Impôt sur les revenus locatifs d’un bien résidentiel au Japon : calcul, dépenses déductibles et conseils juridiques
Guide détaillé de l’impôt sur les revenus locatifs au Japon en 2026 : calcul du fudōsan shotoku, dépenses déductibles et avantages de la déclaration aoiro shinkoku sur formulaire bleu.
7 août 2026·✍️ olablog·⏱ 16 min de lecture
Guide détaillé de l’impôt sur les revenus locatifs au Japon en 2026 : calcul du fudōsan shotoku, dépenses déductibles et avantages de la déclaration aoiro shinkoku sur formulaire bleu.
Après avoir constitué leur épargne pendant un certain temps, de nombreux Vietnamiens vivant au Japon décident d’acheter un appartement (mansion) ou une maison individuelle (isshodate), soit pour leur usage personnel et la location, soit comme investissement générant des revenus passifs. Cependant, une fois que les loyers commencent à être versés sur leur compte bancaire, beaucoup se retrouvent dépassés : « Dois-je payer un impôt sur mes revenus locatifs ? », « Comment faire ma déclaration de revenus sans subir de pénalité ? », « Existe-t-il un moyen légal de déduire certaines dépenses et de réduire le montant de mes impôts ? ».
La crainte de procédures administratives complexes et les barrières linguistiques poussent de nombreuses personnes à ne pas faire leur déclaration ou les empêchent d’optimiser leurs dépenses, ce qui entraîne une facture fiscale plus élevée que nécessaire. Dans cet article, OlaChill vous accompagne à travers chacune de ces questions et vous explique les règles fiscales japonaises applicables aux revenus immobiliers locatifs en août 2026, ainsi que des « conseils de déduction fiscale » parfaitement légaux.
Comment calculer les revenus locatifs d’un bien résidentiel au Japon ?
Dans le système fiscal japonais, les revenus provenant de la location de terrains, de maisons, d’appartements ou de parkings sont classés comme des revenus immobiliers — 不動産所得 (fudōsan shotoku).
Il est important de noter que le revenu imposable ne correspond pas au montant total des loyers perçus, mais au montant restant après déduction des dépenses d’exploitation admissibles.
$$ \text{Revenus immobiliers imposables} = \text{Recettes totales (総収入金額)} - \text{Dépenses admissibles (必要経費)} $$
Montants inclus dans les recettes totales (総収入金額 - sōshūnyū kingaku)
- Loyer mensuel — 賃料 (chinryō) : paiements récurrents perçus auprès des locataires.
- Charges de gestion et de services — 共益費・管理費 (kyōeki-hi / kanri-hi) : montants supplémentaires facturés aux locataires pour couvrir l’électricité, l’eau et le nettoyage des parties communes.
- Droit d’entrée — 礼金 (reikin) : somme non remboursable versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat. Elle constitue 100% du revenu imposable de l’année au cours de laquelle elle est perçue.
- Frais de renouvellement du contrat — 更新料 (kōshin-ryō) : perçus lorsqu’un locataire renouvelle son bail (généralement une fois tous les 2 ans, et habituellement pour un montant équivalant à 1 mois de loyer).
- Partie non remboursable du dépôt de garantie — 敷金のうち返還不要なもの (shikikin) : le dépôt de garantie initial 敷金 (shikikin) est normalement conservé temporairement, mais si le contrat prévoit qu’une partie sera retenue et ne sera pas restituée (par exemple, 敷引き - shikibiki), cette partie doit être incluse dans les recettes de l’année concernée.
Quels sont les taux d’imposition applicables ?
Les revenus immobiliers au Japon sont additionnés aux revenus provenant d’autres sources (comme les revenus d’emploi 社員 - shain) dans le cadre du système d’imposition globale — 総合課税 (sōgō kazei).
Une fois le revenu imposable total calculé, l’impôt national sur le revenu — 所得税 (shotoku-zei) est appliqué selon un barème progressif allant de 5% à 45% (en août 2026) :
- Moins de 1.950.000 JPY (~315 millions de VND) : taux d’imposition de 5% (Déduction de 0 JPY)
- De 1.950.000 à 3.300.000 JPY : taux d’imposition de 10% (Déduction de 97.500 JPY)
- De 3.300.000 à 6.950.000 JPY : taux d’imposition de 20% (Déduction de 427.500 JPY)
- De 6.950.000 à 9.000.000 JPY : taux d’imposition de 23% (Déduction de 636.000 JPY) (Remarque : en plus de l’impôt sur le revenu, les contribuables doivent également payer 2,1% d’impôt spécial sur le revenu destiné à la reconstruction 复兴特别所得税).
Dépenses admissibles (必要経費) pouvant être légalement déduites pour réduire l’impôt
La clé pour optimiser votre facture fiscale consiste à comprendre les dépenses admissibles — 必要経費 (hitsuyō keihi). Si vous déclarez correctement toutes les dépenses ci-dessous, vous pouvez réduire considérablement votre revenu imposable.
1. Frais d’amortissement — 減価償却費 (genka shōkyaku-hi)
Il s’agit de la dépense la plus importante. Votre maison perd de la valeur avec le temps. L’État vous autorise à considérer cette « usure » comme une dépense mensuelle, même si aucun paiement n’est effectué.
- Règle d’or : vous pouvez amortir uniquement la valeur du bâtiment (建物 - tatemono) ainsi que les installations et équipements (設備 - setsubi). Vous ne pouvez absolument PAS amortir le terrain (土地 - tochi), car celui-ci ne perd pas de valeur avec le temps.
- Durée d’utilisation légale (法定耐用年数) : les maisons en bois (木造 - mokuzō) ont une durée d’utilisation de 22 ans ; les maisons en béton armé (RC - reinforced concrete) ont une durée d’utilisation de 47 ans.
2. Intérêts d’emprunt bancaire — 借入金利息 (kariirekin risoku)
Si vous contractez un prêt bancaire (住宅ローン ou アパートローン) pour acheter un bien locatif, les intérêts du prêt (利息 - risoku) annuels sont considérés comme une dépense déductible raisonnable.
- Remarque importante : les remboursements mensuels du principal (元金 - gankin) ne sont PAS des dépenses. Seuls les intérêts peuvent être déduits fiscalement.
3. Impôts et taxes publiques — 租税公課 (sozei kōka)
Les impôts liés à la détention d’un bien immobilier locatif peuvent être comptabilisés comme dépenses :
- Impôt foncier — 固定資産税 (kotei shisan-zei) et taxe d’urbanisme — 都市計画税 (toshi keikaku-zei) payés chaque année.
- Taxe d’acquisition immobilière — 不動産取得税 (fudōsan shotokuzei) (payée une seule fois lors de l’achat initial du bien).
- Droits de timbre — 印紙税 (inshi-zei) sur les contrats d’achat/vente et de location.
4. Frais de gestion et de courtage — 管理費・仲介手数料
- Frais d’externalisation de la gestion du bien ( mạn/tháng) — 管理委託料 (kanri itaku-ryō) : somme versée à l’agence immobilière qui gère les locataires (généralement 3% - 5% du loyer mensuel).
- Frais de courtage pour trouver un locataire — 仲介手数料 (chūkai tesūryō) : généralement équivalents à 1 mois de loyer lorsqu’un nouveau locataire est trouvé.
5. Frais de réparation — 修繕費 (shūzen-hi)
Coûts liés à la remise en peinture des murs, au remplacement des toilettes, à la réparation de la plomberie et au remplacement des climatiseurs défectueux.
- La distinction : les petites réparations qui maintiennent le bien dans son état initial peuvent être intégralement comptabilisées comme 修繕費 (shūzen-hi) au cours de l’année où elles sont effectuées. Si les travaux constituent une rénovation importante qui augmente la valeur du bien (par exemple, démolir et reconstruire tout l’intérieur avec des équipements haut de gamme), ils sont considérés comme des dépenses d’investissement — 資本的支出 (shihonteki shishutsu) et doivent être amortis sur plusieurs années.
6. Autres dépenses
- Assurances — 損害保険料 (songai hoken-ryō) : assurance incendie (火災保険) et assurance contre les séismes (地震保険).
- Frais de déplacement et de communication — 旅費交通費・通信費 : frais de transport pour se rendre sur le bien afin d’effectuer des inspections, et frais de téléphone pour communiquer avec les locataires ou l’agence de gestion.
- Honoraires de professionnels — 専門家報酬 : honoraires versés à un expert-comptable (税理士 - zeirishi), à un avocat ou à un conseiller en démarches administratives.
Tableau récapitulatif des dépenses fiscalement déductibles
| Nom japonais de la dépense | Nom français | Conditions / Méthode de calcul |
|---|---|---|
| 減価償却費 (genka shōkyaku-hi) | Frais d’amortissement | Seule la part correspondant au bâtiment et aux équipements est incluse, selon la méthode linéaire (定額法). |
| 借入金利息 (kariirekin risoku) | Intérêts d’un prêt immobilier | Seuls les intérêts sont inclus ; les remboursements du principal à la banque ne le sont pas. |
| 固定資産税・都市計画税 | Impôt foncier / Taxe d’urbanisme | D’après l’avis d’imposition annuel émis par les autorités locales. |
| 管理費・修繕積立金 | Charges de gestion / Fonds de réserve pour réparations | Versements mensuels à l’association de gestion de l’immeuble (pour les condominiums). |
| 修繕費 (shūzen-hi) | Frais d’entretien et de réparation | Petites réparations visant à remettre les éléments et équipements endommagés dans un état normal d’utilisation. |
| 損害保険料 (songai hoken-ryō) | Primes d’assurance | Primes annuelles d’assurance incendie, catastrophe et autres assurances. |
| 税理士報酬 (zeirishi hōshū) | Honoraires d’expert-comptable | Coûts liés au recours à une personne pour aider à préparer la déclaration de revenus 確定申告. |
Taxe d’habitation (住民税) et taxe professionnelle individuelle (個人事業税)
En plus de l’impôt national sur le revenu (所得税), les revenus locatifs peuvent également entraîner 2 taxes locales auxquelles les propriétaires doivent accorder une attention particulière :
1. Taxe d’habitation — 住民税 (jūmin-zei)
La taxe d’habitation est calculée à un taux fixe de 10% du revenu imposable total de l’année précédente (dont 6% de taxe municipale 市区町村民税 et 4% de taxe préfectorale 道府県民税).
Par exemple : si vos revenus immobiliers nets après déduction de toutes les dépenses s’élèvent à 1.000.000 JPY (162 millions de VND), vous devrez payer 100.000 JPY (16,2 millions de VND) supplémentaires de taxe d’habitation l’année suivante.
2. Taxe professionnelle individuelle — 個人事業税 (kojin jigyō-zei)
Toute personne qui loue un bien n’est pas nécessairement tenue de payer la taxe professionnelle individuelle. Cette taxe ne s’applique que lorsque votre activité locative atteint une échelle professionnelle (事業規模 - jigyō kibo) [1.2.2, 1.2.3].
Le critère de référence généralement utilisé par les autorités fiscales japonaises est la « règle des 5 bâtiments ou 10 pièces » — 5棟10室ルール (go-tō jisshitsu rūru) :
- Louer 5 maisons individuelles ou plus (戸建て).
- Ou louer 10 pièces d’appartement ou plus (アパート・マンション).
Si votre activité atteint cette échelle professionnelle, vous serez soumis à un taux de taxe professionnelle individuelle de 5% pour l’activité immobilière. Toutefois, l’État prévoit une exonération de base de 2.900.000 JPY/an (~470 millions de VND) pour cette taxe. Si votre bénéfice net est inférieur à ce montant, vous n’aurez toujours pas à la payer.
La déclaration sur formulaire bleu (青色申告 - Aoiro Shinkoku) : l’« arme » d’optimisation fiscale du propriétaire
Lors de votre déclaration de revenus 確定申告 (kakutei shinkoku), vous avez 2 options : la déclaration sur formulaire blanc (白色申告 - shiroiro shinkoku), plus simple mais offrant moins d’avantages, ou la déclaration sur formulaire bleu (青色申告 - aoiro shinkoku), qui exige une comptabilité plus détaillée mais offre d’importants avantages fiscaux.
┌────────────────────────────────────────┐
│ Méthode de déclaration (確定申告) │
└───────────────────┬────────────────────┘
│
┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐
▼ ▼
┌──────────────────┐ ┌──────────────────┐
│ Formulaire blanc (白色)│ │ Formulaire bleu (青色) │
│ - Comptabilité simple│ │ - Avantages fiscaux majeurs│
│ - Aucune déduction fiscale│ │ - Comptabilité rigoureuse requise│
└──────────────────┘ └──────────────────┘
│
┌──────────────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────┐
▼ ▼ ▼
┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────┐
│ Déduction de 100.000 JPY│ │ Déduction de 550.000 JPY│ │ Déduction de 650.000 JPY│
│- Activité à petite échelle│ │- Échelle 5棟10室 │ │- Échelle 5棟10室 │
│- Comptabilité simple (簡易簿記)│ │- Comptabilité en partie double (複式簿記)│ │- Partie double + déclaration e-Tax│
└─────────────────────┘ └─────────────────────┘ └─────────────────────┘
3 avantages incontournables de la déclaration sur formulaire bleu (青色申告)
- Déduction spéciale liée à la déclaration bleue (青色申告特別控除) :
- 100.000 JPY (~16,2 millions de VND) : disponible pour les propriétaires ayant une petite activité (en dessous de 5棟10室) et qui doivent uniquement tenir une comptabilité simple (簡易簿記).
- 550.000 JPY (~89 millions de VND) : disponible lorsque vous atteignez l’échelle 5棟10室, utilisez une comptabilité en partie double (複式簿記 - fukushiki boki) et déposez votre déclaration sur papier.
- 650.000 JPY (~105 millions de VND) : disponible lorsque vous atteignez l’échelle 5棟10室, utilisez une comptabilité en partie double et déposez votre déclaration électroniquement via e-Tax ou conservez des documents électroniques.
- Report des pertes pendant 3 années suivantes — 純損失の繰越控除 (junsonshitsu no kurikoshi kōjo) :
- Si vous subissez une perte cette année (par exemple parce que les frais de réparation sont supérieurs aux loyers perçus), cette perte peut être reportée et déduite de votre revenu imposable au cours des 3 années suivantes, ce qui vous permet de réaliser des économies d’impôt sur le long terme.
- Rémunération des membres de la famille — 青色事業専従者給与 (aoiro jigyō senjūsha kyūyo) :
- Si vous remplissez la condition d’échelle professionnelle, vous pouvez verser une rémunération mensuelle à votre conjoint ou à des proches qui vous aident à gérer le bien et comptabiliser l’intégralité de cette rémunération comme une dépense raisonnable, réduisant ainsi votre revenu imposable.
Conseils pour la déclaration 確定申告 (Kakutei Shinkoku) des résidents vietnamiens
1. Profitez de l’imputation des pertes — 損益通算 (son'eki tsūsan)
Il s’agit d’une « arme secrète » pour les personnes qui travaillent pour une entreprise (社員 - shain) et investissent dans un bien locatif.
Au cours des premières années suivant l’achat d’un bien, les frais d’amortissement (減価償却費), les frais de courtage et les taxes d’acquisition sont souvent importants, ce qui peut rendre les revenus immobiliers NÉGATIFS (une perte). Les autorités fiscales japonaises vous autorisent à utiliser cette perte immobilière pour compenser directement vos revenus d’emploi. Ainsi, votre revenu imposable total pour l’année diminue, vous pouvez recevoir un remboursement de l’impôt sur le revenu (所得税) retenu par votre employeur, et votre taxe d’habitation (住民税) de l’année suivante sera également réduite !
Remarque : la part des intérêts du prêt bancaire correspondant à la valeur du terrain (土地にかかる借入金利息) NE PEUT PAS être utilisée pour compenser les revenus d’emploi.
2. Dates limites et procédures
- Période de déclaration : du 16/02 au 15/03 chaque année (pour les revenus perçus au cours de l’année civile précédente).
- Inscription à la déclaration bleue : si vous souhaitez utiliser la déclaration sur formulaire bleu (青色申告), vous devez remettre la « Demande d’autorisation de déclaration sur formulaire bleu » (青色申告承認申請書 - aoiro shinkoku shōnin shinseisho) au Bureau des impôts (税務署 - zeimushho) avant le 15/03 de cette année (ou dans les 2 mois suivant le début de la location du bien).
Foire aux questions
Q. Les étrangers titulaires d’un visa d’ingénieur ou d’un statut de résident permanent au Japon sont-ils autorisés à louer un bien immobilier ?
Réponse : Oui. La détention personnelle et la mise en location d’un bien immobilier ne contreviennent pas à la réglementation sur les visas. Cependant, si vous créez une activité immobilière de grande envergure, vous devriez envisager de passer à un statut de résidence approprié (comme le visa de gestion d’entreprise - 経営・管理).
Q. Je possède un appartement que je loue. Ses recettes annuelles s’élèvent à 1,2 million de yens, mais mes dépenses totalisent 1,5 million de yens (soit une perte de 300.000 yens). Dois-je faire une déclaration de revenus 確定申告 ?
Réponse : Vous n’êtes PAS obligé de faire une déclaration si vous ne le souhaitez pas. Cependant, vous DEVRIEZ LA FAIRE afin d’imputer la perte (損益通算) sur vos revenus d’emploi et de recevoir un remboursement d’impôt sur le revenu.
Q. Le dépôt de garantie 敷金 (shikikin) versé par un locataire est-il imposable ?
Réponse : Non, si le contrat prévoit qu’il sera restitué au locataire lors de son départ. Le dépôt n’est inclus dans le revenu imposable que si le contrat contient une clause « non remboursable » (敷引き) ou si vous retenez une partie du dépôt après le départ du locataire pour couvrir des frais de réparation.
Q. Si j’achète moi-même un logiciel de comptabilité (comme Yayoi Kaikei ou Freee) pour préparer ma propre déclaration Kakutei Shinkoku, le coût du logiciel peut-il être déduit ?
Réponse : Oui. Le coût d’achat ou de location d’un logiciel de comptabilité, ainsi que celui des imprimantes et du papier utilisés pour préparer les documents fiscaux, peut être comptabilisé dans les frais de communication et de fournitures de bureau (通信費・消耗品費).
Conclusion
Comprendre les règles fiscales applicables à la location d’un bien résidentiel au Japon vous aide non seulement à respecter la loi, mais est également essentiel pour optimiser le rendement de votre investissement. Veillez à conserver vos reçus et justificatifs, et tirez pleinement parti des dépenses légalement déductibles, telles que l’amortissement du bien (減価償却費) et les avantages de la déclaration sur formulaire bleu (青色申告).
Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les expériences pratiques liées à la vie, au travail et à la gestion des finances au Japon, consultez ces autres articles utiles d’OlaChill :
- Blog OlaChill — Guides régulièrement mis à jour sur la vie quotidienne et les démarches administratives
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