日本で安い古い賃貸住宅を借りるべき？メリット・デメリットと確認すべき点
日本で安い古い賃貸住宅を借りるべき？木造（アパート）や1981年以前のマンションのメリット・デメリット、費用、内見時に確認すべき7つのポイントを実用的に解説します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 23 分で読める
日本で安い古い賃貸住宅を借りるべき？木造（アパート）や1981年以前のマンションのメリット・デメリット、費用、内見時に確認すべき7つのポイントを実用的に解説します。
日本で暮らし、働くベトナム人コミュニティにとって、留学生や技能実習生、日本に来たばかりのエンジニア、小さなお子さんのいるご家族まで、家賃は毎月の支出の中でも最も大きな割合を占める費用です。不動産サイトで部屋を探していると、月30.000～50.000 JPYほどなのに、比較的広々とした驚くほど安い物件に心を惹かれることも少なくないでしょう。しかし、その魅力的な家賃の裏には、築年数の古い木造住宅（アパート）や、1981年以前に建てられたマンションがあることも多いものです。これは賢い節約術なのでしょうか。それとも、冬の寒さや騒音、湿気・カビ、地震への安全面など、さまざまな問題を招く落とし穴なのでしょうか。この記事では、OlaChillが各ポイントを具体的かつ実用的に分析し、最適な判断ができるよう解説します。
1. なぜ安い古い住宅は日本に住むベトナム人に人気があるのか？
古い住宅を検討する最大の理由が費用であることは、否定できません。2026年8月時点で、東京近郊のSaitama、Chiba、Kanagawaや東京郊外などでは、新築または築10年未満の物件の家賃相場は月70.000 – 95.000 JPY（約11,2 – 15,2百万VND）ほどです。一方、同じエリアにある築30～40年以上の古い木造住宅なら、月35.000 – 55.000 JPY（約5,6 – 8,8百万VND）程度で借りられることがあります。
毎月30.000～40.000 JPYもの差額は非常に大きく、食費全体、あるいは毎月家族に仕送りする金額に匹敵することもあります。また、古い住宅は、現代の極小サイズのワンルームと比べて部屋の面積が広いことが多く、よりゆったりと暮らせるというメリットもあります。
ただし、「安かろう悪かろう」という言葉どおり、家賃で節約できた分が、冬の暖房費やカビによる通院・薬代、日常生活上のさまざまな不便によって相殺されてしまう場合もあります。
2. 人気のある安い古い住宅2種類を比較：木造（アパート）と古いマンション
正しく判断するためには、まず日本特有の2種類の住宅について理解しておく必要があります。
- 古い木造住宅（木造 アパート - mokuzo apato）： 木造の骨組みで造られた2階建ての建物です。市場で最も家賃が安いタイプで、管理費（管理費 - kanrihi）が非常に安い、または0円であることがメリットです。一方、遮音性（遮音 - shaon）と断熱性（断熱 - dannetsu）が非常に低いという大きなデメリットがあります。
- 古いマンション（マンション - mansion）： 3階以上で、鉄筋コンクリート（RC造 - tekkin konkurito zou）または鉄骨で造られた建物です。1981年6月1日より前に建てられた建物は、旧耐震基準（旧耐震基準 - kyu-taishin kijun）に該当します。木造住宅と比べると、コンクリート造のマンションは遮音性が大幅に高い一方、家賃は木造より月10.000 – 20.000 JPYほど高くなります。
古い木造住宅、1981年以前のマンション、新しいRCマンションの比較表
(東京郊外／近隣県における2026年8月時点の実際の家賃相場)
| 比較項目 | 古い木造住宅（木造 アパート） | 1981年以前の古いマンション（旧耐震） | 新しいコンクリートマンション（新耐震 RC） |
|---|---|---|---|
| 平均家賃（1K/1R） | 35.000 – 50.000 JPY（約5,6 – 8,0百万VND） | 50.000 – 68.000 JPY（約8,0 – 10,9百万VND） | 75.000 – 100.000 JPY（約12,0 – 16,0百万VND） |
| 遮音性（遮音） | 非常に低い（足音や隣人のテレビの音が聞こえる） | 普通～良い | 非常に良い（プライバシーを確保しやすい） |
| 保温性（断熱） | 非常に低い（冬はとても寒く、夏は暑い） | 普通 | 良い（冷暖房費を節約できる） |
| 耐震基準 | 低いことが多い（木造の骨組みが経年劣化している場合がある） | 旧耐震基準（震度5に耐える基準） | 新耐震基準（震度6～7に耐える基準） |
| カビのリスク（カビ） | 高い | 普通（物件の向きによる） | 低い（換気設備が整っている） |
3. 古い住宅を借りるときに必ず知っておきたい3つの大きなリスク
リスク1：カビ（カビ - kabi）と窓の結露（結露 - ketsuro）
古い建物は標準的な断熱材が使われていないことが多く、冬になると室内と屋外の温度差によって、窓ガラスや壁に水蒸気が大量に付着します。これは結露（結露 - ketsuro）と呼ばれる現象です。毎日拭き取らずに放置すると、壁の隅や洋服タンスの裏、畳（畳 - tatami）の下などにカビ（カビ - kabi）が広がります。
カビは呼吸器に深刻な悪影響を与え、アレルギーの原因になるだけでなく、退去時に壁や床の損傷に対する高額な修繕費を請求される可能性もあります。
リスク2：旧耐震基準（旧耐震基準 - kyu-taishin kijun）
1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物には、旧耐震基準（旧耐震 - kyu-taishin）が適用されています。この基準では、中程度の揺れである震度5の地震が起きても倒壊しないように設計されています。
一方、1981年6月以降に適用された新耐震基準（新耐震基準 - shin-taishin kijun）では、震度6～7の強い地震にも耐えられるよう、建物により高い耐震性能が求められています。日本は地震が頻繁に起きる国です。旧基準の住宅に住むと、地震の際に揺れを強く感じやすく、少し揺れただけでも不安になりやすいでしょう。
リスク3：断熱性（断熱 - dannetsu）の低さによる光熱費の急増
家賃が月20.000 JPY安ければ、そのまま20.000 JPY節約できると考える人も多いでしょう。しかし、実際は必ずしもそうとは限りません。古い木造住宅は断熱性が低いため、冬には室温が0～5度C近くまで下がることがあります。そのため、エアコンや暖房器具を24/7でつけ続けなければならない場合もあります。
2026年8月時点で、日本の電気料金は比較的高い水準を維持しています。断熱性の低い木造住宅では、冬の電気代が月15.000 – 22.000 JPY（約2,4 – 3,5百万VND）に跳ね上がることもあり、断熱性の高いコンクリート造のマンションと比べて2-3倍になる場合があります。そのため、実際に節約できる金額は大幅に小さくなってしまいます。
4. 古い住宅を借りる際の初期費用表（2026年8月時点）
家賃の安い古い住宅であっても、初期費用（初期費用 - shoki hiyou）として、日本の賃貸特有のさまざまな費用を準備する必要があります。
| 費用項目（日本語・ローマ字） | 詳細 | 一般的な金額（2026年8月） |
|---|---|---|
| 敷金 (shikikin) | 保証金（退去時に清掃費などを差し引いた一部が返金される） | 家賃0 – 1か月分 |
| 礼金 (reikin) | 大家さんへの謝礼・感謝金（返金されない） | 家賃0 – 1か月分（古い住宅では0円が多い） |
| 仲介手数料 (chukai tetsuryo) | 不動産仲介会社へのサービス手数料 | 家賃0.5 – 1か月分 + 消費税10% |
| 保証会社保証料 (hosho kaisha hoshoryo) | 保証会社に支払う費用（日本人の連帯保証人がいない場合は必須） | 初月家賃の50% – 100% |
| 火災保険料 (kasai hokenryo) | 加入必須の火災保険料（契約期間2年） | 15.000 – 22.000 JPY（約2,4 – 3,5百万VND） |
| 鍵交換代 (kagi kokandai) | 防犯のために鍵を交換する費用 | 12.000 – 22.000 JPY（約1,9 – 3,5百万VND） |
| 前家賃 (mae yachin) | 初月分として前払いする家賃 | 家賃1か月分（日割り分を加算） |
節約のコツ： 古い住宅や長期間空室だった物件では、大家さんは入居者を強く求めていることがあります。不動産会社を通して交渉すれば、礼金 (reikin) の免除や、Free Rent (フリーレント)（最初の家賃0.5～1か月分を無料にする制度）を依頼できる可能性があります。
5. 古い住宅の内見（内見）で確認すべき7つの実践チェックリスト
実際に内見（内見 - naikan）へ行くときは、見た目がきれいに塗り直されているかだけで判断してはいけません。次の7つのポイントを実際に確認しましょう。
1. 壁の隅・天井・異臭を確認する（カビ - kabi）
窓の近くの壁の隅を手で触り、洋服タンス（押入れ - oshiire）や流し台の下も開けて確認しましょう。黒いシミ、剥がれた壁紙、強いカビ臭がある場合は、雨漏りや水の染み込み、換気不良のサインです。
2. 窓の気密性と騒音を確認する（遮音 - shaon）
窓をしっかり閉め、部屋の中で2-3分静かにして、外を走る車の音を聞いてみましょう。窓枠を軽く押し、隙間風が入ってこないかも確認します。古い木造住宅は窓が歪んでいることが多く、冬には冷たい風が入り込みやすくなっています。
3. 水圧と排水経路を確認する（排水 - haisui）
洗面台、浴槽、トイレの水を実際に流してみましょう。蛇口を最大まで開き、水圧が十分か確認します。洗面台に顔を近づけ、排水口から嫌な臭いが上がってこないかも確認してください。
4. 分電盤の容量を確認する（アンペア - ampere）
玄関付近にある分電盤（分電盤 - fundenban）を確認し、契約アンペア数がいくつかを見ておきましょう。日本の古い住宅では、20Aまたは30Aしか用意されていないことがよくあります。エアコンをつけながらIHコンロを使い、さらにドライヤーを動かすと、ブレーカーが頻繁に落ちる可能性があります。40Aへの変更を無料でできるか、不動産会社に聞いてみましょう。
5. ゴミ置き場（ゴミ置き場）とポスト（ポスト）を確認する
建物の共用ゴミ置き場は、周辺住民のマナーを知る手がかりになります。ゴミが無造作に捨てられていたり、分別されていなかったり、ポストに古く傷んだ広告チラシが詰まっていたりする場合は、騒音やマナーの悪い隣人などのトラブルに遭う可能性があります。
6. 付属設備の製造年を確認する
エアコン（エアコン - eakon）や給湯器のラベルを確認しましょう。エアコンが2010年より前に製造されたものだと、電力を大量に消費し、冷暖房の効きも遅い可能性があります。契約に署名する前に、大家さんへ新しいエアコンへの交換を依頼してみてください。
7. 畳（畳 - tatami）またはフローリング（フローリング - flooring）の状態を確認する
和室（和室 - washitsu）で畳を使っている場合は、部屋のあちこちを実際に歩き、床が沈んだり、凸凹していたりしないか確認しましょう。畳が古く黄色く変色していたり、表面が毛羽立っていたりする場合は、入居前に新しい畳への交換（畳替え - tatamikae）を交渉しましょう。
6. アドバイス：いつなら妥協して借りるべき？いつ避けるべき？
安い古い住宅を借りてもよい人：
- 一人暮らしで、お金を節約することを最優先にし、学費や仕送り、来日当初の生活費に充てたい人。
- 日中の大半を学校や会社で過ごし、家には寝るために帰ることが多い人。
- 物件の立地が非常に便利な場合：駅から徒歩7分未満、Gyomu SuperやDon Quijoteなどの安いスーパーが近く、交通費や食費を節約できる物件。
- 古い木造住宅でも、大家さんが内装を大規模にリフォーム（リフォーム - reform）し、浴室やトイレを modernize している物件。
避けて、より良い住宅を選んだほうがよい人：
- 小さなお子さんや高齢者のいる家族で日本へ移住する人（静かで暖かく、安心・安全な環境が必要な人）。
- 騒音にとても敏感な人（上階の足音、テレビの音、隣室の話し声で眠れなくなる人）。
- アレルギー、鼻炎、喘息の既往歴がある人（古い住宅はハウスダストやカビがたまりやすい）。
7. よくある質問
Q. 旧耐震基準（旧耐震 - kyu-taishin）は、本当に住むべきではないほど危険ですか？
回答： 実際には、1981年以前に建てられたコンクリート造の建物でも、耐震補強（耐震補強 - taishin hokyo）の検査や工事を済ませているケースが多くあります。ただし、補強されていない古い木造住宅は、大きな揺れが起きた際の変形が大きくなる可能性があります。不安がある場合は、1981年6月以降に建てられた鉄筋コンクリート造のマンション（新耐震）を選ぶと、より安心です。
Q. 自分で窓に断熱フィルムを貼ったり、壁に防音シートを貼ったりしてもよいですか？
回答： 可能ですが、真空吸着タイプや水で貼るタイプの素材を選び、永久接着タイプの接着剤は使わないようにしてください。退去時には原状回復（原状回復 - genjo kaifuku）の義務があります。塗装や壁紙（クロス - kurosu）を剥がしてしまうと、敷金 (shikikin)が全額差し引かれたり、追加の損害賠償を請求されたりする可能性があります。
Q. 在留カード（在留カード - zairyu card）や住民票（住民票 - juminhyo）がまだない場合でも、古い住宅の賃貸手続きはできますか？
回答： 一般的に、不動産会社や保証会社（保証会社 - hosho kaisha）は、正式な契約時に外国人登録証／在留カードのコピーと住民票の提出を求めます。ただし、日本へ渡航する前でも、ビザの承認書類、入学許可証、雇用契約書などを提出して、部屋の仮申込みをすることは可能です。
Q. 日本の古い賃貸住宅の契約期間は通常どのくらいですか？早期解約すると違約金がかかりますか？
回答： 日本の一般的な賃貸契約の期間は2年です。1年未満で退去する場合、短期解約違約金（短期解約違約金 - tanki kaiyaku iyakukan）の条項がある契約では、家賃1～2か月分の違約金を請求されることがあります。契約書に署名する前に、この条項をよく確認してください。
8. まとめ・おすすめ記事
日本で安い古い住宅を借りることは、実用的な妥協を伴う選択です。毎月の固定費を大幅に抑え、より広い住居を得られる一方で、断熱性や遮音性、内装の美しさが劣ることを受け入れなければなりません。若く、柔軟に対応でき、遮熱カーテンや除湿機などを上手に用意できる人にとっては、日本での最初の数年間に資金を貯めるための非常に良い選択肢となるでしょう。
日本での実際の暮らしに関する知識を身につけ、自分で安心して手続きを進めるためにも、当サイトの次のおすすめ記事をぜひチェックしてください。
- 部屋探しの生活のコツや実体験をまとめた Blog OlaChill
- 日本での部屋探しや不動産契約の手続きを詳しく解説する 日本での賃貸住宅の借り方A-Zガイド
- 文化に触れながら週末のリラックスプランを立てられる Tokyo発の日帰りツアー
- 日本に住むベトナム人コミュニティ向けの最新情報を見逃さないために、OlaChillのトップページへ！
コメント
まだレビューがありません。最初の投稿者になりましょう！
