日本の住宅賃貸収入にかかる税金：計算方法、控除と合法的な節税のコツ
2026年版・日本の不動産賃貸所得にかかる税金の詳しいガイド：fudōsan shotokuの計算方法、控除できる経費、青色申告（aoiro shinkoku）の優遇制度を解説します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 23 分で読める
2026年版・日本の不動産賃貸所得にかかる税金の詳しいガイド：fudōsan shotokuの計算方法、控除できる経費、青色申告（aoiro shinkoku）の優遇制度を解説します。
日本に住むベトナム人の中には、ある程度資金を貯めた後、マンション（mansion）や一戸建て（isshodate）を購入し、自宅として使いながら一部を賃貸に出したり、将来のための不労所得を得ようとしたりする人も少なくありません。しかし、家賃が口座に入り始めると、「家を貸したら税金を納める必要があるの？」「罰金を受けないためには、どう申告すればいい？」「合法的に経費を差し引いて、納税額を減らす方法はある？」と不安になる方も多いでしょう。
複雑な行政手続きや言葉の壁への不安から、税務申告をしなかったり、経費を適切に処理できなかったりする人もいます。その結果、実際よりも高い税金を課されてしまうケースもあります。この記事では、OlaChillが一つひとつ疑問を解消しながら、2026年8月時点の日本における不動産賃貸所得の税制を詳しく解説します。合法的に利用できる「節税のコツ」もあわせて紹介します。
日本の住宅賃貸収入はどのように計算される？
日本の税制では、土地、住宅、マンション、駐車場などを貸して得た収入は、不動産所得 — 不動産所得 (fudōsan shotoku) に分類されます。
ここで注意したいのは、課税対象となる所得は、受け取った家賃の総額そのものではないという点です。適正な運営経費を差し引いた後に残る金額が課税対象となります。
$$ \text{課税対象となる不動産所得} = \text{総収入金額 (総収入金額)} - \text{必要経費 (必要経費)} $$
総収入金額に含まれる収入（総収入金額 - sōshūnyū kingaku）
- 毎月の家賃 — 賃料 (chinryō)： 入居者から定期的に受け取る金額。
- 共益費・管理費 — 共益費・管理費 (kyōeki-hi / kanri-hi)： 電気代、水道代、共用部分の清掃費などに充てるため、入居者から追加で受け取る金額。
- 礼金 — 礼金 (reikin)： 契約時に入居者から貸主へ支払われ、返還されない金銭。受け取った年の収入として100%課税対象になります。
- 契約更新料 — 更新料 (kōshin-ryō)： 入居者が契約を更新する際に発生する金額（通常は2年ごとで、家賃1か月分）。
- 返還不要の敷金 — 敷金のうち返還不要なもの (shikikin)： 敷金 (shikikin) は本来、一時的に預かる金銭ですが、契約上、返還しない部分が差し引かれる場合（例：敷引き - shikibiki）、その部分は当年の収入に含める必要があります。
適用される税率は？
日本の不動産所得は、給与所得などほかの所得（会社員としての給与 社員 - shain）と合算し、総合課税 — 総合課税 (sōgō kazei) の仕組みで課税されます。
課税対象となる所得の合計を計算した後、所得税 — 所得税 (shotoku-zei) は、2026年8月時点で5%から45%までの超過累進税率によって計算されます。
- 1.950.000 JPY未満（~315百万VND）： 税率5%（控除額0 JPY）
- 1.950.000 - 3.300.000 JPY： 税率10%（控除額97.500 JPY）
- 3.300.000 - 6.950.000 JPY： 税率20%（控除額427.500 JPY）
- 6.950.000 - 9.000.000 JPY： 税率23%（控除額636.000 JPY） (注意：所得税に加えて、納税者は2,1%の復興特別所得税も負担する必要があります。)
合法的に節税するために控除できる必要経費（必要経費）の一覧
納税額を最適化するための鍵は、必要経費 — 必要経費 (hitsuyō keihi) を正しく理解することです。以下の経費を正確かつ漏れなく申告すれば、課税所得を大幅に減らせる可能性があります。
1. 減価償却費 — 減価償却費 (genka shōkyaku-hi)
これは最も大きく、重要な経費です。建物は時間の経過とともに価値が下がります。実際に現金を支出していなくても、この「減価」を毎月の経費として計上することが認められています。
- 重要な原則： 減価償却できるのは、建物の価額（建物 - tatemono） と 設備（設備 - setsubi） の部分だけです。土地は時間の経過によって価値が減少しないため、土地（土地 - tochi）は絶対に減価償却できません。
- 法定耐用年数（法定耐用年数）： 木造住宅（木造 - mokuzō）は22年、鉄筋コンクリート造（RC - reinforced concrete）は47年です。
2. 銀行借入金の利息 — 借入金利息 (kariirekin risoku)
賃貸用不動産を購入するために銀行から借り入れ（住宅ローンまたはアパートローン）をしている場合、毎年発生する 借入金利息（利息 - risoku） は適正な経費として計上できます。
- 重要な注意点： 毎月返済する元金（元金 - gankin）は経費ではありません。税金から控除できるのは利息部分だけです。
3. 税金・公的負担 — 租税公課 (sozei kōka)
賃貸用不動産の所有に伴って発生する以下の税金は、経費に含めることができます。
- 固定資産税 — 固定資産税 (kotei shisan-zei) と 都市計画税 — 都市計画税 (toshi keikaku-zei)： 毎年納付する税金。
- 不動産取得税 — 不動産取得税 (fudōsan shotokuzei)： 不動産を購入した際に1回だけ納付する税金。
- 印紙税 — 印紙税 (inshi-zei)： 売買契約書や賃貸借契約書にかかる税金。
4. 管理費・仲介手数料 — 管理費・仲介手数料
- 管理委託料（月額） — 管理委託料 (kanri itaku-ryō)： 入居者の管理を不動産会社に委託するために支払う費用（通常、毎月の家賃の3% - 5%程度）。
- 入居者募集の仲介手数料 — 仲介手数料 (chūkai tesūryō)： 新しい入居者が決まった際に、通常は家賃1か月分を支払います。
5. 修繕費 — 修繕費 (shūzen-hi)
壁の塗り替え、便器の交換、水道管の修理、故障したエアコンの交換などにかかる費用です。
- 区別のポイント： 元の状態を維持するための小規模な修理であれば、当年の 修繕費 (shūzen-hi) として100%経費にできます。一方、住宅の価値を高める大規模な改修（内装をすべて高級仕様に作り替える場合など）は、資本的支出 — 資本的支出 (shihonteki shishutsu) に該当し、複数年にわたって減価償却する必要があります。
6. その他の経費
- 保険料 — 損害保険料 (songai hoken-ryō)： 火災保険（火災保険）、地震保険（地震保険）。
- 交通費・通信費 — 旅費交通費・通信費： 物件の確認に行くための交通費、入居者や管理会社とのやり取りに使う電話代など。
- 専門家への報酬 — 専門家報酬： 税理士（税理士 - zeirishi）や、手続きについて相談する弁護士・専門家への報酬。
税金から控除できる必要経費のまとめ
| 経費の日本語名 | ベトナム語名 | 条件 / 計算方法 |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | 減価償却費 | 建物・設備部分のみを対象とし、定額法（定額法）を適用。 |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | 住宅購入ローンの利息 | 利息部分のみを計上し、銀行への元金返済分は含めない。 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税 / 都市計画税 | 地方自治体から毎年届く納税通知書に基づく。 |
| 管理費・修繕積立金 | 管理費 / 修繕積立金 | マンションの場合、管理組合へ毎月支払う費用。 |
| 修繕費 (shūzen-hi) | 修理・メンテナンス費 | 小規模な故障の修理や、設備を通常使用できる状態に戻すための費用。 |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | 保険料 | 火災保険、自然災害保険などの年間保険料。 |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | 税務会計サービス料 | 確定申告の書類作成をサポートしてもらうための費用。 |
住民税（住民税）と個人事業税（個人事業税）
所得税（所得税）に加えて、住宅の賃貸収入がある場合、貸主は次の2つの地方税にも特に注意する必要があります。
1. 住民税 — 住民税 (jūmin-zei)
住民税は、前年の課税所得の合計に対して 一律10% で計算されます（市区町村民税が6%、道府県民税が4%）。
例として、経費をすべて差し引いた後の不動産所得が1.000.000 JPY（162百万VND）だった場合、翌年に住民税として100.000 JPY（16,2百万VND）を追加で納めることになります。
2. 個人事業税 — 個人事業税 (kojin jigyō-zei)
家を貸している人全員が個人事業税を納めるわけではありません。この税金は、賃貸事業が一定の事業規模（事業規模 - jigyō kibo）[1.2.2, 1.2.3] に達した場合にのみ適用されます。
日本の税務当局が定める基準は、「5棟10室ルール」 — 5棟10室ルール (go-tō jisshitsu rūru) です。
- 戸建て（戸建て）を5戸以上賃貸している。
- または、アパート・マンション（アパート・マンション）を10室以上賃貸している。
この規模に達すると、不動産貸付業として個人事業税の対象となり、税率 5% が適用されます。ただし、この税金には 年間2.900.000 JPY（~470百万VND） の事業主控除があります。純利益がこの金額を下回る場合、納税する必要はありません。
青色申告（青色申告 - Aoiro Shinkoku）：「大家」のための最強の節税策
確定申告（確定申告 - kakutei shinkoku）を行う際には、より簡単ですが優遇が少ない 白色申告（白色申告 - shiroiro shinkoku） と、より詳しい帳簿が必要な一方で大きな節税メリットを受けられる 青色申告（青色申告 - aoiro shinkoku） の2つの選択肢があります。
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│ 確定申告の方法（確定申告） │
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│ 白色申告（白色） │ │ 青色申告（青色） │
│ - 簡易な帳簿 │ │ - 大きな税制優遇 │
│ - 税額控除なし │ │ - 正式な帳簿が必要 │
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│ 10万円控除 │ │ 55万円控除 │ │ 65万円控除 │
│- 小規模 │ │- 5棟10室規模 │ │- 5棟10室規模 │
│- 単式簿記（簡易簿記）│ │- 複式簿記（複式簿記）│ │- 複式簿記 + e-Tax提出 │
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青色申告（青色申告）の3つの大きなメリット
- 青色申告特別控除：
- 100.000 JPY（~16,2百万VND）： 小規模な賃貸経営者（5棟10室未満）が、簡易な帳簿（簡易簿記）を作成する場合に適用。
- 550.000 JPY（~89百万VND）： 5棟10室の規模に達し、複式簿記（複式簿記 - fukushiki boki）で記帳し、紙で申告する場合に適用。
- 650.000 JPY（~105百万VND）： 5棟10室の規模に達し、複式簿記で記帳したうえで、電子申告システム e-Tax を利用するか、電子帳簿保存を行う場合に適用。
- 3年間の純損失の繰越控除 — 純損失の繰越控除 (junsonshitsu no kurikoshi kōjo)：
- その年に赤字になった場合（例えば、修繕費が家賃収入を上回った場合）、その損失を 翌3年間 の課税所得から差し引くことができ、長期的な節税につながります。
- 家族への給与支給 — 青色事業専従者給与 (aoiro jigyō senjūsha kyūyo)：
- 事業規模に達していれば、家の管理を手伝う配偶者や家族に毎月給与を支払い、その全額を適正な経費として計上し、課税所得を減らすことができます。
ベトナム人向け・確定申告（確定申告 - Kakutei Shinkoku）のコツ
1. 損益通算 — 損益通算 (son'eki tsūsan) を活用する
これは、会社員（社員 - shain）として働きながら賃貸物件に投資している方におすすめの方法です。
住宅を購入した初期の数年間は、減価償却費（減価償却費）、仲介手数料、不動産取得税などが大きくなり、不動産所得が 赤字（損失） になることがあります。日本の税制では、この不動産所得の赤字を 給与所得から直接差し引く ことが認められています。その結果、その年の課税所得の合計が減少し、勤務先で源泉徴収された所得税（所得税）の一部が還付されるほか、翌年の住民税（住民税）も軽減されます。
注意： 土地の取得に対応する銀行借入金利息（土地にかかる借入金利息）は、給与所得との損益通算に利用できません。
2. 申告期間と提出方法
- 申告期間： 毎年 16/02 đến 15/03（前年の1月1日から12月31日までの所得について申告）。
- 青色申告の申請： 青色申告（青色申告）を利用したい場合は、その年の3月15日まで（または賃貸を開始してから2か月以内）に、「青色申告承認申請書」（青色申告承認申請書 - aoiro shinkoku shōnin shinseisho）を税務署（税務署 - zeimushho）へ提出する必要があります。
よくある質問
Q. 技術・人文知識・国際業務ビザや日本の永住権を持つ外国人は、家を貸すことができますか？
回答： はい。個人で不動産を所有し、賃貸することは、在留資格の規定に違反しません。ただし、大規模な不動産事業を行う会社を設立する場合は、経営・管理ビザ（経営・管理）など、適切な在留資格への変更を検討する必要があります。
Q. 賃貸中のマンションが1室あり、年間収入が1,2百万ドンですが、経費が1,5百万ドンで300.000ドンの赤字です。確定申告をする必要はありますか？
回答： 申告をしたくなければ、必ずしも提出する必要はありません。ただし、給与所得との損益通算（損益通算）を行い、所得税の還付を受けるために、申告することをおすすめします。
Q. 入居者から受け取った敷金 敷金 (shikikin) は課税対象ですか？
回答： 退去時に入居者へ返還する契約になっている場合は、課税対象ではありません。敷金は、「返還しない」と定められた部分（敷引き）や、入居者の退去時に修繕費として一部を差し引いて貸主が保有する場合に限り、課税所得に含めます。
Q. Yayoi KaikeiやFreeeなどの会計ソフトを自分で購入し、自分でKakutei Shinkokuを行う場合、そのソフトの購入費は控除できますか？
回答： はい。会計ソフトの購入・レンタル費用、税務申告に使用するプリンターや印刷用紙の購入費は、通信費・消耗品費（通信費・消耗品費）として経費に計上できます。
まとめ
日本で住宅を賃貸する際の税制を正しく理解することは、法律を守るためだけでなく、投資利益を最大化するための重要なポイントでもあります。減価償却費（減価償却費）や青色申告（青色申告）の優遇制度など、合法的に利用できる控除を最大限に活用し、領収書や証憑書類もしっかり保管しておきましょう。
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