Quels impôts et frais devez-vous payer lors de l’achat d’un logement au Japon ? Prévoir 7–10 % de coûts supplémentaires
Vue d’ensemble complète de tous les impôts et coûts supplémentaires (shohiyou) liés à l’achat d’un logement au Japon. Guide détaillé pour calculer la taxe d’acquisition, les frais d’agence, les frais d’enregistrement, avec un exemple de calcul pour un logement à 30 millions de yens.
7 août 2026·✍️ olablog·⏱ 14 min de lecture
Vue d’ensemble complète de tous les impôts et coûts supplémentaires (shohiyou) liés à l’achat d’un logement au Japon. Guide détaillé pour calculer la taxe d’acquisition, les frais d’agence, les frais d’enregistrement, avec un exemple de calcul pour un logement à 30 millions de yens.
De nombreux Vietnamiens vivant au Japon commencent à chercher un logement lorsqu’ils ont économisé suffisamment d’argent ou obtenu l’accord de leur banque pour un prêt immobilier. Pourtant, plusieurs d’entre eux subissent un léger « choc » en recevant le devis d’une agence immobilière : le logement est affiché à 30 millions de yens (soit environ 5.1 milliards de VND au taux de change d’août 2026), mais le montant total réel atteint 32–33 millions de yens !
Cette différence de plusieurs millions de yens correspond aux impôts et aux coûts supplémentaires — appelés 諸費用 (shohiyou) en japonais. Si vous ne comprenez pas chaque poste dès le départ, vous risquez de vous retrouver mal préparé financièrement ou à court de liquidités au moment de finaliser les démarches contractuelles. Dans cet article, OlaChill détaille chaque impôt et frais obligatoires, explique les taux applicables en août 2026 et propose une estimation concrète pour un logement à 30 millions de yens, afin de vous aider à planifier votre budget sereinement.
Que comprennent les coûts supplémentaires (Shohiyou) lors de l’achat d’un logement au Japon, et quel pourcentage représentent-ils ?
Les coûts supplémentaires — 諸費用 (shohiyou) — regroupent les impôts versés à l’État, les frais de service facturés par les intermédiaires et les banques, ainsi que les primes d’assurance liées à l’achat d’un logement ou d’un terrain au Japon.
Ces coûts représentent généralement 5% à 10% de la valeur totale du bien, selon le type de logement choisi :
- Logements neufs (新築 - shinchiku) : les coûts supplémentaires s’élèvent généralement à environ 3% - 7%. En effet, les logements neufs achetés directement auprès du promoteur ne sont généralement pas soumis à des frais d’agence et peuvent souvent bénéficier de diverses mesures fiscales favorables aux logements neufs.
- Logements anciens / biens d’occasion (中古 - chūko) : les coûts supplémentaires se situent généralement entre 6% - 10%. Comme la plupart des transactions de biens d’occasion passent par une agence immobilière, vous devez également payer une commission d’agence relativement importante.
Par exemple, si vous achetez un logement ancien pour 30 millions de yens, prévoyez 2.1 à 2.7 millions de yens supplémentaires en espèces ou souscrivez un prêt couvrant ces frais (soit 350 - 460 millions de VND).
Impôts obligatoires lors de l’achat d’un bien immobilier au Japon
Lorsque vous devenez propriétaire enregistré d’un logement ou d’un terrain au Japon, vous devez vous acquitter de vos obligations fiscales auprès de l’État et des collectivités locales.
1. Droit de timbre (印紙税 - inshizei)
Il s’agit du droit de timbre à payer lors de la signature d’un contrat de vente immobilière (売買契約書 - baibai keiyakusho) et d’un contrat de prêt bancaire (金銭消費貸借契約書 - kinsen shōhi taishaku keiyakusho).
Le montant du droit de timbre dépend de la valeur du contrat. En août 2026, la réduction du droit de timbre applicable aux contrats papier de vente immobilière est toujours en vigueur :
- Valeur du contrat comprise entre 10 millions - 50 millions de yens : le droit de timbre du contrat de vente est de 10.000 yens (au lieu du tarif standard de 20.000 yens).
- Contrat de prêt bancaire (pour un prêt de 30 millions de yens) : 20.000 yens.
Conseil : si vous utilisez un contrat électronique (電子契約 - denshi keiyaku), vous êtes totalement exonéré du droit de timbre.
2. Taxe d’enregistrement et de licence (登録免許税 - tōroku menkyo zei)
Lors du transfert de propriété au Bureau des affaires juridiques (法務局 - Hōmukyoku), vous devez payer une taxe d’enregistrement pour inscrire le transfert de propriété (所有権移転登記 - shoyūken iten tōki) et enregistrer l’hypothèque bancaire (抵当権設定登記 - teitōken setteitōki).
Les taux standard sont calculés sur la base de la valeur évaluée pour la taxe sur les immobilisations (固定資産税評価額 - kotei shisan zei hyōkagaku—généralement 50-70% du prix du marché) :
- Enregistrement du transfert de propriété du terrain : 1,5% (taux réduit par rapport aux 2,0% applicables jusqu’en mars 2027).
- Enregistrement du bâtiment résidentiel (transfert d’un logement ancien) : 0,3% (si le logement respecte les normes résidentielles).
- Enregistrement de l’hypothèque pour un prêt : 0,1% du montant total du prêt bancaire.
3. Taxe d’acquisition immobilière (不動産取得税 - fudōsan shutoku zei)
Il s’agit d’une taxe préfectorale (都道府県税 - todōfuken zei) prélevée lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
- Taux standard (en août 2026) : 3% pour les terrains et les bâtiments résidentiels (taux réduit par rapport au taux standard de 4% jusqu’au 31/03/2027).
- Moment du paiement : contrairement aux frais payés immédiatement lors de la remise du logement, l’avis de taxe d’acquisition immobilière est généralement envoyé à votre domicile 3 à 6 mois après la prise de possession.
- Exonérations/réductions : si le logement respecte les exigences de superficie (de 50m² à 240m²) et les normes de résistance aux séismes (耐震 taishin), 12 millions de yens sont déduits de la valeur imposable du bâtiment. Dans de nombreux cas, pour un logement acheté comme résidence principale, la taxe d’acquisition sur le bâtiment peut être réduite à 0 yen.
4. Régularisation de la taxe sur les immobilisations et de la taxe d’urbanisme (固定資産税・都市計画税の清算金 - kotei shisan zei / toshi keikaku zei no seisankin)
Au Japon, les propriétaires doivent payer chaque année la taxe sur les immobilisations (固定資産税 - kotei shisan zei) et la taxe d’urbanisme (都市計画税 - toshi keikaku zei), calculées en fonction de la propriété du bien au 1er janvier.
Lorsqu’un logement est acheté en cours d’année, l’acheteur et le vendeur répartissent les taxes au prorata du nombre réel de jours pendant lesquels chacun possède le bien, calculé à partir de la date de remise des clés (引き渡し日 - hikiwatashi bi). L’acheteur doit rembourser au vendeur la part correspondant aux jours restants de l’année.
Frais de service et assurances lors de la finalisation du contrat
En plus des impôts, les frais de services fournis par des tiers représentent également une part importante du budget d’achat d’un logement.
1. Frais d’agence immobilière (仲介手数料 - chūkai tesūryō)
Si vous achetez un logement par l’intermédiaire d’une agence immobilière plutôt que directement auprès d’une entreprise de construction, vous devez payer une commission d’agence. Selon la loi japonaise sur le courtage immobilier, le montant maximum des frais pour les biens dont le prix dépasse 4 millions de yens est calculé selon la formule simplifiée suivante :
$$\text{Frais d’agence (hors taxes)} = (\text{Prix du logement} \times 3%) + 60.000\text{ yens}$$
Une taxe à la consommation de 10% (消費税 - shōhizei) est ensuite ajoutée.
Pour un logement à 30 millions de yens : $(30.000.000 \times 3% + 60.000) \times 1,1 = \mathbf{1.056.000\text{ yens}}$ (environ 180 millions de VND).
2. Honoraires du司法書士 (司法書士報酬 - shihō shoshi hōshū)
Au Japon, le transfert du titre de propriété et l’enregistrement d’une hypothèque auprès du Bureau des affaires juridiques doivent généralement être effectués par un司法書士 (司法書士 - shihō shoshi), afin de garantir la protection juridique de l’acheteur, du vendeur et de la banque.
- Honoraires de service : généralement entre 70.000 et 150.000 yens, selon le nombre de documents et la complexité du dossier.
3. Frais liés au prêt bancaire (住宅ローン関連費用 - jūtaku rōn kanren hiyō)
Lorsque vous utilisez un prêt immobilier (住宅ローン - jūtaku rōn), les frais suivants peuvent s’appliquer :
- Frais de garantie du prêt (保証料 - hoshōryō) ou frais de traitement du prêt (融資手数料 - yūshi tesūryō) : généralement environ 2,2% du montant total du prêt (soit environ 660.000 yens pour un prêt de 30 millions de yens).
- Frais de contrat électronique / frais de certification bancaire : environ 10.000 - 30.000 yens.
4. Assurance incendie et assurance séisme (火災保険・地震保険 - kasai hoken / jishin hoken)
Les banques japonaises exigent que les emprunteurs souscrivent une assurance incendie (火災保険 - kasai hoken). L’assurance séisme (地震保険 - jishin hoken) est facultative, mais fortement recommandée.
- Durée : l’assurance incendie est généralement souscrite par périodes de 5 ans (durée maximale actuelle), tandis que l’assurance séisme est payée pour des périodes de 1-5 ans.
- Coût : environ 150.000 à 300.000 yens pour une formule de 5 ans, selon la structure du logement (bois ou béton armé).
Tableau récapitulatif des impôts et frais lors de l’achat d’un logement au Japon
Le tableau ci-dessous récapitule les coûts supplémentaires (shohiyou) afin de vous donner une vue d’ensemble complète en août 2026 :
| Nom des frais (en vietnamien) | Nom japonais (romaji) | Moment du paiement | Frais / taux d’imposition estimé |
|---|---|---|---|
| Droit de timbre | 印紙税 (inshizei) | Lors de la signature des contrats de vente et de prêt | 10.000 - 30.000 yens |
| Frais d’agence | 仲介手数料 (chūkai tesūryō) | Payés en 2 versements : signature du contrat et remise des clés | Maximum (Prix du logement × 3% + 6万) × 1,1 |
| Taxe d’enregistrement | 登録免許税 (tōroku menkyo zei) | Date de remise des clés (paiement effectué par l’intermédiaire du司法書士) | Terrain 1,5%, bâtiment 0,3%, hypothèque 0,1% |
| Honoraires du司法書士 | 司法書士報酬 (shihō shoshi hōshū) | Date de remise des clés | 70.000 - 150.000 yens |
| Frais de prêt bancaire | 融資手数料 / 保証料 (yūshi tesūryō) | À la date du déblocage du prêt par la banque | Environ 2,2% du prêt |
| Assurance habitation | 火災保険・地震保険 (kasai/jishin hoken) | Avant la date de remise des clés | 150.000 - 300.000 yens (5 ans) |
| Régularisation des taxes | 固定資産税清算金 (kotei shisan zei seisankin) | Date de remise des clés | Au prorata du nombre réel de jours (~50k - 100k yens) |
| Taxe d’acquisition immobilière | 不動産取得税 (fudōsan shutoku zei) | 3 - 6 mois après l’emménagement | 3% (généralement fortement réduite ou supprimée pour les logements résidentiels) |
Estimation des coûts supplémentaires pour un logement à 30 millions de yens au Japon
Supposons que vous achetiez un logement individuel ancien (一戸建て - ikkodate) au prix de 30.000.000 yens (environ 5.1 milliards de VND) à Saitama ou Kanagawa, en finançant la totalité des 30 millions de yens par un prêt bancaire sur 35 ans :
| Poste de dépense | Calcul / base | Montant estimé (yens) | Conversion estimée (VND) |
|---|---|---|---|
| Frais d’agence immobilière | (30.000.000 × 3% + 60.000) × 1,1 | 1.056.000 JPY | ~ 180 millions de VND |
| Frais de traitement du prêt bancaire | 30.000.000 × 2,2% | 660.000 JPY | ~ 112 millions de VND |
| Taxe d’enregistrement + honoraires du司法書士 | Estimation pour le terrain + le bâtiment + l’hypothèque + les honoraires professionnels | 380.000 JPY | ~ 65 millions de VND |
| Assurance incendie et séisme (5 ans) | Formule d’assurance habitation standard | 220.000 JPY | ~ 37 millions de VND |
| Droit de timbre (contrat de vente + contrat de prêt) | 10.000 + 20.000 | 30.000 JPY | ~ 5 millions de VND |
| Régularisation de la taxe sur les immobilisations | Montant moyen restant dû pour l’année | 80.000 JPY | ~ 13,6 millions de VND |
| Taxe d’acquisition immobilière (payée après 4 mois) | Déduction standard appliquée aux logements résidentiels | 0 - 50.000 JPY | ~ 0 - 8,5 millions de VND |
| TOTAL DES COÛTS SUPPLÉMENTAIRES (SHOHIYOU) | Taux : environ 8,1% de la valeur du logement | ~ 2.426.000 JPY | ~ 412 millions de VND |
À retenir : pour acheter un logement à 30 millions de yens, vous devez donc prévoir environ 32.426.000 yens au total, en incluant le prix du logement et les coûts supplémentaires.
Conseils pour réduire les coûts supplémentaires lors de l’achat d’un logement au Japon
- Recherchez les biens vendus directement par le promoteur (売主物件 - urinushi bukken) : si vous achetez un logement neuf directement auprès du promoteur, vous pouvez immédiatement économiser 100% des frais d’agence (environ 1 million de yens pour un logement à 30 millions de yens).
- Comparez les offres de prêt de différentes banques : certaines banques facturent des frais de traitement fixes (50.000 yens) au lieu d’appliquer un taux de 2,2% du montant du prêt, ce qui peut réduire considérablement vos frais initiaux.
- Demandez les réductions fiscales (軽減措置 - keigen sochi) : demandez à l’agence immobilière ou au司法書士 de vous aider à obtenir un certificat pour bâtiment résidentiel (住宅用家屋証明書 - jūtakuyō kaoku shōmeisho), afin de bénéficier de taux réduits pour les taxes d’enregistrement et d’acquisition.
- Préparez tous vos documents personnels à l’avance : un certificat de résidence 住民票 (juminhyo), un certificat d’enregistrement du sceau 印鑑証明書 (inkan shōmeisho) et un certificat d’imposition 課税証明書 (kazei shōmeisho) permettront d’accélérer les démarches de prêt et d’enregistrement et d’éviter les frais liés à une prolongation.
Foire aux questions
Q. Les étrangers sans résidence permanente (eijūken) doivent-ils payer davantage d’impôts et de frais que les citoyens japonais lors de l’achat d’un logement ?
Non. La législation japonaise applique les mêmes taux d’imposition (droit de timbre, taxe d’enregistrement et taxe d’acquisition immobilière) ainsi que les mêmes frais d’agence aux ressortissants étrangers et aux citoyens japonais. La seule différence concerne généralement le taux d’intérêt du prêt bancaire ou le taux d’approbation de la demande de prêt.
Q. Les coûts supplémentaires (shohiyou) peuvent-ils être inclus dans un prêt immobilier bancaire ?
Oui. De nombreuses banques japonaises proposent désormais des prêts incluant les coûts supplémentaires (諸費用ローン - shohiyou rōn) ou permettent d’ajouter ces frais au plafond global du prêt immobilier (住宅ローン). Toutefois, intégrer ces coûts au prêt peut entraîner une légère hausse du taux d’intérêt, d’environ 0.1% - 0.2%.
Q. Quels documents personnels japonais dois-je préparer avant de signer un contrat d’achat immobilier ?
Vous devez préparer votre carte de résident (在留カード - zairyū kādo), votre passeport (パスポート - pasupōto), votre sceau personnel enregistré (実印 - jitsuin), votre certificat d’enregistrement du sceau 印鑑証明書 (inkan shōmeisho) et votre certificat de résidence 住民票 (juminhyo), obtenus auprès de votre mairie ou de votre bureau de quartier (shyakusho/kuyakusho).
Résumé et articles complémentaires
Acheter un logement au Japon constitue une étape majeure vers une vie stable. Comprendre le détail de chaque impôt et de chaque frais, qui représentent ensemble 7-10% de la valeur du logement, vous aidera à établir un plan financier solide et à éviter les mauvaises surprises.
Pour mieux vous préparer à la vie et à l’installation à long terme au pays du Soleil-Levant, vous pouvez également consulter les articles et services suivants :
- Découvrez-en davantage sur la vie quotidienne, les démarches administratives et les finances personnelles sur le blog OlaChill.
- Si vous recherchez de courtes escapades pour vous détendre en famille, découvrez les excursions à la journée au départ de Tokyo, avec accompagnement en vietnamien.
- Consultez l’ensemble des services destinés aux résidents vietnamiens sur la page d’accueil d’OlaChill.
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