Gérer une activité de Minpaku (Airbnb) au Japon : de quelles licences avez-vous besoin et comment les demander ?

3. Conditions obligatoires pour exploiter légalement un Minpaku

Quelle que soit la voie choisie, vous devez franchir les 3 « étapes de contrôle » obligatoires suivantes avant d’ouvrir vos portes aux voyageurs :

Réglementation en matière de sécurité incendie

C’est l’obstacle le plus strict. Dès lors qu’il est utilisé à des fins commerciales, votre bien sera classé par les services d’incendie comme un « établissement d’hébergement » (特定防火対象物 - tokutei bōka taishōbutsu).

• Certificat de sécurité incendie : vous devez obtenir une notification de conformité à la réglementation sur la sécurité incendie (消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho) délivrée par le service d’incendie local.
• Équipements requis : selon la superficie et la structure du bien, vous devrez peut-être installer :
  • Un système automatique de détection et d’alarme incendie (自動火災報知設備 - jidō kasai hōchi setsubi).
  • Des éclairages indiquant les sorties de secours (誘導灯 - yūdōtō).
  • Des extincteurs (消火器 - shōkaki).
  • Des rideaux et tapis ignifugés (防炎物品 - bōen buppin).

Relations avec le voisinage et règlement de copropriété

• Règlement de copropriété (マンション管理規約 - manshon kanri kiyaku) : si vous exploitez un Minpaku dans une copropriété, le règlement de l’immeuble ne doit pas interdire les activités de Minpaku. Si le règlement ne le précise pas clairement, vous devez obtenir une confirmation écrite de l’association de copropriétaires (管理組合 - kanri kumiai).
• Information préalable des voisins (周辺住民への事前説明 - jizen setsumei) : vous devez organiser une réunion ou envoyer un avis écrit aux foyers voisins pour leur expliquer que vous allez exploiter un Minpaku, en indiquant notamment un numéro de téléphone joignable 24/7 pour signaler les problèmes, afin de prévenir les nuisances sonores ou les problèmes liés aux déchets.

Obligation de faire appel à une société de gestion de Minpaku

Si vous exploitez un Minpaku selon le modèle du « propriétaire non occupant » (yanushi fuzai gata), la loi Minpaku vous oblige à signer un contrat confiant l’ensemble des tâches de gestion à une société de gestion de Minpaku agréée (住宅宿泊管理業者 - jūtaku shukuhaku kanri gyōsha).

Cette société sera chargée de :

1. Vérifier l’identité des voyageurs et contrôler leurs passeports (本人確認・パスポート確認).
2. Créer et conserver le registre des voyageurs (宿泊者名簿 - shukuhakusha meibo) pendant 3 ans.
3. Gérer 24/7 les plaintes des voisins et veiller à la propreté ainsi qu’au ménage.

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4. Tableau récapitulatif des démarches, coûts et délais (au 8/2026)

Pour vous aider à comprendre les aspects financiers et le calendrier de préparation, voici une comparaison détaillée au 8/2026 :

(Remarque : le taux de change estimé au 8/2026 est de 1 JPY ≈ 170 VND).

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5. Procédure d’enregistrement d’un Minpaku via le portail d’information gouvernemental

La procédure de notification Minpaku Shinpō est désormais entièrement numérisée. Vous pouvez l’effectuer vous-même ou demander à un administrateur judiciaire (行政書士 - gyōsei shoshi) de s’en charger en suivant les étapes ci-dessous :

[Étape 1 : étude de l’emplacement et de la sécurité incendie] 
        ↓
[Étape 2 : préparation des documents légaux] 
        ↓
[Étape 3 : obtention d’un certificat de sécurité incendie auprès du service d’incendie local] 
        ↓
[Étape 4 : création d’un compte sur le Minpaku Portal System] 
        ↓
[Étape 5 : réception du numéro d’enregistrement Minpaku (commençant par la lettre M)]

Documents importants à préparer :

1. Certificat du registre immobilier (登記事項証明書 - tōki jigyō shōmeisho) : prouve la propriété du terrain et de la maison.
2. Certificat de résidence (住民票 - jūminhyō) : copie des informations d’enregistrement de la résidence du propriétaire.
3. Plan du logement (住宅の図面 - jūtaku no zumen) : indique clairement les chambres, les itinéraires d’évacuation et les équipements de sécurité incendie.
4. Certificat de sécurité incendie (消防法令適合通知書 - shōbō hōrei tekigō tsūchisho).
5. Contrat d’externalisation de la gestion (住宅宿泊管理委託契約書) : obligatoire si vous ne vivez pas sur place.
6. Accord écrit du propriétaire/bailleur ou de l’association de copropriétaires : obligatoire si vous sous-louez un bien pour l’exploiter comme Minpaku (賃貸人・転貸人の承諾書).

Après avoir transmis tous les documents requis via le portail d’exploitation du système Minpaku (民泊制度運営システム - Minpaku Seido Un-ei System) du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT), vous recevrez un numéro d’enregistrement Minpaku si votre demande est approuvée. Ce numéro commence généralement par le caractère M, par exemple : M13000XXXX. Saisissez ce numéro sur votre page d’hôte Airbnb afin que votre logement puisse être approuvé pour être publié.

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6. Risques et lourdes sanctions en cas d’exploitation illégale d’un Minpaku

Aujourd’hui, les autorités japonaises collaborent étroitement avec les plateformes OTA (Airbnb, Agoda, Booking.com) et l’Agence des services de l’immigration afin de lutter contre les biens Minpaku non autorisés (無許可民泊 / 闇民泊).

Sanctions spécifiques (au 8/2026) :

• Exploitation sans licence (無許可営業) : la violation du Ryokan Gyōhō ou de la loi Minpaku peut entraîner jusqu’à 6 mois d’emprisonnement ou une amende maximale de 1,000,000 JPY (~170 million VND).
• Fausses déclarations et dépassement de la limite de 180 jours : dépasser 180 jours sans passer à une autre licence sera considéré comme une activité hôtelière illégale. Les violations liées aux obligations de déclaration ou à la remise de documents falsifiés sont passibles d’amendes allant de 300,000 JPY à 500,000 JPY (~51 - 85 million VND).
• Conséquences sur le statut de résidence (par exemple : visa d’ingénieur ou visa étudiant) : l’exploitation d’une activité illégale peut être considérée comme une activité ne relevant pas de votre statut de résidence (資格外活動 - shikakugai katsu dō) ou comme une infraction juridique grave, avec un risque d’annulation du visa, de refus du renouvellement du statut de résidence et d’expulsion.
• Mise sur liste noire : le bien peut être définitivement retiré de toutes les plateformes de réservation et enregistré comme ayant fait l’objet d’une infraction administrative.

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Foire aux questions

Q. Les ressortissants vietnamiens titulaires d’un visa d’ingénieur ou d’un visa étudiant peuvent-ils enregistrer une activité de Minpaku à leur propre nom ?
Vous ne devriez pas enregistrer et exploiter cette activité en tant que particulier, sauf si vous êtes passé à un visa de gestion d’entreprise (経営・管理 - Keiei Kanri), ou si vous disposez du statut de résident permanent (永住者 - Eijūsha) ou de résident longue durée. Les visas d’ingénieur et les visas étudiants limitent les types de travail et d’activités autorisés ; gérer vous-même un Minpaku rentable pourrait être considéré comme une violation de votre statut de résidence. Vous pouvez toutefois créer une société et embaucher un gestionnaire professionnel, ou être propriétaire du bien et confier l’intégralité de la gestion opérationnelle à une société de gestion.

Q. Puis-je louer un appartement en copropriété et le sous-louer moi-même sur Airbnb ?
C’est très difficile et risqué. La plupart des baux d’habitation ordinaires au Japon (賃貸借契約 - chintai shaku keiyaku) contiennent une clause interdisant la sous-location à des tiers (転貸禁止 - tentai kinshi). Si vous exploitez un Airbnb sans autorisation, le propriétaire ou la société de gestion immobilière peut résilier unilatéralement le bail, réclamer des dommages et intérêts et vous expulser immédiatement. Vous ne pouvez le faire que si le contrat précise explicitement que « l’utilisation en tant que Minpaku est autorisée » (民泊利用可).

Q. Un enregistrement Minpaku avec un numéro M implique-t-il des frais annuels de maintenance ?
Le dépôt d’une notification Minpaku Shinpō via le portail gouvernemental est totalement exempt de frais administratifs gouvernementaux. Vous devrez toutefois payer des frais annuels à une société de gestion externalisée si vous exploitez le bien selon le modèle du propriétaire non occupant, ainsi que les coûts d’entretien de vos systèmes de sécurité incendie et des inspections périodiques de sécurité incendie conformément aux réglementations locales.

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Conclusion

Gérer une activité de Minpaku au Japon représente une opportunité d’investissement prometteuse, mais exige un respect absolu de la loi. Commencez par choisir la voie légale appropriée (Minpaku Shinpō, Ryokan Gyōhō ou Tokku Minpaku), collaborez attentivement avec votre service d’incendie local et trouvez une société de gestion de Minpaku fiable pour vous accompagner.

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