日本で家を買うと、どんな税金・諸費用がかかる？諸費用7〜10%で試算
日本で家を購入する際にかかる税金と諸費用（shohiyou）をすべてまとめました。不動産取得税、仲介手数料、登記費用の計算方法を詳しく解説し、3,000万円の住宅を例に試算します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 20 分で読める
日本で家を購入する際にかかる税金と諸費用（shohiyou）をすべてまとめました。不動産取得税、仲介手数料、登記費用の計算方法を詳しく解説し、3,000万円の住宅を例に試算します。
十分な貯金ができたり、日本で銀行の住宅ローンを利用できる条件が整ったりすると、家探しを始めるベトナム人の方は多いでしょう。しかし、不動産会社から見積書を受け取った際に、少し驚いてしまう人も少なくありません。物件価格は3,000万円（2026年8月時点の為替レートで約51億ベトナムドン）なのに、実際に支払う総額は3,200万〜3,300万円にまで膨らむことがあるのです。
この数百万円の差額が、税金や諸費用、つまり日本語でいう「諸費用（shohiyou）」です。最初から項目ごとの内容を把握しておかないと、契約手続きの段階で資金計画が後手に回ったり、手元の現金が不足したりするおそれがあります。この記事では、OlaChillが必須となる税金・費用の一つひとつ、2026年8月時点の税率、そして3,000万円の住宅を購入する場合の具体的な試算を詳しく解説します。
日本で家を買うときの諸費用（Shohiyou）とは？何％くらいかかる？
諸費用（shohiyou）とは、日本で家や土地を購入する際に発生する、国や自治体に納める税金、仲介会社や銀行に支払うサービス料、保険料などをまとめたものです。
諸費用の割合は、不動産の総額に対して通常 5%〜10% 程度です。選ぶ住宅の種類によって異なります。
- 新築住宅（新築 - shinchiku）： 諸費用は通常 3%〜7% 程度です。新築住宅を分譲会社から直接購入する場合は仲介手数料がかからないことが多く、新築住宅向けの減税制度も利用できるためです。
- 中古住宅（中古 - chūko）： 諸費用は通常 6%〜10% 程度です。中古住宅の取引の多くは仲介会社を通すため、比較的大きな仲介手数料が追加でかかります。
例えば、3,000万円の中古住宅を購入する場合、現金または諸費用込みのローンとして、追加で約210万〜270万円（約3億5,000万〜4億6,000万ベトナムドン）を準備する必要があります。
日本で不動産を購入する際にかかる必須の税金
日本で家や土地の所有者になると、国および地方自治体に対して納税義務が発生します。
1. 印紙税（印紙税 - inshizei）
これは、土地・建物の売買契約書（売買契約書 - baibai keiyakusho）や、銀行とのローン契約書（金銭消費貸借契約書 - kinsen shōhi taishaku keiyakusho）を締結する際に納める税金です。
印紙税額は契約金額によって異なります。2026年8月時点では、紙の不動産売買契約書に対する印紙税の軽減措置が引き続き適用されています。
- 契約金額が1,000万円〜5,000万円の場合：売買契約書の印紙税は 10,000円（本則20,000円）。
- 銀行ローン契約（3,000万円の借入の場合）：20,000円。
ポイント： 電子契約（電子契約 - denshi keiyaku）を利用すれば、印紙税は完全に免除されます。
2. 登録免許税（登録免許税 - tōroku menkyo zei）
法務局（法務局 - Hōmukyoku）で所有権を移転する際には、所有権移転登記（所有権移転登記 - shoyūken iten tōki）や、銀行ローンの抵当権設定登記（抵当権設定登記 - teitōken setteitōki）を行うため、登録免許税を納めます。
固定資産税評価額（固定資産税評価額 - kotei shisan zei hyōkagaku、通常は市場価格の50〜70%程度）に対する基本税率は以下のとおりです。
- 土地の所有権移転登記： 1.5%（2.0%から軽減される特例が2027年3月末まで適用）。
- 住宅の所有権移転登記（中古住宅）： 0.3%（住宅に関する要件を満たす場合）。
- ローンの抵当権設定登記： 銀行からの借入総額の0.1%。
3. 不動産取得税（不動産取得税 - fudōsan shutoku zei）
不動産取得税は、不動産を取得したことに対して都道府県が課す税金です。
- 標準税率（2026年8月時点）： 土地と住宅は 3%（本則4%から軽減。2027年03月31日まで適用）。
- 納付時期： 引き渡し時にすぐ支払う費用とは異なり、不動産取得税の納税通知書は、入居してから通常 3〜6か月後 に自宅へ届きます。
- 免税・減税： 床面積が50m²〜240m²で、耐震基準（耐震 taishin - 地震に耐える性能）を満たす住宅を購入する場合、住宅の課税標準額から1,200万円が控除されます。実際に居住するための住宅を購入するケースでは、住宅部分の不動産取得税が 0円 になることもあります。
4. 固定資産税・都市計画税の清算金（固定資産税・都市計画税の清算金 - kotei shisan zei / toshi keikaku zei no seisankin）
日本の土地・建物の所有者は、毎年1月1日時点の所有状況に基づいて、固定資産税（固定資産税 - kotei shisan zei）と都市計画税（都市計画税 - toshi keikaku zei）を納めます。
年の途中で住宅を購入する場合、買主と売主の間で、引き渡し日（引き渡し日 - hikiwatashi bi）を基準に実際の所有日数に応じて税額を日割り計算します。買主は、その年の残りの日数に対応する税額を売主に支払います。
契約完了時にかかるサービス費用と保険料
税金に加えて、外部サービスに支払う費用も住宅購入予算の中で無視できない割合を占めます。
1. 不動産仲介手数料（仲介手数料 - chūkai tesūryō）
不動産会社を通して住宅を購入する場合（建築会社などから直接購入する場合を除く）、仲介手数料を支払う必要があります。日本の宅地建物取引業法では、400万円を超える物件について、仲介手数料の上限は次の簡易式で計算されます。
$$\text{仲介手数料（税別）} = (\text{物件価格} \times 3%) + 60.000\text{円}$$
その後、消費税（消費税 - shōhizei）10%を加算します。
3,000万円の住宅の場合：$(30.000.000 \times 3% + 60.000) \times 1,1 = \mathbf{1.056.000\text{円}}$（約1億8,000万ベトナムドン）。
2. 司法書士報酬（司法書士報酬 - shihō shoshi hōshū）
日本では、法務局での所有権移転登記や抵当権設定登記は、買主・売主・銀行の法的安全性を確保するため、ほとんどの場合、司法書士（司法書士 - shihō shoshi）に依頼して行います。
- 報酬： 書類の数や手続きの複雑さにより、70,000〜150,000円 程度です。
3. 銀行ローン関連費用（住宅ローン関連費用 - jūtaku rōn kanren hiyō）
住宅ローン（住宅ローン - jūtaku rōn）を利用する場合、以下のような費用がかかります。
- 保証料（保証料 - hoshōryō）または融資手数料（融資手数料 - yūshi tesūryō）： 借入総額の 2.2% 程度が一般的です（3,000万円を借りる場合は約660,000円）。
- 電子契約手数料・銀行の契約関連手数料： 約10,000〜30,000円。
4. 火災保険・地震保険（火災保険・地震保険 - kasai hoken / jishin hoken）
日本の銀行では、住宅ローンを利用する人に火災保険（火災保険 - kasai hoken）への加入を求めるのが一般的です。地震保険（地震保険 - jishin hoken）は任意ですが、加入を強くおすすめします。
- 契約期間： 火災保険は通常5年契約（現在の最長期間）で加入し、地震保険は1〜5年ごとに更新・支払いを行います。
- 費用： 建物の構造（木造または鉄筋コンクリート造）によって異なりますが、5年契約で 150,000〜300,000円 程度です。
日本で住宅を購入する際の税金・諸費用一覧
以下は、2026年8月時点の諸費用（shohiyou）の全体像を把握するための一覧です。
| 費用項目（ベトナム語） | 日本語名称（ローマ字） | 支払い時期 | 概算費用・税率 |
|---|---|---|---|
| 印紙税 | 印紙税 (inshizei) | 売買契約・ローン契約の締結時 | 10,000〜30,000円 |
| 仲介手数料 | 仲介手数料 (chūkai tesūryō) | 2回に分けて支払い：契約時・引き渡し時 | 上限（物件価格 × 3% + 6万） × 1,1 |
| 登録免許税 | 登録免許税 (tōroku menkyo zei) | 引き渡し日（司法書士経由で支払い） | 土地1.5%、住宅0.3%、抵当権0.1% |
| 司法書士報酬 | 司法書士報酬 (shihō shoshi hōshū) | 引き渡し日 | 70,000〜150,000円 |
| 銀行ローン費用 | 融資手数料 / 保証料 (yūshi tesūryō) | 銀行の融資実行日 | 借入額の約2.2% |
| 住宅保険 | 火災保険・地震保険 (kasai/jishin hoken) | 引き渡し日前 | 150,000〜300,000円（5年） |
| 固定資産税の清算金 | 固定資産税清算金 (kotei shisan zei seisankin) | 引き渡し日 | 実際の日数に応じて計算（約~50k〜100k円） |
| 不動産取得税 | 不動産取得税 (fudōsan shutoku zei) | 入居から3〜6か月後 | 3%（住宅の場合は免税・大幅減税されることが多い） |
日本で3,000万円の住宅を購入する場合の諸費用を試算
埼玉県または神奈川県で、価格 30.000.000円（約51億ベトナムドン）の中古一戸建て（ 一戸建て - ikkodate）を購入し、銀行から30,000,000円を35年間、全額借り入れると仮定します。
| 費用項目 | 計算式・算定根拠 | 概算金額（円） | 概算換算額（ベトナムドン） |
|---|---|---|---|
| 不動産仲介手数料 | (30.000.000 × 3% + 60.000) × 1,1 | 1.056.000 JPY | 約1億8,000万ベトナムドン |
| 銀行ローン事務手数料 | 30.000.000 × 2.2% | 660.000 JPY | 約1億1,200万ベトナムドン |
| 登録免許税＋司法書士報酬 | 土地・建物・抵当権・報酬を合わせた概算 | 380.000 JPY | 約6,500万ベトナムドン |
| 火災・地震保険（5年） | 住宅向け標準保険プラン | 220.000 JPY | 約3,700万ベトナムドン |
| 印紙税（売買契約＋ローン契約） | 10.000 + 20.000 | 30.000 JPY | 約500万ベトナムドン |
| 固定資産税の清算金 | 年間の残り期間を平均して算出 | 80.000 JPY | 約1,360万ベトナムドン |
| 不動産取得税（4か月後に支払い） | 住宅に関する軽減措置を適用済み | 0 - 50.000 JPY | 約0 - 850万ベトナムドン |
| 諸費用合計（SHOHIYOU） | 割合：約8.1%（物件価格に対して） | ~ 2.426.000 JPY | 約4億1,200万ベトナムドン |
まとめ： 3,000万円の住宅を購入する場合、物件価格と諸費用を合わせて、合計約 32.426.000円 を準備する必要があります。
ベトナム人が住宅購入時に諸費用を抑えるポイント
- 売主物件（売主物件 - urinushi bukken）を探す： 分譲会社から新築住宅を直接購入すれば、仲介手数料を 100% 節約できます（3,000万円の住宅なら約100万円）。
- 銀行のローンプランを比較する： 借入額の2.2%を支払うのではなく、定額の事務手数料（50,000円）を設定している銀行もあり、初期費用を大幅に抑えられる場合があります。
- 減税手続きを行う（軽減措置 - keigen sochi）： 不動産会社や司法書士に依頼し、住宅用家屋証明書（住宅用家屋証明書 - jūtakuyō kaoku shōmeisho）の取得手続きをサポートしてもらい、登録免許税や不動産取得税の軽減を受けましょう。
- 個人書類をあらかじめ揃える： 住民票（住民票 - juminhyo）、印鑑証明書（印鑑証明書 - inkan shōmeisho）、課税証明書（課税証明書 - kazei shōmeisho）を準備しておくと、ローンや登記の手続きをスムーズに進められ、期限延長による追加費用を避けられます。
よくある質問
Q. 永住権（eijūken）を持っていない外国人は、日本人よりも住宅購入時の税金や諸費用が高くなりますか？
いいえ。日本の法律では、印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税率や不動産仲介手数料は、外国人と日本国民に対して同じように適用されます。異なる可能性があるのは、銀行ローンの金利や審査の承認率です。
Q. 諸費用（shohiyou）を銀行の住宅ローンに組み込むことはできますか？
はい。現在、日本の多くの銀行では、諸費用ローン（諸費用ローン - shohiyou rōn）として諸費用を含めて借り入れたり、住宅ローン（住宅ローン）の借入限度額に諸費用を追加したりできます。ただし、借入額をまとめることで、金利が約0.1%〜0.2%上乗せされる場合があります。
Q. 住宅購入の契約に行く前に、どのような日本語の個人書類を準備すればよいですか？
在留カード（在留カード - zairyū kādo）、パスポート（パスポート - pasupōto）、実印（実印 - jitsuin）、印鑑証明書（印鑑証明書 - inkan shōmeisho）、住民票（住民票 - juminhyo）を、市役所・区役所（shyakusho/kuyakusho）で取得して準備します。
まとめとおすすめ記事
日本で家を購入することは、生活基盤を築き、安心して暮らすための大きな一歩です。住宅価格の7〜10%にもなる諸費用（shohiyou）の内容を正しく理解しておけば、無理のない資金計画を立て、資金不足などの不測の事態を避けられます。
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