Le processus d’achat d’un logement au Japon de A à Z : de la visite à la réception du titre de propriété en 2–3 mois

3. Le processus d’achat d’un logement au Japon en 5 étapes, de A à Z

Étape 1 : Rechercher un bien et le visiter (内見 - Naiken)

Vous pouvez effectuer vos recherches sur de grands portails immobiliers japonais tels que Suumo, Homes et At Home, ou passer par un agent. Une fois que vous avez sélectionné 3–5 biens qui vous plaisent, l’agent organisera un rendez-vous pour vous accompagner à une 内見 (naiken - visite du bien).

Lors de la visite, ne vous concentrez pas uniquement sur l’apparence du logement. Soyez attentif aux points pratiques suivants :

• La distance réelle à pied jusqu’à la gare (en fonction de l’allure d’un Vietnamien, et pas seulement des chiffres indiqués sur le papier).
• L’exposition au soleil, la ventilation, le bruit environnant et les signes de moisissure ou d’humidité dans les angles des murs et des plafonds.
• Pour les maisons individuelles (一戸建て - ikkodate) : vérifiez la route située devant le bien (route publique ou privée - 私道 shidou) ainsi que les limites du terrain (境界杭 - kyoukaikui).
• Pour les appartements en copropriété (マンション - mansion) : renseignez-vous attentivement sur les charges de copropriété (管理費 - kanrihi) et le fonds de réserve pour les réparations (修繕積立金 - shuuzen tsumitatekin).

Étape 2 : Déposer une demande d’achat (申込 - Moshikomi) et passer l’évaluation préliminaire du prêt (仮審査 - Kari shinsa)

Une fois que vous avez décidé de poursuivre l’achat d’un bien, vous devrez remplir un 購入申込書 (kounyuu moshikomisho - demande d’achat immobilier) ou un 買付証明書 (kaitsuke shoumeisho - lettre d’intention d’achat). Ce document indique le prix que vous souhaitez proposer — ce qui peut laisser une certaine marge pour négocier une remise modeste sur un bien ancien — ainsi que le calendrier prévu pour la transaction.

En même temps que le dépôt du moshikomi, vous devez soumettre votre demande d’仮審査 (kari shinsa - évaluation préliminaire du prêt) auprès de 1–3 banques.

• Documents requis pour l’évaluation préliminaire du prêt :
  • Carte de résident (zairyu card), passeport.
  • Carte d’assurance maladie (shakai hoken / kokumin hoken).
  • Déclaration fiscale / dernier certificat de retenue à la source (源泉徴収票 - gensen choushuuhyou).
• Délai de traitement du Kari shinsa : Il peut être de seulement 2–4 jours ou aller jusqu’à environ 1 semaine. En fonction de vos revenus, de votre historique de crédit (CIC) et de votre statut de visa, la banque vous indiquera une limite d’emprunt et un taux d’intérêt estimés.

Étape 3 : Recevoir l’explication des points importants et signer le contrat de vente (売買契約 - Baibai keiyaku)

Après avoir reçu la confirmation de votre réussite au 仮審査 (kari shinsa), l’agent fixera la date de signature du contrat de vente. Avant la signature officielle, l’agent immobilier est légalement tenu de fournir une 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei - explication des points importants).

Un 宅建士 (Takkenshi - spécialiste des transactions immobilières) lira et expliquera en détail le long document 重説 (Juusetsu), qui couvre notamment le zonage, les risques naturels (carte des risques), les obligations financières et les pénalités en cas de rupture du contrat.

Immédiatement après l’explication du Juusetsu, une fois toutes les questions résolues, les deux parties signeront le 売買契約 (baibai keiyaku - contrat de vente). À ce moment-là, vous devrez payer deux montants :

1. Dépôt (手付金 - tetsukekin) : Généralement 5% to 10% du prix du bien (déduit directement du prix d’achat total).
2. Droit de timbre (印紙税 - inshizei) : Apposé sur le contrat de vente.

Avertissement contractuel important : Vous devez vérifier que le contrat contient une ローン特約 (Loan tokuyaku - clause suspensive liée au prêt). Cette clause garantit que si l’évaluation officielle du prêt (hon shinsa) est refusée par la banque sans faute intentionnelle de votre part, par exemple si vous n’avez pas délibérément falsifié de documents, le contrat de vente sera annulé sans condition et le vendeur devra vous rembourser 100% de votre dépôt 手付金 (tetsukekin).

Étape 4 : Passer l’évaluation officielle du prêt (本審査 - Hon shinsa)

Après avoir signé le contrat de vente, vous remettrez l’original du contrat à la banque pour l’本審査 (hon shinsa - évaluation officielle du prêt).

• Le hon shinsa nécessite une documentation plus complète, notamment :
  • Un certificat de résidence 住民票 (juminhyo) pour toute la famille.
  • Un certificat d’enregistrement du sceau 印鑑証明書 (inkan shoumeisho).
  • Un certificat d’imposition 課税証明書 (kazei shoumeisho) et un certificat de paiement des impôts 納税証明書 (nouzei shoumeisho) couvrant les 1–3 dernières années.
  • Un contrat de travail et des informations sur les dettes existantes (crédit automobile, soldes de cartes de crédit, etc.).
• Délai de traitement du Hon shinsa : Généralement 2 à 4 semaines.
• Une fois le hon shinsa accepté, vous vous rendrez à la banque pour signer le contrat officiel de prêt, appelé 金銭消費貸借契約 (kinsen shouhi taishaku keiyaku - généralement abrégé en 金消 kinshou).

Étape 5 : Règlement (決済 - Kessai), transfert de propriété et prise de possession du bien (引き渡し - Hikiwatashi)

C’est le jour décisif : celui où vous devenez officiellement propriétaire de votre nouveau logement !

Le 決済 (kessai) a généralement lieu un matin en semaine (du lundi au vendredi), dans l’agence de la banque qui accorde le prêt. Les personnes présentes sont vous-même (l’acheteur), le vendeur ou son représentant, l’agent immobilier et le 司法書士 (shihou shoshi).

Le déroulement du kessai est le suivant :

1. Vérification juridique : Le 司法書士 (shihou shoshi) vérifie vos pièces d’identité ainsi que celles du propriétaire, et s’assure que toutes les formalités de transfert de propriété sont prêtes.
2. Déblocage du prêt : La banque verse le montant total du prêt sur votre compte.
3. Paiement : La banque prélève sur votre compte les fonds nécessaires pour transférer au vendeur le solde du prix d’achat, ainsi que pour payer les honoraires de l’agent, ceux du 司法書士, la prime d’assurance incendie (火災保険 - kasai hoken) et les autres frais.
4. Remise des clés et des documents : Le vendeur remet les clés ainsi que la documentation des équipements du logement.
5. Enregistrement du transfert de propriété : Le 司法書士 apporte tous les documents au Bureau des affaires juridiques (法務局) et dépose la demande d’所有権移転登記 (shoyuken iten touki - enregistrement du transfert de propriété). Environ 1–2 semaines plus tard, le nouveau titre de propriété portant votre nom vous sera envoyé à domicile par le 司法書士.

4. Récapitulatif des taxes et frais supplémentaires lors de l’achat d’un logement (mis à jour 08/2026)

En plus du prix affiché du logement, vous devez prévoir des dépenses supplémentaires (appelées 諸費用 - shohiyou). En août 2026, ces frais représentent environ 6% - 9% de la valeur totale du bien, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien.

Le tableau ci-dessous présente les frais et taux d’imposition applicables en août 2026 :

Taux de change de référence (août 2026) : 1 JPY ≈ 165 - 170 VND. Pour un bien à 40.000.000 JPY (6,6 - 6,8 milliards VND), le total des frais supplémentaires 諸費用 s’élèvera à environ 2,5 - 3,2 millions JPY (410 - 530 millions VND).

5. Conseils pratiques pour aider les acheteurs vietnamiens à éviter les pièges courants

1. Ne dissimulez pas vos dettes ou achats à crédit : Lorsque vous demandez un prêt bancaire, la banque vérifiera votre historique de crédit CIC. Les retards de paiement d’un téléphone acheté à crédit, les dettes de carte bancaire ou les amendes routières impayées peuvent tous nuire sérieusement à votre demande.
2. Ne vous laissez pas séduire par un logement extrêmement bon marché et très ancien : Les maisons construites avant 1981 (avant l’introduction des nouvelles normes parasismiques - 新耐震基準 Shin Taishin Kijun) sont beaucoup plus difficiles à financer avec un prêt bancaire à long terme et peuvent entraîner des coûts d’entretien extrêmement élevés.
3. Profitez de la déduction fiscale sur les prêts immobiliers (住宅ローン控除 - Jutaku ron koujo) : En 2026, le gouvernement japonais maintient toujours un remboursement annuel de l’impôt sur le revenu calculé en fonction du solde du prêt immobilier à la fin de l’année, pour les logements qui respectent les normes d’efficacité énergétique. Demandez à l’agent si le bien peut obtenir cette certification.

Foire aux questions

Q. Puis-je acheter un logement et obtenir un prêt bancaire au Japon sans résidence permanente (永住権 - Eijuuken) ? Oui, c’est possible. Si vous payez 100% comptant, vous aurez seulement besoin de votre passeport et de vos documents personnels. Si vous souhaitez obtenir un prêt bancaire sans résidence permanente, vous devrez généralement remplir certaines conditions : détenir un visa de travail stable (ingénieur, professionnel hautement qualifié, etc.), vivre au Japon depuis plus de 2-3 ans et travailler dans votre entreprise actuelle depuis plus de 1 an. Les banques demanderont également généralement un apport d’environ 10% – 20% de la valeur du bien. Parmi les banques qui proposent des prêts aux personnes sans résidence permanente figurent SMBC Trust Bank (PRESTIA), Shinsei Bank, Kansai Mirai Bank ainsi que certaines banques détenues par des intérêts chinois ou taïwanais.

Q. Vais-je perdre le dépôt 手付金 (Tetsukekin) si ma demande de prêt bancaire est rejetée ? Non, À CONDITION que votre contrat de vente contienne clairement une ローン特約 (Loan tokuyaku). Si l’évaluation officielle du prêt (hon shinsa) est totalement refusée, vous pouvez légalement annuler le contrat et le vendeur devra vous rembourser 100% du dépôt 手付金. Vérifiez attentivement la présence de cette clause avant de signer !

Q. Quel est le montant des frais supplémentaires en dehors du prix du bien (frais de transaction) ? Les frais supplémentaires (諸費用 - shohiyou), notamment la commission d’agence, la taxe de transfert de propriété, les assurances et les frais de prêt bancaire, représentent généralement environ 6% - 8% pour les logements neufs et 7% - 9% pour les logements anciens. Vous devez disposer de cette somme en espèces, car la plupart des banques imposent des restrictions concernant l’intégration de ces frais supplémentaires au prêt immobilier.

Q. Combien de temps faut-il entre la visite d’un bien et la réception des clés ? Si vous contractez un prêt bancaire, le délai total moyen est de 2 à 3 mois (environ 8–12 semaines). Les étapes qui prennent généralement le plus de temps sont l’évaluation officielle du prêt bancaire (hon shinsa) et la coordination de la date du règlement kessai entre toutes les parties.

Conclusion

Acheter un logement au Japon est une étape mémorable, mais cela exige une attention particulière ainsi qu’une préparation financière et juridique approfondie. Comprendre le processus en 5 étapes — de la visite du bien (naiken), de l’évaluation préliminaire du prêt (kari shinsa) et de la signature du contrat à l’évaluation officielle du prêt (hon shinsa) et au règlement (kessai) — vous aidera à garder le plein contrôle du projet et à réduire les risques inutiles.

Pour en savoir plus sur l’installation au Japon et suivre la vie au pays du Soleil-Levant, vous pouvez également consulter ces articles utiles :

• Retrouvez davantage de conseils pratiques sur la vie quotidienne sur le blog OlaChill.
• Découvrez les taux d’intérêt et les conditions d’emprunt dans Conseils pour obtenir un prêt bancaire afin d’acheter un logement au Japon.
• Découvrez les destinations japonaises et les expériences culturelles grâce aux excursions à la journée depuis Tokyo, ou rendez-vous sur la page d’accueil d’OlaChill pour ne manquer aucune nouveauté !

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