Ouvrir un restaurant vietnamien au Japon : où choisir son emplacement pour attirer les clients ?

Conseil d’OlaChill : Si votre capital est limité et que vous souhaitez « commencer petit pour grandir progressivement », servir une clientèle vietnamienne dans les quartiers autour de petites gares constitue l’option la plus prudente. Si vous disposez d’un capital important, d’une équipe de cuisine bien formée et que vous souhaitez construire une marque sur le long terme, ciblez la clientèle japonaise dans les emplacements centraux.

3. Vitrine au rez-de-chaussée (1階) ou sous-sol / étages supérieurs (地下・階上)

De nombreux restaurateurs débutants se demandent : « Pourquoi certains restaurants situés au 3e ou au 4e étage affichent-ils malgré tout complet ? »

Les locaux au rez-de-chaussée (1階 - Ikkai)

• Un taux d’entrée spontanée plus élevé : Les clients peuvent regarder à travers les vitrines, voir l’intérieur et les plats, puis décider immédiatement d’entrer.
• Mettre la devanture à profit : Il est facile d’installer une enseigne bien visible (看板 - kanban), une vitrine présentant des échantillons de plats (サンプルケース - sanpurukesu) ou un comptoir de banh mi à emporter (テイクアウト - teikuauto).
• Loyer : Toujours parmi les plus élevés de l’immeuble.

Les locaux en sous-sol (地下 - Chika) ou aux étages supérieurs (階上 - Kaijo)

• Des coûts plus faibles : Le loyer est 30% à 50% moins cher que celui d’un local de même taille au rez-de-chaussée.
• Conditions indispensables : Vous aurez besoin d’une signalétique claire à l’entrée au rez-de-chaussée, d’un ascenseur pratique et, surtout, de photos de plats très attractives en ligne. Les restaurants vietnamiens de type izakaya et les buffets vietnamiens situés au 2e ou au 3e étage sont très courants une fois qu’ils se sont constitué une clientèle fidèle.

4. Estimation des loyers commerciaux par ville (En août 2026)

Au Japon, la surface commerciale se mesure en 坪 (tsubo), avec 1 tsubo ≈ 3.3 m².

Le tableau ci-dessous récapitule les loyers commerciaux moyens par tsubo et les dépôts de garantie initiaux dans les grandes villes en août 2026 :

Coûts initiaux d’un bail commercial (En août 2026)

Pour louer à Tokyo un local commercial de 15 tsubo (~50 m²) à 250,000 JPY/mois, la somme à prévoir au départ ne se limite pas à 1-2 mois de loyer, comme cela peut être le cas pour une location résidentielle. En pratique, vous devrez couvrir les frais obligatoires suivants :

1. 保証金 (hoshokin) / 敷金 (shikikin) - Dépôt de garantie : Généralement 6 à 10 mois de loyer = 1,500,000 - 2,500,000 JPY.
2. 礼金 (reikin) - Droit au bail : 1 à 2 mois de loyer (non remboursable) = 250,000 - 500,000 JPY.
3. 仲介手数料 (chukai tesuryo) - Frais d’agence : 1 mois de loyer + taxe = 275,000 JPY.
4. 前家賃 (maeyachin) - Loyer payé à l’avance : 1 - 2 mois = 250,000 - 500,000 JPY.
5. 造作譲渡料 (zosakujotoryo) - Frais de reprise des installations et équipements existants (pour un local 居抜き - Inuki) : 500,000 - 2,000,000 JPY, selon l’état de la cuisine et du mobilier.

=> Le coût initial total de la signature du bail commercial peut aller de 3,000,000 à 6,000,000 JPY (~480 - 960 million VND).

Conseil pour réduire les coûts : Privilégiez la recherche d’un local 居抜き (inuki), c’est-à-dire un ancien restaurant dont le locataire précédent a laissé le système d’extraction, la plomberie et l’équipement de cuisine. Cela peut vous faire économiser entre 5,000,000 et 10,000,000 JPY par rapport à l’aménagement d’un local brut (スケルトン - sukeruton).

5. Enseignements pratiques tirés de restaurants vietnamiens prospères au Japon

En observant les chaînes de banh mi, les restaurants de pho et les établissements vietnamiens qui ont réussi au Japon au fil des années, on peut retenir 3 leçons durement acquises concernant le choix de l’emplacement :

Leçon 1 : « Banh mi/pho rapide » ou « établissement de restauration et de boissons »

• Modèle de vente à emporter / banh mi rapide : Nécessite un petit local (5 - 8 tsubo ~ 16 - 26 m²), obligatoirement en rez-de-chaussée avec vitrine, près d’une sortie de gare ou d’une intersection très fréquentée. Le loyer par tsubo est élevé, mais le loyer mensuel total reste faible puisque la surface est réduite.
• Modèle d’établissement vietnamien de restauration et de boissons / hot pot et barbecue : Les clients viennent en groupe, restent longtemps (2 - 3 heures) et dépensent beaucoup en boissons. Ce modèle ne nécessite pas un emplacement coûteux au rez-de-chaussée. Choisir un local spacieux au 2e étage ou en sous-sol (15 - 30 tsubo) permet de maximiser l’espace de restauration tout en réduisant les coûts fixes mensuels.

Leçon 2 : N’oubliez pas les démarches légales avant de verser un dépôt

Avant de verser un dépôt, vous devez vérifier attentivement si le local peut obtenir les autorisations nécessaires :

• Autorisation d’exploiter un établissement de restauration (飲食店営業許可 - inshokuten eigyo kyoka) : Délivrée par le centre de santé local (保健所 - hokenjo). La cuisine doit comporter 2 éviers séparés, un système de ventilation conforme et une zone de toilettes séparée.
• Responsable de la prévention des incendies (防火管理者 - boka kanrisha) : Si le restaurant a une capacité de 30 personnes ou plus, l’immeuble doit compter une personne possédant cette certification.
• Documents personnels : Vous devrez préparer un certificat de résidence (住民票 - juminhyo) et disposer d’un statut de résidence valide autorisant les activités commerciales (Business Manager Visa - 経営・管理ビザ), ou faire désigner comme représentant un ressortissant japonais ou un résident permanent.

6. Conclusion et conseils précieux pour les nouveaux restaurateurs

Choisir l’emplacement d’un restaurant vietnamien au Japon est un exercice d’équilibre délicat entre coûts et clientèle. Ne vous précipitez pas pour signer un bail simplement parce que le loyer est peu élevé si le quartier est peu fréquenté ou ne se trouve pas sur les itinéraires habituels de vos clients. À l’inverse, ne prenez pas le risque excessif de vous charger d’un loyer dépassant 15% de votre chiffre d’affaires prévisionnel.

Observez le local à différents moments de la semaine — matin, après-midi et soir, en semaine et le week-end — afin de compter la véritable 人通り (hitodori) avant de signer le contrat.

Pour davantage d’informations utiles sur la vie quotidienne, les questions juridiques et les affaires au Japon, consultez les articles pratiques du OlaChill Blog ou explorez la page d’accueil d’OlaChill. Si vous devez accompagner des proches ou des partenaires commerciaux pour visiter des emplacements dans la capitale, le service Day Tours from Tokyo vous aidera à vous déplacer librement et à gagner du temps.

Nous vous souhaitons de trouver l’emplacement idéal et de bâtir une entreprise florissante au Japon !

Foire aux questions

Q. Les ressortissants vietnamiens titulaires d’un Engineer Visa ou d’un Intern Visa peuvent-ils signer un bail à leur propre nom pour ouvrir un restaurant au Japon ?

Réponse : Selon la réglementation de l’Agence des services de l’immigration du Japon, les visas Engineer ou Intern n’autorisent pas leurs titulaires à exploiter directement une activité indépendante à but lucratif en dehors de leur domaine de travail autorisé. Pour ouvrir un restaurant en votre nom, vous devez passer à un Business Manager Visa (経営・管理ビザ), vous associer à une personne bénéficiant du statut de résident permanent ou de la nationalité japonaise et faire enregistrer cette personne comme représentant légal.

Q. Est-il obligatoire de reprendre l’aménagement intérieur et l’équipement d’un local 居抜き (Inuki) lors de l’ouverture d’un restaurant au Japon ?

Réponse : Non. Vous pouvez choisir un local brut (スケルトン - sukeruton) et l’aménager comme vous le souhaitez. Toutefois, les coûts de construction d’un local brut sont généralement 3-4 fois plus élevés que ceux d’un local 居抜き (Inuki), et les travaux de finition prennent plus de temps.

Q. Le dépôt 保証金 (hoshokin) est-il intégralement remboursable à l’expiration du bail commercial ?

Réponse : Généralement, il n’est pas remboursé à 100%. Les baux commerciaux au Japon comportent souvent une clause de retenue (償却 - shokyaku), prévoyant par exemple la déduction de 10-20% ou de 1-2 mois de loyer à la résiliation du contrat. Vous pouvez également être tenu de remettre le local dans son état d’origine (原状回復 - genjokaifuku) si le contrat le stipule.

Q. Quel pourcentage du chiffre d’affaires le loyer doit-il représenter pour être considéré comme raisonnable pour un restaurant vietnamien au Japon ?

Réponse : Dans le secteur de la restauration au Japon, le ratio idéal entre loyer et chiffre d’affaires représente généralement 8% à 12% du chiffre d’affaires mensuel total. Un ratio supérieur à 15% exercera une pression financière importante sur les coûts des ingrédients et de la main-d’œuvre.

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