日本で家を売るとどんな税金がかかる？譲渡所得税と3,000万円特別控除
日本の不動産売却時にかかる税金について詳しく解説。短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い、3,000万円特別控除、家を売る際の仲介手数料を最新情報に基づいて紹介します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 21 分で読める
日本の不動産売却時にかかる税金について詳しく解説。短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い、3,000万円特別控除、家を売る際の仲介手数料を最新情報に基づいて紹介します。
日本で一戸建てやマンションを売却することは、日本に住んでいる、働いている、または帰国を考えているベトナム人のご家族にとって、大きな資金上の決断です。しかし、税金や諸費用を十分に見込んでいなかったため、取引後に手元に残る金額が想定より少なく、戸惑う人も少なくありません。家を売って利益が出た場合、税金はいくらかかるのでしょうか。所得税を余分に納めないためにはどうすればよいのでしょうか。本記事では、OlaChill編集部がこうした疑問について、具体的かつ実用的で分かりやすく解説します。内容は2026年8月時点の法令に基づいて正確に更新しています。
日本の不動産譲渡所得税とは？
日本で土地や建物を売却し、取引によって利益が生じた場合、譲渡所得税（日本語では 譲渡所得税 - joto shotokuzei）を納める必要があります。これは売却価格全体に対して一律にかかる税金ではなく、純利益（譲渡所得 - joto shotoku）に対して課税されます。
課税対象となる利益の計算式は、国税庁（Kokuzeicho）によって次のように定められています。
$$\text{課税対象となる利益} = \text{売却価格} - (\text{取得費} + \text{譲渡費用}) - \text{特別控除}$$
それぞれの項目は次のとおりです。
- 売却価格（譲渡収入金額 - joto shunyu kingaku）： 不動産の売却によって得た総額（固定資産税の精算金を含む）。
- 取得費（取得費 - shutokuhi）： 住宅購入時の価格に、購入時にかかった関連費用（登録免許税、名義変更費用）を加えた金額から、建物部分について使用期間に応じた減価償却費（減価償却費 - genka shokyakuhi）を差し引いたもの。
- 譲渡費用（譲渡費用 - joto hiyou）： 仲介手数料、土地の測量費、以前の契約の解除費用、古い建物の解体費用（該当する場合）。
- 特別控除（特別控除 - tokubetsu kojo）： 国の制度による控除（例：自宅に対する3,000万円特別控除）。
上記の計算結果が0またはマイナス、つまり売却によって損失が出た場合は、譲渡所得税を納める必要はありません。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い：重要な5年の基準
日本で家を売る人が必ず理解しておきたいポイントは、不動産の所有期間です。日本では売却益を2つに分け、税率にはほぼ2倍の差があります。
- 短期譲渡所得（短期譲渡所得 - tanki joto shotoku）： 所有期間が5年以下。
- 長期譲渡所得（長期譲渡所得 - choki joto shotoku）： 所有期間が5年超。
譲渡所得税率の比較（2026年8月時点）
| 所有区分 | 国税（所得税） | 地方住民税（住民税） | 復興特別所得税（復興特別所得税） | 適用される合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期（≤ 5年） | 30.0% | 9.0% | 0.63%（所得税の2.1%） | 39.63% |
| 長期（> 5年） | 15.0% | 5.0% | 0.315%（所得税の2.1%） | 20.315% |
（注：復興特別所得税（復興特別所得税 - fukko tokubetsu shotokuzei）は、現行の規定に基づき適用期間が延長されています。）
5年の基準日の計算は非常に間違えやすい！
ベトナム人の中には、2021年4月1日に家を購入し、2026年4月2日に売却すれば、5年と1日が経過しているため長期譲渡所得になると考える人が少なくありません。しかし、実際はそうではありません！
日本の税法では、5年の基準は、家を売却する年の1月1日時点での所有期間によって判定されます。
- 例： 2021年5月15日に家を購入し、2026年10月10日に売却する場合。
- 2026年1月1日時点での所有期間は、2021年5月15日から2026年1月1日までで、まだ5年に達していません。
- そのため、この取引は短期譲渡所得に分類され、**39.63%**の税率が適用されます。
- **20.315%**の長期譲渡所得の税率を適用してもらうには、2027年1月1日以降まで待ってから家を売却する必要があります。
自宅に対する3,000万円特別控除（3000万円特別控除）
これは、日本政府が自宅（マイホーム - mai homu）を売却する人に提供する、最も大きく実用的な税制優遇の一つです。この制度の正式名称は、居住用財産の3,000万円特別控除（居住用財産の3000万円特別控除 - kyujuyo zaisan no sansei manen tokubetsu kojo）です。
優遇の内容
所有期間が5年以下でも5年超でも、課税対象となる利益から最大30,000,000 JPY（約5.1億VND）を控除できます。
- 家の売却益が10,000,000 JPY（約1.7億VND）の場合：3,000万円を差し引くと、課税対象となる利益は0 JPY $\rightarrow$ 譲渡所得税は1円もかかりません。
- 利益が35,000,000 JPY（約5.9億VND）の場合：差額の5,000,000 JPY（約8,500万VND）に対してのみ納税します。
3,000万円特別控除を受けるための条件（2026年更新）
この優遇制度を利用するには、税務署が定める次の条件をすべて満たす必要があります。
- その家が実際の居住用であること： 本人または家族が実際に住んでいること。すでに別の場所へ転居している場合は、転居した日から3年目の12月31日までに売買契約を締結する必要があります。
- 特別な関係にある人への売却ではないこと： 買主が配偶者、父母、子ども、または本人が経営する会社ではないこと。
- 直近3年間にこの優遇を利用していないこと： 売却した年とその2年前の期間に、この3,000万円特別控除やその他の居住用財産の買い換え特例を利用していないこと。
- 確定申告を行うこと（確定申告 - kakutei shinkoku）： 3,000万円を差し引いた後の納税額が0 JPYであっても、必要書類を添えて必ず確定申告を行わなければなりません。申告しなければ控除は認められません！
住宅ローン控除に関する重要な注意： 古い家を売却して3,000万円特別控除を利用し、銀行ローンで新しい家をすぐに購入した場合、新しい家について住宅ローン控除（住宅ローン控除 - jutaku ron kojo）を利用することはできません。売却した年とその2年前、およびその2年後を含む3年間が対象となります。どちらの制度のほうが経済的なメリットが大きいか、選択する前によく検討してください！
売却時の仲介手数料と取引にかかる諸費用
税金に加えて、取引にかかる費用も予算に入れておく必要があります。最も大きな費用は、不動産会社に支払う仲介手数料です。
1. 不動産仲介手数料（仲介手数料 - chukai tesuryo）
日本の宅地建物取引業法（宅地建物取引業法）では、仲介手数料の上限は、標準的な段階計算式によって定められています。
- 4,000,000 JPYを超える部分：（売却価格 × 3% + 60,000 JPY）+ 消費税10%（消費税 - shohizei）。
新しい規定： 8,000,000 JPY以下の低価格不動産（特に中古住宅や郊外の住宅）については、不動産会社が調査費用を補うため、売主から一律で最大**330,000 JPY（10%の税込み）**の仲介手数料を受け取ることを合意できます。
2. 抵当権抹消登記の費用（抵当権抹消登記 - teitoken massho toki）
住宅ローンが残っている場合、売却時にローンを完済し、登記簿上の抵当権を抹消しなければなりません。
- 登録免許税（登録免許税 - toroku menkyozei）： 1,000 JPY / 不動産1件（土地と建物を別々に数える場合は2,000 JPY）。
- 司法書士報酬（司法書士報酬 - shihoshoshi hoshu）： 手続きを行う司法書士への報酬として約15,000 JPY – 30,000 JPY（約250万 – 500万VND）。
30,000,000 JPY（約5.1億VND）のマンションを売却する場合の実費目安
| 費用項目 | 日本語（Romaji） | 費用の目安（JPY） | 換算額の目安（~VND） |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料の上限 | 仲介手数料 (chukai tesuryo) | 1,056,000 JPY | ~179,000,000 VND |
| 抵当権抹消登記 | 抵当権抹消登記 (teitoken massho toki) | 20,000 JPY | ~3,400,000 VND |
| 書類の取得 | 登記事項証明書 (toki jiko shomeisho) | 3,000 JPY | ~500,000 VND |
| 契約書の印紙税 | 印紙税 (inshizei) | 10,000 JPY | ~1,700,000 VND |
| 費用合計の目安 | — | ~1,089,000 JPY | ~184,600,000 VND |
非居住者（非居住者）が家を売却する場合の重要な注意点
勤務契約を終えてベトナムへ帰国した後も日本に不動産を所有し、その後に売却するベトナム人は少なくありません。この場合、税務上は**非居住者（非居住者 - hikyujusha）**に該当します。
1. 10.21%の源泉徴収（源泉徴収 - gensen choshu）
非居住者が日本の家を売却する場合、買主（または購入会社）は、売却価格の総額に対して10.21%（所得税10% + 復興特別所得税0.21%）を源泉徴収し、日本の税務当局へ直接納付する法的義務があります。その後、残額の89.79%が売主へ送金されます。
- 10.21%の源泉徴収が免除される例外： 買主が個人で、自分または親族が居住する目的で購入し、取引価格が100,000,000 JPY以下（約17億VND）である場合。
2. 納税管理人の指定が必須（納税管理人 - nozei kanri nin）
日本に住んでいない場合、日本に居住する個人または税務コンサルティング会社を納税管理人（納税管理人 - nozei kanri nin）として登録する手続きが必要です。納税管理人は本人に代わって税務署からの郵便物を受け取り、翌年2月 - 3月に**確定申告（kakutei shinkoku）**を行い、実際の利益が少ない場合や控除の対象となる場合に、余分に源泉徴収された10.21%の税金の還付を申請します。
ベトナム人向けの確定申告と必要書類
家を売却して利益が出た場合、または自宅を売却して3,000万円特別控除を利用したい場合は、翌年の2月16日から3月15日までに行われる確定申告（kakutei shinkoku）で申告しなければなりません。
準備が必要な書類：
- 所得税の確定申告書（確定申告書 - kakutei shinkokusho）： 資産の譲渡用の申告書。
- 譲渡所得の内訳書（譲渡所得の内訳書 - joto shotoku no uchiwake sho）： 売却価格、購入時の価格、仲介手数料などを記載する書類。
- 売買契約書（売買契約書 - baibai keiyakusho）： 以前の購入時の契約書のコピーと、今回の売却時の契約書。
- 土地・建物の登記事項証明書（登記事項証明書 - toki jiko shomeisho）： 法務局（法務局 - Homukyoku）で取得します。
- 住民票（住民票 - juminhyo）： 3,000万円特別控除を申請する場合、その住所に実際に住んでいたことを証明する書類。
よくある質問
Q. 家を赤字で売却した場合（売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回る場合）、税金はかかりますか？
いいえ。売却によって損失が出た場合、譲渡所得は0となるため、譲渡所得税（joto shotokuzei）はかかりません。さらに自宅であれば、損益通算（損益通算 - soneki tsusan）を利用して、その年に給与から納めた所得税の一部還付を受けられる場合もあります。
Q. ベトナム人の技能実習生／エンジニアです。家を購入して2年後に帰国するため売却する場合、3,000万円を控除できますか？
はい。外国人であっても、また居住期間が短くても（2年）、本人名義の家であり、実際に住民票（juminhyo）を登録して居住していた家であれば、売却時に3,000万円特別控除（3000万円特別控除）を利用する条件を満たします。
Q. マンション（Mansion）の売却は、一戸建て（Ikkodate）の売却と税務上どのような違いがありますか？
税率と3,000万円特別控除については、基本的にまったく同じです。唯一の違いは、取得費（取得費 - shutokuhi）を計算する際、マンションでは土地（減価償却されない）と建物（期間に応じて減価償却される）への価格配分が、一戸建ての場合と異なる点です。
Q. この譲渡所得税はいつ納める必要がありますか？
国税である所得税（所得税）は、確定申告の期間（翌年の16/2 - 15/3）に納めます。一方、住民税（住民税）は、翌年の6月頃に自治体から納付書（納付書 - nofucho）が自宅へ送られてきます。
まとめとおすすめ記事
日本で家を売却することは、税法を正しく理解していれば、それほど複雑ではありません。所有期間5年の基準を正しく把握して39.63%の高い税率を避け、自宅に対する3,000万円特別控除を最大限に活用し、確定申告に必要な書類をきちんと準備することが大切です。仲介手数料や税金を事前に計算しておけば、これまで築いてきた資産を最大限に守ることができます。
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