ベトナム在住で日本の不動産を購入したい：遠隔購入は可能？どの窓口を利用すればいい？

ベトナムから行う書類の公証と必要な手続き

非居住者は、日本の住民票 住民票 (juminhyo)や印鑑証明書 印鑑証明書 (inkan shomeisho)を持っていないため、日本の行政機関はベトナム側で用意した代替書類を求めます。

身元・住所に関する宣誓供述書 宣誓供述書 (sensei kyojutsu-sho)

これは、氏名、生年月日、ベトナムでの住民登録上の住所、パスポート番号を明記した宣誓書（Affidavit）です。

ベトナムでの手続き：

• ベトナム語と日本語（または英語）で宣誓書を作成します。
• パスポートと宣誓書をベトナムの公証役場、またはハノイ/ホーチミンにある日本大使館・領事館へ持参し、署名を公証してもらいます。
• その後、ベトナム外務省で領事認証の手続きを行います（民間の公証役場で公証した場合）。

委任状 委任状 (ininjo)

日本に直接出向いて法務局へ書類を提出できないため、司法書士 司法書士 (shiho shoshi)に所有権移転登記の手続きを委任する委任状 委任状 (ininjo)に署名する必要があります。この書類も、Affidavitと併せて署名の認証を受ける必要があります。

日本への送金、為替レート、銀行融資：実際にはどうなのか？

住宅ローンの実情（Mortgage）

現実的な注意点： 日本での長期ビザ（永住権 永住権 eijuken、技術・人文知識・国際業務、経営・管理など）を持っておらず、日本で発生した所得を申告・納税していない場合、日本の銀行の99%（MUFG、SMBC、Mizuhoなど）は、ベトナム在住者に住宅購入ローンを融資しません。購入資金は**100%現金（Cash buyer）**で用意する必要があります。

ベトナムから日本へ合法的に送金する方法

ベトナムの銀行から日本へ、例えば15 - 30百万Yen（約2,5 - 5十億VNĐに相当）という大きな金額を送金する場合、ベトナムの外国為替管理法を遵守する必要があります。

• ベトナムの商業銀行へ提出する書類：
  1. 有効期限内のパスポート。
  2. 締結済みの不動産売買契約書 売買契約書 (baibai keiyakusho)。
  3. 日本の仲介会社・司法書士からの支払通知書（Invoice）。
  4. ベトナム国内における合法的な資金源を証明する書類（預金通帳、ベトナムでの不動産売却契約書、収入明細、納税決定書など）。
• 為替レート： 2026年8月時点で、日本円の為替レートはおよそ1 JPY ~ 165 VNĐ（銀行の販売レートにより変動）で推移しています。銀行のSWIFTシステムを利用した送金には、1 - 3営業日かかります。

遠隔で家賃を受け取り、納税するには：誰のサポートが必要？

賃貸収入を得る目的で不動産を購入する場合、遠隔管理のために、現地でサポートしてくれる体制を整える必要があります。

家賃受取口座の開設と不動産管理会社 不動産管理会社 (fudosan kanri kaisha)

非居住者は、日本で個人名義の銀行口座を自分で開設することができません。一般的な解決策は、**不動産管理会社 (fudosan kanri kaisha)**と契約することです。

• 管理会社が入居者から家賃を回収し、管理手数料（通常、月額賃料の5% - 8%）や発生した修繕費を差し引きます。
• 残った手取り額は、定期的に（毎月または3-6か月ごとに）国際送金で、ベトナムの本人名義の銀行口座へ振り込まれます。

納税管理者 納税管理者 (nozei kanrisha)

日本の税法では、日本国内で収益を生む資産を所有する非居住者は、**納税管理者 納税管理者 (nozei kanrisha)**を必ず指定しなければなりません。納税管理者には、税理士 税理士 (zeirishi)や、対応資格を持つ不動産管理会社を指定できます。この担当者が、固定資産税 固定資産税 (kotei shisan zei)の納付や、毎年の所得税 所得税 (shotoku zei)の申告手続きを本人に代わって行います。

源泉徴収 源泉徴収 (gensen choushuu)

• 個人の居住者に貸す場合： 入居者が家賃の100%を本人または管理会社へ支払います。源泉徴収はありません。
• 企業・法人に貸す場合： 法人の入居者は、法的義務として**20.42%の源泉徴収税 (gensen choushuu)**を差し引き、日本の国税庁 国税庁へ直接納付する必要があります。年末には、税理士が確定申告 確定申告 (kakutei shinkoku)を行い、減価償却費、管理手数料、固定資産税などを差し引いた後、納め過ぎた税金の還付を申請します。

日本の不動産購入にかかる費用・税率一覧（2026年8月時点）

資金計画で慌てないためにも、取引時にかかる税金や諸費用として、物件価格の**約6% - 8%**を追加で準備しておく必要があります。

ベトナム人が遠隔で日本の不動産を購入する際に遭遇しやすい4つのリスクと詐欺の罠

遠隔での住宅購入には、経験不足や「無許可の仲介業者」を信頼してしまった場合、常に一定のリスクが伴います。

1.「数億VNĐ」で買える格安空き家 Akiya（空き家）の罠

日本の地方にあるAkiya住宅を、わずか1 - 2百万Yen（約160 - 330百万VNĐ）で販売する広告を目にすることがあります。しかし、こうした物件は深刻な人口減少地域にあることが多く、解体や改修に5 - 10百万Yenかかる場合があります。また、賃貸や再販売がほとんどできないケースも少なくありません。

2. 見せかけの利回り：表面利回りと実質利回りを区別する

信頼できない仲介業者は、「年間利回り10 - 12%」などと約束することがあります。しかし、これは**表面利回り 表面利回り (hyomen rimawari)**にすぎず、次の計算式で算出されます。

（年間家賃 / 購入価格）x 100%。

実際には、次の費用を差し引いた後の**実質利回り 実質利回り (jisshitsu rimawari)**を計算しなければなりません。

• 月々の管理費 管理費 (kanrihi)。
• 修繕積立金 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin)。
• 年間固定資産税、納税管理者への報酬、不動産管理費。 東京における実際の実質利回りは、通常**年間3.5% - 5.5%**程度にとどまります。

3.無許可の仲介業者（宅建 - Takken）

日本の国土交通省（MLIT）または都道府県知事から正式な宅地建物取引業者 宅地建物取引業者の免許を受けた不動産会社とのみ取引しましょう。手付金を会社口座やエスクロー口座ではなく、個人名義の口座へ振り込ませようとする個人には近づかないでください。

4.耐震基準 耐震基準 (Taishin kijun)の確認を省略する

日本では、**1981年6月（新耐震）**から耐震基準が大幅に厳格化されました。この時期より前に建てられた住宅（旧耐震）は、災害保険料が非常に高く、賃貸しにくいうえ、地震発生時の構造上のリスクも大きくなります。

よくある質問

Q. 日本で家を購入すると、ベトナム人でも永住ビザや投資ビザを取得できますか？

回答： いいえ。日本の不動産購入は、在留政策とは完全に別の制度です。住宅や土地を所有したからといって、永住ビザや長期滞在の観光ビザが自動的に発給されるわけではありません。ただし、日本で不動産事業を行う会社を設立し、最低資本金5百万Yenを用意したうえで、実現可能な事業計画があれば、経営・管理 経営・管理 (Keiei Kanri)ビザを申請できます。

Q. 暗号資産（Crypto）や第三者を介した送金で、住宅購入代金を支払えますか？

回答： 絶対におすすめしません。日本の法律では、マネーロンダリング対策（AML）の観点から、資金源を非常に厳しく管理しています。司法書士（Shiho shoshi）や日本の銀行は、合法的な銀行取引明細を通じて、資金の流れと出所を明確に証明するよう求めます。非公式な「第三者経由」の送金を行うと、資産の凍結、契約の解除、ブラックリストへの登録につながる可能性があります。

Q. 日本へ行って署名できない場合、どのように契約書へ押印すればいいですか？

回答： 日本の非居住者には、登録印 印鑑 (inkan)がありません。そのため、本人が直筆で署名します。契約書には、ベトナムの管轄機関で公証を受けた署名宣誓書（Signature Affidavit）宣誓供述書を添付し、その署名が本人のものであることを証明します。

Q. 日本の不動産は時間の経過とともに価値が下がりますか？

回答： 日本では、建物部分の価値は時間とともに減価償却され、徐々に下がります。一方、Tokyo、Osaka、Fukuokaなどの大都市中心部における**土地の価値（地価 - Chika）**は、整備されたインフラと高い賃貸需要を背景に、安定して上昇する傾向があります。そのため、日本の不動産を遠隔購入する場合に最も効果的な戦略は、立地（駅から徒歩10分未満）と、修繕積立金が健全なマンション（manshon）に重点を置くことです。

まとめ・関連記事

ベトナムに住みながら日本の不動産を遠隔購入することは、宣誓供述書 宣誓供述書を適切に準備し、正規の銀行ルートで送金し、宅建（Takken）の資格を持つ仲介業者を選び、納税管理者 納税管理者を明確に指定すれば、法的にも十分可能で安全です。

購入目的が資産形成であっても、お子さんの将来の留学準備であっても、または不労所得の確保であっても、架空の利回り保証ではなく、必ず実質利回り 実質利回りを基準に慎重に計算しましょう。

日本での暮らし、法務手続き、資金面に関する実体験をさらに知りたい方は、Blog OlaChillの関連記事をご覧いただくか、OlaChillのホームページでベトナム人コミュニティ向けの最新情報をご確認ください。日本へ渡航して市場調査と観光を組み合わせる計画がある方は、便利なTokyo発の日帰りツアーもぜひチェックしてみてください！

---