Quels impôts payez-vous lors de la vente d’une maison au Japon ? Impôts sur la cession et déduction de ¥30 millions
Guide détaillé des impôts sur les cessions immobilières au Japon, notamment la différence entre une détention à court et à long terme, la déduction de ¥30 millions et les derniers frais d’agence lors de la vente d’un logement.
7 août 2026·✍️ olablog·⏱ 14 min de lecture
Guide détaillé des impôts sur les cessions immobilières au Japon, notamment la différence entre une détention à court et à long terme, la déduction de ¥30 millions et les derniers frais d’agence lors de la vente d’un logement.
Vendre une maison ou un appartement au Japon représente une décision financière importante pour de nombreuses familles vietnamiennes qui vivent et travaillent au Japon ou envisagent de retourner au Vietnam. Pourtant, beaucoup de personnes sont prises au dépourvu lorsque la somme réellement perçue après la transaction est inférieure à leurs prévisions, faute d’avoir pris en compte tous les impôts et frais annexes applicables. Si vous réalisez un bénéfice lors de la vente, quel montant d’impôt devrez-vous payer ? Comment éviter de vous voir appliquer un impôt sur le revenu erroné ? Cet article de l’équipe OlaChill répond à toutes vos questions de manière aussi précise, pratique et accessible que possible, avec des informations mises à jour conformément à la réglementation en vigueur en 8/2026.
Qu’est-ce que l’impôt japonais sur les plus-values immobilières ?
Lorsque vous vendez une maison ou un terrain au Japon, si la transaction génère un bénéfice, vous devez payer un impôt sur les plus-values immobilières — appelé 譲渡所得税 (joto shotokuzei) en japonais. Il ne s’agit pas d’un impôt fixe calculé sur le prix total de vente du bien. Il s’applique uniquement au bénéfice net (譲渡所得 - joto shotoku).
La formule de calcul du bénéfice imposable, établie par l’Agence nationale des impôts du Japon (国税庁 - Kokuzeicho), est la suivante :
$$\text{Bénéfice imposable} = \text{Prix de vente} - (\text{Coûts d’acquisition} + \text{Frais de vente}) - \text{Déduction spéciale}$$
Où :
- Prix de vente (譲渡収入金額 - joto shunyu kingaku) : Le montant total perçu lors de la vente du bien, y compris tout ajustement relatif à la taxe foncière.
- Coûts d’acquisition (取得費 - shutokuhi) : Le prix d’achat initial de la maison, augmenté des frais d’acquisition associés (droits d’enregistrement et de licence, frais de transfert de titre), diminué des frais d’amortissement (減価償却費 - genka shokyakuhi) correspondant à la partie bâtie pendant sa durée d’utilisation.
- Frais de vente (譲渡費用 - joto hiyou) : Frais d’agence, frais d’arpentage, frais d’annulation d’un contrat existant et frais de démolition d’une ancienne maison, le cas échéant.
- Déduction spéciale (特別控除 - tokubetsu kojo) : Déductions et exonérations prévues par la politique gouvernementale, comme la déduction de ¥30 millions applicable à la résidence principale.
Si le résultat est égal à 0 ou négatif après application de la formule — autrement dit, si vous vendez à perte — vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les plus-values immobilières.
Fiscalité à court terme ou à long terme : le seuil crucial des 5 ans
Le principal point à comprendre pour toute personne qui vend une maison au Japon est la durée de détention du bien. Le Japon répartit les bénéfices issus des ventes immobilières en deux catégories, dont les taux d’imposition diffèrent presque du simple au double :
- Détention à court terme (短期譲渡所得 - tanki joto shotoku) : Détention pendant 5 ans ou moins.
- Détention à long terme (長期譲渡所得 - choki joto shotoku) : Détention pendant plus de 5 ans.
Comparaison des taux d’imposition sur les plus-values (en 8/2026)
| Type de détention | Impôt national sur le revenu (所得税) | Taxe locale de résidence (住民税) | Impôt spécial sur le revenu destiné à la reconstruction (復興特別所得税) | Taux d’imposition total applicable |
|---|---|---|---|---|
| Court terme (≤ 5 ans) | 30.0% | 9.0% | 0.63% (2.1% de l’impôt sur le revenu) | 39.63% |
| Long terme (> 5 ans) | 15.0% | 5.0% | 0.315% (2.1% de l’impôt sur le revenu) | 20.315% |
(Remarque : l’impôt spécial sur le revenu destiné à la reconstruction 復興特別所得税 - fukko tokubetsu shotokuzei continue de s’appliquer conformément à la réglementation actuelle.)
Le calcul des 5 ans est extrêmement facile à mal comprendre !
De nombreux Vietnamiens supposent à tort qu’acheter une maison le 1/4/2021 et la vendre le 2/4/2026 — exactement 5 ans et 1 jour plus tard — permet de bénéficier du taux d’imposition à long terme. En réalité, ce n’est pas ainsi que le calcul fonctionne !
La législation fiscale japonaise détermine le seuil des 5 ans en fonction de la durée de détention au 1er janvier de l’année au cours de laquelle la maison est vendue.
- Exemple : Vous achetez une maison le 15/5/2021 et la vendez le 10/10/2026.
- Au 1/1/2026, votre période de détention va seulement du 15/5/2021 au 1/1/2026, soit moins de 5 ans.
- La transaction est donc toujours considérée comme une détention à court terme et soumise au taux d’imposition de 39.63%.
- Pour bénéficier du taux à long terme de 20.315%, vous devez attendre le 1/1/2027 ou une date ultérieure pour vendre la maison.
Déduction spéciale de ¥30 millions (3000万円特別控除) pour une résidence occupée par son propriétaire
Il s’agit de l’avantage fiscal le plus important et le plus pratique proposé par le gouvernement japonais aux personnes qui vendent leur résidence principale (マイホーム - mai homu). Le nom officiel de cette mesure est Déduction spéciale pour un bien résidentiel (居住用財産の3000万円特別控除 - kyujuyo zaisan no sansei manen tokubetsu kojo).
Détails de l’avantage
Que vous ayez détenu le logement pendant moins de 5 ans ou plus de 5 ans, vous pouvez déduire jusqu’à 30,000,000 JPY (~5.1 milliards VND) de votre bénéfice imposable.
- Si votre bénéfice provenant de la vente de la maison est de 10,000,000 JPY (~1.7 milliards VND) : après déduction de ¥30 millions, votre bénéfice imposable est de 0 JPY $\rightarrow$ vous n’aurez pas à payer le moindre yen d’impôt sur les plus-values.
- Si votre bénéfice est de 35,000,000 JPY (
5.9 milliards VND) : vous ne devrez payer l’impôt que sur les 5,000,000 JPY (850 millions VND) restants.
Conditions d’accès à la déduction de ¥30 millions (mise à jour 2026)
Pour bénéficier de cet avantage, vous devez remplir toutes les conditions suivantes fixées par l’administration fiscale :
- La maison doit être votre résidence effective : Vous-même ou votre famille devez y avoir vécu. Si vous avez déjà déménagé, le contrat de vente doit être signé au plus tard le 31 décembre de la 3e année suivant l’année de votre départ.
- Vous ne devez pas vendre à une personne qui vous est spécialement liée : L’acheteur ne doit être ni votre conjoint, ni votre parent, ni votre enfant, ni une entreprise que vous possédez ou contrôlez.
- Vous ne devez pas avoir utilisé cet avantage au cours des 3 dernières années : Pendant l’année de la vente et les 2 années précédentes, vous ne devez pas avoir demandé cette déduction de ¥30 millions ni d’autres avantages liés à l’échange de logements.
- Vous devez déposer une déclaration fiscale (確定申告 - kakutei shinkoku) : Même si l’impôt dû est de 0 JPY après la déduction de ¥30 millions, vous devez tout de même déposer une déclaration fiscale et les justificatifs nécessaires afin que l’exonération soit approuvée !
Avertissement important concernant la déduction fiscale sur les prêts immobiliers (住宅ローン控除 - jutaku ron kojo) : Si vous vendez une ancienne maison en utilisant la déduction de ¥30 millions et achetez immédiatement un nouveau logement avec un prêt bancaire, vous ne pourrez PAS bénéficier de la déduction fiscale sur le prêt immobilier (住宅ローン控除) pour le nouveau logement pendant 3 ans (l’année de la vente, les 2 années précédentes et les 2 années suivantes). Évaluez soigneusement quelle option vous procurera le meilleur avantage financier avant de prendre votre décision !
Frais d’agence et autres coûts liés à la transaction
En plus des impôts, vous devez prévoir les dépenses liées à la transaction. Le coût le plus important est généralement la commission versée à l’agence immobilière.
1. Frais d’agence immobilière (仲介手数料 - chukai tesuryo)
Conformément à la Loi japonaise sur les activités de transaction immobilière (宅地建物取引業法), les frais d’agence maximaux sont calculés selon la formule progressive standard :
- Pour la part supérieure à 4,000,000 JPY : (Prix de vente × 3% + 60,000 JPY) + taxe à la consommation de 10% (消費税 - shohizei).
Réglementation mise à jour : Pour les biens de faible valeur dont le prix est de 8,000,000 JPY ou moins — notamment les maisons anciennes et les biens situés en zone périurbaine — une agence immobilière peut négocier avec le vendeur un forfait pouvant atteindre 330,000 JPY (taxe de 10% incluse), afin de couvrir les frais d’arpentage et autres coûts associés.
2. Frais de radiation de l’hypothèque (抵当権抹消登記 - teitoken massho toki)
Si la maison fait encore l’objet d’un prêt bancaire, vous devez lever l’hypothèque et faire radier son inscription lors de la vente.
- Droit d’enregistrement et de licence (登録免許税 - toroku menkyozei) : 1,000 JPY / 1 bien (le terrain et le bâtiment sont comptés séparément, soit un total de 2,000 JPY).
- Honoraires du司法書士 (司法書士報酬 - shihoshoshi hoshu) : Environ 15,000 JPY – 30,000 JPY (~2.5 – 5 millions VND) pour qu’un司法書士 prenne en charge la procédure.
Estimation des coûts lors de la vente d’un appartement de 30,000,000 JPY (~5.1 milliards VND)
| Poste de dépense | Japonais (romaji) | Frais estimés (JPY) | Équivalent approximatif (~VND) |
|---|---|---|---|
| Frais d’agence maximaux | 仲介手数料 (chukai tesuryo) | 1,056,000 JPY | ~179,000,000 VND |
| Radiation de l’hypothèque | 抵当権抹消登記 (teitoken massho toki) | 20,000 JPY | ~3,400,000 VND |
| Copies de documents et certificats | 登記事項証明書 (toki jiko shomeisho) | 3,000 JPY | ~500,000 VND |
| Droit de timbre | 印紙税 (inshizei) | 10,000 JPY | ~1,700,000 VND |
| Coût total estimé | — | ~1,089,000 JPY | ~184,600,000 VND |
Points importants pour les non-résidents (非居住者) qui vendent un bien immobilier
De nombreux Vietnamiens ont terminé leur contrat de travail et sont retournés au Vietnam, tout en continuant à posséder un bien immobilier au Japon qu’ils vendent ultérieurement. Dans cette situation, vous êtes considéré comme un non-résident (非居住者 - hikyujusha) sur le plan fiscal.
1. Retenue à la source de 10.21% (源泉徴収 - gensen choshu)
Lorsqu’un non-résident vend une maison au Japon, l’acheteur — ou l’entreprise acquéreuse — est légalement tenu de retenir 10.21% (soit 10% d’impôt sur le revenu + 0.21% d’impôt pour la reconstruction) sur le prix total de vente, puis de verser directement cette somme à l’administration fiscale japonaise avant de vous transférer le montant restant (89.79%).
- EXCEPTION : EXONÉRATION de la retenue de 10.21% : L’acheteur est un particulier qui achète la maison pour un usage résidentiel (pour lui-même ou un membre de sa famille), et la valeur de la transaction ne dépasse pas 100,000,000 JPY (~17 milliards VND).
2. Vous devez désigner un représentant fiscal (納税管理人 - nozei kanri nin)
Comme vous ne vivez plus au Japon, vous devez enregistrer comme représentant fiscal (納税管理人 - nozei kanri nin) une personne ou un cabinet de conseil fiscal résidant au Japon. Cette personne recevra votre correspondance fiscale et déposera une 確定申告 (kakutei shinkoku) en février - mars de l’année suivante afin de demander le remboursement de toute fraction excédentaire de l’impôt de 10.21% retenu (si votre bénéfice réel est inférieur ou si vous pouvez bénéficier d’une exonération ou d’une déduction).
Procédure de déclaration fiscale et documents requis pour les vendeurs vietnamiens
Si vous vendez une maison en réalisant un bénéfice — ou si vous vendez votre résidence principale et souhaitez demander la déduction de ¥30 millions — vous devez déposer une déclaration fiscale pendant la période de 確定申告 (kakutei shinkoku), qui s’étend du 16/2 au 15/3 de l’année suivante.
Les documents requis comprennent :
- Déclaration d’impôt sur le revenu (確定申告書 - kakutei shinkokusho) : Le formulaire consacré aux cessions immobilières.
- Relevé détaillé des plus-values immobilières (譲渡所得の内訳書 - joto shotoku no uchiwake sho) : Détails du prix de vente, du prix d’achat initial et des frais d’agence.
- Contrats d’achat et de vente (売買契約書 - baibai keiyakusho) : Copies du contrat signé lors de l’achat initial de la maison et du contrat de vente actuel.
- Certificat des informations enregistrées relatives au bien (登記事項証明書 - toki jiko shomeisho) : À obtenir auprès du Bureau des affaires juridiques (法務局 - Homukyoku).
- Certificat de résidence (住民票 - juminhyo) : Justificatif prouvant que vous avez précédemment vécu à cette adresse si vous demandez la déduction de ¥30 millions.
Questions fréquemment posées
Q. Dois-je payer un impôt si je vends ma maison à perte (le prix de vente est inférieur au total des coûts d’achat + frais de vente) ? Non. Si vous vendez à perte, votre plus-value immobilière est de 0 et vous n’avez donc pas à payer d’impôt sur les plus-values (譲渡所得税 - joto shotokuzei). En outre, s’il s’agit de votre résidence principale, vous pourrez peut-être utiliser le mécanisme d’imputation des pertes (損益通算 - soneki tsusan) afin de demander le remboursement d’une partie de l’impôt sur le revenu payé sur votre salaire cette année-là.
Q. Je suis un stagiaire/ingénieur vietnamien. Si je retourne au Vietnam après avoir possédé une maison pendant 2 ans et que je la vends, puis-je demander la déduction de ¥30 millions ? Oui. Que vous soyez ressortissant étranger ou que vous n’ayez détenu la maison que pendant une courte période (2 ans), dès lors que la maison est enregistrée à votre nom et que vous y avez effectivement déclaré votre résidence avec une 住民票 (juminhyo), vous pouvez pleinement bénéficier de la déduction de ¥30 millions (3000万円特別控除) lors de la vente.
Q. La fiscalité diffère-t-elle entre la vente d’un appartement (Mansion) et celle d’une maison individuelle (Ikkodate) ? En principe, les taux d’imposition et la déduction de ¥30 millions sont exactement les mêmes. La seule différence concerne le calcul du coût d’acquisition initial (取得費 - shutokuhi) : pour un appartement, la répartition de la valeur entre le terrain (qui n’est pas amorti) et le bâtiment (qui est amorti au fil du temps) diffère de celle d’une maison individuelle.
Q. Quand dois-je payer cet impôt sur les plus-values ? L’impôt national sur le revenu (所得税) est payé pendant la période de déclaration fiscale (16/2 - 15/3 de l’année suivante). La taxe locale de résidence (住民税) vous sera envoyée à votre domicile par les autorités locales sous la forme d’un avis de paiement (納付書 - nofucho) vers juin de l’année suivante.
Résumé et lectures complémentaires
Vendre une maison au Japon n’est pas particulièrement compliqué si vous comprenez les règles fiscales : faites la distinction en fonction du seuil de détention de 5 ans pour éviter le taux d’imposition élevé de 39.63%, profitez pleinement de la déduction de ¥30 millions pour les logements occupés par leur propriétaire et préparez tous les documents nécessaires pour votre déclaration fiscale 確定申告. Calculer à l’avance les frais d’agence et les impôts vous aidera à conserver la plus grande partie possible de votre épargne.
Pour obtenir davantage d’informations utiles sur la vie, les finances et les démarches administratives au Japon, vous pouvez consulter les articles associés suivants :
- Pour en savoir plus sur la gestion des dépenses et les démarches administratives, consultez le Blog OlaChill.
- Retrouvez des informations générales sur la vie des Vietnamiens au Japon sur la page d’accueil d’OlaChill.
- Si vous souhaitez offrir à votre famille un voyage relaxant après avoir vendu ou acheté votre bien immobilier, découvrez ces itinéraires attrayants proposés par Day Tours from Tokyo.
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