日本の賃貸物件を退去する方法：解約予告の手続きと敷金を最大限取り戻すコツ
日本で賃貸物件を退去する際の手続きを詳しく解説。解約予告の期間、立ち合いの流れ、MLITのガイドライン、敷金を守るためのコツを紹介します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 20 分で読める
日本で賃貸物件を退去する際の手続きを詳しく解説。解約予告の期間、立ち合いの流れ、MLITのガイドライン、敷金を守るためのコツを紹介します。
賃貸契約の満了が近づいている方、仕事のために別の県へ引っ越す方、あるいは留学や実習を終えて帰国する方もいるでしょう。日本で賃貸物件を退去する時期になると、敷金 敷金（shikikin）が全額差し引かれてしまうのではないか、さらには「どこから出てきたのかわからない」ような数十万円単位の修繕費を請求されるのではないかと、不安を感じるベトナム人は少なくありません。多くのエンジニアや留学生、実習生は、法律をよく知らないために、部屋をきれいに使っていたにもかかわらず、泣く泣く違約金を支払っています。では、契約を正しい期限内に解約するにはどうすればよいのでしょうか。立ち合い（tachiai）に向けてどのような準備をし、日本の法律に基づいて敷金を守るにはどうすればよいのでしょうか。本記事では、OlaChillが、手続きを自信を持って進め、正当な敷金を最大限取り戻すための実践的なステップを詳しく紹介します。
日本で退去すると敷金を差し引かれやすいのはなぜ？
日本の賃貸契約では、敷金 敷金（shikikin）は、家主（家主 - yanishi、または大家さん - oyasan）に預けるお金です。家賃の支払いや、部屋の破損・故障に対する弁償を担保する目的があります。退去時には、原状回復 原状回復（genjou kaifuku）にかかる費用が敷金から直接差し引かれ、残った金額があなたの口座に返金されます。
しかし、入居者の過失による損傷と自然な経年劣化の境界は、しばしばトラブルの原因になります。一部の不動産管理会社（管理会社 - kanri gaisha）は、言葉の壁や外国人が日本の規定を十分に理解していないことにつけ込み、実際より高い修繕費を計上することがあります。法律を自分から調べておかなければ、不合理な請求の被害者になってしまう可能性があります。
解約予告（1-2か月前）の流れ：手続きと期限
旧居と新居の家賃を二重に支払う事態を避けるためにも、解約手続きの流れを正しく把握しておくことが非常に重要です。
1. 解約予告期間 解約予告期間（kaiyaku yokoku kikan）を確認する
すべての賃貸借契約書 賃貸借契約書（chintai shaku keiyakusho）には、退去前に通知すべき期間が定められています。
- 最も一般的なケース： 1か月前（1ヶ月前 - ikkatsu mae）に通知します。たとえば、31/03に退去したい場合、遅くとも28/02または01/03までに通知を提出する必要があります。
- 一部の物件： 2か月前（2ヶ月前 - nikatsu mae）、または3か月前の通知が必要です。
- 日数の数え方に注意： 1か月前とは、通常の暦月単位ではなく、管理会社が通知を受け取った日から30-31日を満たすことを意味します。
2. 解約通知書 解約通知書（kaiyaku tsuchisho）を提出する
解約通知書 解約通知書（kaiyaku tsuchisho）、または退去届 退去届（taikyotodoke）を提出します。現在では、オンラインの入居者ポータルやメールで提出できる会社も多い一方、郵送を求める会社もあります。受領日をめぐるトラブルを避けるため、郵送の控えやメールの送信・受領確認は保管しておきましょう。
3. 最終月の家賃と早期解約違約金の計算方法
- 最終月の家賃： 契約書を確認し、実際の日数に応じて日割り 日割り（hiwari）になるのか、1か月分を満額支払う月割り 月割り（tsukiwari）なのかを確認しましょう。2026年8月時点の換算レートは、約1 JPY ≈ 165 VND（10,000 JPY ≈ 1,650,000 VND）です。そのため、日割りではなく1か月分を支払うことになると、必要以上に数万円を失う可能性があります。
- 短期解約違約金 短期解約違約金（tanki kaiyaku iyaku kin）： 契約期間の1年前（契約によっては2年前）に退去すると、家賃1か月分から2か月分の違約金を請求される場合があります。
国土交通省（MLIT）ガイドラインに基づく費用負担の区分
国土交通省（国土交通省 - Kokudo Koutsuushou / MLIT）は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という標準的な指針を定めています。日本の民法 民法（Minpou）第621条とこのガイドラインに基づき、費用の負担は次のように明確に区分されます。
- 自然損耗（自然損耗 - shizen somou）・経年劣化（経年劣化 - keinen rekka）： 家主が負担します。
- 入居者の故意・過失、または善管注意義務違反（故意・過失・善管注意義務違反 - koi, kashitsu, zenkan chuui gimu ihan）による損傷： 入居者が負担します。
退去時の費用負担について、具体的な例を以下の表にまとめます。
| 項目 / 場所 | 家主が負担（自然損耗 / 経年劣化） | 入居者が負担（故意・過失） |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス - kurosu） | 日光による壁紙の色あせ、冷蔵庫やテレビの裏側にできた跡・変色（電気やけ - denki yake） | タバコの煙による黄ばみ、子どもの落書き、換気不足による黒カビ |
| 床（フローリング / 畳 - tatami） | テーブルや椅子の脚による軽いへこみ、経年によるフローリングの自然な色あせ | 家具を引きずったことによる深い傷、タバコの焦げ跡、水をこぼして拭き取らなかったことによる床の腐食・浮き |
| 電気設備・清掃 | 耐用年数によるエアコン、給湯器、照明などの自然な故障 | 長期間放置して固まった油汚れ、浴室に広がったひどいカビ |
| 室内清掃（ハウスクリーニング） | 次の入居者を迎えるための通常清掃（契約に特約がない場合） | 部屋が極端に汚れている、強い悪臭が残っている場合の特別清掃費 |
6年ルールによる減価償却と特約
あまり知られていない重要なポイントが、**経年による残存価値（残存価値 - zanzon kachi）**です。
1. 壁紙に適用される6年の減価償却ルール
MLITのガイドラインでは、壁紙（クロス - kurosu）の耐用年数（耐用年数 - taiyou nensuu）は6年とされています。
- 物件にちょうど6年住んだ場合、壁紙の残存価値はわずか1 JPYまで下がります。
- たとえ不注意で壁の一部を破いてしまったとしても、入居年数に応じて計算された残存価値と、一部の施工費（施工費 - sekouhi）を負担すればよく、新品交換費用の100%を弁償する必要はありません。
2. 特約 特約（tokuyaku）に注意する
多くの契約書には、退去時に入居者が定額のハウスクリーニング代 ハウスクリーニング代（hausu kuriiningu dai）を負担するという**特約 特約（tokuyaku）**が設けられています。
- 2026年8月時点で、1K/1DKの清掃費用は30,000から50,000 JPY（約4,950,000 - 8,250,000 VND）が目安です。
- この特約は、契約書に明確に記載され、入居時にあなたが同意して署名している場合には法的効力を持ちます。元の契約書を見直し、この項目があるか確認しましょう。
退去時の立ち合いに向けた準備：敷金を最大限取り戻すコツ
立ち合い 立ち合い（tachiai）は、返還される敷金の金額を左右する重要な場面です。自分のお金を守るために、次のコツを実践しましょう。
Step 1: できる限りきれいに掃除する
契約にハウスクリーニング代 ハウスクリーニング代が含まれているかどうかにかかわらず、シンク、ガスコンロ、便器、トイレ、窓枠のカビなどは、できるだけきれいに掃除しておきましょう。部屋がきれいであれば、立ち合い担当者に良い印象を与えられ、細かな不備を指摘されるリスクも減ります。
Step 2: 証拠として写真と動画を撮影する
すべての荷物を部屋から運び出してきれいにしたら、スマートフォンで各部屋、床、天井を広角で撮影し、入居時からあった傷や擦れは接写しておきましょう。後日トラブルが発生した場合に、重要な証拠となります。
Step 3: 署名する前に退去立ち合いの書類を細かく確認する
立ち合い 立ち合いが終わると、管理会社の担当者から、部屋の状態と修繕費の見積もりを記載した書類が渡されます。
- 鉄則： 一つひとつの項目をよく読みましょう！不合理な請求（壁紙の一部しか傷んでいないのに部屋全体の張り替え費用を請求される、清掃費が高すぎるなど）があった場合、その場ですぐに署名する義務はありません。
- 落ち着いて、次のように伝えましょう：「この書類を持ち帰って契約書とMLITの規定を確認してから、改めて連絡します」（確認してから連絡します - Kakunin shite kara renraku shimasu）。
Step 4: 鍵を返却する（鍵の返却 - kagi no henkyoku）
入居時に渡された元鍵とスペアキーをすべて返却します。駐車場のカードや建物の入館カードなど（あれば）も忘れずに返しましょう。
不合理な敷金控除を受けた場合の相談・対処方法
管理会社から敷金精算書（敷金精算書 - shikikin seisansho）が届き、敷金のほとんどを差し引かれていたり、不合理な追加費用を請求されたりした場合は、次の手順で対応しましょう。
- 詳細な見積書（見積書 - mitsumorisho）を請求する： 材料費、作業費、入居年数に応じた減価償却率を明確に分けて記載するよう求めます。
- 正式な異議申し立てをメールまたは書面で送る： 契約書の条項とMLITのガイドラインを根拠として、なぜその控除が不適切なのかを説明します。
- 無料の法的支援機関に相談する：
- 消費者ホットライン 消費者ホットライン（
188）：188（Shouhisha Hotto Rain）に電話すると、地域の消費生活センター（Consumer Affairs Center）につながります。担当者が、修繕費の請求が法律に違反していないかを確認するサポートをしてくれます。 - 住まいるダイヤル 住まいるダイヤル（Smile Dial）： Hotline 0570-016-100で、住宅に関する技術面・法律面の相談ができます。
- 日本司法支援センター 法テラス（Houterasu）： 日本に合法的に在留している外国人を対象に、法律相談や通訳の支援を行っています。
- 消費者ホットライン 消費者ホットライン（
よくある質問
Q. 解約通知書 解約通知書（kaiyaku tsuchisho）の提出が1か月より遅れた場合、どうなりますか？
提出が遅れると、解約の効力発生日も遅れた日数分だけ後ろにずれます。すでに別の場所へ荷物を移していても、その期間の家賃は支払わなければなりません。
Q. ハウスクリーニング代 ハウスクリーニング代（hausu kuriiningu dai）は必ず支払う必要がありますか？
元の契約書に、入居者が具体的な金額の清掃費を負担するという特約 特約（tokuyaku）が記載されている場合は、支払う必要があります。契約書に記載がなければ、この費用は家主が負担するものです。
Q. 退去時に部屋の鍵（鍵 - kagi）を紛失した場合、弁償費用はいくらですか？
2026年8月時点で、シリンダー交換費用（鍵交換費用 - kagi koukan hiyou）は、一般的な鍵かスマート電子錠かによって、15,000から35,000 JPY（約2,470,000 - 5,770,000 VND）が目安です。
Q. 余った敷金 敷金（shikikin）は、どのくらいで口座に返金されますか？
通常、立ち合い 立ち合いを終えて精算額が確定した後、余った敷金は1から2か月以内に口座へ振り込まれます。
まとめとおすすめ記事
日本での退去は、1-2か月前の解約予告期限を把握し、部屋をきれいに掃除し、国土交通省（MLIT）の原状回復 原状回復ガイドラインに基づく自分の権利を理解していれば、決して難しいものではありません。契約書や部屋の写真を必ず保管し、法的な根拠に基づいて冷静に話し合うことで、敷金を最大限守りましょう。
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