住在越南想購買日本房地產：可以遠端購買嗎？有哪些管道？
從越南遠端購買日本房地產的指南，涵蓋法律要求、文件公證、資金匯款、繳稅以及避免詐騙風險。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 17 分鐘閱讀
從越南遠端購買日本房地產的指南，涵蓋法律要求、文件公證、資金匯款、繳稅以及避免詐騙風險。
許多越南人——無論是準備搬到日本的工程師與家庭，還是身在越南的個人投資者——都有同一個疑問：「如果我人正在河內或胡志明市，沒有長期簽證或日本在留卡，仍然可以合法擁有東京或大阪的公寓、土地嗎？不親自前往日本的情況下，又要如何安全完成交易？」
現在就和 OlaChill 一起深入了解下文中最詳細、最實用的解答。本文中的所有資訊、數據、費用與稅率，均已準確更新截至 2026 年 8 月。
非居住者可以購買日本房地產嗎？法律架構與所有權
簡短回答是：當然可以。
日本是亞洲少數不限制外國人持有房地產的已開發國家之一。即使你住在越南，沒有在留卡（在留カード，zairyu card）或日本簽證，仍然可以購買並擁有房產 100% 的所有權。
土地與住宅所有權（永久產權）
不同於某些國家只提供長期土地租賃，日本法律允許外國人依據所有權（所有権，shoyuken－永久所有權）擁有土地及其上的建築物。無論你購買的是公寓大樓（マンション，manshon）還是獨棟住宅（一戸建て，ikkodate），也同時擁有相應比例的土地所有權。
《外匯及外國貿易法》（FEFTA）申報要求
對非居住者（非居住者，hikyoujuusha）而言，購買日本房地產屬於跨境資本交易。
最新規定（截至 2026 年 8 月）：在法務局（法務局，Homukyoku）完成所有權移轉登記後，你或你的法律代理人必須在交易日起 20 天內，透過日本銀行（日本銀行，Nippon Ginko / Bank of Japan）向日本財務省提交申報表 22（様式22－Form 22）。
從越南遠端購買日本住宅的 6 個步驟
若不搭機前往日本購屋，你將依序完成以下 6 個步驟：
- **遠端搜尋並選擇房產：**與專門服務國際客戶的房仲合作，透過 360 度導覽或即時視訊通話看房。
- **提交購買申請 買付証明書（kaitsuke shousho）：**說明你期望的價格、付款條件與簽約時間表。
- **接受重要事項說明 IT-Jusetsu（IT重要事項説明）：**持有執照的房仲（宅地建物取引士，Takuchi tatemono torihikishi）會透過視訊通話（Teams/Zoom）說明房產相關的所有法律細節與風險。這是日本《不動產交易業法》規定的必要程序。
- **簽署買賣契約書 売買契約書（baibai keiyakusho）並支付訂金：**契約可以透過國際快遞（EMS/DHL）寄送，也可以依法電子簽署。你需要支付訂金，通常為房產價格的 5% - 10%。
- **支付尾款並辦理所有權移轉登記：**將剩餘全額及相關費用匯入司法書士（司法書士，shiho shoshi）或房仲的代管帳戶。
- **取得所有權證明並提交 FEFTA 申報：**司法書士會在法務局完成登記，取得登記識別資訊（登記識別情報，touki shikibetsu jouhou），並向日本銀行提交申報表 22。
從越南辦理文件與公證程序
由於非居住者沒有日本的住民票（住民票，juminhyo）或印鑑證明書（印鑑証明書，inkan shomeisho），日本相關機關會要求提供在越南簽發的替代文件。
確認身分與地址的宣誓供述書 宣誓供述書（sensei kyojutsu-sho）
這份宣誓供述書會清楚載明你的全名、出生日期、越南永久地址及護照號碼。
在越南辦理的方式：
- 以越南文及日文（或英文）準備宣誓供述書。
- 攜帶護照與宣誓供述書，前往越南的公證處，或日本駐河內大使館／駐胡志明市總領事館，辦理簽名公證。
- 接著辦理越南外交部的領事認證程序（若文件是在私人公證處完成公證）。
委任狀 委任状（ininjo）
由於你不會親自到日本向法務局提交文件，因此必須簽署委任狀（委任状，ininjo），授權司法書士（司法書士，shiho shoshi）代表你辦理所有權移轉登記。這份文件的簽名也必須與宣誓供述書一併完成認證。
向日本匯款、匯率與銀行貸款：實際情況如何？
銀行貸款的現實（房貸）
**實用提醒：如果你沒有日本的長期簽證（例如永住權（永住権，eijuken）、工程師簽證或經營・管理簽證），也沒有在日本賺取並完整繳稅的收入，99% 的日本銀行（MUFG、SMBC、Mizuho……）都不會向居住在越南的人提供房屋貸款。你應做好100% 現金付款（Cash buyer）**的準備。
從越南合法匯款至日本
若要將大筆資金（例如 15 - 30 million Yen，約等於 2.5 - 5 billion VND）從越南銀行匯至日本，必須遵守越南的外匯規定：
- 需向越南商業銀行出示的文件：
- 有效護照。
- 已簽署的房地產買賣契約書 売買契約書（baibai keiyakusho）。
- 日本房仲／司法書士發出的付款通知（Invoice）。
- 證明資金在越南的合法來源的文件（存摺、越南房屋買賣契約、收入證明、納稅通知等）。
- **匯率：**截至 2026 年 8 月，日圓匯率約為 1 JPY ~ 165 VND（視銀行當時的賣出匯率而定）。透過銀行 SWIFT 系統匯款通常需要 1 - 3 個工作天。
遠端收取租金與繳稅：誰可以提供協助？
如果你購買房地產是為了出租並創造現金流，遠端管理就需要建立當地的支援架構。
開設租金收款帳戶與房地產管理公司 不動産管理会社（fudosan kanri kaisha）
非居住者無法在日本開設個人銀行帳戶。標準做法是與**房地產管理公司（fudosan kanri kaisha）**簽訂合約。
- 管理公司向房客收取租金，扣除管理費（通常為月租金的 5% - 8%）及實際發生的維修費。
- 剩餘的淨額會定期匯至你的越南銀行帳戶（每月或每 3-6 個月一次）。
納稅管理人 納税管理者（nozei kanrisha）
根據日本稅法，在日本擁有收益型房產的非居住者必須指定納稅管理人 納税管理者（nozei kanrisha）。納稅管理人可以是稅理士（税理士，zeirishi）或合資格的房地產管理公司。此人將代表你繳納固定資產稅 固定資産税（kotei shisan zei），並申報年度所得稅 所得税（shotoku zei）。
預扣稅 源泉徴収（gensen choushuu）
- **出租給個人作住宅用途時：**房客將 100% 的租金支付給你／管理公司，不適用預扣稅。
- 出租給企業／公司時：企業房客依法必須預扣20.42% 的預扣稅（gensen choushuu），並直接繳交給日本國稅廳 国税庁。年末時，你的稅理士會辦理確定申告（確定申告 kakutei shinkoku）及稅務結算，扣除折舊費、管理費與房產稅後，申請退回多繳的稅款。
購買日本房地產時的費用與稅率總覽（截至 2026 年 8 月）
為避免出現財務上的意外支出，你應另外預留**約為房產價格 6% - 8%**的稅費及相關交易成本。
| 費用／稅項 | 日文名稱（羅馬字） | 費用／稅率（截至 08/2026） | 備註 |
|---|---|---|---|
| 仲介費 | 仲介手数料 (Chukai tesuryou) | 3% + 60,000 JPY + 10% 消費稅 | 適用於價格 > 4 million Yen 的房產 |
| 所有權登記稅 | 登録免許税 (Toroku menkyo zei) | 為評估房產價值的 1.5% - 2.0% | 辦理所有權登記時繳交給政府 |
| 不動產取得稅 | 不動産取得税 (Fudosan shotoku zei) | 3.0%（住宅／土地）- 4.0%（商業用途） | 取得房產 3-6 個月後繳交 |
| 司法書士費用 | 司法書士報酬 (Shiho shoshi hoshu) | 100,000 – 200,000 JPY (~16.5 - 33 million VND) | 辦理相關程序的法律服務費 |
| 印花稅 | 印紙税 (Inshi zei) | 1,000 – 20,000 JPY（視房產價格而定） | 貼附於買賣契約書上的印花 |
| 年度固定資產稅 | 固定資産税 (Kotei shisan zei) | 評估價值（Chikei）的 1.4% | 每年定期繳交 |
| 都市計畫稅 | 都市計画税 (Toshi keikaku zei) | 評估價值的最高 0.3% | 與年度固定資產稅一併繳交 |
越南人遠端購買日本房地產常見的 4 種風險與詐騙陷阱
如果缺乏經驗，或將信任交給沒有執照的「房仲」，遠端購屋總是伴隨風險：
1. 空屋（Akiya，空き家）陷阱：「幾億越南盾」的房子
許多廣告以只要 1 - 2 million Yen（約 160 - 330 million VND）的價格，提供日本鄉村地區的 Akiya 房屋。然而，這些房產往往位於人口嚴重流失的地區。拆除或翻修費用可能高達 5 - 10 million Yen，而且通常幾乎不可能出租或轉售。
2. 虛假的報酬率：分辨毛收益率與淨收益率
不可靠的房仲經常承諾「年收益 10 - 12%」。這只是毛收益率 表面利回り（hyomen rimawari）＝（年租金／購買價格）x 100%。
實際上，你必須在扣除以下費用後計算淨收益率 実質利回り（jisshitsu rimawari）：
- 每月管理費 管理費（kanrihi）。
- 定期修繕積立金 修繕積立金（shuzen tsumitatekin）。
- 年度固定資產稅、納稅管理人費用及房地產管理費。 東京實際的淨收益率通常約為每年 3.5% - 5.5%。
3. 沒有執照的房仲（宅建 - Takken）
只與持有有效營業執照（宅地建物取引業者）的房地產公司合作；該執照由日本國土交通省（MLIT）或都道府縣知事核發。不要與要求你將訂金匯入個人帳戶，而非公司或代管帳戶的個人合作。
4. 跳過抗震檢查 耐震基準（Taishin kijun）
日本在**June 1981（Shin-Taishin）**引入嚴格的抗震標準。在此日期以前建造的住宅（Kyū-Taishin）通常需要支付非常高的災害保險費，較難出租，且在地震發生時承擔顯著的結構風險。
常見問題
Q. 在日本購屋能幫助越南公民取得永久居留簽證或投資簽證嗎？
**答案：**不行。在日本購買房地產與居留政策完全分開。擁有房屋或土地不會自動取得永久居留簽證或長期觀光簽證。不過，如果你以最低 5 million Yen 的資本額在日本成立房地產事業，並提出可行的商業計畫，便可以申請經營・管理簽證 経営・管理（Keiei Kanri）。
Q. 可以使用加密貨幣（Crypto）支付房款，或使用第三方匯款嗎？
**答案：**絕對不建議。日本法律依據反洗錢（AML）規定，嚴格監管資金來源。司法書士（Shiho shoshi）與日本銀行會要求透過合法的銀行對帳單等文件，清楚證明資金來源。秘密的第三方匯款可能導致房產遭凍結、契約被取消，甚至讓你被列入黑名單。
Q. 如果無法前往日本簽約，要如何在契約上蓋章？
**答案：**非居住在日本的人沒有登記印鑑 印鑑（inkan）。你可以親筆簽名。契約必須附上由越南主管機關公證的簽名宣誓供述書（Signature Affidavit）宣誓供述書，以確認簽名確實屬於你本人。
Q. 日本房地產會隨時間貶值嗎？
**答案：在日本，建築物本身的價值會隨時間折舊。不過，東京、大阪及福岡等主要城市中心的土地價值（地価 - Chika）**受惠於完善的基礎設施與租賃需求，往往呈現穩定上升的趨勢。因此，遠端購買日本房地產最有效的策略，是著重於地段（步行距離車站 10 分鐘以內），以及修繕基金充足的公寓大樓 manshon 房產。
結語與延伸閱讀
只要遵循正確程序，身在越南也完全可以安全、合法地遠端購買日本房地產：準備經過妥善公證的宣誓供述書 Affidavit、透過官方銀行管道匯款、選擇持有宅建（Takken）執照的房仲，並清楚指定納稅管理人 納税管理者。
無論你的目標是累積資產、為孩子未來到日本留學做準備，還是創造被動收入，都應以淨收益率 実質利回り為依據仔細計算，不要輕信不切實際的保證收益。
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