Flat 35 : les prêts à taux fixe sur 35 ans — les résidents vietnamiens sans résidence permanente peuvent-ils en bénéficier ?

Quelles options s’offrent aux personnes sans résidence permanente qui souhaitent acheter un logement au Japon ?

Si vous êtes ingénieur (技術・人文知識・国際業務 - gijutsu jinbun chishiki kokusai gyomu), dirigeant d’entreprise (経営・管理 - keiei kanri) ou une famille sans résidence permanente souhaitant acheter un logement dès maintenant, les options pratiques suivantes restent possibles :

1. Faire une demande conjointe avec un conjoint ayant la résidence permanente ou la nationalité japonaise

Si votre conjoint est japonais ou possède le statut de résident permanent, il peut devenir l’emprunteur principal (主債務者 - shu saimusha), tandis que vous intervenez en tant que codébiteur ou co-garant (連帯債務者 / 連帯保証人 - rentai saimusha / rentai hoshonin). Cela permet de cumuler les revenus (収入合算 - shunyu gassan) et d’augmenter le montant maximal empruntable avec Flat 35.

2. Envisager les banques commerciales privées

Même si Flat 35 refuse les demandes des personnes sans RP, certaines banques commerciales privées au Japon proposent leurs propres prêts immobiliers aux ressortissants étrangers qui n’ont pas la résidence permanente. Les conditions habituelles comprennent notamment :

• Durée de résidence et d’emploi au Japon : au moins 2 - 3 années consécutives.
• Revenu annuel (年収 - nenshu) : généralement au moins 4,000,000 yens/an (environ ~660 millions de VND).
• Apport (頭金 - atamakin) : prévoir au moins 10% - 20% de la valeur du logement.
• Maîtrise du japonais : vous devez être capable de lire et de comprendre le contrat de prêt, ainsi que d’échanger à son sujet, en japonais.

Parmi les banques connues susceptibles d’accepter les demandeurs sans RP figurent Suruga Bank (スルガ銀行), Aeon Bank (イオン銀行), SBI Shinsei Bank (SBI新生銀行) et Tokyo Star Bank (東京スター銀行). Toutefois, les taux d’intérêt appliqués aux emprunteurs sans RP sont généralement plus élevés dans ces établissements.

3. Se concentrer d’abord sur la demande de résidence permanente (RP)

Grâce au système à points destiné aux professionnels hautement qualifiés (高度専門職 - kodo senmonshoku), le délai d’attente pour obtenir la résidence permanente peut actuellement être réduit à 1 à 3 ans si vous accumulez suffisamment de points. Le conseil pratique d’OlaChill est de faire preuve de patience et d’obtenir d’abord la résidence permanente. Cela vous donnera non seulement accès à Flat 35 à des taux préférentiels, mais élargira également vos possibilités d’obtenir des prêts à taux variable très bas auprès de grandes banques (Megabanks) telles que MUFG, SMBC et Mizuho.

Normes techniques strictes applicables au logement : le 適合証明書 (tekigo shomeisho)

Contrairement aux prêts des banques commerciales privées, qui s’intéressent principalement à la « solvabilité personnelle » de l’emprunteur, Flat 35 accorde une grande importance à la « qualité réelle du bien lui-même ». Pour être éligible à un prêt Flat 35, le bien que vous souhaitez acheter doit réussir une inspection technique rigoureuse et obtenir un certificat de conformité (適合証明書 - tekigo shomeisho).

Normes techniques de base de Flat 35

• Surface habitable (床面積 - yukamenseki) :
  • Maisons individuelles (戸建て) : au moins 70 m².
  • Appartements en copropriété (マンション) : au moins 30 m².
• Résistance aux séismes (耐震性 - taishinsei) : le bien doit respecter les nouvelles normes parasismiques (新耐震基準 - shin taishin kijun, applicables aux logements construits à partir de juin 1981) ou avoir fait l’objet de travaux de renforcement sismique conformes aux normes requises.
• Sécurité incendie et durabilité : les murs, le toit et les voies d’évacuation doivent respecter les normes établies par la JHF.

Combien coûte l’obtention d’un 適合証明書 ?

Pour obtenir ce certificat, l’acheteur ou l’agent immobilier doit faire appel à un organisme d’inspection agréé afin de réaliser une étude sur site.

• Frais d’inspection (en août 2026) : entre 30,000 yens et 50,000 yens (environ 5 - 8.3 millions de VND) pour une maison ou un appartement classique.
• Remarque importante : si vous achetez un logement ancien (中古住宅 - chuko jutaku), tous les biens ne pourront pas obtenir un 適合証明書. Demandez clairement dès le départ à l’agence immobilière (不動産会社 - fudosan kaisha) : « Ce bien peut-il obtenir un Tekigo Shomeisho pour Flat 35 ? » Vous éviterez ainsi de perdre du temps et de verser un acompte pour un bien qui ne convient pas.

Comparaison entre Flat 35 (taux fixe) et les taux variables (変動金利) en 2026

En août 2026, l’environnement financier japonais a connu des changements notables à la suite de plusieurs relèvements des taux directeurs de la Bank of Japan (BOJ). L’écart entre le taux fixe de Flat 35 et les taux variables (変動金利 - hendo kinri) oblige les acheteurs à étudier très attentivement leurs options.

Voici une comparaison générale en août 2026 :

Les taux d’intérêt réels peuvent varier selon le ratio prêt-valeur (inférieur à 90% ou supérieur à 90% de la valeur du bien) et les programmes de réduction préférentiels destinés aux familles avec de jeunes enfants (子育てプラス - Kosodate Plus) ou aux logements respectant les normes d’efficacité énergétique ZEH (【フラット35】S).

À qui Flat 35 convient-il et comment préparer sa demande ?

Même si les taux affichés de Flat 35 sont plus élevés que les taux variables, ce prêt reste la solution idéale pour de nombreuses familles grâce à sa stabilité.

À qui Flat 35 convient-il le mieux ?

1. Aux personnes qui possèdent déjà le statut de résident permanent (RP) et privilégient une stabilité financière totale, sans vouloir s’inquiéter de la situation macroéconomique ou de la hausse des taux d’intérêt.
2. Aux familles nombreuses / aux acheteurs de logements économes en énergie : profitez de programmes tels que Flat 35 Kosodate Plus (子育てプラス), qui peuvent réduire le taux d’intérêt de 0.25% à plus de 1% pendant les premières années et faire ainsi baisser le taux effectif à un niveau très compétitif.
3. Aux personnes ayant certains antécédents médicaux : celles qui souhaitent acheter un logement mais pourraient avoir des difficultés à souscrire à l’assurance-vie collective liée au crédit (Danshin) généralement exigée par les banques commerciales.
4. Aux personnes qui souhaitent réduire leurs frais initiaux : celles qui veulent économiser les frais de garantie initiaux (保証料 - hoshoryo).

Documents à préparer pour une demande de prêt Flat 35

Une fois la condition de résidence permanente remplie et après avoir choisi un bien qui vous plaît, préparez les documents suivants en japonais :

1. Pièces d’identité :
   • Carte de séjour (在留カード - zairyu kado) indiquant clairement 永住者.
   • Certificat de résidence (住民票 - juminhyo) délivré au cours des 3 derniers mois.
   • Carte d’assurance maladie (健康保険証 - kenko hokensho) ou permis de conduire (運転免許証 - untenhyo).
2. Justificatifs de revenus (収入証明書 - shunyu shomeisho) :
   • Certificat de retenue à la source (源泉徴収票 - gensen choshuhyo) des 1-2 dernières années.
   • Certificat d’imposition (課税証明書 / 納税証明書 - kazei shomeisho / nozei shomeisho) délivré par la mairie ou l’arrondissement.
3. Documents relatifs au bien :
   • Compromis ou contrat de vente immobilière (売買契約書 - baibai keiyakusho).
   • Plans architecturaux et plan de situation.
   • Certificat technique de conformité (適合証明書 - tekigo shomeisho).

Questions fréquemment posées

Q. Je n’ai pas la résidence permanente, mais je suis marié(e) à un(e) Japonais(e). Puis-je obtenir seul(e) un prêt Flat 35 ?

R. Vous ne pouvez pas être l’emprunteur unique. En revanche, votre conjoint, qui est japonais ou possède la résidence permanente, peut devenir l’emprunteur principal (主債務者 - shu saimusha), tandis que vous intervenez comme garant ou codébiteur (連帯債務者 - rentai saimusha).

Q. J’ai demandé un prêt Flat 35 avant d’obtenir la résidence permanente. Que se passe-t-il si cela est découvert ?

R. Il s’agit d’une violation grave du contrat de prêt. Selon les règles de la JHF, s’il est découvert que l’emprunteur ne possédait pas le statut de résident permanent au moment de la signature, l’organisme est en droit d’exiger le remboursement immédiat, en une seule fois, de la totalité du principal et des intérêts restant dus (一括返済 - ikkatsu hensai). Soyez honnête lors de la préparation de votre dossier !

Q. Qui paie les frais d’obtention de l’適合証明書 (tekigo shomeisho) ?

R. Ces frais (généralement compris entre 30,000 et 50,000 yens, en août 2026) sont normalement payés par l’acheteur du logement (l’emprunteur) à l’organisme d’inspection technique. Discutez attentivement de ces frais avec l’agence immobilière qui vous accompagne, car ils font partie des frais initiaux d’achat (諸費用 - shohiyo).

Q. Puis-je demander un prêt Flat 35 pendant que j’attends le résultat de ma demande de résidence permanente (RP) ?

R. Vous pouvez déposer une demande d’évaluation préliminaire (事前審査 - jizen shinsa) à titre indicatif, mais au moment de l’évaluation officielle (本審査 - hon shinsa) et de la signature du contrat de prêt et de décaissement (金銭消費貸付契約 - kinsen shohi kaisatsu keiyaku), vous devez avoir en main une carte de séjour (在留カード) mise à jour indiquant le statut 永住者.

Conclusion

Le prêt Flat 35 à taux fixe sur 35 ans est une excellente solution financière pour vous aider à devenir propriétaire de votre logement idéal au Japon sans avoir à vous inquiéter constamment de la hausse des taux d’intérêt. Toutefois, la condition essentielle est de posséder le statut de résident permanent (永住権 - eijuken). Si vous n’avez pas encore la RP, envisagez de vous tourner vers une banque commerciale privée proposant des produits destinés aux ressortissants étrangers, ou préparez patiemment votre demande de résidence permanente afin d’optimiser le coût de votre emprunt.

Pensez à préparer soigneusement vos finances personnelles ainsi que les documents techniques du bien (適合証明書) avant de verser un acompte. Nous espérons que vous trouverez bientôt le logement idéal au pays du Soleil-Levant !

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