 英文車站名稱 | 所屬行政區 | 1K 平均租金（圓/月） | 1LDK 平均租金（圓/月） | 主要交通優勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 田端 (Tabata) | Tabata | 北区 (Kita-ku) | 88.000 - 93.000 | 170.000 - 180.000 | 山手線租金最低的車站；可轉乘 Keihin-Tohoku Line。 |
| 西日暮里 (Nishi-Nippori) | Nishi-Nippori | 荒川区 (Arakawa-ku) | 90.000 - 95.000 | 175.000 - 185.000 | 可轉乘 Chiyoda Line；直達 Otemachi 僅需 12 分鐘。 |
| 大塚 (Otsuka) | Otsuka | 豊島区 (Toshima-ku) | 92.000 - 97.000 | 160.000 - 175.000 | 緊鄰主要交通站 Ikebukuro Station（搭電車只需 1 站 / 3 分鐘）。 |
| 目白 (Mejiro) | Mejiro | 豊島区 (Toshima-ku) | 91.000 - 96.000 | 170.000 - 180.000 | 治安良好、環境安靜，且鄰近數所大學。 |
| 日暮里 (Nippori) | Nippori | 荒川区 (Arakawa-ku) | 92.000 - 98.000 | 160.000 - 170.000 | 可直達 Narita Airport 的 Keisei Skyliner。 |
小提醒： 如果山手線車站附近的租金仍超出預算，也可以改住山手環狀線外圍 1 到 2 站、支線沿線的地區（例如 Saikyo Line 的 Jujo Station，或 Joban Line 的 Kanamachi Station）。1K 公寓的租金通常會立即再降低 15.000 – 25.000 yen/月。
4. 透過選擇電車路線與房屋條件降低租金的建議
除了地點之外，掌握以下幾個小技巧，也能幫助你找到更划算的房子，每月節省 10.000 到 20.000 yen。
選擇私鐵（私鉄 - Shitetsu），而不是 JR 或地鐵
Tobu (東武)、Seibu (西武)、Keisei (京成) 及 Keio (京王) 等私鐵公司，沿線車站的租金通常明顯低於 JR Yamanote 或 Tokyo Metro 系統沿線車站。
距離車站的步行時間（駅徒歩 - Eki toho）
- 距離車站步行 5 分鐘內的公寓（徒歩5分以内）：租金最貴。
- 距離車站步行 11 – 15 分鐘的公寓（徒歩11〜15分）：通常便宜 10% – 15%。如果你有腳踏車，這會是非常划算的選擇。
屋齡（築年数 - Chikunensu）與建築結構
- 木造建築（木造 - Mokuzo）： 隔音與隔熱較差，但每月租金比鋼筋混凝土建築便宜 10.000 - 15.000 yen。
- 鋼筋混凝土（鉄筋コンクリート - Tekkin Konkurito / RC）： 隔音效果佳、耐用度高，但租金也較貴。
- 屋齡超過 20 - 30 年： 許多老公寓都已經過翻修（リフォーム - Reform），室內看起來新穎現代，同時仍能提供相當合理的租金。
5. 在東京租屋時的初期費用估算
在日本租屋時，除了第一個月的房租之外，租客還需要準備一筆相當可觀的初期費用（初期費用 - Shoki hiyou），通常是月租的 3 到 5 倍。
基本費用包括：
- 敷金 (Shikikin)： 支付給房東的押金（通常為 1 個月租金），搬家退租時用於支付修繕費。
- 礼金 (Reikin)： 給房東的禮金或謝禮（0 到 1 個月租金），不會退還。
- 保証会社 (Hoshou gaisha)： 保證公司費用（約為第一個月租金的 50% 到 100%）。
- 仲介手数料 (Chuukai tesuuryou)： 房仲仲介費（通常為 0,5 到 1 個月租金 + 稅）。
- 火災保険 (Kasai hoken)： 強制火災保險（約 15.000 - 20.000 yen/2 年）。
- 鍵交換費用 (Kagi koukan hiyou)： 更換新門鎖的費用（約 15.000 - 25.000 yen）。
月租 70.000 yen 的 1K 公寓初期費用估算範例（2026 年 8 月）：
| 費用項目 | 日文名稱（羅馬拼音） | 參考費用 | 預估金額（Yen） | 換算（約 VND） |
|---|---|---|---|---|
| 第一個月房租 | 家賃 (Yachin) | 1 個月 | 70.000 | ~11,9 million |
| 第一個月管理費 | 管理費/共益費 (Kanrihi) | 1 個月 | 5.000 | ~850.000 |
| 押金 | 敷金 (Shikikin) | 1 個月 | 70.000 | ~11,9 million |
| 禮金 | 礼金 (Reikin) | 0 個月（尋找礼金0 公寓） | 0 | 0 |
| 保證公司費用 | 保証会社 (Hoshou gaisha) | 租金的 50% | 35.000 | ~5,95 million |
| 仲介費 | 仲介手数料 (Chuukai tesuuryou) | 0,5 個月 + 稅 | 38.500 | ~6,54 million |
| 火災保險 | 火災保険 (Kasai hoken) | 2 年固定費用 | 18.000 | ~3,06 million |
| 換鎖費用 | 鍵交換費用 (Kagi koukan) | 固定費用 | 20.000 | ~3,40 million |
| 初期費用總計 | 初期費用 (Shoki hiyou) | 約為租金的 3,6 倍 | 256.500 | ~43,6 million |
常見問題
Q. 剛到日本、還沒有薪資單或在留卡（在留カード - Zairyu card）的越南居民，可以租公寓嗎？
可以。你需要準備在留資格認定證明書（COE）、學校入學證明或工作合約（Doinyosho/Naitei），以及護照。入境日本後，在區役所或市役所登錄住民票 (Juminhyo)，就可以辦理正式的租屋合約手續。
Q. 租沒有押金 敷金 (Shikikin) 或禮金 礼金 (Reikin) 的公寓，會有什麼風險嗎？
不一定，但標榜「零押金、零禮金」的公寓（敷金礼金ゼロ）通常會在退租時收取強制清潔費（退去時清掃費 - Taikyo ji seisou hi），約為 30.000 – 50.000 yen。簽約前務必仔細閱讀合約條款。
Q. 為了省錢，我應該選擇 Sharehouse（合租住宅）嗎？
如果你剛到日本、獨自旅行或生活，而且想將初期費用降到最低（通常不需要押金、禮金或家具費用），Sharehouse 會是很不錯的選擇。房租通常為 40.000 – 60.000 yen/月，並包含電費、水費及網路費。不過，廚房、廁所和浴室等公共空間需要與他人共用。
Q. 租金為 80.000 yen/月的公寓，需要有多少收入才容易通過審核？
日本大多數保證公司要求月租不得超過到手收入（手取り - Tedori）的 30% - 33%。因此，若要租住月租 80.000 yen 的公寓，每月收入至少應達到 240.000 到 260.000 yen。
結語
在東京選擇租屋地點，很大程度上取決於你的個人預算，以及每天工作的地點。如果想降低生活成本，Adachi、Katsushika、Itabashi 和 Nerima 等行政區，都是越南居民相當理想的選擇。別忘了運用一些實用技巧，例如選擇距離車站 10-15 分鐘的住處，或優先考慮私鐵路線，每月就能省下可觀的費用。
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