Vous vivez au Vietnam et souhaitez acheter un bien immobilier japonais : pouvez-vous acheter à distance et par quels canaux ?

Documents et procédures de légalisation depuis le Vietnam

Comme les non-résidents ne possèdent ni certificat de résidence japonais 住民票 (juminhyo) ni certificat d’enregistrement du sceau 印鑑証明書 (inkan shomeisho), les autorités japonaises exigent des documents de remplacement délivrés au Vietnam.

Déclaration sous serment confirmant l’identité et l’adresse 宣誓供述書 (sensei kyojutsu-sho)

Cette déclaration sous serment indique clairement vos nom et prénom complets, votre date de naissance, votre adresse permanente au Vietnam et votre numéro de passeport.

Comment l’établir au Vietnam :

• Préparez la déclaration sous serment en vietnamien et en japonais (ou en anglais).
• Munissez-vous de votre passeport et de la déclaration, puis rendez-vous dans une étude notariale au Vietnam ou à l’ambassade/au consulat du Japon à Hanoï/Hô Chi Minh-Ville afin de faire certifier votre signature.
• Effectuez ensuite les procédures de légalisation consulaire auprès du ministère vietnamien des Affaires étrangères (si le document a été notarié par une étude notariale privée).

Procuration 委任状 (ininjo)

Comme vous ne serez pas physiquement présent au Japon pour remettre les documents au Homukyoku, vous devez signer une procuration 委任状 (ininjo) autorisant un司法書士 (shiho shoshi) à vous représenter dans les procédures de transfert de propriété. La signature de ce document doit également être certifiée en même temps que celle de la déclaration sous serment.

Transférer de l’argent vers le Japon, taux de change et prêts bancaires : qu’en est-il réellement ?

La réalité des prêts bancaires (Mortgage)

Avertissement pratique : Si vous ne possédez pas de visa de longue durée au Japon (comme un visa de résident permanent 永住権 eijuken, un visa d’ingénieur ou un visa de Business Manager) et ne percevez pas au Japon des revenus sur lesquels vous payez intégralement vos impôts, 99% des banques japonaises (MUFG, SMBC, Mizuho...) N’ACCORDERONT PAS de prêt immobilier à une personne vivant au Vietnam. Vous devez vous préparer à payer 100% comptant (Cash buyer).

Transférer légalement de l’argent du Vietnam vers le Japon

Pour transférer une somme importante (par exemple, 15 - 30 millions de yens, soit environ 2.5 - 5 milliards de VND) d’une banque vietnamienne vers le Japon, vous devez respecter la réglementation vietnamienne des changes :

• Documents à présenter à une banque commerciale vietnamienne :
  1. Un passeport en cours de validité.
  2. Le compromis de vente immobilier signé 売買契約書 (baibai keiyakusho).
  3. Un avis de paiement (Invoice) émis par l’agence immobilière/le司法書士 japonais.
  4. Des documents prouvant l’origine légale des fonds au Vietnam (livret d’épargne, contrat de vente d’un logement au Vietnam, relevés de revenus, avis de paiement des impôts, etc.).
• Taux de change : En août 2026, le yen japonais s’échange autour de 1 JPY ~ 165 VND (selon le taux vendeur de la banque au moment de l’opération). Les transferts effectués via le système SWIFT de la banque prennent 1 - 3 jours ouvrés.

Percevoir des revenus locatifs et payer ses impôts à distance : qui peut vous aider ?

Si vous achetez un bien immobilier pour le louer et générer des revenus, sa gestion à distance nécessite la mise en place d’une structure locale d’assistance.

Ouvrir un compte pour les revenus locatifs et faire appel à une société de gestion immobilière 不動産管理会社 (fudosan kanri kaisha)

Les non-résidents ne peuvent pas ouvrir de compte bancaire personnel au Japon. La solution habituelle consiste à signer un contrat avec une société de gestion immobilière (fudosan kanri kaisha).

• La société encaisse les loyers auprès des locataires, déduit les frais de gestion (généralement 5% - 8% du loyer mensuel) ainsi que les éventuels frais de réparation.
• Le montant net restant est transféré régulièrement, à l’international, sur votre compte bancaire vietnamien (chaque mois ou tous les 3-6 mois).

Représentant fiscal 納税管理者 (nozei kanrisha)

Selon le droit fiscal japonais, un non-résident qui possède un bien générant des revenus au Japon doit désigner un représentant fiscal 納税管理者 (nozei kanrisha). Il peut s’agir d’un expert-comptable 税理士 (zeirishi) ou d’une société de gestion immobilière qualifiée. Cette personne vous représentera pour le paiement de la taxe foncière 固定資産税 (kotei shisan zei) et la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu 所得税 (shotoku zei).

Retenue à la source 源泉徴収 (gensen choushuu)

• En cas de location à un particulier à usage d’habitation : Le locataire vous verse, à vous ou à la société de gestion, 100% du loyer. Aucune retenue à la source ne s’applique.
• En cas de location à une entreprise/société : Le locataire professionnel est légalement tenu de retenir 20.42% au titre de la retenue à la source (gensen choushuu) et de verser directement cette somme à l’Agence nationale des impôts du Japon 国税庁. En fin d’année, votre Zeirishi effectuera la procédure de régularisation fiscale (確定申告 kakutei shinkoku) afin de demander le remboursement de tout trop-perçu après déduction de l’amortissement, des frais de gestion et des taxes foncières.

Récapitulatif des coûts et taux d’imposition lors de l’achat d’un bien immobilier japonais (En août 2026)

Pour éviter les mauvaises surprises financières, prévoyez une somme supplémentaire correspondant à environ 6% - 8% de la valeur du bien pour les taxes et les frais de transaction associés.

4 risques et pièges de fraude courants pour les Vietnamiens achetant un bien immobilier japonais à distance

Acheter un logement à distance comporte toujours des risques si vous manquez d’expérience ou accordez votre confiance aux mauvais « courtiers » non agréés :

1. Le piège des Akiya (空き家) : des logements à « quelques centaines de millions de VND »

De nombreuses annonces proposent des maisons Akiya dans les zones rurales du Japon pour seulement 1 - 2 millions de yens (~160 - 330 millions de VND). Cependant, ces biens se trouvent souvent dans des régions confrontées à un fort déclin démographique. Les coûts de démolition ou de rénovation peuvent atteindre 5 - 10 millions de yens, et ces biens sont généralement presque impossibles à louer ou à revendre.

2. Rendements trompeurs : distinguer le rendement brut du rendement net

Les courtiers peu fiables promettent souvent des « rendements annuels de 10 - 12% ». Il s’agit uniquement du rendement brut 表面利回り (hyomen rimawari) = (loyer annuel / prix d’achat) x 100%.

En réalité, vous devez calculer le rendement net 実質利回り (jisshitsu rimawari) après déduction des éléments suivants :

• Frais de gestion mensuels 管理費 (kanrihi).
• Contributions régulières au fonds de réserve pour réparations 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin).
• Taxe foncière annuelle, honoraires du représentant fiscal et frais de gestion immobilière. À Tokyo, les rendements nets réels se situent généralement entre 3.5% - 5.5% par an.

3. Les courtiers sans licence (宅建 - Takken)

Ne travaillez qu’avec des sociétés immobilières détenant une licence professionnelle valide (宅地建物取引業者), délivrée par le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) ou par le gouverneur d’une préfecture. Méfiez-vous des particuliers qui vous demandent de virer l’acompte sur un compte personnel plutôt que sur le compte d’une société ou un compte séquestre.

4. Négliger les inspections de résistance aux séismes 耐震基準 (Taishin kijun)

Le Japon a instauré des normes strictes de résistance aux séismes en juin 1981 (Shin-Taishin). Les logements construits avant cette date (Kyū-Taishin) ont souvent des primes d’assurance catastrophe très élevées, sont difficiles à louer et présentent des risques structurels importants en cas de séisme.

Foire aux questions

Q. Acheter un logement au Japon aide-t-il les citoyens vietnamiens à obtenir un visa de résident permanent ou un visa d’investisseur ?

Réponse : NON. L’achat d’un bien immobilier au Japon est totalement indépendant des politiques de résidence. Posséder un logement ou un terrain ne vous accorde pas automatiquement un visa de résident permanent ni un visa touristique de longue durée. Toutefois, si vous créez une entreprise immobilière au Japon avec un capital minimum de 5 millions de yens et un projet viable, vous pouvez demander un visa de Business Manager 経営・管理 (Keiei Kanri).

Q. Puis-je payer le logement en cryptomonnaie (Crypto) ou utiliser un transfert par un tiers ?

Réponse : Absolument PAS recommandé. Le droit japonais encadre strictement l’origine des fonds dans le cadre des règles de lutte contre le blanchiment d’argent (AML). Le司法書士 (Shiho shoshi) et les banques japonaises exigeront des preuves claires de l’origine des fonds au moyen de relevés bancaires légitimes. Des transferts secrets par l’intermédiaire de tiers peuvent entraîner le gel du bien, l’annulation du contrat et votre inscription sur une liste noire.

Q. Si je ne peux pas me rendre au Japon pour signer, comment puis-je apposer mon sceau sur le contrat ?

Réponse : Les non-résidents au Japon ne possèdent pas de sceau enregistré 印鑑 (inkan). Vous signerez donc à la main. Le contrat doit être accompagné d’une déclaration de signature (Signature Affidavit) 宣誓供述書, notariée par une autorité compétente au Vietnam afin de confirmer que la signature est bien la vôtre.

Q. L’immobilier japonais perd-il de la valeur avec le temps ?

Réponse : Au Japon, la valeur du bâtiment lui-même se déprécie avec le temps. Cependant, la valeur des terrains (地価 - Chika) dans les grands centres urbains tels que Tokyo, Osaka et Fukuoka a tendance à augmenter régulièrement grâce à la qualité des infrastructures et à la demande locative. Par conséquent, la stratégie la plus efficace pour acheter un bien immobilier japonais à distance consiste à privilégier l’emplacement (à moins de 10 minutes à pied d’une gare) et les condominiums manshon dotés de réserves de réparation suffisantes.

Conclusion et lectures complémentaires

Acheter un bien immobilier japonais à distance tout en vivant au Vietnam est parfaitement possible et légalement sûr si vous respectez les bonnes procédures : préparer une déclaration sous serment 宣誓供述書 Affidavit correctement notariée, transférer les fonds par les canaux bancaires officiels, choisir un courtier titulaire d’une licence 宅建 (Takken) et désigner clairement un représentant fiscal 納税管理者.

Que votre objectif soit de constituer un patrimoine, de préparer les études de vos enfants au Japon ou de générer des revenus passifs, calculez toujours soigneusement vos projections sur la base du rendement net 実質利回り, plutôt que de chiffres garantis irréalistes.

Pour en savoir plus sur la vie quotidienne, les procédures juridiques et les finances au Japon, consultez les articles pratiques du blog OlaChill ou rendez-vous sur la page d’accueil d’OlaChill pour les dernières informations destinées à la communauté vietnamienne. Si vous prévoyez un voyage au Japon pour étudier le marché tout en faisant du tourisme, ne manquez pas ces excursions à la journée au départ de Tokyo !

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