外国人は日本で家を買える？知っておくべき条件と実情
外国人は日本で家を買える？所有権の規定、銀行ローンの条件、税金・諸費用、ビザに関する実情を2026年8月時点で詳しく解説します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 23 分で読める
外国人は日本で家を買える？所有権の規定、銀行ローンの条件、税金・諸費用、ビザに関する実情を2026年8月時点で詳しく解説します。
日本で暮らし、働いている方なら、「ベトナム人である自分は、働いていても留学中でも日本で家を買えるの？」「家を買えば、日本に定住するためのビザを取得できる？」「永住権がなくても、銀行から住宅ローンを借りられる？」と疑問に思ったことがあるのではないでしょうか。
こうした疑問は、日本で長期的にキャリアを築きたい方や、毎月何十万もの家賃と敷金（shikikin）を支払い続ける代わりに、資産形成や投資をしたい方にとって、とても現実的なものです。外国人に対する規制が厳しいため、不動産を所有するのは難しいのではないかと心配する人も少なくありません。しかし、日本の法制度は、多くの人が考えているよりもはるかに開かれています。この記事では、日本で家を購入する前に必ず知っておきたい条件、費用、そして実情について、OlaChillが詳しく、現実的かつ具体的に解説します。
1. 日本における外国人の不動産購入権に関する実情
国籍や在留資格による制限はない
2026年8月時点で、日本の法律は外国人による不動産購入を一切制限していません。ベトナム国籍のベトナム人であっても、まだ一度も日本を訪れたことがない人であっても、日本で何らかのビザで暮らしている人であっても、法律上は日本人と同じように不動産を自分名義で購入できます。
東南アジアや北米の一部の国では、外国人向けマンションの購入枠（quota）を設けたり、外国人購入者向けの追加税（foreign buyer surcharge）を課したりしています。一方、日本では、日本人と外国人の双方に通常の税率と法的な登記手続きが適用されます。
家を買っても定住ビザが自動的に取得できるわけではない
これはベトナム人の間で最もよくある誤解です。東京や大阪で数十億ドンを支払って家や別荘を購入すれば、当然日本に住み続けるためのビザがもらえると考えている人もいます。
しかし実際には、不動産の所有権と日本の出入国管理法は、まったく別の制度です。不動産を購入しても、在留カード、就労ビザ、永住権（eijuken）が付与されることはありません。日本で長期的に暮らすには、技術・人文知識・国際業務、経営・管理、結婚、永住など、通常のビザ申請条件を満たす必要があります。
Sở hữu bất động sản ≠ Cấp tư cách lưu trú (Visa)
2. 永久所有権：土地と建物を一体で所有する
日本の不動産市場における大きなメリットの一つが、所有形態です。外国人が日本で家や土地を購入する場合、通常は**永久的な所有権 所有権 (shoyuken)**を取得できます。
- 土地と建物の両方を所有: 土地（tochi）と、その上に建つ建物（tatemono）の両方について、期限のない所有権を持つことになります。一部の国にあるような50年や70年の長期借地権ではありません。
- マンション（Mansion）: マンションの室内空間を永久的に所有し、建物が建っている土地についても、専有面積に応じた共有持分（敷地の共有持分）を所有します。
- 借地権との違い 借地権 (shakuchiken): 市場で極端に安い不動産の中には、建物だけを購入し、土地は借りる形式のものがあります。このタイプを購入すると、毎月地代を支払う必要があり、借地契約にも期限があります（通常は20–30年）。そのため、重要事項説明書 重要事項説明 (juyo jiko setsumei)をよく確認し、その不動産が所有権 (shoyuken)なのか借地権 (shakuchiken)なのかを確認することが大切です。
3. 家を買う際、ビザが影響すること・しないこと
ビザの役割を正しく理解することで、資金計画を適切に立てられます。
ビザが影響しないこと
- 名義人になる権利と資産の合法化: 日本の法律では、技能実習生、留学生、観光で来日している人、日本に住んでいない人でも、土地・建物の所有権を本人名義で登記できます。
- 税金に関する義務と権利: 不動産取得税や毎年の固定資産税は、ビザの種類に関係なく、日本人とまったく同じです。
ビザが大きく影響すること
ビザは、住宅ローン 住宅ローン (jutaku ron)を利用できるかどうかに直接影響します。
- 永住権 永住権 (eijuken)がある場合: 日本国籍者とほぼ同じ融資条件が適用されます。融資額は住宅価格の90–100%まで認められることがあり、金利も非常に低く、2026年8月時点の変動金利は約0.3% – 0.8%/年です。返済期間は最長35年です。
- 永住権がない場合（技術者ビザ、長期就労ビザ）: 大手銀行（MUFG、SMBC、Mizuho）の多くは融資を断るか、厳しい条件を求めます。永住権のない人への融資を認める銀行（SMBC Trust Bank、Shinsei Bank、または専門金融機関など）もありますが、次のような条件を求められます。
- 現在の日本の勤務先で2–3年以上働いていること。
- 年収（源泉徴収票による収入）が4,000,000 JPY (~660百万VND)から5,000,000 JPY以上であること。
- 不動産価格の10% – 20%を頭金（Down payment）として支払うこと。
- 永住権保持者よりも高い金利が適用される場合があること。
- 留学生・技能実習生の場合: 審査基準上、長期的に安定した収入がないため、日本の銀行から住宅購入資金を借りることはほぼ100%不可能です。家を買うには、100%現金で一括購入するか、家族から資金を送ってもらう必要があります。
4. 現金一括購入と銀行ローン（Jutaku Ron）の比較
以下の表では、日本で家を購入する際の2つの支払い方法の違いを詳しく比較しています。
| 項目 | 現金一括払い (一括払い) | 銀行住宅ローン 住宅ローン (jutaku ron) |
|---|---|---|
| 必要なビザ | 不要（留学生、技能実習生、日本国外にいる人でも購入可能） | 永住権 永住権 (eijuken)または高収入の長期就労ビザが必要 |
| 審査手続き | 簡単で迅速（資金の出所を確認するだけ） | 複雑。収入、健康状態、信用履歴を審査（2–4週間） |
| 住宅価格以外の初期費用 | 住宅価格の約5% – 7% | 住宅価格の約8% – 10%（ローン保険料、銀行の審査手数料などを含む） |
| 証明が必要な財務書類 | 口座取引明細、合法的な資金源の証明 | 給与明細、源泉徴収票、納税履歴、年金（nenkin）の納付履歴 |
| 必須書類 | パスポート、住民票 (juminhyo)、または日本国外在住者の宣誓供述書 | 住民票 (juminhyo)、印鑑証明書 (inkan shomeisho)、在職証明書 |
| 取引完了までの期間 | 2–4週間 | 1.5–3か月 |
5. 日本で家を購入する際の諸費用と税金（2026年8月更新）
住宅の販売価格とは別に、取引費用や税金として、不動産価格の約**6% – 10%**に相当する諸費用を準備する必要があります。2026年8月時点で、具体的な費用は以下のとおりです。
1. 仲介手数料 仲介手数料 (chukai tesuryo)
日本の宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限が明確に定められています。
- 4,000,000 JPYを超える不動産の場合：3% + 60,000 JPY + 10%の消費税 消費税。
- 例: 30,000,000 JPY (
50億VND)の家を購入する場合、仲介手数料の上限は次のとおりです：$(30,000,000 \times 3% + 60,000) \times 1.1 = 1,056,000\text{ JPY}$ (1億7,500万VND)。
2. 登録免許税 登録免許税 (toroku menkyo zei)
所有権移転登記や名義変更の際に国へ納める税金です。
- 土地の名義変更にかかる税金：土地の評価額の約1.5%（2026年時点で軽減税率が適用されています）。
- 建物の名義変更にかかる税金：建物の評価額の約0.3% – 2.0%（新築か中古か、自己居住用か投資用かによって異なります）。
3. 印紙税 印紙税 (inshi zei)
不動産売買契約書に印紙を貼って納める税金です。
- 契約金額が10百万 - 50百万 JPYの場合：印紙税は10,000 JPY（約160万VND）。
4. 不動産取得税 不動産取得税 (fudosan shutoku zei)
家を購入した後に1回だけ納める税金です。通常、入居日から3から6か月後に都道府県から家の住所へ納税通知書が届きます。
- 通常の税率：住宅および住宅用地の評価額（評価額 - hyokagaku）に対して3%。
- 注意: 市区町村の評価額（hyokagaku）は、一般的に市場での実際の売買価格の50% - 70%程度であるため、実際の税額は想像しているよりも軽くなることが多いです。
5. 毎年の固定資産税 固定資産税 (kotei shisan zei)と都市計画税 都市計画税 (toshi keikaku zei)
日本で不動産を所有すると、毎年支払う必要がある維持税です。
- 固定資産税：評価額の1.4%/年。
- 都市計画税：評価額の最大0.3%/年（物件が都市計画区域にある場合）。
- 軽減措置: 200m²未満の住宅用地は、固定資産税の課税標準額が最大5/6まで軽減されます。
6. 司法書士・行政書士（Gyoseishoshi / Shiho-shoshi）への報酬
所有権移転登記の手続きや法的確認を依頼する際の費用です。通常、100,000 JPY – 200,000 JPY（約1,600万 - 3,300万VND）程度です。
6. ベトナム人が日本で家を買う6つのステップ
資金の準備ができている場合、日本での住宅購入は以下の標準的な手順で進みます。
[Bước 1: Tìm nhà & Tìm công ty môi giới]
↓
[Bước 2: Nộp đơn đăng ký mua 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)]
↓
[Bước 3: Nộp hồ sơ vay 住宅ローン (nếu vay ngân hàng)]
↓
[Bước 4: Nghe giải thích điều khoản 重要事項説明 (juyo jiko setsumei) & Ký hợp đồng]
↓
[Bước 5: Thanh toán tiền còn lại & Sang tên sổ đỏ (Chuyển giao 所有権)]
↓
[Bước 6: Nhận chìa khóa & Đóng thuế sở hữu sau 3-6 tháng]
ステップ1：不動産を探し、信頼できる仲介会社を選ぶ
SUUMO、ATHOME、HOMESなどの日本の不動産サイトで探すか、ベトナム語・英語に対応できるスタッフがいる仲介会社に問い合わせることができます。
ステップ2：購入申込書 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)を提出する
気に入った家が見つかったら、購入希望価格を添えて、売主に購入の意思を示す申込書を提出します。これは、違約金などの法的拘束力を持つ契約ではありませんが、購入に対する真剣な意思を示すものです。
ステップ3：銀行ローン 住宅ローンを申し込む（利用する場合）
銀行で事前審査（仮審査、Kari-shinsa）と本審査（Hon-shinsa）を受けます。必要書類には、給与明細、納税証明書、住民票 (juminhyo)、在留カード、パスポートなどがあります。
ステップ4：重要事項の説明を受け、契約を締結する
資格を持つ不動産仲介担当者（宅建、Takken）が、**重要事項説明 重要事項説明 (juyo jiko setsumei)**を読み上げて説明します。土地の所有権、マンションの場合は管理費、道路の接道状況などを詳しく確認する必要があります。その後、双方が売買契約書（売買契約書、Baibai keiyakusho）に署名し、住宅価格の約5% – 10%を手付金として支払います。
ステップ5：残金を支払い、融資を実行する
引き渡し日に、買主または銀行が売主へ残金を支払います。司法書士（Shiho-shoshi）が法務局へ書類を提出し、買主のために所有権 所有権 (shoyuken)の移転登記を行います。
ステップ6：鍵を受け取り、手続きを完了する
家の鍵を受け取り、取引を完了します。3–6か月後、不動産取得税 不動産取得税 (fudosan shutoku zei)の納税通知書が自宅に届きます。
7. よくある質問
Q. ベトナム在住のベトナム人（まだ一度も日本に来たことがない人）でも、日本で家を買えますか？
はい。現金一括で購入することは可能です。ただし、日本の住民票 (juminhyo)がないため、住所と本人の印鑑を証明するために、ベトナムの公証役場または在ベトナム日本国大使館・総領事館で宣誓供述書（Affidavit）を取得する必要があります。
Q. 日本の地方にある安い家（Akiya - 0円または数百万ドンの空き家）を買うのはおすすめですか？
慎重に検討すべきです。購入価格は非常に安くても、空き家は人里離れた地域にあることが多く、水道設備や断熱性能の改修費用が非常に高額になる場合があります（購入価格の何倍にもなる可能性があります）。また、毎年の固定資産税 固定資産税 (kotei shisan zei)を支払う必要があり、将来使わなくなった場合に再び売却するのも難しい傾向があります。
Q. 永住権 永住権がなくても、日本人と結婚していれば住宅ローンを借りやすくなりますか？
はい。日本人の配偶者ビザ（Spouse visa）を持っている場合、多くの日本の銀行は、日本人の配偶者がローンの保証人になる、またはペアローン（Pair loan）で共同名義にすることを条件に、融資を検討してくれます。
Q. 家を買った後に住まず、賃貸に出すと罰則を受けますか？
購入方法によって異なります。優遇金利が適用される個人向け住宅ローン 住宅ローン (jutaku ron)を利用する場合、銀行は本人または家族がその家に居住することを義務付けています。銀行に無断で賃貸経営をすると、契約違反とみなされ、ローン残高全額の一括返済を求められる可能性があります。賃貸に出したい場合は、現金で購入するか、不動産投資ローン（投資用ローン、Toshi-yo loan）を利用する必要があります。
8. まとめ
日本での住宅購入は、国籍やビザによる壁がありません。誰でも土地と建物の両方を、永久的な所有権 所有権 (shoyuken)付きで所有できます。本当の障壁は、100%現金で購入しない場合の資金力と住宅ローン 住宅ローン (jutaku ron)の利用条件です。
技術者や、日本で長期的に暮らすことを考えている会社員であれば、良好な信用履歴を積み重ね、永住権 永住権 (eijuken)の取得を目指すことが、非常に低い金利で理想のマイホームを手に入れるための最適なステップとなるでしょう。
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