因為是外國人而被拒絕租屋：原因與提高成功機率的方法
了解外國人在日本租屋時遭拒的原因，並掌握強化申請資料、將核准機率提高至 90% 的實用技巧。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 16 分鐘閱讀
了解外國人在日本租屋時遭拒的原因，並掌握強化申請資料、將核准機率提高至 90% 的實用技巧。
「很抱歉，這間公寓不接受外國人」——對於已經住在日本，或正準備搬到日本的人來說，這可能是最令人沮喪且壓力最大的話之一。不論你是留學生、技術實習生、收入穩定的工程師，還是持家族簽證在日本定居，只因不具備日本國籍而被拒絕租屋，至今仍十分常見。為什麼會有這道障礙？又該如何順利通過租屋審查（審査 - shinsa）？OlaChill 的這篇文章將帶你了解日本房地產市場不為人知的一面，並提供實用策略，幫助你租到理想的住處。
1. 日本外國人租屋遭拒的現實
根據日本法務省以及 YOLO JAPAN 等可信組織的調查，約 40% 的外國人在日本生活期間，至少曾有一次租屋申請遭到拒絕，而國籍是直接或間接的原因。值得注意的是，這些被拒絕的人當中，將近 70% 的日語能力從日常會話程度到專業流利程度都有。
這表示問題並不完全取決於你的財務狀況或語言能力。日本的租屋審查流程採用極為嚴格的雙重風險評估制度：
- **保證公司（保証会社 - hoshon gaisha）**會審查你的經濟能力與信用紀錄。
- **管理公司（管理会社 - kanri gaisha）與房東（大家さん - oyasan）**則會根據你看起來是否是「安全且容易管理」的房客來做決定。
只要在其中任何一個階段遇到問題，申請就可能立即遭到拒絕。
2. 房東與管理公司猶豫的 5 個主要原因
要解決這個問題，首先必須理解日本房東（oyasan）的立場。日本大多數房東年紀較長，重視穩定，也非常警惕租屋期間可能發生的各種問題。
2.1 語言障礙與溝通方面的疑慮
許多房東擔心，如果發生漏水、火災、自然災害或冬季水管爆裂等緊急狀況，房客無法用日語溝通並迅速採取應對措施。如果管理公司沒有會說英語或越南語的員工，為了避免後續麻煩，可能乾脆拒絕申請。
2.2 日常生活習慣的差異（垃圾處理與噪音）
- 垃圾分類（ゴミ分別 - gomi bunbetsu）： 若在錯誤的日期、指定時間以外丟垃圾，或沒有將可燃垃圾（石灰/塑膠/PET 瓶）分類，都是引發鄰里糾紛的主要原因。
- 噪音（騒音 - soon）： 日本住宅的牆壁通常很薄，尤其是木造建築（木造 - mokuzo）或狹小公寓（アパート - apato）。邀請朋友來吃喝，或深夜大聲聊天，很容易導致鄰居向管理公司提出投訴（kujo）。
2.3 對財務風險與「逃避合約」的疑慮
房東擔心外國房客可能突然失去簽證效力、回國（帰国 - kikoku），或為了逃避債務（夜逃げ - yonige）而搬走，並且沒有支付電費、水費、房租或清潔費。對個人房東而言，幾乎不可能從日本境外追回未支付的債務。
2.4 難以找到保證人（保証人 - hoshonin）
傳統上，在日本租屋時，房客需要有一位日本籍且收入穩定的連帶保證人（連帯保証人 - rentai hoshonin）。大多數剛抵達日本不久的越南人，都不認識符合這些條件的人。
2.5 對未登記共同居住的疑慮
許多情況下，合約登記的居住人數是 1 人，但實際上卻有 3-4 位朋友一起搬入。這是嚴重違反日本租屋合約的行為，也會使房東失去信任。
3. 強化申請資料、提高核准機率的技巧（審査に通るコツ）
如果你想最大限度提高通過租屋審查（shinsa）的機率，就應該從一開始便主動準備一套「乾淨」且專業的申請資料。
3.1 準備完整且井然有序的文件
不要等仲介開口後才開始尋找文件。在看房之前，請先準備好以下所有資料（記得攜帶正本與影本）：
- 在留卡（在留カード - zairyu kado）： 有效期至少 1 年，或長於合約期間。
- 在留卡／護照（パスポート - pasupoto）。
- 住民票（住民票 - juminhyo）： 前往登記住址所在地的市區町村公所（市役所/区役所）申請。
- 收入證明：
- 上班族：扣繳憑單（源泉徴収票 - gensen choshuhyo）、最近 3 個月的薪資單，或雇用合約（雇用契約書 - koyo keiyakusho）。
- 留學生：在留資格認定證明書（在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho）、銀行存款餘額證明（預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho），或獎學金／家人提供經濟支援的證明。
3.2 練習如何應對確認電話（本人確認 - honnin kakunin）
提交申請後，保證公司或管理公司會直接打電話給你，以確認相關資訊。
- 態度： 清楚且有禮貌地回答，並使用基本的敬語日語（keigo）。
- 內容： 準確確認你的全名、出生日期、公司／學校名稱、薪資，以及遵守共同生活規則的意願。
- 提示： 如果你的日語能力不太好，可以和曾經歷過這個流程的人一起練習常見問題，或請房仲在你接聽電話前先進行角色扮演。
3.3 使用專門服務外國居民的保證公司（保証会社）
如果你沒有日本籍的個人保證人，請選擇與知名多語言保證公司合作的房仲：
- GTN（Global Trust Networks）： 專門為居住在日本的外國人提供保證服務，並有會說越南語的員工。
- Epos Card / Nihon Safety / Casa： 主要的保證服務商，對持有有效簽證的外籍工作者，審查流程相對彈性。
4. 日本租屋初期費用總整理（截至 August 2026）
在日本租用私人住宅時，初期費用（初期費用 - shoki hiyo）通常是每月房租的 3 至 5 倍。以下是截至 August 2026 的平均費用詳細 breakdown（以 1 JPY ≈ 165 VND 的概略匯率計算）：
| 費用（日文 + Romaji） | 一般費用 | 每月租金 60.000 JPY 的住宅範例（約 9,9 million VND） | 備註與特點 |
|---|---|---|---|
| 押金（敷金 - shikikin） | 1 - 2 個月房租 | 60.000 – 120.000 JPY（約 9,9 - 19,8 million VND） | 扣除依法收取的清潔費後，部分金額可退還。 |
| 禮金（礼金 - reikin） | 0 - 2 個月房租 | 0 – 120.000 JPY（約 0 - 19,8 million VND） | 給房東的「謝禮」，不予退還。現在許多房源都標榜「0 reikin」。 |
| 仲介手續費（仲介手数料 - chukai tesuryo） | 0,5 - 1 個月房租 + 稅 | 33.000 – 66.000 JPY（約 5,4 - 10,8 million VND） | 支付給房地產仲介公司。 |
| 保證費（保証料 - hoshoryo） | 第 1 個月房租的 50% - 100% | 30.000 – 60.000 JPY（約 4,9 - 9,9 million VND） | 支付給保證公司（續約費約為 10.000 JPY/year）。 |
| 火災保險（火災保険料 - kasai hokenryo） | 固定 2 年費用 | 15.000 – 25.000 JPY（約 2,4 - 4,1 million VND） | 簽約時必須投保。 |
| 換鎖費（鍵交換費用 - kagi kokan hiyo） | 固定費用 | 15.000 – 25.000 JPY（約 2,4 - 4,1 million VND） | 用於更換鎖芯，以確保安全。 |
| 預付房租（前家賃 - mae yachin） | 1 個月房租 | 60.000 JPY（約 9,9 million VND） | 搬入後第 1 個月的房租。 |
| 初期費用預估總額 | 約 3,5 - 5 個月房租 | 230.000 – 380.000 JPY（約 37,9 - 62,7 million VND） | 截至 August 2026。 |
5. 住房選項與對越南人友善的房地產管道（Gaikokujin-friendly）
如果你不想花大量時間不斷被傳統房東拒絕，可以優先考慮專門為外國居民設計，或對外國居民較友善的住房選項。
5.1 UR Housing（UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku）
UR Housing 是由日本都市再生機構營運的公共住宅制度，常被視為居住在日本的外國人的「聖杯」：
- 免禮金（礼金ゼロ - reikin zero）。
- 免保證人／保證費。
- 免合約續約費（更新料ゼロ - koshinryo zero）。
- 條件： 只需證明每月收入約為房租的 3 - 4 倍，或擁有足夠存款以符合 UR 的要求。
5.2 Village House（ヴィレッジハウス）與合租房
- Village House： 將以前的員工宿舍翻修而成的住宅社區，房租非常實惠（每月只需 20.000 – 40.000 JPY 起），且不要求押金或禮金。
- 合租房（Oakhouse、Borderless House、Sakura House）： 在設有共用廚房與衛浴的公寓中租用私人房間。流程非常簡單，只要持護照／在留卡即可入住，不需要經過複雜的審查。
5.3 專業仲介與 Safety Net Housing 制度
- 在 SUUMO / HOME'S 上搜尋： 選擇 **「外国人相談可」（Gaiko-kujin sodan ka - 可接受外國人諮詢）**篩選條件，排除一開始就拒絕外國人的房源。
- Safety Net Housing（セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku）： 由日本國土交通省（MLIT）管理的平台，列出願意接納需要住房支援人士的房源，其中也包括外國居民。
6. 你應該了解的房客權利與法律規定
在日本簽署租屋合約後，你與日本公民一樣受到法律保障。
- 《土地與建物租賃法》（借地借家法 - Shakuchi Shakyakaho）： 保障房客居住在其住宅中的權利。房東不能在沒有法院認可的「正當理由」（正当事由 - seito jiyu）下，單方面將你驅逐。
- 押金退還規定（敷金返還 - shikikin henkan）： 根據修訂後的《民法》（第 621 條）以及國土交通省《原狀回復指南》（原状回復のガイドライン），房客不必負擔隨時間產生的正常耗損，例如牆壁因日曬褪色，或地板留下冰箱痕跡。你只需負責修復因故意或疏忽造成的損害。
常見問題
Q. 我還沒抵達日本時（仍在越南）可以申請租屋嗎？
A. 可以，但可選擇的房源會比較有限。你可以尋找 UR Housing、合租房，或提供外國居民遠端申請支援的房地產公司，例如 GTN 和 Best-Estate。許多公司接受在留資格認定證明書（COE）代替在留卡。
Q. 簽證類型會影響租屋申請的核准率嗎？
A. 會。長期工作簽證（Engineer、Humanities、Skilled Labor）或永住簽證（永住者 - eijusha）通常具有最高的核准率。留學生或技術實習生簽證，可能會受到更嚴格的經濟支援來源審查。
Q. 如果我申請 1 間公寓被拒，這段紀錄會被保存並影響我申請其他房源的機會嗎？
A. 不會影響整個租屋市場。不過，如果你被特定的**保證公司（保証会社）**拒絕，相關資料可能會保留在該公司的系統中，或由其所屬的保證協會保存。房仲可以協助你向另一家保證公司提交申請。
Q. 2 年租約到期前，我可以搬走嗎？
A. 可以。大多數情況下，你只需要根據合約條款，提前 1 至 2 個月通知管理公司。不過，如果你太早搬走——例如在合約第 1 年內搬離，而合約中包含提前解約違約金（違約金 - iyakukin）——可能必須支付 1 個月房租作為賠償。
OlaChill 的總結與建議
在日本租屋遭到拒絕，並不代表你「不夠好」。這只是日本國內房地產市場較為保守的風險防範做法所造成的結果。只要準備透明完整的文件，展現對日本生活習慣的尊重，並選擇適合外國人的房地產管道，你絕對能以合理的費用找到舒適的住所。
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