外国人という理由で賃貸契約を断られる：理由と審査通過率を高める方法
日本で外国人が賃貸契約を断られる理由と、書類を整えて審査通過率を最大90%まで高める実践的なコツを紹介します。
2026年8月7日·✍️ olablog·⏱ 21 分で読める
日本で外国人が賃貸契約を断られる理由と、書類を整えて審査通過率を最大90%まで高める実践的なコツを紹介します。
「申し訳ありませんが、この物件は外国人の入居を受け付けていません」――これは、日本で暮らしたことがある人や、これから日本へ行こうとしている人なら、誰もが落胆や不安を感じる言葉かもしれません。留学生、技能実習生、安定した収入のあるエンジニア、家族滞在などの在留資格で暮らす人であっても、日本国籍ではないというだけで賃貸の入居審査を断られるケースは、今も少なくありません。なぜこのような壁があるのでしょうか。入居審査（審査 - shinsa）をできるだけスムーズに通過するには、どうすればよいのでしょうか。本記事では、OlaChillが日本の不動産市場の知られざる事情を解説し、希望する住まいを「契約」するための、最も実践的な対策を紹介します。
1. 日本における外国人の賃貸契約拒否の実態
日本の法務省やYOLO JAPANなどの信頼できる団体による調査では、日本に住む**外国人の約40%**が、国籍を直接または間接的な理由として、少なくとも一度は賃貸契約を断られた経験があるとされています。特に注目すべきなのは、断られた人のうち約70%が、日常会話に十分なレベルからビジネスレベルまでの日本語能力を持っていることです。
つまり、問題は必ずしもあなたの経済力や語学力にあるわけではありません。日本の賃貸審査は、非常に厳格な二重のリスク評価の仕組みに基づいて行われます。
- **保証会社（保証会社 - hoshon gaisha）**が、支払い能力や信用履歴を確認する。
- **管理会社（管理会社 - kanri gaisha）と大家さん（大家さん - oyasan）**が、入居者の「安全性と管理のしやすさ」を基準に判断する。
どこか1つの段階で問題が生じると、申し込みはすぐに不承認となってしまいます。
2. 大家さんや管理会社が外国人を不安視する5つの主な理由
問題を解決するには、日本の大家さん（oyasan）の視点を理解する必要があります。日本の大家さんの多くは高齢で、安定を好み、賃貸中に起こり得るトラブルを非常に警戒しています。
2.1 言語の壁とコミュニケーション能力
多くの大家さんは、水漏れ、火災、自然災害、冬場の水道管の破裂などの緊急事態が起きた際、入居者が日本語で意思疎通できず、迅速に対応できないことを心配しています。管理会社に英語やベトナム語を話せるスタッフがいない場合、トラブルを避けるため、最初から断られてしまうことがあります。
2.2 生活習慣の違い（ごみ出し、騒音）
- **ごみの分別（ゴミ分別 - gomi bunbetsu）：**決められた日や時間以外にごみを出したり、燃えるごみや（灰/プラスチック/PETボトル）を分別しなかったりすることは、近隣住民とのトラブルの大きな原因です。
- **騒音（騒音 - soon）：**日本の住宅、特に木造（木造 - mokuzo）やアパート（アパート - apato）は、壁が薄いことがよくあります。友人を集めて食事をしたり、深夜に大声で話したりすると、管理会社に苦情（kujo）が寄せられやすくなります。
2.3 金銭的なリスクと「契約を放棄される」不安
大家さんは、外国人入居者が突然ビザの期限を迎えて帰国（帰国 - kikoku）したり、電気・水道代、家賃、清掃費などを支払わないまま夜逃げ（夜逃げ - yonige）したりするケースを心配しています。日本国外にいる相手から個人の大家さんが未払い金を回収するのは、ほぼ不可能です。
2.4 保証人（保証人 - hoshonin）を見つける難しさ
日本では伝統的に、入居者は安定した収入のある日本人の連帯保証人（連帯保証人 - rentai hoshonin）を求められることがあります。日本に来たばかりのベトナム人の多くは、この条件を満たす知人がいません。
2.5 無断で同居される懸念
契約上は1人入居となっているのに、実際には3-4人の友人が一緒に住んでいるケースもあります。これは日本の賃貸契約に対する重大な違反であり、大家さんの信頼を損ないます。
3. 審査通過率を高める書類準備のコツ（審査に通るコツ）
入居審査（shinsa）の通過率をできるだけ高めたいなら、最初から「不備のない」プロフェッショナルな書類一式を準備しておきましょう。
3.1 必要書類を漏れなくきちんと準備する
不動産会社に求められてから書類を探すのではなく、内見に行く前に次の書類をそろえておきましょう（原本とコピーの両方を持参してください）。
- **在留カード（在留カード - zairyu kado）：**有効期限が少なくとも1年残っているもの、または契約期間より長く有効なもの。
- 身分証明書 / パスポート（パスポート - pasupoto）。
- **住民票（住民票 - juminhyo）：**住所を登録している市区町村の市役所/区役所で取得します。
- 収入証明書：
- 会社員：源泉徴収票（源泉徴収票 - gensen choshuhyo）、直近3か月分の給与明細、または雇用契約書（雇用契約書 - koyo keiyakusho）。
- 留学生：在留資格認定証明書（在留資格認定証明書 - zairyu shikaku nintei shomeisho）、預金残高証明書（預金残高証明書 - yokin zandaka shomeisho）、または奨学金・家族からの仕送りを証明する書類。
3.2 本人確認の電話に備えて練習する（本人確認 - honnin kakunin）
申し込み後、保証会社または管理会社から、情報確認のためにあなたへ直接電話がかかってきます。
- **態度：**明瞭かつ丁寧に答え、基本的な敬語（keigo）を使う。
- **内容：**氏名、生年月日、会社名/学校名、給与額、生活上のルールを守る意思を正確に伝える。
- **コツ：**日本語にまだ自信がない場合は、よく聞かれる質問を経験者と事前に練習したり、電話に出る前に不動産会社の担当者へロールプレイ（role-play）のサポートをお願いしたりしましょう。
3.3 外国人向けの保証会社（保証会社）を活用する
日本人の個人保証人を用意できない場合は、多言語対応の信頼できる保証会社と提携している不動産会社を選びましょう。
- **GTN (Global Trust Networks)：**日本に住む外国人向けの保証を専門とする会社で、ベトナム語対応スタッフもいます。
- **Epos Card / Nihon Safety / Casa：**合法的なビザを持つ外国人労働者に対して、比較的柔軟な審査を行う大手保証会社です。
4. 日本で賃貸契約を結ぶ際の初期費用一覧（2026年8月時点）
日本で一般的な賃貸物件を借りる際の初期費用（初期費用 - shoki hiyo）は、通常、月額家賃の3～5倍に及びます。以下は、2026年8月時点の平均的な費用の内訳です（参考換算レート：1 JPY ≈ 165 VND）。
| 費用項目（日本語 + Romaji） | 一般的な金額 | 月額60.000 JPYの物件の場合（約990万VND） | 備考・性質 |
|---|---|---|---|
| 敷金（敷金 - shikikin） | 家賃1 - 2か月分 | 60.000 – 120.000 JPY（約990万 - 1,980万VND） | 法律上の規定に基づく清掃費などを差し引いた後、一部が返金される場合があります。 |
| 礼金（礼金 - reikin） | 家賃0 - 2か月分 | 0 – 120.000 JPY（約0 - 1,980万VND） | 大家さんへの「お礼」のお金で、返金されません。現在は「礼金0」の物件も多くあります。 |
| 仲介手数料（仲介手数料 - chukai tesuryo） | 家賃0,5 - 1か月分 + 税 | 33.000 – 66.000 JPY（約540万 - 1,080万VND） | 不動産会社に支払います。 |
| 保証料（保証料 - hoshoryo） | 初月家賃の50% - 100% | 30.000 – 60.000 JPY（約490万 - 990万VND） | 保証会社に支払います（更新は約10.000 JPY/年）。 |
| 火災保険料（火災保険料 - kasai hokenryo） | 2年間の固定料金 | 15.000 – 25.000 JPY（約240万 - 410万VND） | 契約時に加入が必須です。 |
| 鍵交換費用（鍵交換費用 - kagi kokan hiyo） | 固定料金 | 15.000 – 25.000 JPY（約240万 - 410万VND） | 安全確保のために鍵を交換する費用です。 |
| 前家賃（前家賃 - mae yachin） | 家賃1か月分 | 60.000 JPY（約990万VND） | 入居する最初の月の家賃です。 |
| 初期費用の概算合計 | 家賃約3,5 - 5か月分 | 230.000 – 380.000 JPY（約3,790万 - 6,270万VND） | 2026年8月時点。 |
5. ベトナム人に親切な住まいの種類と不動産会社（Gaikokujin-friendly）
昔ながらの大家さんに何度も断られて時間を無駄にしたくないなら、外国人向け、または外国人に理解のある住まいを中心に探しましょう。
5.1 UR Housing（UR賃貸住宅 - UR chintai jutaku）
UR Housingは、独立行政法人都市再生機構が運営する公的住宅の仕組みです。日本で暮らす外国人にとって、まさに「理想的な選択肢」といえます。
- 礼金なし（礼金ゼロ - reikin zero）。
- 保証人 / 保証料なし。
- 契約更新料なし（更新料ゼロ - koshinryo zero）。
- **条件：**月収が家賃の約3 - 4倍あること、またはURの規定を満たす十分な貯蓄があることを証明できれば申し込めます。
5.2 Village House（ヴィレッジハウス）とシェアハウス
- **Village House：**かつての社員寮などを改修した住宅を活用しており、家賃が非常に安く（20.000 – 40.000 JPY/月から）、敷金・礼金の条件も厳しくありません。
- **Sharehouse（Oakhouse、Borderless House、Sakura House）：**キッチンや浴室を共有する住まいの個室を借りるスタイルです。手続きは非常に簡単で、パスポート/在留カードがあれば、複雑な審査を受けずにすぐ入居できる場合があります。
5.3 専門不動産会社とSafety Net Housing
- **SUUMO / HOME'Sで検索：検索条件で「外国人相談可」(Gaiko-kujin sodan ka - 外国人の相談可)**を選ぶと、最初から外国人を断る物件を除外できます。
- **Safety Net Housing（セーフティネット住宅 - sefuti nettu jutaku）：**日本の国土交通省（MLIT）が運営するプラットフォームで、外国人を含む住宅確保要配慮者の入居を拒まない物件を登録しています。
6. 入居者の権利と知っておくべき法的ルール
日本で賃貸契約を結んだ後は、日本人と同じように法律によって保護されます。
- **借地借家法（借地借家法 - Shakuchi Shakyakaho）：**入居者の居住権を保護する法律です。大家さんは、裁判所が認める「正当事由」（正当事由 - seito jiyu）がない限り、一方的に入居者を退去させることはできません。
- 敷金返還（敷金返還）：改正民法（Article 621）および国土交通省の原状回復ガイドライン（原状回復のガイドライン）によれば、入居者は、時間の経過による自然な損耗（例：日光による壁の色あせ、床に残った冷蔵庫の設置跡）について費用を負担する必要はありません。故意または不注意によって生じた損傷のみ、修繕の責任を負います。
よくある質問
Q. まだ日本に行っておらず、ベトナムにいる状態でも先に部屋を申し込めますか？
A. 可能ですが、選択肢は限られます。UR HousingやSharehouseを探すほか、外国人向けに遠隔で手続きをサポートしている不動産会社（GTN、Best-Estateなど）を利用できます。多くの会社では、在留カードの代わりに在留資格認定証明書（COE）を受け付けています。
Q. 賃貸審査の通過率はビザの種類によって変わりますか？
A. 変わります。長期の就労ビザ（エンジニア、人文知識、技能を持つ労働者）や永住者ビザ（永住者 - eijusha）は、常に最も通過率が高い傾向があります。留学ビザや技能実習生の場合は、仕送りなどの資金源についてより厳しく確認されることがあります。
Q. 1つの物件で審査に落ちた場合、その履歴が残って別の物件に影響しますか？
A. 市場全体に影響するわけではありません。ただし、特定の**保証会社（保証会社）**に断られた場合、その会社のシステムや、加盟している保証会社の協会にデータが保存される可能性があります。不動産会社の担当者が、別の保証会社へ申し込めるようサポートしてくれます。
Q. 2年間の契約期間が終わる前に退去できますか？
A. 可能です。通常は、管理会社に1～2か月前（契約内容によって異なります）までに通知すれば退去できます。ただし、あまりに早く退去する場合（例えば、違約金（違約金 - iyakukin）の条項がある契約で1年未満の場合）は、家賃1か月分を違約金として支払わなければならないことがあります。
まとめ：OlaChillからのアドバイス
日本で賃貸契約を断られたからといって、あなたが「十分ではない」という意味ではありません。国内の不動産市場にある、やや保守的なリスク回避の仕組みが理由であることがほとんどです。透明性のある書類を準備し、日本の生活文化を尊重する姿勢を示し、外国人に理解のある不動産会社やサービスを選べば、手頃な費用で希望に合う住まいを見つけることは十分に可能です。
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