Acheter des logements vendus aux enchères (keibai) au Japon : 30 % moins cher, mais quels sont les risques ?
Découvrez le fonctionnement des ventes judiciaires de logements (keibai) au Japon, comprenez le dossier santenset, évaluez les risques liés aux occupants qui refusent de partir et comparez le keibai aux achats immobiliers classiques en 2026.
7 août 2026·✍️ olablog·⏱ 13 min de lecture
Découvrez le fonctionnement des ventes judiciaires de logements (keibai) au Japon, comprenez le dossier santenset, évaluez les risques liés aux occupants qui refusent de partir et comparez le keibai aux achats immobiliers classiques en 2026.
Après avoir économisé une somme importante pendant plusieurs années de travail au Japon, de nombreux Vietnamiens rêvent de devenir propriétaires d’un logement où s’installer, plutôt que de payer chaque mois un loyer élevé. Cependant, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter dans les grandes villes comme Tokyo, Osaka et Nagoya. C’est dans ce contexte que les « ventes judiciaires de biens immobiliers » — 競売 (keibai) — apparaissent comme un raccourci attrayant, avec des prix inférieurs de 20% à 30% à ceux du marché. Malgré tout, ces prix « avantageux » s’accompagnent de nombreux pièges juridiques et risques pratiques susceptibles de coûter très cher aux acheteurs. Cet article examine chaque aspect de manière pratique et détaillée afin de vous aider à déterminer si le marché du keibai vous convient.
1. Qu’est-ce que l’achat d’un logement vendu aux enchères (keibai) au Japon, et pourquoi est-il jusqu’à 30% moins cher ?
Les biens vendus aux enchères — 競売物件 (keibai bukken) — sont des maisons ou des appartements mis en vente forcée par un tribunal local — 地方裁判所 (chiho saibansho) — parce que l’ancien propriétaire n’est plus en mesure de rembourser son prêt immobilier — 住宅ローン (jutaku rōn) — ou parce qu’une hypothèque est exécutée afin de recouvrer une dette.
En août 2026, le prix de départ — 売却基準価額 (baikyaku kijun kagaku) — d’un bien vendu aux enchères est généralement évalué à environ 20% - 30% en dessous du prix du marché — 市場価格 (shijo kakaku) — et, dans certains cas, les logements anciens et très dégradés peuvent bénéficier d’une décote allant jusqu’à 40% - 50%. Les principales raisons pour lesquelles ces biens sont nettement moins chers sont les suivantes :
- Le tribunal ne fournit aucune garantie : Le tribunal se contente de faciliter la vente forcée d’un bien afin de recouvrer une dette ; il n’agit pas comme un vendeur ordinaire.
- Vous ne pouvez pas visiter l’intérieur (内覧不可 - nairan fuka) : Les participants aux enchères ne peuvent pas entrer dans le bien pour inspecter l’intérieur ni les installations électriques et de plomberie avant d’engager leur argent.
- Les problèmes existants deviennent votre responsabilité : Si quelqu’un occupe le logement ou si des charges de copropriété sont impayées, l’adjudicataire doit gérer ces problèmes ou les prendre à sa charge.
Les résidents et les investisseurs peuvent consulter les annonces de ventes aux enchères sur la plateforme officielle des tribunaux japonais, BIT (不動産競売物件情報サイト - Fudosan Keibai Bukken Joho Saito).
2. Décrypter les « trois documents judiciaires » (santenset) — votre seul moyen d’inspecter un bien
Puisqu’il est impossible d’entrer dans le logement pour l’inspecter en personne, les acheteurs doivent s’appuyer sur les « trois documents judiciaires » — 3点セット (santen setto). Il s’agit de documents publics délivrés par le tribunal environ 2 semaines avant la vente aux enchères.
2.1. Relevé détaillé du bien — 物件明細書 (bukken meisaisho)
Rédigé par le greffier du tribunal — 裁判所書記官 (saibansho shokikan) — ce document consigne clairement les droits juridiques liés au bien :
- Si la propriété sera transférée libre de toute charge après l’achat.
- Si des droits de bail détenus par des tiers — 賃貸権 (chintaiken) — resteront valables après la vente aux enchères.
- Les obligations légales que l’adjudicataire — 買受人 (kaiukenin) — devra assumer.
2.2. Rapport d’enquête sur l’état actuel — 現況調査報告書 (genkyo chosa hokokusho)
Rédigé par un huissier du tribunal — 執行官 (shikkokan) — qui se rend sur place, frappe à la porte, prend des photos et établit un rapport. Celui-ci comprend :
- Des photos de l’extérieur et quelques images de l’intérieur, si l’huissier a pu entrer.
- Des informations sur les personnes qui vivent dans le logement ou l’occupent : l’ancien propriétaire, un locataire ou un occupant sans autorisation.
- L’état réel et l’usage du terrain ainsi que des constructions qui s’y trouvent.
2.3. Rapport d’expertise — 評価書 (hyokasho)
Préparé par un expert immobilier agréé — 不動産鑑定士 (fudosan kanteishi) — ce rapport fournit :
- Un plan de la parcelle et les plans des étages de la maison.
- Des informations sur l’environnement alentour, notamment les distances jusqu’aux gares, aux écoles et aux infrastructures de transport prévues.
- Le prix de référence évalué — 売却基準価額 (baikyaku kijun kagaku) — établi à partir de comparaisons avec des transactions voisines et de déductions liées aux risques propres aux ventes aux enchères.
3. Les 4 principaux risques liés à l’achat d’un logement vendu aux enchères au Japon
De nombreux Vietnamiens voient un prix affiché de 15,000,000 JPY (~ 2.47 milliards de VND en août 2026, au taux de change de 1 JPY ≈ 165 VND) pour une maison dans la banlieue de Tokyo et s’empressent de verser une caution. Pourtant, les risques cachés peuvent ajouter plusieurs millions de yens au coût final.
3.1. Vous ne pouvez pas inspecter l’intérieur (内覧不可 - nairan fuka)
Lors de l’achat d’un bien classique, vous pouvez visiter et inspecter minutieusement le logement — 内見 (naiken). Pour les biens vendus aux enchères, il vous est strictement interdit d’entrer dans la maison avant d’avoir payé la totalité du montant.
Dans de nombreux cas, les acheteurs ne découvrent qu’après la prise de possession que les planchers sont pourris, que le plafond fuit, que les murs sont gravement moisis ou que l’ancien propriétaire a délibérément endommagé les équipements de la salle de bains avant de partir. Les frais de rénovation — リフォーム費用 (rifōmu hiyō) — peuvent atteindre 3,000,000 - 5,000,000 JPY (~ 495 - 825 millions de VND), annulant ainsi la remise initiale de 30%.
3.2. Le risque lié aux occupants qui refusent de partir (占有者 - senyusha) et les frais d’expulsion
Si l’ancien propriétaire ou un locataire refuse de déménager, vous ne pouvez pas changer les serrures ni jeter vous-même ses affaires dans la rue, car cela est illégal au Japon.
- Solution juridique : Vous devez demander au tribunal une ordonnance de remise des lieux — 引渡命令 (hikidashi meirei).
- Exécution forcée : S’il refuse toujours délibérément de partir, vous devez engager une procédure d’exécution forcée — 強制執行 (kyosei shikko).
En août 2026, une exécution forcée prend environ 2-3 mois et coûte entre 500,000 et 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 millions de VND), y compris les honoraires de l’huissier, les frais de déménagement et l’entreposage temporaire des biens.
3.3. Le tribunal ne garantit pas les défauts (瑕疵担保責任 - kashi tampo sekinin)
Dans une transaction classique, si la maison fuit ou présente des problèmes structurels peu après l’achat, l’agence immobilière ou l’ancien propriétaire peut être tenu responsable des réparations au titre de la responsabilité pour défaut de conformité — 契約不適合責任 (keiyaku futekigo sekinin). En revanche, dans le cadre d’un keibai, le tribunal n’a absolument aucune obligation de garantie. Après la prise de possession, vous assumez 100% des risques liés aux défauts.
3.4. La reprise des charges de copropriété impayées par l’ancien propriétaire
Si vous achetez un appartement en copropriété — マンション (manshon) — aux enchères, la législation japonaise impose à l’adjudicataire de payer solidairement toutes les charges de gestion — 管理費 (kanrihi) — et les contributions au fonds de réserve pour les réparations — 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin) — dues par l’ancien propriétaire.
Ces sommes impayées peuvent être mentionnées dans les documents santenset, mais si l’ancien propriétaire accuse un retard de paiement depuis 2-3 ans, le total peut atteindre 500,000 - 1,500,000 JPY (~ 82.5 - 247.5 millions de VND).
4. La caution, l’offre et la finalisation d’un achat en keibai
Participer à une vente judiciaire immobilière exige une parfaite rigueur concernant les documents et les échéances.
[Étape 1 : Consulter le dossier santenset sur le système BIT]
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[Étape 2 : Virer la caution de 20% (買受申出保証金)]
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[Étape 3 : Déposer le dossier入札書 avec 住民票 & 陳述書]
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[Étape 4 : Ouverture des offres (開札) & Désignation de l’adjudicataire]
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[Étape 5 : Payer les 80% restants dans un délai de 1-2 mois]
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[Étape 6 : Le tribunal effectue le transfert de propriété (所有権移転)]
- Caution — 買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin) : Elle correspond à au moins 20% du prix de départ fixé par le tribunal. La somme est virée directement sur le compte bancaire du tribunal. Si vous n’êtes pas l’adjudicataire, le tribunal vous remboursera 100% de cette somme après quelques jours.
- Documents requis lors du dépôt du formulaire d’offre — 入札書 (nyusatsusho) :
- Certificat de résidence — 住民票 (juminhyo), délivré au cours des 3 derniers mois.
- Déclaration écrite confirmant que vous n’êtes pas membre d’un groupe criminel organisé — 暴力団員等に該当しない旨の陳述書 (borokudan-in to ni gaitoshinai mune no chinjutsu-sho).
- Confirmation bancaire attestant que la caution a été versée.
- Paiement du montant restant : Après l’émission de l’ordonnance d’autorisation de la vente — 売却許可決定 (baikyaku kyoka kettei) — l’adjudicataire doit payer les 80% restants dans le délai indiqué, généralement de 1 à 2 mois. Si vous ne payez pas la totalité à temps, vous perdrez l’intégralité de la caution initiale de 20%.
5. Comparaison entre l’achat aux enchères (keibai) et l’achat classique (tsujo baibai)
Le tableau ci-dessous compare en détail les deux façons d’acheter un logement au Japon, avec des coûts et des règles mis à jour en août 2026 :
| Critère | Achat aux enchères — 競売 (keibai) | Achat classique — 通常売買 (tsujo baibai) |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 20% - 30% sous le prix du marché | Prix du marché, avec une certaine marge de négociation |
| Visite du bien (naiken) | Impossible ; vous pouvez uniquement consulter les photos des documents santenset | Visites directes autorisées à plusieurs reprises |
| Financement bancaire (住宅ローン) | Très difficile d’obtenir un prêt bancaire classique ; nécessite des fonds personnels importants | Des formules de prêt sont disponibles et couvrent jusqu’à 90% - 100% de la valeur du bien |
| Frais d’agence (仲介手数料) | 0 JPY ; aucun courtier n’intervient | 3% + 60,000 JPY (+ 10% de taxe sur la consommation) |
| Garantie contre les défauts | Aucune garantie | Garantie disponible, généralement de 1 à 2 ans selon le contrat |
| Délai avant la prise de possession | 2 - 6 mois, selon les conditions de remise des lieux et la présence d’occupants | 1 - 2 mois après la finalisation du contrat |
| Risques supplémentaires | Élevés : occupants refusant de partir, charges de copropriété impayées, défauts cachés | Faibles : le bien a été soigneusement vérifié au moyen de l’Explication des points importants |
6. Qui devrait envisager l’achat d’un bien en keibai au Japon ?
L’achat d’un bien en keibai n’est pas une voie facile qui convient à tout le monde.
VOUS POUVEZ L’ENVISAGER SI VOUS :
- Êtes un investisseur immobilier ou avez de l’expérience dans la réparation et la rénovation de logements, que ce soit en bricolant vous-même ou avec une équipe d’artisans de confiance.
- Disposez d’une trésorerie et de fonds personnels importants, sans dépendre entièrement d’un prêt bancaire.
- Comprenez le japonais juridique ou travaillez avec une agence spécialisée dans les ventes aux enchères — 競売代行会社 (keibai daiko kaisha).
- Acceptez les risques et disposez d’un plan financier de secours pour les coûts supplémentaires, comme l’expulsion des occupants et les travaux de rénovation.
VOUS NE DEVRIEZ PAS L’ENVISAGER SI VOUS :
- Achetez votre premier logement au Japon et avez besoin d’un bien dans lequel votre famille puisse emménager immédiatement.
- Dépendez entièrement d’un 住宅ローン (jutaku rōn) bancaire.
- N’avez pas le temps d’inspecter personnellement le quartier ou de lire et comprendre des documents juridiques complexes en japonais.
Foire aux questions
Q. Les citoyens vietnamiens titulaires d’un visa d’ingénieur ou d’un visa de stagiaire peuvent-ils participer aux ventes aux enchères de biens en keibai ?
Réponse : Oui. La législation japonaise ne limite pas la participation en fonction de la nationalité ou du statut de résidence. Vous devez toutefois posséder un certificat de résidence — 住民票 (juminhyo) — au Japon ainsi qu’un compte bancaire à votre nom pour verser la caution.
Q. Que se passe-t-il si je remporte les enchères mais que la banque refuse de me prêter l’argent ?
Réponse : Si vous ne pouvez pas payer les 80% restants dans le délai fixé par le tribunal, votre offre gagnante sera annulée et vous perdrez la totalité de la caution de 20% — 買受申出保証金 (kaiuke moshide hoshokin) — versée à l’avance. Vous devez donc prévoir des fonds personnels suffisants ou finaliser votre plan de financement avant de déposer une offre.
Q. Les taxes applicables aux logements vendus aux enchères sont-elles différentes de celles des achats classiques ?
Réponse : En août 2026, les taux d’imposition de base sont équivalents. Les adjudicataires doivent néanmoins acquitter la taxe d’enregistrement et de licence — 登録免許税 (toroku menkyozei) — ainsi que la taxe d’acquisition immobilière — 不動産取得税 (fudosan shutokuzei) — conformément aux règles générales du gouvernement japonais.
Conclusion
Acheter un bien vendu aux enchères par un tribunal (keibai) au Japon peut constituer un investissement prometteur et permettre potentiellement de réduire les coûts de 20% à 30%, mais cela exige de solides connaissances juridiques et une excellente capacité à gérer les risques financiers. Ne laissez pas le prix initial affiché vous détourner des coûts cachés liés aux rénovations, à l’expulsion ou aux arriérés repris. Si vous commencez tout juste à explorer le marché immobilier japonais, évaluez soigneusement les risques par rapport aux bénéfices potentiels avant de prendre une décision.
Pour aller plus loin :
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- Vous souhaitez en savoir plus sur les procédures standard d’achat et de vente d’un bien immobilier au Japon en tant qu’acheteur vietnamien ? Consultez notre guide complet, Conseils pour acheter un logement au Japon pour les acheteurs vietnamiens.
- Pour découvrir des informations pratiques sur la culture japonaise, la vie quotidienne et les expériences de voyage, rendez-vous sur la page d’accueil d’OlaChill ou profitez de visites d’une journée depuis Tokyo avec nos guides vietnamiens chaleureux !
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