Les propriétaires vietnamiens au Japon : comment fonctionne la succession et qu’en est-il des droits de succession ?

3. Enregistrement obligatoire de la succession (Sozoku Toki) à partir de 2024 : règles et sanctions

Auparavant, le Japon n’imposait aucun délai obligatoire pour modifier le propriétaire enregistré d’un bien immobilier hérité (相続登記 - sozoku toki). De nombreuses familles laissaient des biens enregistrés au nom de grands-parents décédés plusieurs décennies auparavant sans accomplir les formalités nécessaires, contribuant ainsi à la multiplication des biens dont la propriété était incertaine.

Règles obligatoires à partir du 01/04/2024

À compter du 01/04/2024, la loi japonaise relative à l’enregistrement immobilier a été officiellement modifiée :

1. Obligation d’enregistrement : toute personne qui hérite d’un bien immobilier doit accomplir la procédure de transfert de propriété (Sozoku Toki) auprès du Bureau des affaires juridiques (法務局 - homukyoku).
2. Délai : dans les 3 ans suivant la date à laquelle elle a appris avoir hérité du bien immobilier.
3. Sanction (過料 - karyo) : si l’héritier ne s’y conforme pas dans les 3 ans sans motif valable, il peut se voir infliger une amende pouvant atteindre ¥100,000 (~16,3 millions de VND).
4. Application rétroactive : pour les biens hérités avant le 01/04/2024 dont le transfert n’a pas encore été effectué, la date limite finale pour accomplir la procédure est fixée au 31/03/2027.

Les avantages d’agir rapidement

Une fois le bien enregistré à votre nom sur le certificat des informations enregistrées (登記事項証明書 - tojijiko shomeisho), vous disposez de tous les pouvoirs pour le vendre, l’utiliser comme garantie pour un prêt bancaire ou le louer. Si vous attendez trop longtemps, des conflits familiaux peuvent apparaître ou un autre membre de la famille peut décéder, ce qui rendrait les formalités juridiques extrêmement complexes.

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4. Rédiger un testament au Japon (Igonsho) pour éviter les complications juridiques

Pour les Vietnamiens vivant au Japon, préparer à l’avance un testament (遺言書 - igonsho) est une démarche très pratique et responsable. Cela permet d’éviter à leurs proches de se retrouver plus tard dans la confusion ou confrontés à des conflits.

Il existe 2 façons courantes et sûres de rédiger un testament au Japon :

1. Testament notarié (公正証書遺言 - kosei shosho igonsho)

• Fonctionnement : rendez-vous dans une étude notariale (公証役場 - kosho yakuba) avec 2 témoins. Un notaire japonais rédigera le document en se fondant directement sur vos volontés.
• Avantages : cette forme offre le plus haut niveau de validité juridique, le document ne peut pas facilement être perdu et, lorsqu’il sert à transférer la propriété d’un bien immobilier ou à retirer de l’argent d’un compte bancaire, il n’est pas nécessaire de passer par le tribunal de la famille pour sa vérification (検認 - kennin).
• Coût (en août 2026) : les frais de notarisation vont de ¥30,000 à ¥100,000 (~4,9 - 16,3 millions de VND), selon la valeur des biens.

2. Testament olographe déposé auprès du Bureau des affaires juridiques (自筆証書遺言書保管制度)

• Fonctionnement : rédigez l’intégralité du testament à la main, en indiquant la date, en apposant votre signature et votre sceau ou empreinte digitale, puis déposez-le auprès du Bureau des affaires juridiques (法務局) pour conservation.
• Avantages : le coût est très faible — seulement ¥3,900 par dépôt — et le testament est conservé en toute sécurité par le Bureau des affaires juridiques. Il est également dispensé de la vérification du tribunal de la famille au décès du testateur.

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5. Lorsque les proches vivent au Vietnam : quels documents et quelles démarches pour transférer la propriété ?

Il est très fréquent qu’un propriétaire vietnamien au Japon décède alors que ses héritiers — ses parents, son conjoint ou ses enfants — vivent au Vietnam. Les points suivants doivent faire l’objet d’une attention particulière lors de la préparation du dossier :

Documents requis au Vietnam

Pour prouver leur lien successoral auprès du Bureau japonais des affaires juridiques, les proches vivant au Vietnam doivent préparer :

1. Certificat de décès (死亡診断書 / équivalent de 除籍謄本) : confirme le décès du propriétaire.
2. Documents prouvant les liens familiaux : acte de naissance (prouvant le lien parent-enfant) et acte de mariage (prouvant le lien conjugal).
3. Justificatif de résidence / carte d’identité citoyenne : utilisé à la place du relevé de résidence japonais (住民票 - juminhyo).

Traduction et certification juridique

• Tous les documents en vietnamien doivent être traduits en japonais.
• Les documents doivent faire l’objet d’une légalisation consulaire (領事認証 - ryoji ninsho) ou d’une certification auprès de l’ambassade ou du consulat du Japon au Vietnam (ou de l’ambassade du Vietnam au Japon).

Certificat de signature (Shomei Shomeisho)

Les personnes vivant au Vietnam ne disposent pas d’un sceau personnel (印鑑 - inkan) ni d’un certificat d’enregistrement du sceau (印鑑証明書 - inkan shomeisho) délivré par les autorités japonaises. Lors de la signature de l’accord de partage des biens successoraux (遺産分割協議書 - isan bunkatsu kyogisho), les héritiers vivant au Vietnam doivent se rendre à l’ambassade ou au consulat du Japon à Hanoï ou à Hô Chi Minh-Ville afin d’obtenir un certificat de signature (署名証明書 - shomei shomeisho) à titre d’authentification.

Enregistrer une adresse de contact au Japon (Kokunai Renrakusaki)

Depuis avril 2024, lorsqu’un héritier vivant à l’étranger devient le propriétaire enregistré d’un bien immobilier au Japon, une adresse ou une personne de contact au Japon (国内連絡先 - kokunai renrakusaki) doit également être enregistrée dans les documents de propriété afin que les autorités puissent envoyer chaque année les avis de taxe foncière.

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Foire aux questions

Q. Une personne titulaire d’un visa d’ingénieur ou d’un visa étudiant peut-elle hériter d’une maison au Japon ?
Réponse : Oui. Le droit japonais ne limite pas la propriété ou la succession de biens immobiliers en fonction du type de visa ou de la nationalité. Que vous déteniez un visa d’ingénieur, un visa de stagiaire technique ou que vous viviez au Vietnam, vous disposez toujours du plein droit d’hériter d’un bien immobilier au Japon et de l’enregistrer à votre nom.

Q. Que dois-je faire si je n’ai pas les moyens de payer les droits de succession ?
Réponse : Les droits de succession doivent être payés en espèces dans un délai de 10 mois. Si la majeure partie de la succession est constituée de biens immobiliers et que vous ne disposez pas de suffisamment de liquidités, vous pouvez demander un paiement échelonné (延納 - enno) sur une période pouvant aller jusqu’à 20 ans, ou utiliser directement le bien immobilier pour payer les droits au lieu de verser de l’argent (物納 - butsuno). Une autre solution pratique consiste à vendre la maison, à utiliser le produit de la vente pour payer les droits, puis à répartir le montant restant entre les héritiers.

Q. Combien coûte le recours à un professionnel pour transférer la propriété d’un bien immobilier hérité (Sozoku Toki) ?
Réponse : Il est recommandé de faire appel à un auxiliaire de justice spécialisé dans les démarches immobilières (司法書士 - shihoshoshi). En août 2026, les honoraires professionnels pour un dossier successoral comportant des éléments internationaux (Vietnam - Japon) vont généralement de ¥100,000 à ¥250,000 (~16,3 - 40,8 millions de VND), hors taxe d’enregistrement et de licence (登録免許税 - toroku menkyozei), qui s’élève à 0,4 % de la valeur évaluée du bien.

Q. Dois-je renoncer à la succession (Sozoku Hoki) si la maison se trouve dans une région isolée et est grevée de dettes ?
Réponse : Si la maison a peu de valeur, se trouve dans une région isolée où il est difficile de la vendre et que le défunt a laissé des dettes supérieures à la valeur de ses biens, vous pouvez demander une renonciation à la succession (相続放棄 - sozoku hoki) auprès du tribunal japonais de la famille. La demande doit être effectuée dans les 3 mois suivant la date à laquelle vous avez appris que vous aviez hérité de la succession.

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Conclusion

Posséder un bien immobilier au Japon est une grande réussite pour les Vietnamiens qui construisent leur vie à l’étranger. Toutefois, pour que cette réussite devienne une base solide pour la génération suivante plutôt qu’un fardeau juridique, vous devez comprendre les règles relatives aux abattements des droits de succession, à l’obligation d’enregistrement introduite en 2024 et envisager de rédiger un testament notarié suffisamment à l’avance.

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