日本でベトナム料理店を開業するなら：集客できる物件はどこを選ぶ？
日本でベトナム料理店を開業するための物件選びのポイントを解説。ベトナム人居住エリアと日本人客向けエリア、1階と上階を比較し、2026年8月時点の詳しい賃料相場も紹介します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 20 分で読める
日本でベトナム料理店を開業するための物件選びのポイントを解説。ベトナム人居住エリアと日本人客向けエリア、1階と上階を比較し、2026年8月時点の詳しい賃料相場も紹介します。
日本で故郷の味を提供する食堂やレストランを開くことは、技能実習生、エンジニア、留学生、そして日本に定住するベトナム人家族にとって大きな夢の一つです。しかし、料理のアイデアを本当に利益の出るビジネスにするまでの道のりは長く、その中でも最も重要な一歩が物件を探して選ぶことです。立地を間違えたり、家賃が経営を圧迫したり、ターゲットとする客層にうまくアプローチできなかったりすると、料理がおいしくても店が「閑古鳥が鳴く」状態になりかねません。この記事では、OlaChill編集部が、ベトナム人が多いエリアと日本人客が集まるエリアのどちらを選ぶべきか、駅近か路地裏か、1階か上階かといったポイントを詳しく分析します。さらに、2026年8月時点における大都市の実際の店舗物件の賃料相場も紹介します。
1. 誰をターゲットにするか：ベトナム人エリアか、日本人客が集まるエリアか？
どの物件を見に行くか決める前に、まず答えなければならない質問があります。それは、誰に料理を提供するのかということです。ターゲットとする客層によって、適したエリアも経営スタイルも大きく異なります。
ベトナム人が多く住むエリア
東京や関東では、Shin-Okubo（新大久保）、Takadanobaba（高田馬場）、Hirai（平井）、Nishi-Kawaguchi（西川口 - 埼玉県）などがベトナム人コミュニティの「中心地」となっています。大阪では、YaoやIkuno周辺もベトナム人が多いエリアです。
- メリット: 同胞の顧客が非常に多く、ベトナム本来の味（濃いめの味付け、エビ味噌、発酵調味料、香草など）も、日本人向けに調整しなくてもすぐに受け入れてもらえます。日本在住ベトナム人向けのSNSグループを通じて、キャンペーンや割引を告知しやすい点も魅力です。
- デメリット: 競争が非常に激しいことです。何十軒ものフォー、バインミー、ブンダウマムトムの店が隣接していると、顧客は数千円単位で価格を比較します。競合店が新メニューを出したり値下げしたりすると、固定客が離れやすい傾向もあります。
商業中心地と日本人客向けエリア
東京のShibuya（渋谷）、Shinjuku（新宿）、Ebisu（恵比寿）、Ginza（銀座）、大阪のUmeda（梅田）、Namba（難波）などは、日本人の会社員や若者、外国人観光客が集まるエリアです。
- メリット: 日本人客は比較的客単価が高く、フォー1杯やランチセット（ランチ - ranchi）に1,200 - 1,800 JPY（約190,000 - 290,000 VND）を払うことにも抵抗がありません。日本人は決まった店に通う習慣があり、マナーもよい傾向があります。
- デメリット: 味付けを調整しなければなりません（辛さを抑える、魚醤の香りを弱める、よりあっさりした味にするなど）。また、日本らしいきめ細かな接客も求められます。こうしたエリアは物件の賃料も非常に高額です。
OlaChillからのアドバイス：資金に余裕がなく、「小さく始めて長く育てたい」場合は、主要駅の周辺にある駅近ではないエリアでベトナム人をターゲットにするのが安全です。十分な資金があり、経験豊富な調理チームを用意して長期的にブランドを築きたいなら、都心で日本人客を狙いましょう。
2. 立地を比較：駅近（Ekichika）か、路地裏（Rojiura）か
駅から飲食店までの距離は、通行量を左右する重要な要素です。日本語では**人通り (hitodori)**と呼ばれます。
駅近の物件（駅近 - Ekichika）
駅の出口から徒歩3分未満の場所にある物件です。
- 最大のメリット: 通勤・通学途中の一見客（一見さん - ikkensan）に効率よくアプローチできます。Google Mapsでも住所を見つけてもらいやすいでしょう。
- 課題: 家賃（家賃 - yachin）や保証金が非常に高額です。また、日本の大手飲食チェーンとの競争も激しくなります。
路地裏の物件（路地裏 - Rojiura）
駅から徒歩7 - 12分ほど離れた、細い路地にある物件です。
- メリット: 同じ広さの駅近物件と比べて、家賃が40% - 60%程度に抑えられます。静かな環境で、夜の居酒屋（居酒屋 - izakaya）や、特定の料理に特化した家庭的な飲食店に向いています。
- 課題: デジタルマーケティング（Digital Marketing）に長けていることが必須です。SNS（Facebook、TikTok、Instagram）で宣伝し、Google Maps（MEO）も最適化して、顧客に自分から来てもらう必要があります。通りすがりの客だけを頼りにしていては、店は間違いなく閑散としてしまいます。
3. 1階の路面店（1階）か、地下・上階（地下・階上）か
初めて店を開く人の多くが、「3階や4階にあるのに、なぜいつも満席の店があるのか」と疑問に思います。
1階の物件（1階 - Ikkai）
- 入店率が高い: 通行人はガラス越しに店内や料理を確認でき、その場ですぐに入店を決められます。
- 正面スペースを活用できる: 大きな看板（看板 - kanban）、料理のサンプルケース（サンプルケース - sanpurukesu）を設置しやすく、バインミーのテイクアウト（テイクアウト - teikuauto）販売にも向いています。
- 賃料: 建物内でも常に最高水準です。
地下（地下 - Chika）または上階（階上 - Kaijo）の物件
- コストを削減できる: 同じ広さであれば、1階より賃料を30%から50%抑えられます。
- 必要な条件: 1階の入口に分かりやすい案内看板を設置し、使いやすいエレベーターを確保することが欠かせません。何より、インターネット上で料理の写真を非常に魅力的に見せる必要があります。ベトナム料理の居酒屋や、2階・3階にあるベトナム料理のビュッフェ店も、固定客を確保できていれば十分に成り立ちます。
4. 都市別の店舗賃料の目安（2026年8月時点）
日本では、店舗物件の面積を**坪 (tsubo)**で表します。1 tsubo ≈ 3.3 m²です。
以下は、2026年8月時点における大都市の商業物件について、坪単価の平均賃料と契約時に必要となる初期費用をまとめたものです。
| 都市 / エリア | 坪単価/月（JPY） | VND換算（~160 JPY/VND） | 保証金・敷金 | ベトナム料理店への適性 |
|---|---|---|---|---|
| Tokyo - 都心 (Shinjuku, Shibuya, Ginza) | 30,000 - 65,000 JPY | ~4.8 - 10.4百万 VND | 家賃8 - 12か月分 | 日本人客、高級料理・現代風フォー |
| Tokyo - 郊外/ベトナム人集中エリア (Takadanobaba, Hirai, Kamata) | 15,000 - 30,000 JPY | ~2.4 - 4.8百万 VND | 家賃6 - 10か月分 | ベトナム人客 + 庶民的な料理を好む日本人客 |
| Osaka - 都心 (Umeda, Namba, Shinsaibashi) | 22,000 - 45,000 JPY | ~3.5 - 7.2百万 VND | 家賃6 - 10か月分 | 観光客 + 大阪の会社員 |
| Osaka - 郊外/住宅街 (Yao, Higashiosaka) | 10,000 - 20,000 JPY | ~1.6 - 3.2百万 VND | 家賃4 - 8か月分 | 在住ベトナム人コミュニティ、家族連れ |
| Nagoya (Sakae, Meieki) | 14,000 - 28,000 JPY | ~2.2 - 4.5百万 VND | 家賃6 - 8か月分 | ベトナム料理店と居酒屋を組み合わせた店舗 |
| Saitama / Chiba (Nishi-Kawaguchi, Funabashi) | 11,000 - 22,000 JPY | ~1.7 - 3.5百万 VND | 家賃4 - 6か月分 | ベトナム人の技能実習生・エンジニア向け |
店舗物件の契約時にかかる初期費用（2026年8月時点）
東京で15 tsubo (~50 m²)、月額賃料250,000 JPYの物件を借りる場合、住居の賃貸のように家賃1-2か月分だけを用意すればよいわけではありません。実際には、次のような必須費用が発生します。
- 保証金 (hoshokin) / 敷金 (shikikin) - 保証金・敷金: 通常は家賃6〜10か月分 = 1,500,000 - 2,500,000 JPY。
- 礼金 (reikin) - 大家への礼金: 家賃1〜2か月分（返金不可） = 250,000 - 500,000 JPY。
- 仲介手数料 (chukai tesuryo) - 仲介手数料: 家賃1か月分 + 税 = 275,000 JPY。
- 前家賃 (maeyachin) - 前払い家賃: 1 - 2か月分 = 250,000 - 500,000 JPY。
- 造作譲渡料 (zosakujotoryo) - 厨房設備などの譲渡費用（居抜き - Inuki 物件の場合）: 厨房やテーブル・椅子の状態により500,000 - 2,000,000 JPY。
=> 店舗物件の契約時に必要な初期費用の合計は、**3,000,000〜6,000,000 JPY（約480 - 960百万 VND）**になる場合があります。
節約のコツ：居抜き (inuki) 物件を優先して探しましょう。これは、以前の飲食店が撤退した後に、排気設備、給排水管、厨房などが残されている物件のことです。スケルトン (スケルトン - sukeruton) 物件から工事を始める場合と比べて、5,000,000〜10,000,000 JPYを節約できる可能性があります。
5. 日本で成功しているベトナム料理店から学ぶ実践的なポイント
近年、日本で成功しているバインミー店、フォー店、ベトナム料理店のチェーンを見ると、物件選びについて覚えておきたい重要な教訓が3つあります。
教訓1：「バインミー・フォーを素早く販売」か「長居できる居酒屋」か
- テイクアウト / スピード重視のバインミー: 5 - 8 tsubo ~ 16 - 26 m²ほどの小さな物件で、駅の出口や人通りの多い交差点に近い1階の路面店であることが必須です。坪単価は高くても、面積が小さいため月々の家賃総額を抑えられます。
- ベトナム居酒屋 / ベトナム鍋・焼肉: グループ客が多く、2 - 3時間滞在し、飲み物にも多くお金を使います。この形態では、高額な1階物件にこだわる必要はありません。広めの2階または地下物件（15 - 30 tsubo）を選べば、客席を効率よく配置しながら、毎月の固定費も抑えられます。
教訓2：契約金を支払う前に、法的な手続きを確認する
物件の保証金を支払う前に、営業許可を取得できるか必ず詳しく確認しましょう。
- 飲食店営業許可 (飲食店営業許可 - inshokuten eigyo kyoka): 地域の保健所（保健所 - hokenjo）が発行します。厨房には独立したシンクを2槽設置し、基準を満たす換気設備を整え、トイレも衛生管理上分離されていなければなりません。
- 防火管理者 (防火管理者 - boka kanrisha): 店舗の収容人数が30人以上の場合、建物にはこの資格を持つ防火管理者を置くことが義務付けられています。
- 本人確認書類: 住民票（住民票 - juminhyo）、営業が認められる在留資格（経営・管理ビザ - 経営・管理ビザ）、または日本人・永住者を代表者とする体制を準備する必要があります。
6. まとめ：開業を目指す人にとって重要な経験則
日本でベトナム料理店を開くための物件選びは、コストと顧客のバランスを見極める難しい判断です。周辺の人通りが少なかったり、ターゲット客の普段の動線から外れていたりする場合は、家賃が安いという理由だけで契約を急いではいけません。一方で、予想売上の15%を超える家賃を無理に負担するのも危険です。
契約書にサインする前に、平日の朝・昼・夜、そして週末など、1週間の中でさまざまな時間帯に物件を調査し、実際の**人通り (hitodori)**を数えてみましょう。
日本での暮らしや法律、ビジネスに役立つ情報をさらに知りたい方は、Blog OlaChillで実体験に基づく記事を読んだり、OlaChillのホームページをチェックしたりしてみてください。ご家族やビジネスパートナーを連れて首都圏の候補地を視察したい場合は、Tour ngày từ Tokyoを利用すれば、効率よく移動でき、時間も節約できます。
日本で理想の物件を見つけ、ビジネスを大きく成功させられるよう願っています！
よくある質問
Q. ベトナム人のエンジニアビザや技能実習ビザの保有者は、日本で飲食店を開くために物件を自分名義で借りられますか？
回答: 日本の石油振興・出入国管理当局の規定によると、エンジニアビザや技能実習ビザでは、許可された職種以外で営利事業を直接行うことは認められていません。自分名義で店を開くには、経営・管理ビザ（経営・管理ビザ）へ変更するか、永住ビザを持つ人や日本国籍者と協力し、その人を法人の代表者にする必要があります。
Q. 日本で飲食店を開く場合、居抜き (Inuki) の内装・設備を必ず引き継がなければなりませんか？
回答: 必須ではありません。スケルトン (スケルトン - sukeruton) 物件を選び、自分の希望どおりに設計することもできます。ただし、スケルトン物件の工事費は通常、居抜き (Inuki) 物件の3-4倍になり、完成までにも時間がかかります。
Q. 店舗物件の賃貸契約が終了したとき、保証金 (hoshokin) は100%返金されますか？
回答: 通常、100%返金されるわけではありません。日本の店舗賃貸契約には、償却 (償却 - shokyaku)に関する条項が含まれていることが多く、契約終了時に10-20%または家賃1-2か月分が差し引かれる場合があります。また、契約で定められている場合は、物件を契約時の状態に戻す原状回復 (原状回復 - genjokaifuku)の費用も負担しなければなりません。
Q. 日本でベトナム料理店を経営する場合、家賃 (家賃) は売上の何%までなら安全ですか？
回答: 日本のF&B業界では、家賃の理想的な比率は月間総売上の**8%〜12%**程度です。15%を超えると、食材費や人件費に大きな財務的負担がかかります。
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