Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Japon ? Conditions et faits essentiels

Être propriétaire ≠ Obtenir un statut de résidence (Visa)

3. Ce que le visa affecte et n’affecte PAS lors de l’achat d’une maison

Comprendre le rôle de votre visa vous aidera à planifier précisément vos finances.

Ce que le visa n’affecte PAS

1. Le droit d’enregistrer et de posséder légalement le bien : Le droit japonais permet aux stagiaires techniques, aux étudiants étrangers, aux touristes et aux personnes vivant actuellement au Vietnam d’être enregistrés comme propriétaires légaux sur le certificat de propriété.
2. Les obligations et avantages fiscaux : La taxe d’acquisition immobilière et la taxe foncière annuelle sont les mêmes que celles payées par les citoyens japonais et ne dépendent pas du type de visa.

Ce que le visa affecte DE MANIÈRE SIGNIFICATIVE

Votre visa influe directement sur votre capacité à obtenir un prêt immobilier 住宅ローン (jutaku ron).

• Si vous avez la résidence permanente 永住権 (eijuken) : Vous pouvez accéder à des conditions de prêt similaires à celles proposées aux citoyens japonais. L’accord peut couvrir jusqu’à 90–100% de la valeur du bien, avec des taux préférentiels exceptionnellement bas (taux variables d’environ 0.3% – 0.8%/year seulement en août 2026) et des durées pouvant aller jusqu’à 35 ans.
• Si vous n’avez pas encore la résidence permanente (visa d’ingénieur, visa de travail longue durée) : La plupart des grandes banques (MUFG, SMBC, Mizuho) rejetteront la demande ou imposeront des conditions strictes. Certaines banques acceptent toutefois les demandes d’emprunteurs sans résidence permanente (notamment SMBC Trust Bank, Shinsei Bank et certains prêteurs spécialisés), mais elles peuvent exiger :
  • Au moins 2–3 ans d’ancienneté dans votre entreprise actuelle au Japon.
  • Un revenu annuel (Gensen) de 4,000,000 JPY (~660 million VND) à 5,000,000 JPY ou plus.
  • Un apport de 10% – 20% de la valeur du bien.
  • Un taux d’intérêt potentiellement supérieur à celui proposé aux résidents permanents.
• Si vous êtes étudiant étranger ou stagiaire technique : Il est 100% pratiquement impossible d’obtenir un prêt auprès d’une banque japonaise pour acheter une maison, car vous ne disposez pas d’une source de revenus stable et à long terme selon les critères habituels d’octroi. Pour acheter une maison, ces personnes n’ont généralement qu’une seule solution : payer 100% comptant (ou utiliser des fonds envoyés par leur famille).

4. Payer comptant ou contracter un prêt bancaire (Jutaku Ron)

Le tableau ci-dessous compare en détail les deux modes de paiement lors de l’achat d’une maison au Japon :

5. Frais et taxes détaillés lors de l’achat d’une maison au Japon (mis à jour en août 2026)

En plus du prix affiché de la maison, vous devez prévoir des coûts supplémentaires — frais de transaction et taxes — représentant environ 6% – 10% de la valeur du bien. En août 2026, ces coûts comprennent :

1. Frais d’agence 仲介手数料 (chukai tesuryo)

Conformément à la loi japonaise sur l’intermédiation immobilière, le montant maximal des frais d’agence est réglementé :

• Pour un bien d’une valeur supérieure à 4,000,000 JPY : 3% + 60,000 JPY + 10% de taxe à la consommation 消費税.
• Exemple : Si vous achetez une maison d’une valeur de 30,000,000 JPY (5 billion VND), les frais d’agence maximaux sont de : $(30,000,000 \times 3% + 60,000) \times 1.1 = 1,056,000\text{ JPY}$ (175 million VND).

2. Taxe d’enregistrement 登録免許税 (toroku menkyo zei)

Cette taxe est versée à l’État lors du transfert du bien et de l’enregistrement du changement de propriétaire auprès du Legal Affairs Bureau.

• Taxe d’enregistrement du terrain : environ 1.5% de la valeur estimée du terrain (taux préférentiel en vigueur en 2026).
• Taxe d’enregistrement de la maison : environ 0.3% – 2.0% de la valeur estimée de la construction, selon qu’il s’agit d’une maison neuve ou ancienne et qu’elle soit destinée à l’habitation ou à l’investissement.

3. Droit de timbre 印紙税 (inshi zei)

Un timbre fiscal est apposé sur le contrat d’achat immobilier.

• Pour les contrats d’une valeur comprise entre 10 million - 50 million JPY : le droit de timbre est de 10,000 JPY (environ 1.6 million VND).

4. Taxe d’acquisition immobilière 不動産取得税 (fudosan shutoku zei)

Cette taxe est payée une seule fois après l’achat du bien. La préfecture envoie généralement l’avis d’imposition à l’adresse du bien 3 à 6 mois après la prise de possession.

• Taux d’imposition standard : 3% de la valeur estimée (評価額 - hyokagaku) du bâtiment résidentiel et du terrain.
• Remarque : La valeur estimée fixée par la municipalité (hyokagaku) ne représente généralement que 50% - 70% du prix d’achat réel sur le marché. La taxe effectivement payée sera donc moins élevée que ce à quoi vous pourriez vous attendre.

5. Taxe foncière annuelle 固定資産税 (kotei shisan zei) et taxe d’urbanisme 都市計画税 (toshi keikaku zei)

Ce sont les deux taxes récurrentes que vous devez payer chaque année lorsque vous possédez un bien immobilier au Japon :

• Taxe foncière : 1.4% de la valeur estimée/an.
• Taxe d’urbanisme : jusqu’à 0.3% de la valeur estimée/an (si le bien se trouve dans une zone d’urbanisme désignée).
• Réduction : Les terrains résidentiels de moins de 200m² peuvent bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 5/6 du montant soumis à la taxe foncière.

6. Honoraires de Gyoseishoshi / Shiho-shoshi

Il s’agit des frais liés au recours à un spécialiste des formalités administratives ou à un auxiliaire de justice pour gérer le transfert de propriété et les vérifications juridiques. Ils se situent généralement entre 100,000 JPY – 200,000 JPY (~16 - 33 million VND).

6. Le processus en 6 étapes pour les acheteurs vietnamiens souhaitant acheter une maison au Japon

Une fois vos finances prêtes, l’achat immobilier au Japon suit généralement les étapes suivantes :

[Étape 1 : Trouver un bien & Trouver un agent immobilier] 
        ↓
[Étape 2 : Déposer une demande d’achat 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)] 
        ↓
[Étape 3 : Déposer une demande de prêt immobilier 住宅ローン (si vous empruntez auprès d’une banque)] 
        ↓
[Étape 4 : Recevoir une explication des conditions importantes 重要事項説明 (juyo jiko setsumei) & Signer le contrat] 
        ↓
[Étape 5 : Payer le solde restant & Transférer le titre de propriété (Transfert de 所有権)] 
        ↓
[Étape 6 : Recevoir les clés & Payer la taxe de propriété après 3-6 mois]

Étape 1 : Trouver un bien et choisir un agent sérieux

Vous pouvez effectuer vos recherches sur des sites immobiliers japonais tels que SUUMO, ATHOME et HOMES, ou contacter des agences disposant de personnel parlant vietnamien ou anglais.

Étape 2 : Déposer une demande d’achat 買付証明書 (kaitsuke shomeisho)

Une fois que vous avez trouvé une maison qui vous plaît, vous déposez auprès du vendeur une demande exprimant votre intention d’acheter, accompagnée du prix que vous proposez. Il ne s’agit pas encore d’un contrat juridiquement contraignant assorti d’une pénalité financière, mais cela montre que vous êtes un acheteur sérieux.

Étape 3 : Demander un prêt bancaire (si vous utilisez un 住宅ローン)

Déposez à la banque les documents nécessaires à l’évaluation préliminaire (Kari-shinsa) et à l’évaluation officielle (Hon-shinsa). Les documents requis comprennent les fiches de paie, un certificat de paiement des impôts, la 住民票 (juminhyo), la carte de résidence et le passeport.

Étape 4 : Recevoir l’explication des conditions importantes et signer le contrat

Un agent immobilier qualifié (Takken) lira et expliquera la 重要事項説明 (juyo jiko setsumei). Vérifiez attentivement les droits de propriété du terrain, les frais de gestion de l’immeuble (pour les copropriétés) ainsi que la desserte routière. Les deux parties signent ensuite le compromis de vente (Baibai keiyakusho), et vous versez un acompte représentant environ 5% – 10% du prix de la maison.

Étape 5 : Payer le solde restant et finaliser le versement

Le jour de la remise des clés, vous — ou la banque — transférez le solde restant au vendeur. L’auxiliaire de justice (Shiho-shoshi) transmet les documents au Legal Affairs Bureau afin d’enregistrer le transfert de 所有権 (shoyuken) à votre nom.

Étape 6 : Recevoir les clés et finaliser la procédure

Vous recevez les clés et finalisez la transaction. Après 3–6 mois, l’avis de taxe d’acquisition immobilière 不動産取得税 (fudosan shutoku zei) sera envoyé à votre domicile.

7. Foire aux questions

Q. Les citoyens vietnamiens vivant au Vietnam (qui ne sont jamais allés au Japon) peuvent-ils acheter une maison au Japon ?
Oui. Vous pouvez acheter un bien comptant. Toutefois, comme vous ne disposez pas de 住民票 (juminhyo) au Japon, vous devrez obtenir un affidavit auprès d’un bureau notarial au Vietnam ou de l’ambassade/du consulat du Japon afin de vérifier votre adresse et votre sceau personnel.

Q. Est-ce une bonne idée d’acheter une maison bon marché dans une région rurale du Japon (Akiya — une maison abandonnée à 0 yen ou coûtant quelques millions de yens) ?
La prudence est de mise. Même si le prix d’achat initial peut être très bas, les biens Akiya sont souvent situés dans des zones isolées, et la rénovation de la plomberie et de l’isolation peut coûter extrêmement cher — potentiellement plusieurs fois le prix d’achat. Vous devrez également continuer à payer chaque année la taxe foncière 固定資産税 (kotei shisan zei), et la revente du bien peut être très difficile si vous n’en avez plus besoin.

Q. Si je n’ai pas la résidence permanente 永住権 mais que je suis marié(e) à un citoyen japonais, est-il plus facile d’obtenir un prêt bancaire pour acheter une maison ?
Oui. Si vous êtes titulaire d’un visa de conjoint de Japonais, de nombreuses banques japonaises étudieront votre demande, à condition que votre conjoint (le mari ou la femme de nationalité japonaise) se porte garant du prêt ou devienne co-emprunteur avec vous (Pair loan).

Q. Serai-je pénalisé si je n’habite pas dans la maison après l’avoir achetée et que je la loue ?
Cela dépend de la manière dont vous l’avez achetée. Si vous avez contracté un 住宅ローン (jutaku ron) dans le cadre d’un prêt immobilier personnel préférentiel, la banque exige généralement que vous ou votre famille y habitiez. Si vous la louez dans le cadre d’une activité professionnelle sans en informer la banque, vous risquez d’être considéré comme ayant enfreint le contrat et d’être obligé de rembourser immédiatement la totalité du prêt. Si vous envisagez de louer le bien, vous devez soit l’acheter comptant, soit utiliser un prêt immobilier destiné à l’investissement (Toshi-yo loan).

8. Conclusion

Acheter une maison au Japon n’est pas limité par la nationalité ou le statut de visa. N’importe qui peut posséder le terrain et la maison en pleine propriété, avec des droits de propriété permanents 所有権 (shoyuken). Le seul véritable obstacle est de disposer de fonds suffisants et de remplir les conditions d’obtention d’un prêt immobilier 住宅ローン (jutaku ron) si vous ne payez pas la totalité du montant comptant.

Si vous êtes ingénieur ou professionnel actif et que vous prévoyez de rester longtemps au Japon, construire un solide historique de crédit et travailler à l’obtention de la résidence permanente 永住権 (eijuken) constituera une excellente étape vers l’achat de la maison de vos rêves à des taux d’intérêt exceptionnellement bas.

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Pour aller plus loin :

• Pour en savoir plus sur les conseils pratiques concernant la vie quotidienne, les démarches administratives et les moyens d’économiser de l’argent au Japon, consultez le blog OlaChill.
• Si vous souhaitez passer un week-end reposant à explorer de magnifiques destinations autour de la capitale avant de choisir votre lieu d’installation, découvrez notre liste d’excursions à la journée depuis Tokyo.
• Les dernières informations sur la vie, les voyages et les expériences au pays du Soleil-Levant sont toujours disponibles sur la page d’accueil d’OlaChill.

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