Comparaison des prix des logements à Tokyo, Osaka, Nagoya et Fukuoka : où est-il préférable d’acheter ?

3. Ratio salaire/prix du logement (Price-to-Income) : où la charge financière est-elle la plus faible ?

Le multiplicateur du revenu annuel 年収倍率 (nenshu bairitsu) indique combien d’années de revenus votre famille devrait consacrer à l’achat d’un logement, hors alimentation et autres dépenses. Plus ce ratio est faible, plus le remboursement d’un prêt bancaire est facile à supporter.

1. Tokyo (12x - 15x) : une pression financière très élevée

Le salaire annuel moyen des travailleurs à Tokyo s’élève à environ 4,5 - 6 millions de yens. Comme le prix moyen d’un appartement neuf dépasse 100 millions de yens, le 年収倍率 peut dépasser 15 fois les revenus annuels. Acheter un logement dans le centre de Tokyo nécessite généralement que les deux conjoints travaillent et disposent tous deux de revenus élevés, ou qu’ils versent un apport important 頭金 (atama-kin).

2. Nagoya (4x - 5x) : une base financière idéale

Nagoya affiche le 年収倍率 le plus accessible parmi les 4 grandes agglomérations. Grâce à la puissance de son industrie manufacturière, notamment Toyota et ses entreprises affiliées, les ingénieurs et les ouvriers d’usine d’Aichi perçoivent de très bons salaires (une moyenne de 4,2 - 5,5 millions de yens par an). Avec des prix immobiliers moyens d’environ 30 - 40 millions de yens seulement, un foyer vietnamien pourrait raisonnablement rembourser son prêt immobilier en 15–20 ans sans subir une pression financière excessive.

3. Osaka (8x - 11x) : un équilibre entre revenus et coûts

Les salaires à Osaka correspondent à 85% - 90% de ceux de Tokyo, tandis que les prix des logements n’atteignent que 50% - 60% de leur niveau. Avec un 年収倍率 de 8x - 11x, Osaka constitue un excellent choix pour les jeunes familles qui souhaitent profiter d’un mode de vie urbain animé à un prix raisonnable.

4. Fukuoka (9x - 14x) : les salaires n’ont pas suivi la hausse des prix

Même si les prix des logements à Fukuoka restent inférieurs à ceux de Tokyo, les salaires moyens à Kyushu sont moins élevés que dans les régions du Kanto et du Kansai. La hausse rapide des prix de l’immobilier entre 2023–2026 a rapproché le 年収倍率 de Fukuoka d’un niveau élevé, exerçant une pression considérable sur les salariés locaux.

4. Potentiel de croissance et rendement locatif

Si vous envisagez un investissement ou la possibilité de revendre à l’avenir, voici les principaux chiffres à retenir en août 2026 :

Rendement locatif net (Net Yield) moyen :
┌─────────────────────────────────────────┐
│ Tokyo (23 arrondissements) : 3,0% - 4,0%/an │
│ Osaka                      : 4,2% - 5,2%/an │
│ Nagoya                     : 5,0% - 6,0%/an │
│ Fukuoka                    : 4,5% - 5,5%/an │
└─────────────────────────────────────────┘

• Tokyo : Les rendements locatifs ne sont pas particulièrement élevés en raison du prix d’achat initial très important. Cependant, Tokyo offre la meilleure conservation de la valeur, une liquidité extrêmement élevée — les biens peuvent donc être revendus rapidement — ainsi qu’un potentiel régulier de plus-value à long terme.
• Osaka : Osaka bénéficie largement des projets d’infrastructure, de l’Osaka Expo et du développement de complexes intégrés (IR). La croissance des prix des logements entre 2026–2030 est considérée comme très prometteuse.
• Fukuoka : Le projet de réaménagement urbain Tenjin Big Bang (天神ビッグバン) donne un véritable coup d’accélérateur à la ville. Les biens situés près de grandes gares comme Hakata et Tenjin présentent un fort potentiel de hausse.
• Nagoya : Les prix fonciers évoluent de manière régulière, avec relativement peu de spéculation, ce qui rend la ville plus adaptée à l’achat d’une résidence sur le long terme qu’à un investissement à court terme.

5. Où acheter ? Suggestions selon la profession et le projet d’installation

Il n’existe pas une seule réponse « valable pour tout le monde ». La meilleure ville pour acheter un logement dépend de votre travail et des projets de votre famille :

Suggestions pour les ingénieurs informatiques, les professionnels de la finance et les spécialistes du marketing numérique

• Recommandation : Tokyo ou Osaka.
• Pourquoi : Ces villes accueillent de nombreuses multinationales et de grandes entreprises technologiques. Les salaires dans les secteurs de l’informatique et de la finance à Tokyo sont suffisamment élevés pour supporter un prêt immobilier. Pour optimiser les coûts, vous pouvez acheter dans des zones bien desservies, comme Saitama (Omiya, Kawaguchi) ou Kanagawa (Kawasaki), puis rejoindre le centre de Tokyo en seulement 30–40 minutes de train.

Suggestions pour les ingénieurs en mécanique, les ingénieurs automobiles, les ingénieurs de production et les techniciens d’usine

• Recommandation : Nagoya (Aichi) ou les environs (Mie, Gifu).
• Pourquoi : Aichi est la « capitale » industrielle du Japon. Les emplois dans l’ingénierie mécanique y sont nombreux et stables. Avec des prix immobiliers raisonnables, vous pouvez facilement acheter une maison individuelle 一戸建て (ikkodate) dotée d’un grand espace de stationnement pour votre famille.

Suggestions pour les étudiants internationaux passant à un visa de travail, les travailleurs indépendants et les personnes travaillant dans les secteurs des services et du tourisme

• Recommandation : Osaka ou Fukuoka.
• Pourquoi : Ces villes offrent un climat agréable, des habitants accueillants et un coût de la vie plus facile à gérer. Osaka et Fukuoka disposent de secteurs commerciaux, de services, de la restauration et du tourisme très développés. Elles constituent des environnements idéaux pour les Vietnamiens qui souhaitent ouvrir un restaurant, gérer une activité de services ou acheter un logement pour y vivre tout en en louant une partie.

Suggestions pour les résidents du Technical Intern Training Program (TITP) / Specified Skilled Worker (Tokutei Ginou) souhaitant s’installer à long terme

• Recommandation : Les banlieues d’Osaka, de Nagoya ou de Fukuoka.
• Pourquoi : Si votre épargne initiale reste limitée, acheter en périphérie de ces villes peut vous permettre d’obtenir plus facilement de petits prêts ou d’acquérir une maison ancienne rénovée pour seulement 10 - 20 millions de yens (~1,6 - 3,3 milliards de VND).

6. Frais supplémentaires et documents administratifs à ne pas oublier pour les acheteurs vietnamiens

En plus du prix d’achat, vous devez prévoir des frais supplémentaires 諸費用 (shohiyo) représentant environ 6% – 10% de la valeur totale du bien.

Tableau des frais et taxes supplémentaires lors de l’achat d’un logement

Documents importants à préparer pour les acheteurs vietnamiens :

Pour demander un prêt immobilier 住宅ローン (jutaku ron) et transférer la propriété, vous aurez besoin des documents suivants en japonais :

1. 住民票 (juminhyo) : Certificat de résidence, obtenu auprès de la mairie ou du bureau d’arrondissement 市役所/区役所, indiquant toutes les informations relatives à votre statut de résident.
2. 印鑑登録証明書 (inkan toroku shomeisho) : Certificat prouvant que votre sceau personnel a été officiellement enregistré.
3. 源泉徴収票 (gensen chosuhyo) : Relevé annuel de revenus et de retenues fiscales délivré par votre employeur pour les 2–3 dernières années.
4. 課税・納税証明書 (kazei / nozei shomeisho) : Certificats délivrés par les autorités locales attestant de votre imposition et du paiement intégral de vos taxes.
5. Residence card 在留カード (zairyu card) & Passport : Les personnes titulaires du statut de résident permanent 永住権 (eijuken) peuvent bénéficier des taux de prêt les plus avantageux proposés par les banques japonaises (à partir de seulement 0,5% - 0,8%/an). Si vous n’avez pas le statut de résident permanent, vous pouvez tout de même emprunter auprès de certaines banques, comme SBJ Bank, Suruga Bank ou des banques chinoises, avec un apport 頭金 (atama-kin) d’environ 10% - 20%.

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Foire aux questions

Q. Les Vietnamiens peuvent-ils acheter un logement au Japon sans avoir le statut de résident permanent (永住権) ?
Oui. La loi japonaise n’interdit pas aux étrangers d’acheter et de posséder un bien immobilier, y compris la propriété perpétuelle du logement et du terrain. Cependant, obtenir un prêt immobilier 住宅ローン (jutaku ron) est plus difficile sans le statut de résident permanent. Vous devrez prévoir davantage de liquidités, notamment un apport de 10% - 20% de la valeur du logement, ou vous adresser à des banques qui proposent des offres aux demandeurs ne disposant pas du statut de résident permanent, comme SBJ Bank et Shinsei Bank.

Q. Devrais-je acheter une maison individuelle 一戸建て (Ikkodate) ou un appartement マンション (Mansion) ?
Un appartement convient aux personnes qui préfèrent vivre près d’une gare, apprécient la sécurité et ne souhaitent pas s’occuper de l’entretien extérieur. Vous devrez toutefois payer des frais de gestion 管理費 (kanrihi) ainsi qu’un fonds de réserve pour les réparations 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin) d’environ 20.000 - 30.000 JPY par mois. Une maison individuelle 一戸建て (Ikkodate), en revanche, offre davantage d’espace et un parking privé sans frais de gestion mensuels, mais les réparations à votre charge après 10–15 ans peuvent être coûteuses, et ces logements sont souvent plus éloignés des gares.

Q. Est-il sûr d’acheter un logement ancien au Japon ? Faut-il craindre les séismes après l’achat ?
C’est très sûr si vous choisissez un logement construit conformément aux normes parasismiques les plus récentes 新耐震基準 (shin-taishin kijun), en vigueur depuis June 1981. Lors de l’achat d’un logement ancien, vous devez vérifier attentivement l’historique des rénovations du bien, en particulier lorsqu’il s’agit d’un appartement, ou faire appel à une entreprise d’inspection immobilière 住宅診断 (jutaku shindan) avant de conclure l’achat.

Q. Combien coûte l’entretien annuel d’un logement au Japon ?
Chaque année, vous devez payer la taxe foncière 固定資産税 (kokassetsanzei) et la taxe d’urbanisme 都市計画税 (toshi keikakuzei), dont le montant moyen est d’environ 100.000 - 200.000 JPY par an, selon la valeur estimée du bien.

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Conclusion

Choisir d’acheter un logement à Tokyo, Osaka, Nagoya ou Fukuoka ne se résume pas à comparer les prix. Plus important encore, la ville doit correspondre aux projets professionnels de votre famille et à ses capacités financières. En août 2026, si vous recherchez la sécurité financière et une charge de remboursement plus faible, Nagoya et Osaka sont les principales candidates. Si vos priorités sont la liquidité, le potentiel de croissance et l’étendue des possibilités professionnelles, Tokyo et Fukuoka sont des destinations idéales.

Nous espérons que cet article détaillé vous aura apporté des informations pratiques et davantage de confiance dans votre projet de vous enraciner et de construire votre vie au Japon !

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